ZNALECKÝ POSUDEK č.6533/183 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 9 Na pozemku parc. č.: st.28 Pozemky parc. č.: st.28 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Roman Schejbal, Na Rybníčku 1312, 39601 Humpolec, 1 / 1 Vlastník pozemku: Roman Schejbal, Na Rybníčku 1312, 39601 Humpolec, 1 / 1 Katastrální území: Čáslavsko LV č.: 102 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Čáslavsko Část obce: Čáslavsko Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 4.10.2014 / 4.10.2014 O nemovitosti k bydlení v cenách do 500.000,00 275 000 Kč Kč je zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 18.10.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 13 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Čáslavsko Katastrální území: Čáslavsko Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 113 m 2 obestavěný prostor: 563 m 3 podlahová plocha - obytná část 84 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 94 30 opotřebení celkové: 82 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2010 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňovaný pozemek je téměř rovinný, je napojený na elektro a vodu z veřejného řadu. Kanalizace je do žumpy na pozemku. Přístup je bezproblémový ze zpevněné místní komunikace pozemek KN č. 1954/1, pozemek není zapsaný na LV. Shodný pozemek PK č. 1954/1 je ve vlastnictví Obce Čáslavsko. Proto považuji přístup za bezproblémový. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází plotová vrata a vrátka, dřevěné oplocení a v části oplocení zděné, zpevněné plochy a přípojka vody, žumpa a přípojka kanalizace. Dále jsou na pozemku zbytky zdiva zřejmě původní kolny. Pozemek je zarostlý a neudržovaný. výměra pozemků celkem: 343 m 2 jednotková cena 200 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 102 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Čáslavsko se nachází v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. Čáslavsko leží na silnici č. 150 vedoucí z obce Loket (sjezd z dálnice D1) přes Čechtice, Čáslavsko do města Votice. V obci je zastávka autobusů a Obecní úřad. Základní a mateřská škola, obchody a část služeb jsou v Čechticích cca 5 km, na dálnici D1 je cca 13 km, do Pelhřimova je cca 33 km, do hlavního města Prahy je cca 80 km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavním právům exekutorským, zástavnímu právu z rozhodnutí správního orgánu, k zástavním právům smluvním ve prospěch ČMSS, k rozhodnutí o úpadku, k dražební vyhlášce, k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitosti, k nařízení exekuce zapsaným na LV č. 102 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní rodinný dům. Původní objekt byl vystavěn kolem roku 1920. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Poslední částečná rekonstrukce byla provedena v roce 2010. Tato rekonstrukce byla provedena velice amatérsky a neodborně. Část rekonstrukce nebyla dokončena. Bylo provedeno ÚT s kotlem na tuhá paliva, rekonstrukce koupelny včetně zařizovacích předmětů, opravy části vnitřních omítek, výměna části povrchů podlah a byla zateplena část fasády bez konečného povrchu. V den prohlídky bylo zjištěno: vstup do sklepa je zasypán, sklep je nepřístupný, v části mlatu chybí část dřevěných výplní, ve skladu a na mlatě chybí podlahy a omítky, ve zdivu jsou trhliny, v obytné části domu chybí část povrchů podlah, chybí vybavení kuchyně, v koupelně chybí umyvadlo a část keramických obkladů, chybí kotel ÚT, funkčnost rozvodů ÚT a rozvodů vody a elektro není zaručena. Část vnitřních omítek je vlhká a omítky opadávají. V části domu chybí dveře, některá okna mají rozbité zasklení. Objekt není možné užívat pro trvalé bydlení. Dům je ve špatném stavebně technickém stavu. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kamenné bez izolace 2. Zdivo smíšené zdivo nad 45 cm 3. Stropy dřevěné trámové s podhledem4. Střecha sedlový krov 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové, v části chybí7. Vnitřní omítky vápenné štukové, v části chybí 8. Fasádní omítky v části hrubé, v části zateplené 8. Fasádní omítky v části chybí bez konečných povrchů 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady jen koupelny 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné náplňové 12. Dveře část dveří chybí 13. Okna dřevěná špaletová, v části bez 14. Podlahy obytných textilní krytiny, keramická skel místností dlažba, beton 15. Podlahy ostatních beton 15. Podlahy ostatních v části skladů chybí místností místností 16. Vytápění rozvody ÚT bez kotle na tuhá 16. Vytápění chybí kotel na tuhá paliva paliva, krb 17. Elektroinstalace světelná, třífázová - nefunkční 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení jen vana 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní chybí - 3 -
