ZNALECKÝ POSUDEK č. 2807/08/2013 o ceně rodinného domu č.p. 45 s příslušenstvím na p.č. St. 76 - zastavěné ploše a nádvoří, p.č St. 76 - zastavěné plochy a nádvoří, p.č. 123 - zahrady a p.č. 125 - zahrady v obci Vysoká, k.ú. Vysoká ve Slezsku. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město Minská 54 616 00 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé, č.j. 97EX 13064/11-67, ev. č. opr.: 3807222230 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail: zdenek.konecny@quick.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Bruntále 28.1.2013-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí v souvislosti s provedením exekuce podle exekučního příkazu ze dne 7.11.2011, č.j. 97EX 13064/11-18 a usnesení ze dne 5.11.2012, č.j. 97EX 13064/11-67, ev. č. opr.: 3807222230. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Vysoká 45 793 99 Vysoká Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Vysoká Katastrální území: Vysoká ve Slezsku Počet obyvatel: 345 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.1.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Dopis od Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Minská 54, 616 00 Brno, ve věci vypracování znaleckého posudku na předmětné nemovitosti. - Usnesení ze dne 5.11.2012, č.j. 97EX 13064/11-67. ev. č.opr. 3807222230 - Exekuční příkaz ze dne 7.11.2011, č.j. 97EX 13064/11-18, ev. č. opr. 3807222230 - Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 17, ze dne 5.11.2012 - Kopie katastrální mapy ze dne 26.1.2013 - Fotodokumentace ze dne 25.1.2013 - Mapa oblasti - Výměry a skutečnosti zjištěné na místě - Databáze nemovitostí - Informace z www.sreality.cz - Informace od makléře real. kanceláře M&M paní Ireny Jochimové 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Renáta Vaverková, Vysoká 45, 79399 Vysoká, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Renáta Vaverková, Vysoká 45, 79399 Vysoká, vlastnictví: výhradní Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 17 pro obec Vysoká, k.ú. Vysoká ve Slezsku, zapsána: Vaverková Renáta, Vysoká 45, 793 99 Osoblaha 645928/0553-3 -
6. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání nemovitosti je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena pouze z veřejných pozemků a pozemku sousední nemovitosti bez přítomnosti povinné, příp jiného jejího zástupce. Další informace byly získány od realitního makléře M&M reality paní Ireny Jochimové a ze serveru www.sreality.cz. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 45 je zděný, samostatně stojící, přízemní, podsklepený s podkrovím. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost jejíž současnou dispozici nebylo možné přesně zjistit. Je podle informací 5+2. Rod. dům č.p. 45 je napojen na elektrické vedení a vodovod. Odkanalizování je provedeno do žumpy. Přístupný je ze zpevněné veřejné komunikace na p.č. 1693/1 - ostatní komunikace, ostatní plochy, ve vlastnictví Obce Vysoká. Příslušenství stavby jsou i vedlejší stavby, které, vzhledem k znepřístupnění a zchátralému stavu nejsou oceňovány a venkovní úpravy a trvalé porosty.. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 45 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 4 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Popis: 1.1.1. Rodinný dům č.p. 45 Vzhledem k znepřístupnění rodinného domu je popis interiéru proveden pouze odhadem z předpokladem, že rod. dům je standardně vybaven bez instalace plynu, protože v místě rozvod plynu není a podle informací ze serveru www.sreality.cz a podle informací realitního makléře M&M reality paní Ireny Jochimové. Rodinný dům č.p.45 je samostatně stojící, zděný, přízemní, z části podsklepený s podkrovím. Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné, obvodové zdivo je vyzděno v tl. 600 mm. Stropy jsou polospalné, trámové s rovným podhledem. Zastřešení je vázaným krovem, sedlovou střechou. Krytina na krovu je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je hrubá vápennocementová. Vnější obklady chybí. Vnitřní omítky vápenné hladké. Schody na půdu dřevěné. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy obytných místností jsou textilní. podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a kryté PVC. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová. Bleskosvod instalován není. Zdrojem teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač vody. Instalace plynu není provedena. Ve dvou kuchyních jsou dva elektrické sporáky. Vnitřním hygienickým vybavením je vana, umyvadlo a splachovací záchod. Dispozice: Podzemí (1.PP): Sklepní místnost a schodiště. Přízemí (1.NP): Dvě zádveří, chodby, čtyři obytné místnosti, dvě kuchyně, koupelna s WC. Stáří a stavebně technický stav: Stáří stavby je, odhadem, 100 roků. Stavebně technický stav stavby je velmi špatný až zchátralý. Rodinný dům, ke dni ocenění není užíván. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111-5 -
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] Přízemí - 1.NP 9,55*21,56+2,11*3,22 = 212,69 Podzemí 5,00*4,00 = 20,00 Podkroví 4,20*4,11 = 17,26 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí - 1.NP 212,69 m 2 3,77 m Podzemí 20,00 m 2 2,00 m Podkroví 17,26 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 9,55*21,56*3,77+2,11*3,22*2,58 = 793,76 m 3 Zastřešení 9,55*21,56*2,30/2 = 236,78 m 3 Podzemí 5,00*4,00*2,00 = 40,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 793,76 m 3 Zastřešení Z 236,78 m 3 Podzemí NP 40,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 070,54 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamené S 100 2. Zdivo zděné v tl. 600 mm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky vápennocementové hrubé P 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 Část [%] - 6 -
11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností koberec S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace litinové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2,80 100 0,46 1,29 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00-7 -
