ZNALECKÝ POSUDEK č. 790/260/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 190/16, v budově č.p. 190 na pozemku č. parc. 170, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 190 a pozemku č. parc. 170 o velikosti 63/500, zapsáno na LV č. 1178, LV č. 1140, k.ú. Průhonice, obec Průhonice, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha - západ. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 2673/11-14/Ku Podle stavu ke dni 14.11.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 21 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 22.11.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka Adresa nemovitosti: Školní 190 252 43 Průhonice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Průhonice Katastrální území: Průhonice Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 14.11.2011. Prohlídka interiéru nebyla provedena. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1178 ze dne 10.11.2011, k.ú. Průhonice, obec Průhonice; poskytnutý objednatelem 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1140, stav ke dni 14.11.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Průhonice, obec Průhonice 3) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.11.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Průhonice, obec Průhonice 4) Usnesení č. j. 132 EX 2673/11-14/Ku 5) Prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 190, k.ú. Průhonice z roku 2004; spis. zn. V-5804/2004, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha západ; částečná kopie 6) Smlouva o nájmu nemovitosti mezi pronajímatelem (VARDON s.r.o) a nájemcem (Jaroslav Fiury) ze dne 1.7.2010. 7) Informace získané při místním šetření dne 14.11.2011. Obsah posudku Cena obvyklá bytové jednotky č. 190/16, v budově č.p. 190 na pozemku č. parc. 170, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 190 a pozemku č. parc. 170 o velikosti 63/500, zapsáno na LV č. 1178, LV č. 1140, k.ú. Průhonice, obec Průhonice, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha - západ. VARDON, s.r.o., Púchovská vlastník bytu: 2219/8, Praha 4, Záběhlice, prohlídka dne: 14.11. 2011 141 00 Praha 41 vlastník pozemku: VARDON, s.r.o., Púchovská 2219/8, Praha 4, Záběhlice, 141 00 Praha 41 přítomni: -
- 3 - pro Středočeský kraj, katastrální úřad: KP Praha - západ katastrální území: Průhonice LV č.: 1178, 1140 obec: Průhonice počet obyvatel: 2 557 ulice: Školní č.p. 190 bytová jednotka č. 190/16 spoluvlastnický podíl na budově a pozemku 63/500 na pozemku č. parc. 170, výměra 209 m 2 druh pozemku: další pozemky: - druh pozemku: - zastavěná plocha a nádvoří stáří objektu: cca 40 let způsob využití bytový dům Oceňované nemovitosti jsou v Průhonicích. Obec Průhonice leží asi 5 km jihovýchodně od okraje Prahy. Severovýchodně vede v blízkosti obce dálnice D1 (Exit 6), po ní je dobře dostupá Praha. V obci je dobrá základní občanská vybavenost mateřská a střední škola, zdravotní středisko, veterinární ordinace, pošta. V jihozápadní části obce se rozprostírá turisticky vyhledávaný Průhonický park s Podzámeckým rybníkem. Bytový dům č.p. 190 se nachází severozápadně od centra obce v lokalitě rodinných a bytových domů. V okolí jsou bytové domy podobného charakteru, na západní straně je mateřská a základní škola, východně se rozkládá čtvrť rodinných domů. Základní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. V nejbližším okolí domu jsou upravené travnaté plochy se vzrostlými stromy. Parkování je možné před domem. Centrum obce je vzdáleno cca 300 m od nemovitosti. Zastávka autobusů cca 300 m. Na přilehlé komunikaci, ulici Školní, je pouze místní provoz bez rušivého vlivu. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce zděná balkony,lodžie,terasy: Počet podlaží nadzemních 3 Podkroví nemá podzemních 1 Podsklepeno [%] 100 % Počet bytových jednotek 9 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Bytový dům č.p. 190 je koncový řadový (polovina bytového dvojdomu), má celkem Popis budovy 3 NP a 1 PP. Dům č. p. 190 má jeden vchod. V PP jsou sklepy a společné prostory. Ve třech NP jsou byty, vždy 3 byty v každém podlaží. Přístup k bytům je po společném schodišti, v domě není výtah. Dům je zděný, zateplený polystyrenovým zateplovacím systémem. Vnitřní schodiště je betonové. Střecha je plochá. Okna jsou převážně původní dřevěná, u některých bytů nová plastová. Vstupní dveře do domu jsou plastové, prosklené. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod, plynovod. Stavebně technický stav: stavba bytového domu je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce, provedeno zateplení fasády, prováděna údržba. Stav domu je dobrý. jednotky s příslušenstvím z toho: Podlahová plocha přísl. mimo jednotku: 68,69 m 2-2 sklepy - 5,92 m 2 a 3,37 m 2 Typ jednotky 3 + 1 3. NP Orientace nezjištěno
