ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1683/2014 o obvyklé ceně pozemků: parc.č. 108/5 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 192/3 ostatní plocha, zeleň, parc.č. 1253/16 ostatní plocha, neplodná půda a parc.č. 1254/12 vodní plocha, koryto vodního toku umělé, v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 1396 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav, podílu pozemků: parc.č. 3232/30 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 3233/35 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 5828/55 orná půda v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 1432 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav, podílu pozemku parc.č. 3753/58 ostatní plocha, ostatní komunikace v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 11630 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav a podílu pozemku parc.č. 3753/44 ostatní plocha, dálnice v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 12327 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104, 603 00 Brno Spisová značka 030 EX 35542/07 Účel posudku: podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 29.10.2014 zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8, 628 00 Brno Posudek obsahuje 17 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne 31.10.2014
I. NÁLEZ I.A. ÚKOL Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitostí - pozemků: parc.č. 108/5 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 192/3 ostatní plocha, zeleň, parc.č. 1253/16 ostatní plocha, neplodná půda a parc.č. 1254/12 vodní plocha, koryto vodního toku umělé, v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 1396 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav. podílu pozemků: parc.č. 3232/30 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 3233/35 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 5828/55 orná půda v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 1432 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav, podílu pozemku parc.č. 3753/58 ostatní plocha, ostatní komunikace v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 11630 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav a podílu pozemku parc.č. 3753/44 ostatní plocha, dálnice v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 12327 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav. Vše oceněno k datu prohlídky, tj.: 29.10.2014. I.B. PROHLÍDKA NEMOVITOSTÍ Prohlídku pozemků jsem provedla dne 29.10.2014 na místě samém. I.C. DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Skutečnosti potřebné pro ocenění jsem zjistila prohlídkou na místě samém dne 29.10.2014 a na základě podkladů viz. kapitola I.E. I.D. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI, ŠIRŠÍ VZTAHY Oceňované nemovitosti jsou pozemky parc.č. 108/5 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 192/3 ostatní plocha, zeleň, parc.č. 1253/16 ostatní plocha, neplodná půda a parc.č. 1254/12 vodní plocha, koryto vodního toku umělé, parc.č. 3232/30 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 3233/35 ostatní 108/5, 192/3, 5828/55 plocha, ostatní 1253/16, 1254/12 komunikace a parc.č. 5828/55 orná půda, 3753/58, 3753/44, parc.č. 3753/58 3232/30, 3233/35 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 3753/44 ostatní plocha, dálnice, vše v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav, vše oceněno k datu prohlídky, tj.: 29.10.2014. Pozemky parc.č. 108/5, parc.č. 192/3, parc.č. 1253/16 a parc.č. 1254/12 v k.ú. Hustopeče u Brna jsou v zastavěném území města cca 650 jižně od centra Dukelského náměstí. Jedná se o pozemky v sousedství komunikace silnice II.tř.č. 425 Hustopeče Břeclav ulice Brněnská. Strana 2