Součet upravených objemových podílů 93,49 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9349 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7540 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 091,79 Plná cena: 1 070,54 m 3 * 3 091,79 Kč/m 3 = 3 309 884,87 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 % - 2 758 226,36 Kč Rodinný dům č.p. 45 - zjištěná cena = 551 658,51 Kč 1.2. Příslušenství Popis: 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Venkovními úpravami jsou: přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace, žumpa, oplocení ze strojového pletiva a vrata a vrátka z ocelových profilů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 45 551 658,51 Celkem: 551 658,51 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 551 658,51 * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 19 308,05Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků Popis: 2.1. P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada P.č. St. 76 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 940 m 2 je zastavěna rodinným domem č.p. 45 a nádvoří. P.č. 123/1 - zahrada o výměře 538 m 2 a p.č. 125 - zahrada o výměře 1784 m 2 tvoří s rodinným domem č.p. 45 a p.č. St. 76 - zastavěnou plochou jednotný funkční celek. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), d), -10 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: -10 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -10% + -7% * (100 % + -10%) -16,30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Běžný, nevýznamný pozemek se snížením ceny o -10% z hlediska polohy rodinného domu v krajové části obce při Polské hranici a užití pozemku. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,7540-16,30 47,40 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,7540-16,30 18,96 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 76 940,00 47,40 44 556,- nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 123/1 538,00 20,00 10 760,- 28 odstavec 5 zahrada 125 1 784,00 20,00 35 680,- Stavební pozemky - celkem 90 996,- - 9 -
P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada - zjištěná cena = 90 996,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů Popis: 3.1. Trvalé porosty Na p.č. 123/1 - zahradě a p.č. 125 - zahradě se nachází ovocné a okrasné porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 90 996,00 Celková výměra pozemku m 2 3 262 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 1 500 Cena pokryvné plochy porostů Kč 41 843,65 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 719,84 Trvalé porosty - zjištěná cena 2 719,84 Kč - 10 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 45 551 658,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 19 308,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 570 966,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada 90 996,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 90 996,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 2 719,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 719,80 Kč Celkem 664 682,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 664 682,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 664 680,- Kč slovy: Šestsetšedesátčtyřitisícšestsetosmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou na serveru www.sreality.cz nabízeny v obci Vysoká oceňovaný rodinný dům v obci Vysoká, části obce Vysoké č.p. 45 a další rodinný dům v části obce Bartultovice. V uplynulé, nedávné době byl v obci Vysoká, části obce Bartultovice reálně obchodován podobný rodinný dům. - 11 -
Obvyklou cenu určuji na základě porovnání s výše uvedenými rodinnými a z vyhodnocení nabídkové ceny oceňovaného rodinného domu. 1) Rodinný dům v obci Vysoká, části obce Vysoká č.p. 45. Popis: Viz.: Znalecký posudek výše. Nabízená cena: 780 000,- Kč Upravená cena, vzhledem k nabídce a a aktualizaci nabídky ceny z 23.1.2013 koef. 0,9: 780 000,- Kč * 0,9 = 702 000,- Kč Foto: 1. srovnávaný rodinný dům (interiér). 2) Rodinný dům v obci Vysoká, části obce Bartultovice Popis: Cihlový samostatně stojící rodinný dům je přízemní, podsklepený s podkrovím. Vel 6+1. RD je napojen na elektro, vodovod. kanalizace do žumpy. pozemek 2101 m 2. Nabízená cena. 699 000,- Kč Upravená cena, vzhledem k nabídce a aktualizaci nabídky ceny z 16.1.2013 koef. 0,9: 699 000,- Kč * 0,9 = 629 000,- Kč 3) Rodinný dům v obci Vysoká, části obce Barltultovice Popis: Rodinný dům je zděný, samostatně stojící, přízemní, podsklepený. Nemá podkroví. Zastřešení je sedlovou střechou. Vybavení standardní. Vel. 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha 160 m 2, obestavěný prostor 1080 m 3, podlahová plocha 120 m 2, pozemek 1 575 m2. Napojen je na elektro a vodovod. Odkanalizování do žumpy. Stav špatný před stavebními opravami. Skutečně realizovaná kupní cena v březnu 2011: 580 000,- Kč Poznámka: K datu ocenění by se, pravděpodobně, cena nezměnila. Obvyklá cena je stanovena prostým průměrem uvedených hodnot, t.j.: (702 000,- Kč + 629 000,- Kč + 580 000,- Kč)/3 = 637 000,- Kč, po zaokrouhlení na celé pětitisíce: 635 000,- Kč Obvyklá cena činí: 635 000,- Kč, slovy: Śestsettřicetpěttisíc Kč. V Bruntále 28.1.2013 Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239-12 -
e-mail: zdenek.konecny@quick.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2807/08/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/2013. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17 ze dne 5.11.2013 3 Kopie katastrální mapy ze dne 26.1.2013 1 Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti 1-14 -
Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Pohled od jihovýchodu Pohled od severozápadu - 15 -
Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Celkový pohled od jihovýchodu Pohled od severovýchodu Pohled od jihozápadu Pohled na vstupní část Celkový pohled od severovýchodu Celkový pohled od severozápadu - 16 -
Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Pohled od severozápadu Detail podokapního žlabu s odpadem Detail s oknem Celkový pohled od jihu Pohled na zádveří Pohled na severozápadní štítovou zeď - 17 -
Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Ćást se vstupem Elektrorozvodná skříň se zvonky Vzdušná přípojka elektro závěsným kabelem Zádveří Vedlejší stavba od východu Vedlejší stavba od západu - 18 -
1. srovnávaný RD: Rodinný dům, Vysoká č.p. 45 Obytná místnost Koupelna - 19 -
2. srovnávaný RD : RD ve Vysoké - Bartultovicích Pohled na rodinný dům Koopelna - 20 -
3.srovnatelný RD: Rodinný dům ve Vysoké - Bartultovicích Pohled na rodinný dům Kupelna - 21 -