EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2509 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu Předmět ocenění Bytová jednotka č. 627/16, LV č. 1448, s podílem na společných částech domu a pozemku 564/21178 na pozemcích: pozemek parc.č. 705, LV č. 1448 pozemek parc.č. 706, LV č. 1448 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Rotava Počet obyvatel 3463 Kat. území Rotava Ulice Sídliště č.p. 627, 628 Část obce dle LV Horní Rotava Objednatel EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8 Tel. E-mail IČ DIČ Vlastnictví Bytová jednotka Pompová Mirka - Rotava, Sídliště 628 Zpracováno pro společnost Eurodražby Vypracoval Chmelíková Eva Dne 18.10.2011 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 17.10.2011 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 17.10.2011 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 55.7 m 2 2 200 Kč/m 2 122 500 Kč Obvyklá cena - současný stav 125 000 Kč Stodvacetpět tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : město podhorské velmi pěkná lokalita Záporné stránky : objekt bez řádné údržby, dožilé vnější omítky, výtah, v dané lokalitě i v domě žijí sociálně slabší a méně přizpůsobivý občané. Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 1 400 000,- Kč ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je ena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost Eurodražby Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl doložen, nebyla též umožněna prohlídka bytové jednotky. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl doložen REET: NE - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1448, vyhotovil Czech POINT. Snímek kat. mapy pro k.ú. Rotava. Datum předání kompletních podkladů 18.10.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1448, vyhotovil Czech POINT. Snímek kat. mapy pro k.ú. Rotava. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Popis lokality : Město Rotava ( počet obyvatel 3 463 ) je bývalým průmyslovým městečkem v podhůří Krušných hor ve vzdálenosti cca 6 Km od města Kraslice a 22 km od správního centra Sokolova. Pracovní příležitosti - drobná výroba a živnostníci, výr. společnost Rotas s.r.o., ostatní pracovní možnosti v okresním městě Sokolov a jiné. Oceňovaná nemovitost je situována na okraji města panelové zástavbě - sídliště z let cca 1960.Objekt je napojen na veškeré veřejné inženýrské sítě včetně plynu.přístup z veřejné zpevněné komunikace. V obci je veškerá základní občanská vybavenost včetně lokálně dostupných služeb. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Jednotka situována v domě bytovém typovém na sídlišti horní Rotava, v této lokalitě bydlí velká část sociálně slabších a méně přizpůsobivých občanů. Informace o nemovitosti Objekt nepodsklepený, má 7 nadzemních podlaží. domu typ G57 - montovaný objekt z prefabrikovaných dílců, svařovaný krabicový systém s příčnými nosnými zdmi v modulové síti 360 cm. Svislé konstrukce z ŽB a keramzitbetonových panelů, stropní konstrukce rovněž z ŽB prefabrikátů, základy z prefa dílů, schodiště kompletizované ŽB s povrchovou úpravou broušené teraco. Fasáda s tenkovrstvým štukem. Střecha sedlová z dřevěných vazníků, krytina střechy z pozinkovaného plechu, klempířské konstrukce ( lemování, parapety ) z pozinkovaného plechu opatřená nátěrem.v domě je nainstalován osobní výtah, kabelová televize, požární hydranty. V domě je proveden rozvod teplé a studené vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů, rozvod plynovodu.objekt napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.vytápění z vlastní plynové kotelny, která je v 1.NP. Technický stav domu : Vnitřní omítky domu dožilé, není prováděna řádná údržba, nejsou provedeny tepelné izolace vnějších omítek, výtah dožilý Hodnocení jednotky č. 627/16: Jednotka situována v 5 nadzemním podlaží, sklep - kóje,. Vnitřní omítky z aktivovaného štuku, dveře dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy v obytných místností z palubových vlysů + textilní krytiny, v ostatních místnostech textilní krytiny, PVC. Vytápění ústřední z plynové kotelny v domě, zdroj teplé vody centrální z vlastní kotelny. Hygienické zařízení v instalační buňce, zařizovací předměty ve standardním provedení - vana, umyvadlo, standardní výtokové armatury. V kuchyni je osazena kuchyňská linka, plynový sporák, okna plastová zdvojená, dveře hladké lakované. Jsou vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, rozvod kabelové televize.nebyl umožněn přístup do jednotky, nájemnice paní Pompová ( matka vlastníka) odmítla přístup, nebyla doma, ale u dcery v sousedním domě. Dům po celkové opravě - tepelná izolace obvodových stěn, krytina, vchodové dveře, vnitřní rozvody vody. Jednotka v původním stavu ve standardním provedení a vybavení. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 627 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. Popis nemovitosti Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Orientace oken jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Technický stav - 4 -
Technický stav domu průměrný - zhoršený viz technický popis Technický stav jednotky průměrný Nebyl umožněn přístup Popis provedení budovy základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný konstrukce skelet 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov sedlový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 100 panelu v tl. do 30 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště teracové 100 Popis provedení jednotky okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných parkety 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody centrální ohřev 100 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 8.50 m 2 1.0 8.50 m 2 pokoj 17.50 m 2 1.0 17.50 m 2 obývací pokoj 17.50 m 2 1.0 17.50 m 2 předsíň 6.80 m 2 1.0 6.80 m 2 koupelna s WC 3.30 m 2 1.0 3.30 m 2 sklep 2.10 m 2 1.0 2.10 m 2 Součet ploch za podlaží 55.70 m 2 55.70 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality.cz, datum vložení inzerátu 4.9.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost 130 000 Kč 2 300 Kč/m 2 Redukce ceny 5 Redukovaná cena 124 000 Kč 2 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Identická nemovitost, identický objekt, identiská poloha 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality.cz, datum vložení inzerátu 13.9.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 0 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 m 2 Cena za nemovitost 170 000 Kč 2 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 Redukovaná cena 153 000 Kč 2 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Stejná lokalita, stejná nemovitost, původní stav jednotky 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality.cz, datum vložení inzerátu 5.2.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost 160 000 Kč 2 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 Redukovaná cena 144 000 Kč 2 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Identická poloha, identický objekt, má oproti hodnocené nemovitost kontaktní tepelnou izolaci obvodových stěn Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 2 200-2 600 Kč/m 2 124 000-153 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 2 200 Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala tři inzerované nemovitosti ve shodné lokalitě a u shodného typu objektu. Jedná se o lokalitu sociálně slabších a problematických občanů, kdy jsou byty v této lokalitě velmi obtížně obchodovatelné. Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2509/2011 znaleckého deníku. - 6 -