Základní datová karta Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 6424 / 95 / 2014 Typ nemovitosti : Garáž řadová a stavba pro rodinnou rekreaci - rekreační chata dokončená Předmět ocenění : Garáž na p.č. 1565/12 v k.ú. Č.Budějovice, rekreační chata ev.č. 188 v k.ú. Dolní Stropnice Kraj : Jihočeský kraj Město/obec: ČESKÉ BUDĚJOVICE Poč. obyv.: 93620 Kat. území : České Budějovice 3 Ulice : č.p. : L.V.č. : 1775, 6494,554 Objednatel: Exekutorský úřad Zlín čj. 177 EX 27597/13 Zpracováno pro exekutora - Mgr. Marek Jenerál Vlastník: Čermín Miroslav podíl 1/1, 1/2 Fotodokumentace: Rizika * nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) * stavba je umístěna na vlastním pozemku * k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup * nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva * nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS - nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. * stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost * nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu * stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům * stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční * nemovitost je užívána v souladu s právním stavem * zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora - Mgr. Marek Jenerál * stavba je dokončena REET: ANO Komentář k rizikům Na nemovitosti váznou zástavní práva exekutorská. K tomuto závazku se při stanovení obvyklé ceny nepřihlíží Dále na rekreační chatě vázne věcné břemeno užívání pro Čermín Miloslav a Čermínová Marie. Toto břemeno má výrazný vliv na cenu obvyklou. Obvyklá cena současná: Kč 414 000.00 Obvyklá cena budoucí: Kč nestanovena Cena minimální v rekonstrukci: Kč nestanovena
Vyhodnocení trhu V dané oblasti je poptávka po garážích v souladu s nabídkou. V lokalitě Dolní Stropnice je poptávka po rekreačních chatách v souladu nabídkou. Porovnávané chaty: 1/ Rekreační chat v Dolní Stropnici dřevěná chata v osadě Šťastná hvězda na řece Stropnici blízko soutoku s Malší. Chata je částečně podsklepená, v přízemí je obývák s krbem, kuchyňský kout s sporákem na tuhá paliva + elektrický vařič. Hned vedle vchodu je místnost se sociálním zázemím, Z obýváku se vychází na velkou venkovní terasu a do podkroví, kde je spaní pro 5 osob. Na pozemku je zkolaudovaná vrtaná studně, voda není zavedena do chaty. Zastavěná plocha 32 m2, užitná plocha 45 m2. Celková výměra pozemku 422 m2. Nabídková cena: 650 000.- upravená cena (koef. (0,80): 520 000.- Kč, porovnávací cena: 11 556.- Kč/m2 užitné plochy 2/ Rekreační chata v Dolní Stropnici - prodej chaty v Dolní Stropnici. Samostatně stojící chata s číslem evidenčním je umístěna v klidné lokalitě. Chata je podsklepena. V prvním podlaží je terasa, místnost o výměře 26 m2. V podkroví je místo pro spaní. Vytápěno lokálními kamny. Na pozemku před chatou je vybudován rybníček, který je v současné době vypuštěn. Do chaty není zavedena elektřina ani voda. Elektrické rozvody jsou zhotoveny-poháněno akumulační baterií. Pozemek pod chatou a okolní pozemek je ve vlastnictví obce Římov. Zastav+zná plocha 26 m2, užitná plocha 50 m2. Nabídková cena: 349 000 Kč, upravená cena (koef. 0,90): 314 100 Kč, porovnávací cena: 6 282.- Kč/m2 užitné plochy 3/ Rekreační chata v Komařicích - dřevěná chata s vlastním pozemkem 520 m2 u obce Komařice, 16 km od Č. Budějovic. Celková podlahová plocha chaty je 44 m2, udržovaná terasovitá zahrada s okrasnými keři. Chata leží ve svahu, z balkónu krásný výhled na údolí řeky Stropnice. Zavedená elektřina, v současné době řešen vrt na vodu, suché WC. Vytápění el. kamny. Zastavěná plocha 22 m2, užitná plocha 45 m2, celková výměra pozemku 564 m2. Nabídková cena: 545 000.- Kč, upravená cena (koef. 0,85): 463 250.- Kč, porovnávací cena: 10 294.- Kč/m2 užitné plochy Porovnávací ceny obdobných chat v daném regionu se pohybují v cenovém rozpětí od 6 282.- do 11 565.- Kč/m2 užitné Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaná chata nemá pozemek okolo chaty ve vlastnictví, dále vzhledem ke jejímu vybavení, které je vyšší než u porovnávaných objektů určuji porovnávací cenu v horní polovině cenového rozpětí ve výši 9 500.- Kč/m2 užitné Rekreační chata ev.č. 188: užitná plocha 57,25 m2 Porovnávací cena: 9 500.- x 57,25 = 543 875.- Kč, zaokr. 550 000.- Kč Na nemovitosti vázne věcné břemeno užívání pro Čermín Miloslav a Čermínová Marie. V souladu s 16a zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění je hodnota věcného břemene určena z ročního užitku. Roční užitek z pronájmu rekreačních chaty je s ohledem na omezenou dobu užívání v kalendářním roce stanovena ve výši 30 tis. Kč/rok. Podle odst. 4 16a výše citovaného zákona je hodnota věcného břemene určena z ročního užitku násobeno 10-ti: 30 000 x 10 = 300 000.- Kč.