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP sklad mlat pokoj pokoj kuchyň vstup WC koupelna Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 113,22 m 2 83,85 m 2 21,00 m 2 0,50 10,50 m 2 21,50 m 2 0,50 10,75 m 2 16,50 m 2 1,00 16,50 m 2 20,10 m 2 1,00 20,10 m 2 15,40 m 2 1,00 15,40 m 2 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 5,50 m 2 1,00 5,50 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ano ne ne Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby: Věcná hodnota 2 532 830 Kč Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem: 444 258 Kč 68 600 Kč 512 860 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Hořepník (okres Pelhřimov) 110,00 Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový 177 499 000 4 536 0,75 Jedná se o prodej menšího rodinného domku 3+1 v Hořepníku, okres Pelhřimov. Rodinný domek je určen k trvalému bydlení nebo k rekreaci. Domek je v řadové zástavbě. Na přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna a chodba se schodištěm do podkroví, kde jsou dvě pěkné ložnice. Za domkem je malý dvorek se vstupem do zahrady cca 90m2. Z podkroví je vstup na celkem prostornou terasu. Dům je připojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Upravená cena Foto Kč/m 2 3 404 K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,99 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,95 K5 Celkový stav - lepší 0,95 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Štítného, Horní Cerekev (okres Pelhřimov) 90,00 Starší rodinný dům v Horní Cerekvi. Dům je situován v centru městečka na Štítného ulici v řadové obytné zástavbě. Jedná se o přízemní objekt zděné konstrukce ze smíšeného zdiva, krovy sedlové pokryté eternitovými šablonami a taškou bobrovkou. V roce 2011 byla provedena zásadní rekonstrukce obytné části domu. Nyní plastová okna, nové podlahy, elektroinstalace v mědi, vodoinstalace a odpady v plastu, vnitřní omítky, zařizovací předměty a další. Dispozice bydlení 2+1, sestává ze vstupní chodby s klenbami, dále obytná kuchyň, obývací pokoj a ložnice, koupelna s vanou a WC. Vytápění lokální, kamny na pevná paliva, napojeno na městský vodovod a kanalizaci, u domu plynová přípojka. Na bydlení navazuje dvorek a velká stodola s možností parkování. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - podobné K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku - podobná výměra 393 390 000 4 333 0,76 0,80 0,95 1,00 0,99 1,00 3 293-4 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Hojovice (okres Pelhřimov) 70,00 193 640 000 9 143 0,34 Rodinný dům 2+1 v obci Hojovice, u Pacova, o CP 193 m2, PP 70 m2. V domě nové rozvody elektřiny a vody, plastová okna a dveře. Podlahy OSB desky, PVC a plovoucí podlaha. Lokální vytápění, veřejný vodovod a kanalizace. Možnost půdní vestavby, vhodné pro trvalé bydlení i k rekreaci. 3 152 K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,65 K5 Celkový stav - lepší 0,65 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: Průměrná cena 36,99 % Variační koeficient po úpravách: Celková užitná plocha oceňované ované nemovitosti Porovnávací hodnota 3,14 % 3 283 Kč/m 2 84 m 2 275 280 Kč Zdůvodnění ní stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 1,00 % Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 102 ze dne 18.8.2014. Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti a obce. Srovnatelné nemovitosti. Objednávka provedení odhadu předmětu ř aukce pod č.j.: 822/2014-A ze dne 16.9.2014. 275 000Kč 0Kč 2 750Kč 68 600Kč 203 650Kč 84m 2 2 429Kč/m 2 počet stran A4 v příloze 4 1 3 2 3 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena užitných ploch celkem včetně pozemků: 275.000,00 Kč č : 105,00 m 2 = 2.619,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 2.600,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - obec Čáslavsko je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku - dobrá dostupnost na dálnici D1 - bezproblémový přístup Záporné vlivy: - objekt bude vyžadovat zvýšené náklady na uvedení domu do uživatelného stavu - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 4.10.2014 Posudek o ceně byl vypracován 18.10.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6533/183 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
List vlastnictví - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled z ulice Severozápadní pohled Zbytky zdiva na pozemku Východní pohled Interiér původního mlatu - 12 -
Pokoj Vlhké zdivo Nedokončené ené podlahy Kuchyň Chodba WC - 13 -
Koupelna Koupelna Pokoj - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
Mapa města - 16 -
Srovnatelné nemovitosti - 17 -
- 18 -
- 19 -