ZNALECKÝ POSUDEK č. 2254-122/2014 pozemku p.č.222/1 v kat.území: Slatina u Velvar, obec: Slatina, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088 EX 4969/13 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 21.12.2014
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemku p.č.222/1 v kat.území: Slatina u Velvar, obec: Slatina, okres: Kladno a dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.222/1 Adresa předmětu ocenění: k.ú.slatina u Velvar 273 26 Slatina Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Slatina Katastrální území: Slatina u Velvar Počet obyvatel: 498 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 371,79 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.11.2014 za přítomnosti p.pačanského Roberta. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka nemovitosti dne 26.11.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 26.11.2014 při prohlídce - výpis z KN ze dne 4.11.2014 - snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2014 - exekuční příkaz ze dne 13.12.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 16.4.2014 (č.j.088 EX 4969/13) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 4.11.2014 od Exekutorského úřadu Kladno - 5 porovnatelných nabídek k prodeji obdobných pozemků v této lokalitě ze dne 20.12.2014 - údaje zjištěné na OÚ Slatina: a/ pozemek je v územním plánu obce Slatina v obytných plochách (venkovské bydlení v rodinných domech)
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek na východním okraji obce Slatina vedený jako ovocný sad, ale v územním plánu obce je veden v ploše s možností k zastavění rodinnými domy (pro venkovské bydlení). Přístup k pozemku je po úzké asfaltové komunikaci (o šířce je pouze 3m...) ze severní strany pozemku; mezi touto komunikací a pozemkem p.č.222/1 protéká Slatinský potok (upravené koryto). Souběžně s jižní stranou pozemku vede cesta o šířce cca 5m, částečně zpevněná silničními panely, ale pod touto cestou je svah s výškovým rozdílem cca 3m. Na pozemku p.č.222/1 se nacházejí smíšené trvalé porosty (neudržované...). 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.222/1 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně
- 4 - Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0,980 1. Ocenění pozemků 11 i = 2 1.1. Pozemek p.č.222/1 Jedná se o pozemek přístupný po zpevněné komunikaci, s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Pozemek na východním okraji obce Slatina je vedený jako ovocný sad, ale v územním plánu obce je veden v ploše s možností k zastavění rodinnými domy (pro venkovské bydlení). Přístup k pozemku je po úzké asfaltové komunikaci (o šířce je pouze 3m...) ze severní strany pozemku; mezi touto komunikací a pozemkem p.č.222/1 protéká Slatinský potok (upravené koryto). Souběžně s jižní stranou pozemku vede cesta o šířce cca 5m, částečně zpevněná silničními panely, ale pod touto cestou je svah s výškovým rozdílem cca 3m. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00
- 5 - včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Ze severní strany je příjezd úzkou asfaltovovanou cestou (šířka je pouze 3m) a z jižní strany je příjezd po částečně zpevněné komunikaci o šířce cca 5m nad svahem o výšce cca 3m; a proto byla zvolena srážka 10%...! I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,900 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,900 * 1,010 = 0,882 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 371,79 0,882 0,300 98,38 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) ovocný sad 222/1 4 086,00 98,38 401 980,68 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 401 980,68 Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.222/1 Jedná se o neudržované smíšené trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena [roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] jabloň - vysokokmen 40 2 Ks 771,- - 50 % 385,50 771,-
- 6 - (jabloň) ořešák vlašský (ořešák) 40 1 Ks 2 456,- - 50 % 1 228,- 1 228,- višeň (višeň) 40 1 Ks 70,- - 50 % min. 70,- 70,- Součet: = 2 069,- Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 2 069,- Kč Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] listnatý strom 30 roků 4,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 80 % 3 930,- 15 720,- Součet: 15 720,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 9 432,- Kč Trvalé porosty na p.č.222/1 - zjištěná cena 11 501,- Kč Cena porostů celkem = 11 501,- Kč Pozemek p.č.222/1 - zjištěná cena = 413 481,68 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.222/1 413 482,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 413 482,- Kč Celkem 413 482,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 413 482,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 413 480,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty):
- 7 - Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po srovnání s nabízeným prodeji v této lokalitě, po zhodnocení skutečnosti, že pozemek je přístupný úzkou komunikací ze severu a z jižní komunikace na svahu a že přípojky inž sítí nejsou k pozemku provedeny..., odhaduji současnou cenu tohoto pozemku ve výši cca 100,-Kč/m2, tj.4086m 2 * 100,-Kč/m 2 Tržní hodnota nemovitosti...408 600,-Kč (slovy:čtyřistaosmtisícšestsetkč) Jiná jednotlivá práva a závady (nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 21.12.2014 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2254-122/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2254-122/2014.
- 8 - Pozemek p.č.222/1, k.ú.slatina u Velvar, obec: Slatina, okres: Kladno; pohled severovýchodní Pohled severozápadní Pohled jihozápadní