Pozemek parc.č. 108/5 je zpevněnou plochou chodníku pro pěší podél komunikace ulice Brněnská, pozemek parc.č. 192/3 je zatravněnou veřejnou plochou oddělující chodník od provozních areálů. Pozemek parc.č. 1253/16 je zatravněnou plochou podél komunikace ulice Brněnská, pozemek parc.č. 1254/12 pak zatravněným levým břehem umělé vodoteče. Všechny výše uvedené pozemky jsou volně přístupné s charakterem veřejného prostranství, pozemky jsou rovinné. Pozemky parc.č. 3232/30, parc.č. 3233/35, parc.č. 3753/58 a parc.č. 3753/44 v k.ú. Hustopeče u Brna jsou pozemky mimo zastavěné území města cca 1,6 km jižně od centra Dukelského náměstí. Jedná se o pozemky pod dálničním tělesem dálnice D2. Pozemky jsou zastavěny jednak přímo vozovkou dálnice parc.č. 3753/44, dále svahem dálnice parc.č. 32332/30 a parc.č. 3233/35 a dále zatravněnou plochou s navazují nezpevněnou komunikací parc.č. 3153/58. Pozemek parc.č. 5828/55 v k.ú. Hustopeče u Brna je mimo zastavěné území obce, cca 1,6 km jižně vzdušnou čarou od centra Dukelského náměstí, k datu ocenění užívaný jako zemědělsky obhospodařovaný pozemek ve větším celku. Pozemek je v jižním svahu, na pozemku nejsou žádné trvalé porosty; skrze pozemek vede stožárové VVN; na pozemku se stožár nenachází nemá vliv na obvyklou cenu. Pozemek je přístupný z nezpevněné polní cesty rovnoběžné s dálnicí D2. Okolí pozemku tvoří obdobné zemědělsky obhospodařované pozemky, jižně je lokalita vymezena dálnicí D2, severně jsou ovocné sady a vinohrady. Nájemní smlouva nebyla objednavatelem předložena. Město Hustopeče se nachází v okrese Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Hustopeče je také obcí s rozšířenou působností. Obec Hustopeče se rozkládá asi 25 kilometrů severozápadně od Břeclavi. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má úředně hlášeno kolem 5950 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 19 km od rakouských hranic. Z hlediska občanské vybavenosti je ve městě kompletní občanská vybavenost, školy včetně středních, obchody, služby. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, stadion a další sportoviště. V obci Hustopeče se nachází nemocnice, má zde ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Pracovní příležitosti jsou přímo ve městě, další v Břeclavi a v Brně; dopravní spojení - dálnice D2 s nájezdem v obci. I.E. PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 16.7.2014 spisová značka 030 EX 35542/07 Kopie výpisů z katastru nemovitostí, LV č. 1396, LV č. 1432, LV č. 11630 a LV č. 12327 pro k.ú. Hustopeče u Brna bezúplatný dálkový přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 030 Ex 35542/07 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. příloha č. 1 Kopie z katastrálních map internetová databáze příloha č. 2 Údaje zjištěné na místě samém dne 29.10.2014 Fotodokumentace pořízená dne 29.10.2014 viz. text Mapa uveřejněná na serveru seznam.cz viz. titulní strana a text I.F. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1396 pro kat.úz. Hustopeče u Brna a obec Hustopeče jsou oceňované pozemky ve vlastnictví: Kuba Libor, Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno Pozemek p.č. 108/5 192/3 1253/16 1254/12 Druh pozemku Ostatní plocha, ostatní komunikace Ostatní plocha, zeleň Ostatní plocha, neplodná půda Vodní plocha, koryto vodního toku umělé Způsob využití dle skutečnosti Zpevněná plocha chodníku pro pěší Výměra v m2 32 Zatravněná plocha veřejné zeleně Zatravněná plocha veřejné zeleně 87 113 Zatravněná plocha břehu vodoteče 48 Strana 3
Poznámka: V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví nejsou evidována žádná věcná břemena. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1432 pro kat.úz. Hustopeče u Brna a obec Hustopeče jsou oceňované pozemky ve spoluvlastnictví: Česká republika Horák Antonín Horák Vlastimil, Vídeňská /9, Mikulov Kuba Libor, Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno Loučová Hedvika, M. Majerové 1254/8, 692 01 Mikulov Svoboda Jiří, náměstí Práce 2512, 760 01 Zlín Příslušnost hospodařit s majetkem státu Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Nové Město, 128 00 Praha 2 Pozemek p.