ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0959-137/2015 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/4 z celku pozemku parc.č. 439/2 v k.ú. Červený Újezd Vlastníci pozemku: Jaroslav Knechtl, Masarykova 729/184, 252 19 Rudná, podíl: 1/4 Ladislava Miková, Na Dráze 211, 273 51 Červený Újezd, podíl: 3/4 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 099 EX 2882/14 OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/4 90 000 Kč Datum místního šetření: 9.7.2015 Stav ke dni : 9.7.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 7 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 10.8.2015 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z celku pozemku parc.č. 439/2 o výměře 278 m 2 - zahrada, v katastrálním území Červený Újezd, obec Červený Újezd, okres Praha-západ. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 2882/14-43 ze dne 10.6.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 12 ze dne 30.4.2015 a snímek z katastrální mapy ze dne 30.4.2015. Dne 9.7.2015 bylo za účasti spoluvlastnice provedeno ohledání pozemku a byla pořízena fotodokumentace. Povinný se k ohledání nedostavil. Místopis Oceňovaný pozemek se nachází v jihovýchodní části zastavěného území obce Červený Újezd, na nároží ulic K Vodojemu a Unhošťské. Jedná se o rezidenční se zástavbou převážně starších rodinných domů. Obec Červený Újezd leží v západní části okresu Praha-západ, mezi městem Unhošť, Hostivice a Rudná, ve vzdálenosti cca 6 km západně od okraje Hlavního města Prahy, v obci se nachází pouze základní občanská vybavenost, v místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými linkami PID. Obec je velmi dobře dosažitelná z Prahy po na rychlostní silnici R6 nebo dálnici D5. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o rovinný pozemek zahrady v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem, jehož součástí je stavba rodinného domu. Pozemek má trojúhelníkový tvar a výměru, která výrazně omezuje možnost jeho využití k výstavbě. Pozemek je oplocen a je osázen smíšenými porosty zanedbatelné hodnoty. V místě pozemku jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k pozemku je zajištěn z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Pozemek se nachází v ochranném pásmu nadzemního el. vedení, a z tohoto důvodu je výrazně omezeno jeho využití. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. S ohledem na druh pozemku a způsob jeho využití byla pro ocenění použita porovnávací metoda, indexová metoda a ocenění dle platného cenového předpisu. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na podílu vázne exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena OBSAH 1. Pozemek zahrady 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Porovnávací metoda 1.1.2 Indexová metoda 1.1.3 Ocenění dle platného cenového předpisu - 3 -
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - rodinný dům 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,071 Koeficient pp = I T * I P = 1,060 11 i = 2-4 -
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Červený Újezd: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ - okres Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn - všechny IS I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava - PID O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - obchod a mateřská škola IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 585,96 Kč/m 2-5 -
1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Vzhledem k tomu, že nebyly k dispozici žádné relevantní vzorky ze skutečně realizovaných prodejů, byly pro ocenění použity vzorky z nabídky realitního portálu S-reality. Tato skutečnost byla zohledněna koeficientem redukce pramene ceny 0,90, koeficientem možnost zastavění pozemku 0,90 byla zohledněna skutečnost, že se pozemek nachází v ochranném pásmu nadzemního el. vedení, a tím je možnost jeho zastavění výrazně omezena. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek Červený Újezd Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 839 1 970 000 2 348,03 0,81 1 901,90 Popis pozemku: Rovinný stavební pozemek o velikosti 839 m2 na okraji obce s krásným výhledem. Na tento pozemek je vydáno stavební povolení pro stavbu velmi prostorného bungalovu 5 + kk. Stavět lze okamžitě. Elektřina, plyn a kanalizace vyvedena na pozemek, voda v ulici před pozemkem. Lokalita se nachází nedaleko obce Rudná u Prahy, směrem na Unhošť. V obci se nachází škola, školka, restaurace, ostatní občanská vybavenost v Unhošti a Rudné, bus 27 min. na metro Zličín. Lokalita: Pozemek Červený Újezd, ul. Na Dráze KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 818 1 717 800 2 100,00 0,81 1 701,00 Popis pozemku: Stavební parcela v klidné, okrajové části obce Červený újezd. Parcela je součástí developerského projektu a je určena k výstavbě RD. Veškeré inženýrské sítě zavedeny na hranici pozemku. Atraktivita Červeného Újezdu vychází z polohy v blízkosti Prahy mezi dálnicí D5 Praha Plzeň a rychlostní komunikací R6 Praha Karlovy Vary. Autem na Metro Zličín trvá cesta cca 15 min. V obci