ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 40-36/2016 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 100 o výměře 637 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Chříč, č.p. 70, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 100, Parcela č. 71/3 o výměře 324 m2 ostatní plocha, Parcela č. 457/3 o výměře 487 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 136, pro k.ú. Chříč, obec Chříč, okres Plzeň-sever, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Kralovice. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 14.04.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 21.04.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 100 o výměře 637 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Chříč, č.p. 70, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 100, Parcela č. 71/3 o výměře 324 m2 ostatní plocha, Parcela č. 457/3 o výměře 487 m2 ostatní plocha, zapsané na LV č. 136, pro k.ú. Chříč, obec Chříč, okres Plzeň-sever, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Kralovice. 1.2. Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 136 pro k.ú. Chříč ze dne 17.02.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je 3
stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 136 ze dne 17.02.2016 pro k.ú. Chříč Kounovský Jaroslav, Lábkova 847/63, Skvrňany, 31800 Plzeň Adresa: Chříč čp. 70 Název katastrálního území: Chříč Název obce: Chříč Název okresu: Plzeň sever List vlastnictví: LV č. 136 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 136 pro k.ú. Chříč) - Omezení vlastnického práva Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Kounovský Jaroslav Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci obce Chříč, kdy komunikace je parc.č. 814, vedená jako ostatní plocha, ostatní komunikace a je ve vlastnictví Agrolesy Chříč, s.r.o., Václavské náměstí 834/17, Nové Město, 11000 Praha 1, bez řádného právního zajištění přístupu a příjezdu k oceňovaným nemovitostem. Bezprostřední okolí je méně prostorné, komunikace je velmi úzká. Vstup na pozemek vrátky z jižní strany, rodinný dům má dva vstupy a to vstup do domu verandou z východní strany a vstup do přízemí dílny (nad kterou je podkroví rodinného domu) z jižní strany. Rodinný dům je řadový krajní, obdélníkového půdorysu s verandou z jižní strany. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, voda z veřejného řadu, elektroinstalace provedena, bez plynu. Jižně od rodinného domu, přes komunikaci parc.č. 814 je pozemek zahrady parc.č. 71/3, na kterém je kolna, východně od rodinného domu původní chlívek. Chříč patří územně do okresu Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kralovice. Obec Chříč se rozkládá asi třicetpět kilometrů severovýchodně od centra Plzně a třináct kilometrů východně od města Kralovice. 4
Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 180 obyvatel. Chříč se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Chříč a Lhota. Na školní docházku využívají děti v obci jednu základní školu nižšího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Chříč má ordinaci jeden praktický lékař. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 70, součást pozemku st.parc.č. 100 Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní, s podkrovím. Dispozičně: 1.PP (suterén) jeden sklep (15,00m2, beton). 1.NP (přízemí): vstupní zádveří (7,95m2, ker.dlažba), chodba (6,35m2, ker.dlažba), z chodby vpravo obývací pokoj (24,75m2, koberec), dále pak WC (1,00m2), z chodby vlevo kuchyně (25,15m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem), za kuchyní koupelna (7,40m2, dvě umyvadla, vana, sprchový kout), z koupelny do spíže (8,75m2, ker.dlažba, bojler), z kuchyně druhé schody do podkroví nad dílnou. Se samostatným vstupem zvenku dílna (35,00m2, beton, kotel na tuhá paliva).celkem 116,35m2. Podkroví: v části nad dílnou spíž (PVC, 3,80m2), pokoj (15,40m2, koberec), pokoj (14,50m2, koberec). V druhé části chodba (6,70m2, prkna), pokoj (28,90m2, dřevotříska a koberec), pokoj (27,60m2, koberec). Celkem 96,90m2. Celkem 5+1, podlahová plocha 228,25m2, obytná plocha 178,25m2, zastavěná plocha 175m2, obestavěný prostor informativně 1050m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěné trámové, nad suterénem klenbové, schodiště do suterénu cihelné, do podkroví z chodby dřevěné bez podstupnic, do podkroví z kuchyně betonové, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda břízolitová, sokl obložen keramickým obkladem, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení vana, sprchový kout, umyvadlo, WC samostatné, rozvod teplé a studené vody, ohřev vody el. bojlerem, který je ve spíži vedle koupelny, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, který je v dílně se samostatným vstupem zvenku, el. instalace provedena. Dokumentace nebyla doložena, rodinný dům je dle sdělení stáří od roku 1925, před přibližně 9 roky byla provedena částečná modernizace (keramické dlažby v přízemí, koupelna, dřevěné schody do podkroví a vestavba dvou pokojů). Opravy a údržba jsou prováděny, stavebně technický stav je průměrný, odpovídající, mírně morálně zastaralé. Kolna Jižně od rodinného domu, na pozemku parc.č. 71/3 se nachází kolna, která není zapsána ani zakreslena v evidenci Katastru nemovitostí, jedná se o dřevěnou stavbu s pultovou střechou s krytinou asfaltovou, s dřevěným stropem, bez schodiště, povrchy opatřeny nátěrem, podlaha hliněná, dveře dřevěné, ostatní není. Kolna je využívána pro skladování uhlí, dřeva a garážování. Zastavěná plocha 50m2, obestavěný prostor 175m3. Chlívek Východně od rodinného domu, na pozemku st.parc.č. 100 je původní zděný chlívek, půdorysu do L, ve zcela špatném, zchátralém stavu. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení vč. vrátek a vrat, vše bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavu 5
Pozemky K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 100 o výměře 637m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem a chlívkem, nezastavěná část před domem a východně od domu je udržovaná zahrádka, před dílnou zpevněná plocha, severně za domem se pozemek začíná svahovat a společně s pozemkem parc.č. 457/3 tvoří velký, obtížně přístupný zarostlý svah až pod horní místní komunikaci. Dále pak parcela parc.č. 71/3 o výměře 324m2 (ostatní plocha, neplodná půda) - která je jižně od rodinného domu, přes komunikaci parc.č. 814, a je částečně zastavěna kolnou a částečně užívaná pro posezení jako zahrádka, rovinná, zatravněná, neoplocená. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 178 m2 RD 175 m2 1448 m2 Dílna v přízemí RD 45m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitosti rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba jsou průběžně prováděny, předpoklad provedení menších stavebních úprav. Pro bydlení velikostí vhodné. Bez právního zajištění přístupu a příjezdu přes pozemek jiného vlastníka. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Černíkovice, okr. Plzeň sever 749 999,- Kč Nabídková cena Nabízíme Vám prodej RD v obci Černíkovice 7 km od Kralovic. Jedná se o dům, ležící na okraji obce na pozemku o rozloze 1.656 m2. Dispozičně je řešen jako 4+1. Dispozici je možno rozšířit o další dvě místnosti v přízemí, které jsou zatím nedokončené a neobývané. V přízemí se tedy nachází vstupní hala, kuchyně, obývací pokoj, dvě nedokončené místnosti, koupelna, WC a technická místnost. V patře pak ložnice, dětské pokoje a koupelna s WC. Pomůžeme Vám s financováním.celková cena: 749 999 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisuhypotéka: 1 559,61 Kč měsíčně ID zakázky: 1754 Aktualizace: 12.04.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 200 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Plocha pozemku: 1656 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 2) Hedčany, okr. Plzeň sever 980 000,- Kč Nabídková cena RD 5+1, poz. 940m², Plzeň sever - Hedčany. Dům pro rekreaci i trvalé bydlení - v podkroví 3 ložnice 25+22+14m² (jedna s bezbarierovým přístupem přes terasu od příjezdové komunikace),šatna, koupelna se sprch.koutem a WC, v přízemí obytná vstupní hala 16m², pokoj 25m², kuchyň 20m², komora, koupelna s roh.vanou 12m². Užitná plocha min 150m² + schodiště, dílna, sklad, veranda, pergola. Rozvody vody a el. po rek., vlastní studna a ČOV. Topení el.