ZNALECKÝ POSUDEK č. 826/53/2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 826/53/2011 O ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 418 včetně příslušenství a pozemku parc.č. 1133, 1134 v obci Praha 10, katastrální území Uhříněves, okres Hlavní město Praha Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 7 Jankovcova 13 170 00 Praha 7 Účel posudku: Stanovení cena nemovitosti pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 15.8.2011 posudek vypracoval: Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4

Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních a 1 vyhotovení v elektronické podobě formátu PDF. V Praze 19.8.2011

A. Nález 1. Znalecký úkol Účelem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 418 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1133 a parc.č. 1134 v obci Praha 10, katastrální území Uhříněves, okres Hlavní město Praha. Z důvodu, že nemovitost nebyla vlastníkem zpřístupněna ani zajištěna ze strany objednatele znaleckého posudku je ocenění nemovitosti provedeno dle Usnesení č. 063 EX 1515/08-67 podle vnější obhlídky nemovitosti, dokumentů (stavebně technická dokumentace) vedených v archivu stavebního úřadu v Uhříněvsi, informativních údajů z písemného operátu příslušného katastrálního úřadu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 418 Adresa nemovitosti: K podchodu 418/2 104 00 Praha 10 - Uhříněves Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 10 Obec: Praha Katastrální území: Uhříněves Počet obyvatel: 1 249 026 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Vnější obhlídka nemovitosti provedena dne 15.8.2011. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dne 20.6.2011 Informativní údaje z KN (nahlížení do katastru nemovitostí - internet) Katastrální mapa Cenová mapa stavebních pozemků pro hl.m.praha v roce 2011 Dochovaná stavebně technická dokumentace - archiv SÚ Uhříněves Údaje zjištěné při vnější obhlídce nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k nemovitosti dle VKN - LV 914 odd. A Hemmer František, Halasova 337/6, Radošovice, 251 01 Říčany u Prahy, podíl 1/10 Hemmer Jaroslav, Dělnická 1044/34, Praha 7, Holešovice, 170 00 podíl 1/10 Hemmer Jiří, K podchodu 418/2, Praha 22, Uhříněves, 104 00 podíl 1/10 Hemmer Josef, Nupaky 107, 251 70 Dobřejovice

podíl 1/10 Hemmer Ladislav, nám. Bedřicha Smetany 10, Český Dub I. 463 43 podíl 1/10 Hemmer Pavel, Pod Bahnivkou 113/5, Nedvězí, 103 00 Praha 113 podíl 1/10 Hemmerová Jarmila, K podchodu 418/2, Praha 22, Uhříněves, 104 00 podíl 1/10 Kocková Štěpánka, Přišimasy 55, 281 72 podíl 1/10 Lecková Jitka, Dobřejovická 565/2, Praha 4, Lhotka, 142 00 podíl 1/10 Zahoráková Ivana, Kpt. Stránského 958/41, Praha 14, černá Most,198 00 podíl 1/10 odd. B Nemovitosti pozemky parc.č. 1133 výměra 270 m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 1134 výměra 283 m 2 zahrada budovy č.p. 418 - Uříněves obj. bydlení na parc.č. 1133 6. Dokumentace a skutečnost Při ocenění se vychází z podkladů stavebně technické dokumentace a nemovitosti. vnější obhlídky 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o původní stavbu dvojdomu s provozovnou a krámem postavenou v roce 1926 s přistavěnou vedlejší stavbou v zadní části pozemku obsahující původně uzenářskou dílnu, prádelnu a garáž. Objekt byl během svého trvání rekonstruován v roce 1945, dále potom byla v roce 1953 provedena celková adaptace objektu včetně stavebních úprav podkrovní části.v době ocenění je objekt užíván k bydlení. Vedlejší stavba je v době ocenění pravděpodobně využita ke skladovým účelům a jako garážové stání. Podle dochované stavebně technické dokumentace se jedná o nepodsklepený, přízemní objekt s podkrovní částí stavebně upravenou. Vhledem k tomu, že ve stavebně technické dokumentaci je popis jednotlivých místností původní, předpokládá se, že přízemní část obsahuje obytné místnosti s kuchyní, WC a koupelnou. Podkroví je obytné s pokojem kuchyní, komorou, schodištěm. Konstrukční řešení: Základy bez dostatečné izolace proti zemní vlhkosti(patrné provlhání svislých nosných konstrukcí v 1.n.p.), svislé nosné konstrukce, zděné, zastřešení sklonitou sedlovou střechou s polovalbou a střešními vikýři do ulice a do zahrady, část stavby s plochou střechou, stropní konstrukce dřevěné trámové, krytina pálená, okna dřevěná zdvojená, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, omítky vápenné - štukové. Je předpoklad, že objekt je vytápěn lok. plynovými nebo el. spotřebiči, je proveden rozvod teplé a studené vody, ohřev zajištěn z el. zásobníku, vybavení kuchyně, koupelny a WC ve standardu, krytina podlah ve standardu (keramická dlažba, PVC). Dle vnějšího vhledu je pravděpodobné, že údržba je prováděna občasně ( okna ve zhoršeném stavu, vnější omítka na hranici své životnosti)