č. 3232/30 3233/35 5828/55 Druh pozemku Způsob využití dle skutečnosti Ostatní plocha, ostatní Svah dálnice komunikace Ostatní plocha, ostatní Svah dálnice komunikace Orná půda Zemědělsky obhospodařovaný pozemek Výměra v m2 1 63 4360 Poznámka: V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví nejsou evidována žádná věcná břemena. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 11630 pro kat.úz. Hustopeče u Brna a obec Hustopeče je oceňovaný pozemek ve spoluvlastnictví: Česká republika Horák Antonín Horák Vlastimil, Vídeňská /9, Mikulov Kuba Libor, Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno MĚSTO HUSTOPEČE, Dukelské nám. 2/2, 693 01 Hustopeče Svoboda Jiří, náměstí Práce 2512, 760 01 Zlín Příslušnost hospodařit s majetkem státu Ředitelství silnic a dálnic ČR, Na Pankráci 546/56, Nusle, 140 00 Praha Pozemek p.č. 3753/58 Druh pozemku Způsob využití dle skutečnosti Ostatní plocha, ostatní Obslužná komunikace dálnice komunikace Výměra v m2 298 Poznámka: V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví nejsou evidována žádná věcná břemena. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Strana 4
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12327 pro kat.úz. Hustopeče u Brna a obec Hustopeče je oceňovaný pozemek ve spoluvlastnictví: Česká republika Horák Antonín Horák Vlastimil, Vídeňská /9, Mikulov Kuba Libor, Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno Příslušnost hospodařit s majetkem státu Ředitelství silnic a dálnic ČR, Na Pankráci 546/56, Nusle, 140 00 Praha Pozemek p.č. 3753/44 Druh pozemku Ostatní dálnice Způsob využití dle skutečnosti plocha, Dálnice D2 id. 3/6 id. 3/6 Výměra v m2 852 Poznámka: V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví nejsou evidována žádná věcná břemena. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Strana 5
II. POSUDEK II.A. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění pozemku obvyklou cenou je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky zemědělsky obhospodařované pozemky, se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Úkolem znaleckého posudku je mimo jiné stanovit obvyklou cenu pozemků užívaných jako veřejné plochy komunikací a dálnice. Vzhledem k tomu, že s pozemky již užívanými jako veřejné komunikace, případně dálnice se běžně neobchoduje, resp. výkup pozemků je prováděn obcemi a státem, a pro ocenění těchto pozemků se užívá cena stanovená dle zákona o oceňování č. 151/97 Sb., v platném znění, je obvyklá cena stanovena dle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Strana 6
Popis pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 108/5 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 192/3 ostatní plocha, zeleň, parc.č. 1253/16 ostatní plocha, neplodná půda a parc.č. 1254/12 vodní plocha, koryto vodního toku umělé, parc.č. 3232/30 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 3233/35 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 5828/55 orná půda, parc.č. 3753/58 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 3753/44 ostatní plocha, dálnice, vše v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav, vše oceněno k datu prohlídky, tj.: 29.10.2014. LV č. 1396 Pozemky parc.č. 108/5, parc.č. 192/3, parc.č. 1253/16 a parc.č. 1254/12 v k.ú. Hustopeče u Brna jsou v zastavěném území města cca 650 jižně od centra Dukelského náměstí. Jedná se o pozemky v sousedství komunikace silnice II.tř.č. 425 Hustopeče Břeclav ulice Brněnská. Pozemek parc.č. 108/5 je zpevněnou plochou chodníku pro pěší podél komunikace ulice Brněnská. Pozemek je rovinný obdélníkového výrazně protáhlého tvaru, na pozemku je betonová dlažba. Pozemek parc.č. 192/3 je zatravněnou veřejnou plochou oddělující chodník od provozních areálů při ulici Brněnská. Pozemek je rovinný obdélníkového protáhlého tvaru, na pozemku nejsou žádné stavby ani trvalé porosty. Pozemek parc.č. 1253/16 je zatravněnou plochou podél komunikace ulice Brněnská. Pozemek je rovinný obdélníkového protáhlého tvaru, na pozemku nejsou žádné stavby, jsou vysazeny dva vzrostlé listnaté stromy. Pozemek parc.