ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 570/5360/2011 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 37 s příslušenstvím, a pozemky čís. parcel St. 26/1 a 929, k.ú. Počeplice, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 570/5360/2011 LV no.: 271 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 37 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 26/1 a 929, k.ú. Počeplice, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Počeplice 7, 411 08 Štětí Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2.283.000 Kč Market value Tržní hodnota 1.100.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.100.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.125.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 4 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 26/1 929 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: garáž, vedlejší stavba, zemědělská stavba stodoly, přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy osada Počeplice část města Štětí Size: Velikost Type: Druh 664 504 zastavěná plocha a nádvoří zahrada Infrastructure: Infrastruktura: osada bez občanské vybavenosti, základní občanská vybavenost ve Štětí MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 300 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: 140 Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: cca 900 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 271 jsou ve společném jmění manželů Ivana Srby a Jany Srbové, oba bytem Ostrovní 477, 411 08 Štětí. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 271 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 3827 ve výši 380.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 380 000,- Kč, vzniklé do 19.4.2018, ve prospěch společnosti ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 271. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 271 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 271 je evidováno zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3827 ve výši 380.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 380 000,- Kč, vzniklé do 19.4.2018, ve prospěch společnosti ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 37 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na exteriéru rodinného domu a staveb v příslušenství je patrná mírně zanedbaná údržba Strong points / silné stránky: - nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě osady Počeplice, která je částí města Štětí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 271 pro k.ú. Počeplice a obec Štětí, prokazující stav evidovaný k datu 20.10.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Počeplice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 1.11.2011 svolána na 15.11.2011, 13:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 763675 Název katastrálního území: Počeplice Kód obce: 565709 Název obce: Štětí Počet obyvatel obce: 9 225 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2010 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Štětí se nachází na východním okraji Ústeckého kraje, v okrese Litoměřice, přibližně 20 km jihovýchodně od města Litoměřice a přibližně 50 km severně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2010 ČSÚ má město, včetně svých částí, 9 225 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, základní školy, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace II/261, město je také napojeno na železniční dopravu ve směrech Mělník a Litoměřice. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v osadě Počeplice, která je částí města Štětí, v klidné lokalitě situované na západním okraji osady, zastavěné převážně objekty k bydlení. Z občanské vybavenosti se v osadě nachází pouze provozovna pohostinství, za základní občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Štětí, které je vzdáleno přibližně 3 km. V lokalitě je rozvod elektrického proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 37: Rodinný dům č.p. 37 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 26/1, k.ú. Počeplice. Dispoziční řešení: Rodinný dům má 2 nadzemní podlaží a skládá se pravděpodobně z obytné části a na ní navazující části hospodářské. Z důvodu neumožnění provedení prohlídky, nebyly zjištěny podrobnější údaje o dispozičním řešení domu. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou převážně dřevěná zdvojená, fasádní omítky jsou převážně hladké. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, odhadované stáří domu činí přibližně 80 roků. Na exteriéru domu nejsou patrné žádné statické, či jiné vážnější stavební závady, na domě je však patrná mírně zanedbávaná údržba Stavební stav vnitřních prostor domu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Další stavby: V příslušenství rodinného domu je stavba garáže a vedlejší stavba navazující na hospodářskou část rodinného domu, obě situované na pozemku čís. parcely St. 26/1, k.ú. Počeplice, dále zemědělská stavba stodoly situovaná na pozemku čís. parcely 929, k.ú. Počeplice. Stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, přičemž obestavěný prostor staveb je určen odhadem, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy a další venkovní úpravy. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 26/1, k.ú. Počeplice, o výměře 664, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 37, stavbou garáže a vedlejší stavbou, nezastavěná část tvoří nádvoří. - 4 -
Pozemek čís. parcely 929, k.ú. Počeplice, o výměře 504, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Pozemek je rovinné konfigurace, je užívaný jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 37 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 26/1, k.ú. Počeplice. Pozemek je částečně zastavěný zemědělskou stavbou stodoly. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu 37 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 26/1 a 929, k.ú. Počeplice, obec Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. listopadu 2011 Slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč 1.100.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 271 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 3827 ve výši 380.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 380 000,- Kč, vzniklé do 19.4.2018, ve prospěch společnosti ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 271. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 570/5360/2011. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 23. listopadu 2011-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 570/5360/2011 LV no.: 271 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Comments Pol.č. Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM Komentář m 3 Kč/m 3 Kč/ Kč % Kč 1 RD č.p. 37 - obytná část 570 4 500 2 565 000 60,0 1 026 000 2 RD č.p. 37 - hosp. část 330 3 200 1 056 000 60,0 422 400 3 Garáž 37 3 500 130 900 70,0 39 270 4 Vedlejší stavba 190 3 200 608 000 70,0 182 400 5 Zemědělská stavba 876 1 500 1 314 000 80,0 262 800 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 932 870 Obestavěný prostor určen odhadem Obestavěný prostor určen odhadem Obestavěný prostor určen odhadem Obestavěný prostor určen odhadem Obestavěný prostor určen odhadem Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář Kč/ Kč 1 St. 26/1 zastavěná plocha a nádvoří 664 300 199 200 2 929 zahrada 504 300 151 200 3 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 350 400 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 283 270 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář Kč/ /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 1 4 5 Total / Celkem 0 Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings built-up space Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena obestavěného prostoru Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 Kč/ mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 RD Štětí-Počeplice 1 800 000,00 V-11 850 602 300 180 600 1 619 400,00 0,70 1 334 prodej 1) 2 RD Štětí-Počeplice 1 340 000,00 XI-11 600 270 300 81 000 1 259 000,00 0,65 1 364 nabídka 2) 3 RD Štětí-Počeplice 1 850 000,00 XI-11 800 514 300 154 200 1 695 800,00 0,65 1 378 nabídka 3) 1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře Develop reality, Kolín 3) nabídka realitní kanceláře domrea, Lubenec Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,283 mil.kč 0,000 mil.kč 1,125 mil.kč 1,100 mil.kč
A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 20.10.2011 14:15:00 CZ0423 Litoměřice Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Srba Ivan a Srbová Jana, Ostrovní 477, 411 08 Štětí Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Obec: Kat.území: 763675 Počeplice List vlastnictví: 271 565709 Štětí V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) SJM = společné jmění manželů St. 26/1 929 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Počeplice, č.p. 37 664 504 Identifikátor 730227/2681 755825/2680 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k o Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3827 ve výši 380.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 380.000,-Kč, vzniklé do 19.4.2018 ACM Money Česká republika, a.s., Stavba: Počeplice, č.p. 37 V-7285/2010-506 Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, Parcela: 929 V-7285/2010-506 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 26158761 Parcela: St. 26/1 V-7285/2010-506 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.10.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.10.2010. V-7285/2010-506 - Bez zápisu zastavěná plocha a nádvoří zahrada Způsob využití Způsob ochrany zemědělský půdní fond Na parcele bydlení St. 26/1 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 20.01.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.03.2010. V-1560/2010-506 Pro: Srba Ivan a Srbová Jana, Ostrovní 477, 411 08 Štětí RČ/IČO: 730227/2681 755825/2680 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 929 BPEJ Výměra[m2] 15600 504 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 20.10.2011 14:15:00 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: 763675 Počeplice List vlastnictví: 271 565709 Štětí V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Vyhotoveno: 20.10.2011 14:32:40 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Podpis, razítko: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2
Rodinný dům č.p. 37 ve Štětí-Počeplicích, okr. Litoměřice Severovýchodní pohled Severní pohled Nádvoří Garáž Okolí rodinného domu Okolí rodinného domu