není žádný rušící průmysl nejsou zde vhodné plochy pro výstavbu velkých průmyslových podniků ani velký dopravní provoz a pro svoji blízkost západní části Prahy a Kladnu. Lokalita: Pozemek Červený Újezd, ul. U Křížku KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 839 1 950 000 2 324,20 0,81 1 882,60 Popis pozemku: Slunný stavební pozemek v obci Červený Újezd, okr. Praha - západ. Jedná se o rovinatý pozemek o velikosti 839 m2 na okraji obce s krásným výhledem. Pozemek sousedí ze dvou stran s již postavenými rodinnými domy. V současné době je na tomto pozemku vydáno stavební povolení pro stavbu velmi prostorného bungalovu 5+kk, vhodného pro čtyř až pětičlennou rodinu, splňujícím požadavky komfortního bydlení. Stavbu lze zahájit okamžitě. Elektřina, plyn a kanalizace vyvedeno na pozemek, voda v ulici. Lokalita se nachází nedaleko obce - 6 -
Rudná u Prahy, směrem na Unhošť v okrese Praha - západ. V obci škola, školka, restaurace, ostatní občanská vybavenost v Únhošti a Rudné. Lokalita: Pozemek Červený Újezd, ul. U Hřiště KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 890 3 847 210 989,00 0,81 801,09 Popis pozemku: Rovinný pozemek pro výstavbu rodinných domů v klidné lokalitě obce Červený újezd. Pozemek je o výměře 3890 m2 a nachází se na kraji obce u fotbalového hřiště a hradu Červený újezd. Na pozemku je obecní kanalizace. Elektrika, plyn a voda je cca 100 m od hlavního řadu v obci. V současnosti se na území obce staví rodinné domy a pro svoji blízkost západní části Prahy, Kladnu i přírodě v unhošťských lesích se stává žádanou adresou. Obec má vlastní čističku odpadních vod. V obci není žádný rušící průmysl ani velký dopravní provoz. Od roku 2007 má obec pojmenované ulice. Červený Újezd je obec a vesnice v okresu Praha-západ. Leží asi 2 km jihovýchodně od města Unhošť a asi 7 km západně od hranic Prahy. Dopravní dostupnost do Prahy je autobusy PID. Dominantou obce je Hrad Červený Újezd byl postaven v letech 2001-2002. Nejedná se o historický hrad, ale pouze o novodobý objekt postavený v historizujícím slohu. Stavba obsahuje muzeum českého venkova a restauraci Krčma. Lokalita: Pozemek Červený Újezd, ul. Za Statkem KRC: 0,90 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 901 6 500 000 1 666,24 0,89 1 484,62 Popis pozemku: Roviný pozemek o výměře 3900m2 v k.ú. Červený Újezd, okr. Praha-západ. Inženýrské sítě (plyn, voda, elektřina a kanalizace) jsou na hranici pozemku, ÚR pro výstavbu rodinných domů. Klidná lokalita s dobrým spojením na Prahu a Kladno. Možnost posléze rozdělit a postavit více RD. Průměrná jednotková cena 1 554,24 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 439/2 278 1 554 432 012 Obvyklá cena před korekcí ceny 432 012 Podíl 1/4 z celku * 1,00 / 4,00 = 108 003,00 Prodejnost podílu * 0,90 = 97 202,70 Celková výměra pozemků 278 Hodnota pozemků celkem 97 203-7 -
1.1.2 Indexová metoda Indexová metoda Základní cena pozemku byla odvozena od průměrné ceny stavebních pozemků v ČR v letech 2011-2013 dle údajů ČSÚ, která činí 1.359,- Kč, a pro výpočet obvyklé ceny byly použity níže uvedené koeficienty. Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 1 359,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: širší centrum obce * 1,00 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 * 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy * 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá * 1,25 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou * 1,00 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 1 325,03 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 1 325,03 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zahrada 439/2 278 Výměra stavebních pozemků 278 m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] 278 m 2 * 1 325,03 Kč/m 2 = 368 356,95 = 368 356,95 Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 1/4 * 1,00 / 4,00 = 92 089,24 Prodejnost podílu * 0,90 = 82 880,32 Výsledná cena = 82 880,32 Kč - 8 -
1.1.3 Ocenění dle platného cenového předpisu Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - z důvodu velikosti a tvaru nelze pozemek využít samostatně k výstavbě 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - ochranné II -0,05 pásmo nadzemního el. vedení 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 0,920 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,071 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,920 * 1,071 = 0,975 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 585,96 0,975 1 546,31 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 439/2 278,00 1 546,31 429 874,18 Stavební pozemek - celkem 278,00 m 2 429 874,18 Ocenění dle platného cenového předpisu - výchozí cena pro výpočet = 429 874,18 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění dle platného cenového předpisu - zjištěná cena = 107 468,55 Kč - 9 -
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 2882/14-43 3 ze dne 19.3.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12 ze dne 30.4.2015 2 Snímek katastrální mapy ze dne 30.4.2015 1-11 -
Fotodokumentace - 12 -