č. 1254/12 je zatravněným levým břehem umělé vodoteče. Pozemek je obdélníkového výrazně protáhlého tvaru bez staveb a trvalých porostů. Všechny výše uvedené pozemky jsou volně přístupné s charakterem veřejného prostranství. Vzhledem k tomu, že s pozemky již užívanými jako veřejné komunikace se běžně neobchoduje, resp. výkup pozemků je prováděn obcemi, případně státem, a pro ocenění těchto pozemků se užívá cena stanovená dle zákona o oceňování č. 151/97 Sb., v platném znění, je obvyklá cena stanovena dle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Strana 7
LV č. 1432 část, LV č. 11630 a LV č. 12327 Pozemky parc.č. 3232/30, parc.č. 3233/35, parc.č. 3753/58 a parc.č. 3753/44 v k.ú. Hustopeče u Brna jsou pozemky mimo zastavěné území města cca 1,6 km jižně od centra Dukelského náměstí. Jedná se o pozemky pod dálničním tělesem dálnice D2. Pozemky jsou zastavěny jednak přímo vozovkou dálnice parc.č. 3753/44, dále svahem dálnice parc.č. 32332/30 a parc.č. 3233/35 a dále zatravněnou plochou s navazují nezpevněnou komunikací parc.č. 3153/58. Vzhledem k tomu, že s pozemky již užívanými jako dálnice se běžně neobchoduje, resp. výkup pozemků je prováděn státem, a pro ocenění těchto pozemků se užívá cena stanovená dle zákona o oceňování č. 151/97 Sb., v platném znění, je obvyklá cena stanovena dle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 1432 část Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 5828/55 orná půda o výměře 4.360 m2 v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče. K datu ocenění je pozemek zemědělsky obhospodařovaným pozemkem ve větším celku, nejedná se o stavební pozemek. Pozemek je ve svahu přivráceném k jihu, není ohraničený ani vytyčený, jižně je pozemek ohraničen tělesem dálnice D2, severně pak ovocnými sady a vinicemi. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty ani stavby. Přístup k pozemku je z nezpevněné polní cesty rovnoběžné s dálnicí. Skrze pozemek vede vzdušné vedení VVN; stožáry se na pozemku nenachází vliv na obvyklou cenu je zanedbatelný. Nájemní smlouva nebyla objednavatelem předložena. Obvyklá cena zemědělsky obhospodařovaného pozemku v k.ú. Hustopeče u Brna je určena pomocí porovnávací metody. Strana 8
Ocenění pozemků komunikací dle zákona č. 151/97 Sb. v platném znění a prováděcí vyhlášky č. 199/2014 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Hustopeče 693 01 Hustopeče Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Hustopeče Katastrální území: Hustopeče u Brna Počet obyvatel: 5 883 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a III všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace I a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, I zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 897,94 Kč/m2 1. pozemky veřejných komunikací a prostranství (chodník pro pěší, zatravněné plochy) Pozemky parc.č. 108/5, parc.č. 192/3, parc.č. 1253/16 a parc.č. 1254/12 v k.ú. Hustopeče u Brna jsou v zastavěném území města, v sousedství komunikace silnice II.tř.č. 425 Hustopeče Břeclav ulice Brněnská. Pozemek parc.č. 108/5 je zpevněnou plochou chodníku pro pěší podél komunikace ulice Brněnská, pozemek parc.č. 192/3 je zatravněnou veřejnou plochou oddělující chodník od provozních areálů. Pozemek parc.č. 1253/16 je zatravněnou plochou podél komunikace ulice Brněnská, pozemek parc.č. 1254/12 pak zatravněným levým břehem umělé vodoteče. Všechny výše uvedené pozemky jsou volně přístupné s charakterem veřejného prostranství. Pozemky parc.č. 192/3, 1253/16 a 1254/12 ostatní plocha, veřejné prostranství Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu; pozemky u rušné komunikace P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití Pi -0,55 0,00-0,06-0,30 0,60 Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -0,910 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě -0,90. 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + P ) = 0,060 i i=2 Strana 9