- 4 - Druh vytápění Popis jednotky lokální nebo etážové, druh nezjištěn Bytová jednotka č. 190/16 je v 3. NP. Jedná se o byt o dispozici 3+1. Přístup k bytu je po společném schodišti. Bytová jednotka je připojena na rozvody elektro, plynu, vody a kanalizace. Vybavení nezjištěno Dispoziční řešení: předsíň 5,00 m 2 kuchyň 9,10 m 2 pokoj 13,10 m 2 pokoj 19,90 m 2 pokoj 9,20 m 2 koupelna 2,10 m 2 WC 1,00 m 2 K bytu náleží dvě sklepní kóje v PP o výměře 5,92 m 2 a 3,37 m 2. Vedlejší stavby a příslušenství Stavebně technický stav: nezjištěn Popis Spoluvlastnický podíl o velikosti 63/500 na společných částech domu č.p. 190 a pozemku č. parc. 170 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 209 m 2 ). Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Stavba bytového domu je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce, provedeno zateplení fasády. Stav domu je dobrý. Zóna bytových a rodinných domů s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti. Lokalita je vhodná pro bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Omezení vlastnických práv Zahrnuta v ceně obvyklé Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 1178, k.ú. Průhonice 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 1178, k.ú. Průhonice 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 1178, LV č. 1140 k.ú. Průhonice a skutečností zjištěnou při místním šetření. Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Bytová jednotka je od roku 2010 pronajata vlastníkem nemovitosti na 15 let s opcí na dalších 15 let. Smlouva o pronájmu byla doložena. Měsíční nájemné činí 2 078 Kč. Nájemné je dle smlouvy předplaceno na 10 let. Nájem zanikne písemnou dohodou stran nebo uplynutím doby nebo písemnou výpovědí za podmínek uvedených v 711 Občanského zákoníku. Z komunikace č. parc. 228/1 (ostatní komunikace, vlastník Obec Průhonice). Bez rizika.
- 5 - Ceny a hodnoty 1) VĚCNÁ HODNOTA Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 3 + 1 Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu: Byt č. 190/16: = 59,40 m 2 Podlahová plocha bytu: = 59,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepy: = 9,29 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 9,29 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 59,40 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 9,29 m 2 * 0,10 = 0,93 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 60,33 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 6 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Základní cena upravená = 11 398,40 Kč/m 2 Plná cena: 60,33 m 2 * 11 398,40 Kč/m 2 = 687 665,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % - 275 066,18 Kč Bytová jednotka č. 190/16 věcná hodnota bez podílu na příslušenství = 412 599,29 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 625 221,87 Kč Spoluvlastnický podíl: 63 / 500 Hodnota spoluvlast. podílu: 625 221,87 Kč * 63 / 500 = + 78 777,96 Kč Bytová jednotka č. 190/16 věcná hodnota včetně podílu na příslušenství = 491 377,25 Kč Bytová jednotka č. 190/16 věcná hodnota po zaokrouhlení = 491 000,- Kč
2) POROVNÁVACÍ HODNOTA - 6 -
3) VÝNOSOVÁ HODNOTA - 7 -
- 8-4) URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Rekapitulace Stavba bytového domu je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Byt je pronajatý na 15 let s opcí na dalších 15 let za nájemné, které je pod hodnotou tržního nájemného. Klidné místo s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Bytová jednotka č. 190/16 je bez věcných břemen nebo jiných věcných práv. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 1178, k.ú. Průhonice (zástavní právo smluvní, exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. K datu provedení ocenění je bytová jednotka pronajata. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou 15ti let s následující opcí na dalších 15 let. Výše nájemného je sjednána na 2078 Kč měsíčně, nájemné bylo k datu uzavření smlouvy uhrazeno na 10 let dopředu částkou 249 360 Kč. Sjednané nájemné není v ceně obvyklého nájemného v lokalitě za srovnatelnou bytovou jednotku. Uzavřená nájemní smlouva bytovou jednotku z hlediska ceny obvyklé výrazně zatěžuje, po dobu deseti let předplaceného nájemného, které je výrazně nižší než obvyklé nájemné v lokalitě, jsou výnosy z oceňované bytové jednotky minimální. Věcná hodnota 491 000 Kč Porovnávací hodnota 2 300 000 Kč Výnosová hodnota 438 720 Kč Obvyklá cena bytové jednotky č. 190/16, v budově č.p. 190 na pozemku č. parc. 170, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 190 a pozemku č. parc. 170 o velikosti 63/500, zapsáno na LV č. 1178, LV č. 1140, k.ú. Průhonice, obec Průhonice, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha - západ. nezatíženo nájemní smlouvou 2 300 000 Kč do r. 2020, zatíženo předplaceným nájemným dle nájemní smlouvy 450 000 Kč
- 9 - V Mníšku pod Brdy, 22.11.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 790/260/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/260/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.11.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Průhonice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.11.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1178 ze dne 10.11.2011, k.ú. Průhonice 4) Prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 190, k.ú. Průhonice z roku 2004; spis. zn. V-5804/2004, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha západ; částečná kopie 5) Smlouva o nájmu nemovitosti mezi pronajímatelem (VARDON s.r.o) a nájemcem (Jaroslav Fiury) ze dne 1.7.2010.
- 10-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 14.11.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Průhonice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 14.11.2011
- 11 - Bytový dům JZ pohled Přístupová komunikace ul. Školní