V Českých Budějovicích je poptávka po garážích v souladu s nabídkou. Porovnávané garáže v lokalitě České Budějovice 3: 1/ Řadová garáž Prodej garáže v Českých Budějovicích 3. Zavedena elektřina, vlastní měřič. Zastavěná plocha 18 m2, užitná 15 m2 Nabídková cena: 120 000.- Kč, upravená cena (koef. 0,90): 108 000.- Kč, porovnávací cena: 7 200.- Kč/m2 užitné 2/ Řadová garáž prodej garáže v OV, o ploše 16m2. Garáž součástí garážové zástavby na ulici Nádražní, poblíž Pražské tř. a ul. U Trojice. Situovaná ve středové části garážové řady, v garáži zavedena elektřina. Zastavěná plocha 19 m2, užitná plocha 16 m2. Nabídková cena: 130 000.- Kč, upravená cena (koef. 0,90): 117 000.- Kč, porovnávací cena: 7 313.- Kč/m2 užitné 3/ Řadová garáž Prodej garáže na Okružní ulici (poblíž křižovatky s Rudofovskou). Elektrický proud zaveden, vrata jsou opatřena mříží. Velmi dobrý stav, autobusová zastávka 2 min. chůze. Zastavěná plocha 18 m2, užitná plocha 15 m2. Nabídková cena: 129 000.- Kč, upravená cena (koef. 0,90): 116 100.- Kč, porovnávací cena: 7 740.- Kč/m2 užitné Porovnávané obdobné garáže se v Č.Budějovicích 3 pohybují v cenovém rozpětí od 7 200.- do 7 740.- Kč/m2 užitné S ohledem na umístění, vybavení a stav oceňované garáže stanovuji porovnávací cenu ve středu cenového rozpětí ve výši: 7 420.- Kč/m2 užitné Oceňovaná garáž: užitná plocha 19,84 m2, porovnávací cena: 19,84 x 7420.- = 147 213.- Kč, zaokr. 150 000.- Kč Porovnávací ceny zahrad v Č.Budějovicích 3 se pohybují v cenovém rozpětí od 500.- do 1 100.- Kč/m2. Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemek zahrady u řadových garáží, která slouží v podstatě jenom k příjezdu ke 2 garážím, tak porovnávací cenu stanovuji v samé spodní hranici cenového rozpětí ve výši 500.- Kč/m2. Pozemek p.č. 1565/7: výměra 69 m2, porovnávací cena: 69 x 500.- = 34 500.- Kč
Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je určen a dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění na základě porovnávací hodnoty. Porovnávací cena rekreační chaty ev.č. 188 v k.ú. Dolní Stropnice je ve výši 550 000.- Kč. Obvyklá cena je stanovena z porovnávací ceny, avšak se zohledněním věcného břemene užívání, kterým je tato nemovitost zatížena: 550 000 300 000 = 250 000.- Kč Porovnávací cena řadové garáže na p.č. 1565/12 v k.ú. Č.Budějovice je ve výši 150 000.- Kč Porovnávací cena pozemku p.č. 1565/7 v Č.Budějovicích je ve výši 34 500.- Kč Předmětem ocenění je však majetkový podíl ve výši 1/2: 17 250.- Kč Jedná o prodej podílu na pozemku, který se na trhu obvykle obchoduje velmi zřídka. Z tohoto důvodu je cena upravena koef. prodejnosti ve výši 0,80: 17 250.- x 0,80 = 13 800.- Kč, zaokr. 14 000.- Kč Obvyklá cena rekreační chaty ev.č. 188 v k.ú. Dolní Stropnice, obec Římov včetně pozemku p.č. st. 256 vše zapsané na LV č. 554 se zohledněním hodnoty věcného břemene je tedy ve výši : 250 000.- Kč, tj. slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Obvyklá cena řadové garáže na p.č. 1565/12 v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice včetně pozemku p.č. 1565/12 vše zapsané na LV č. 6494 je tedy ve výši: 150 000.- Kč, tj. slovy: jednostopadesáttisíc Kč Obvyklá cena pozemku p.č. 1565/7 v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice zapsaný na LV č. 1775 je tedy ve výši: 14 000.- Kč, tj. slovy: čtrnácttisíc Kč Obvyklá cena majetku povinného celkem: 250 000 + 150 000 + 14 000 = 414 000.- Kč Tento dodatek je nedílnou součástí znaleckého posudku č. 6424/95/2014. Přílohy : Výpis z katastru nem. LV č. 1775, 6494,554, snímek z katastrální mapy ze dne 23.9.2014 Vypracoval : Ing.Milan Belšán, licence č. 0460 (602245837) Dne : 24.11.2014 ACONS verze 10.28, platná od 15.2.2014
Znalecká doložka Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích č.j.2108/90 ze dne 27.11.1990 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6424-95/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 51/14. Ing.Milan Belšán Sady 193/I 377 01 Jindřichův Hradec licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0460 V Jindřichově Hradci dne 24.11.2014.