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejná a nekomerční 897,94 0,060 1,000 Zatřídění Typ Název ostatní plocha, zeleň ostatní plocha, neplodná půda vodní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 192/3 1253/16 Výměra [m2] 87,00 113,00 1254/12 48,00 Jedn. cena 53,88 53,88 Upr. cena 53,88 Cena [Kč] 4 687,56 6 088,44 53,88 Pozemky parc.č. 192/3, 1253/16 a 1254/12 - zjištěná cena zaokr. = 2 586,24 13 362,24 13.000,- Kč Pozemek parc.č. 108/5 chodník pro pěší Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi -0,55 0,00 0,00 0,00 0,60 P ) = 0,270 i i=2 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejná a nekomerční 897,94 0,270 1,000 Zatřídění Typ Název ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 108/5 Výměra [m2] 32,00 Jedn. cena 242,44 Pozemek parc.č. 108/5 - zjištěná cena zaokr. 10 Upr. cena 242,44 Cena [Kč] 7 758,08 7 758,08 = 7.700,- Kč Strana
2. pozemky dálnice D2 a pozemky související Pozemky parc.č. 3232/30, parc.č. 3233/35, parc.č. 753/58 a parc.č. 3753/44 v k.ú. Hustopeče u Brna jsou pozemky mimo zastavěné území města. Pozemky jsou zastavěny jednak přímo vozovkou dálnice parc.č. 3753/44, dále svahem dálnice parc.č. 32332/30 a parc.č. 3233/35 a dále zatravněnou plochou s navazují nezpevněnou komunikací parc.č. 3153/58. Pozemek parc.č. 3753/44 ostatní plocha, dálnice Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi -0,30-0,15 0,00 0,00 1,00 P ) = 0,550 i i=1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Koeficienty 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejná a nekomerční 897,94 0,550 1,000 493,87 Zatřídění Parcelní číslo ostatní plocha-dálnice 3753/44 Ostatní stavební pozemek - celkem Typ Název Výměra [m2] 852,00 Jedn. cena 493,87 Pozemek parc.č. 3753/44 - zjištěná cena zaokr. 11 = Cena [Kč] 420 777,24 420 777,24 420.000,- Kč Strana
Pozemky parc.č. 3753/58, parc.č. 3232/30 a parc.č. 3233/35 - související s dálnicí Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi -0,55-0,15-0,10 0,00 0,60 P ) = 0,120 i i=2 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejná a nekomerční 897,94 0,120 1,000 Zatřídění Typ Název ostatní plocha, ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 3753/58 Výměra [m2] 298,00 Jedn. cena 107,75 3232/30 1,00 107,75 3233/35 63,00 107,75 Upr. cena 107,75 Cena [Kč] 32 109,50 107,75 6 788,25 39 005,50 Pozemky p.č. 3753/58, 3232/30 a 3233/35 - zjištěná cena zaokr. = 39 000,- Kč Vzhledem k charakteru výše oceňovaných pozemků parc.č. 108/5, parc.č. 192/3, parc.č. 1253/16, parc.č. 1254/12, parc.č. 3232/30, parc.č. 3233/35, parc.č. 3753/58 a parc.č. 3753/44, vše v k.ú. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav a dle metody zjištění obvyklé ceny (viz. výše) je obvyklá hodnota pozemků odhadována ve výši ceny zjištěné jednotlivých pozemků. Pozemek parc.č. 108/5 192/3 1253/16 1254/12 3232/30 3233/35 3753/58 3753/44 Celkem Výměra v m2 32 87 113 48 1 63 298 852 Zjištěná cena v Kč 7.758,4.687,6.088,2.586,107,6.788,32.109,420.777,- Obvyklá cena pozemku v Kč 7.700,4.700,6.100,2.600,100,6.800,32.100,420.800,- 480.900,- 12 Strana
13 Strana
STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU SROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1. Prodej pole 13 647 m² Hustopeče (okres Břeclav) Celková cena: 379 000,- Kč; 27,77 Kč za m2 Adresa: Hustopeče Datum aktualizace: 24.10.2014 ID: 75865 Plocha pozemku: 13.647 m2 Exkluzivně nabízíme pozemek v Hustopečích u Brna v lokalitě Viničná. Celková výměra pozemku činí 13.647 m 2 a skládá se ze čtyř parcel, které jsou v katastru nemovitostí vedeny jako vinice (1.087 m 2), sad (5.042 m2), orná půda (3.107 m2) a orná půda (4.411 m2). 2. Prodej pole 16 032 m² Hustopeče (okres Břeclav) Celková cena: 410 000,- Kč; 25,57 Kč za m2 Adresa: Hustopeče Datum aktualizace: 15.10.2014 ID: 75994 Plocha pozemku: 16.032 m2 Nabízíme k prodeji ornou půdu v Hustopečích. Celková výměra činí 16.032 m2. V případě zájmu o více půdy Vám nabízíme též pozemky v lokalitách Viničná a Odměry. 3. Prodej pole 6 116 m² Hustopeče (okres Břeclav) Celková cena: 169.000,- Kč; 27,63 Kč za m2 Adresa: Hustopeče Datum aktualizace: 20.10.2014 ID: 75983 Plocha pozemku: 6.116 m2 Nabízíme k prodeji ornou půdu v Hustopečích u Brna, lokalita Odměry. Celková výměra pozemku činí 6.116 m2. 14 Strana