Pozemky parc.č. 1133, 1134 rovinatého charakteru ve funkčním celku s přístupem po zpevněné komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p. 418 b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p. 418-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 85 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 104,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: 11,75*11,15-1,85*3,02 = 125,43 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 125,43 m 2 3,40 m Obestavěný prostor: OP: 8,60*11,15*3,40+3,00*9,30*3,20+95,89*2,45+ = 677,42 m 3 2,00*(2,80*3,40*1,70*0,50+5,50) Obestavěný prostor celkem: = 677,42 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 125,43 m 2

Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 125,43 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 85 let po celkové rekonstrukci: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,530 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované III 0,05 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,05

3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,530 * 0,970 * 0,950 = 0,488 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 104,- Kč/m 3 * 0,488 = 2 978,75 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 978,75 Kč/m 3 * 677,42 m 3 = 2 017 864,83 Kč Rodinný dům č.p. 418 - zjištěná cena = 2 017 864,83 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba - 7 Vedlejší stavba situovaná v zadní části pozemku p.č. 1133 přistavěná k rodinnému domu postavená dle dochovaných dokumentů v roce 1932. Je předpoklad, že stavba využita ke skladovým účelům s garážovým stáním. Konstrukční, dispoziční řešení a vybavení vedlejší stavby je provedeno dle dochovaných stavebně technických podkladů a části vnější obhlídky. Veškeré ostatní informace o nemovitosti uvedeny v tabulce pro výpočet koef. K4. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: 11,55*5,50-1,40*5,10 = 56,39 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 56,39 m 2 3,50 m Obestavěný prostor: OP: 56,38*(0,30+3,20)+56,38*2,40*0,50 = 264,99 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 264,99 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy podst. P 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100,00 3. Stropy dřevěné S 100,00 4. Krov standard S 100,00 5. Krytina pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře kovové S 100,00 10. Okna zdvojená S 100,00 11. Podlahy cihelná S 100,00 12. Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 96,17 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9617 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy P 7,10 100,0 0,46 3,27 3,40 79 120 65,83 2,2382 2. Obvodové stěny S 31,80 100,0 1,00 31,80 33,07 79 100 79,00 26,1253 3. Stropy S 19,80 100,0 1,00 19,80 20,59 79 100 79,00 16,2661 4. Krov S 7,30 100,0 1,00 7,30 7,59 79 90 87,78 6,6625 5. Krytina S 8,10 100,0 1,00 8,10 8,42 40 60 66,67 5,6136 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,0 1,00 1,70 1,77 40 60 66,67 1,1801 7. Úprava povrchů S 6,10 100,0 1,00 6,10 6,34 40 55 72,73 4,6111 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,12 40 50 80,00 2,4960 10. Okna S 1,10 100,0 1,00 1,10 1,14 79 85 92,94 1,0595 11. Podlahy S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,53 79 85 92,94 7,9278 12. Elektroinstalace S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,03 40 60 66,67 4,0202 Součet upravených objemových podílů: 96,17 Opotřebení: 78,2004 Část

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9617 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3690 Základní cena upravená = 4 172,86 Kč/m 3 Plná cena: 264,99 m 3 * 4 172,86 Kč/m 3 = 1 105 766,17 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 78,2004 % Úprava ceny za opotřebení - 864 713,57 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 241 052,60 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Trvalé porosty na parc.č. 1134. Ocenění části trvalých porostů bylo provedeno na základě vnější obhlídky z ulice K podchodu. Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] smrk stříbrný 10 1,00 ks 2 610,00 2 610,00 2 610,00 borovice 10 3,00 ks 2 150,00 2 150,00 6 450,00 thuja 20 8,00 ks 7 620,00 7 620,00 60 960,00 thuja 10 3,00 ks 530,00 530,00 1 590,00 jedhl.okr. 7 2,00 ks 680,00 680,00 1 360,00 Součet 72 970,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,20 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 65 673,00 Trvalé porosty - zjištěná cena = 65 673,- Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy.

Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemek 1133 270,00 2 790,00 753 300,- pozemek 1134 283,00 2 790,00 789 570,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 1 542 870,- Pozemky - zjištěná cena = 1 542 870,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 418 = 2 017 864,83 Kč b) Vedlejší stavba = 1 105 766,17 Kč c) Trvalé porosty = 65 673,- Kč d) Pozemky = 1 542 870,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí 4 732 174,- Kč 4 732 170,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 418 = 2 017 864,83 Kč b) Vedlejší stavba = 241 052,60 Kč c) Trvalé porosty = 65 673,- Kč d) Pozemky = 1 542 870,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 3 867 460,43 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 3 867 460,- Kč Obvyklá cena nemovitosti v místě čase je přibližně shodná s cenou zjištěnou dle 46 slovy: Třimilionyosmsetšedesátsedmtisícčtyřistašedesát Kč V Praze, 19.8.2011 Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999 pod č.j. Spr.3918/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 826/53/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 53/2011. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Cenová mapa stavebních pozemků

Generated by Foxit PDF Creator Foxit Software