(lze také na pevná paliva - 2 komíny). Bojler na ohřev vody. Dům i pozemek (užívaný jako zahrada, ale evidovaný jako ostatní plocha) orientované na JV až JZ. Pozemek na okraji obce, ohraničen přírodní terénní vlnou (pouze jeden přímý soused). Příjezd zajištěn + možnost realizace přímého sjezdu z příjezdové komunikace. Rekonstrukce v r. 2000. Dům je průběžně v provozu (pronájem). Info: 732 748 711.Celková cena: 980 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 3 549,20 Kč měsíčně Náklady na bydlení: PENB - energetická náročnost budovy D ID zakázky: S150415A Aktualizace: 15.04.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 112 m 2 Užitná plocha: 175 m 2 Plocha podlahová: 175 m 2 Plocha pozemku: 940 m 2 Rok rekonstrukce: 2000 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída D - Méně úsporná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 654,0 kwh/m^2 za rok Vybavení: Částečně 6
3) Slabce, okr. Rakovník 770 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme ke koupi RD v klidné lokalitě městyse Slabce (CHKO Křivoklátsko) na okrese Rakovník s vl. pozemkem o celkové výměře 424 m2. V částečně podsklepeném, podkrovním RD se t.č. nachází byt o dispozici 4+1 s příslušenstvím (koupelna, samostatné WC, chodba, technická místnost-kotelna). Okna orientována na jih a východ. Na pozemku se nachází stavba garáže a vlastní studna. Objekt napojen na obecní vodovod, jímku a el. proud 220/380V. Vytápění ÚT elektrokotel, radiátory t.č. demontovány, teplá voda el. bojler. Zahrada o výměře 130 m2 je oddělena od domu místní obecní cestou. Objekt vhodný i pro rek. účely. V obci Slabce je veškerá občanská vybavenost, dopravní obslužnost autobusové spojení Rakovník 15 km. V případě potřeby zprostředkujeme bezplatně financování nemovitosti. PENB nebyl předložen, proto uváděna energetická náročnost G. Bližší informace v RK.Celková cena: 770 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 601,20 Kč měsíčně Poznámka k ceně: (cena včetně provize a práv. servisu)id zakázky: 238/1212 Aktualizace: Včera Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 241 m 2 Užitná plocha: 250 m 2 Plocha podlahová: 250 m 2 Plocha pozemku: 424 m 2 Plocha zahrady: 183 m 2 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Černíkovice, okr. Plzeň sever 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,85 0,95 5000 3634 2. RD Hedčany, okr. Plzeň sever 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 0,95 6533 5803 3. RD Slabce, okr. Rakovník 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 0,95 5133 4559 minimum 3634 maximum 5803 průměr 4665 užitná plocha m2 178 porovnávací hodnota 830 434 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 830 000,00 Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 830 000,00 Kč slovy: osmsettřicet tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky částečné rekonstrukce, klidná poloha Slabé stránky právně nezajištěn přístup, pozemek zahrady přes cestu, velmi svažitý, obtížně využitelný pozemek za domem Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 14.04.2016 ve výši: 830 000,00 Kč Slovy: osmsettřicet tisíc korun českých V Pardubicích, 21.04.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 40-36/2016 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do domu zádveří 10
pokoj vpravo WC kuchyně sociální zařízení za kuchyní 11
spíž s bojlerem schody z kuchyně do podkroví pokoje podkroví schody na půdu 12
půda schody z chodby do podkroví pokoje podkroví schody do suterénu, suterén 13
kotel v dílně dílna chlívky kolna 14
svah za domem pozemek ve svahu za domem pohled východní pohled jihovýchodní pohled jihozápadní 15
pohled jižní příjezdová cesta, pohled jihovýchodní 16
katastrální mapa 17