Vyhodnocení: Ad. 1 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Hustopeče s obdobným využitím. Bonita půdy je srovnatelná. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95: 27,77 Kč/m2 * 0,95 = 26,38 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 26,- Kč/m2. Ad. 2 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Hustopeče s obdobným využitím. Bonita půdy je srovnatelná. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95: 25,57 Kč/m2 * 0,95 = 24,29 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 24,- Kč/m2. Ad. 3 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Hustopeče s obdobným využitím. Bonita půdy je srovnatelná. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95: 27,63 Kč/m2 * 0,95 = 26,24 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 26,- Kč/m2. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemků na trhu s nemovitostmi, odhaduji jednotkovou obvyklou cenu zemědělsky obhospodařovaného pozemku uprostřed intervalu stanoveného metodou srovnávací, tj.: 25,- Kč/m 2. Obvyklá jednotková cena zemědělsky využívaného pozemku parc.č. 5828/55 orná půda o výměře 4360 m2 v k.ú. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče činí 25,- Kč/m2. Obvyklá cena pozemku je uvedena v závěru v tabulce, včetně obvyklé ceny podílu id.1/6. 15 Strana
III. ZÁVĚR Úkolem bylo zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitostí - pozemků: parc.č. 108/5 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 192/3 ostatní plocha, zeleň, parc.č. 1253/16 ostatní plocha, neplodná půda a parc.č. 1254/12 vodní plocha, koryto vodního toku umělé, v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 1396 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav. podílu pozemků: parc.č. 3232/30 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 3233/35 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 5828/55 orná půda v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 1432 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav, podílu pozemku parc.č. 3753/58 ostatní plocha, ostatní komunikace v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 11630 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav a podílu pozemku parc.č. 3753/44 ostatní plocha, dálnice v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 12327 u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav. Vše oceněno k datu prohlídky, tj.: 29.10.2014. Obvyklá cena pozemků Předmětem ocenění je podíl pozemků parc.č. 3232/30 ostatní plocha, ostatní komunikace, parc.č. 3233/35 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 5828/55 orná půda, vše na LV č. 1432, pozemku parc.č. 3753/58 ostatní plocha, ostatní komunikace na LV č. 11630a pozemku parc.č. 3753/44 ostatní plocha, dálnice na LV č. 12327, vše v kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres; vzhledem k tomu, že užívání výše uvedených pozemků vzhledem k jejich charakteru není omezeno z titulu vykonávání vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, není aritmetický podíl z obvyklé ceny nemovitosti dále upravován. Obvyklá cena jednotlivých pozemků včetně případných podílů je uvedena v tabulkách níže dle listů vlastnictví. LV č. 1396 Pozemek parc.č. 108/5 192/3 1253/16 1254/12 Výměra v m2 32 87 113 48 Obvyklá cena pozemku v Kč 7.700,4.700,6.100,2.600,- Celkem 21.100,- LV č. 1432 podíl Pozemek parc.č. 3232/30 3233/35 5828/55 Výměra v m2 Obvyklá jednotková cena v Kč/m2 1 63 4360 25,- Obvyklá cena pozemku v Kč 100,6.800,109.000,- podíl v Kč 16,1.133,18.166,- Celkem Obvyklá cena podílu zaokr. v Kč 20,1.100,18.200,- 19.320,- LV č. 11630 podíl Pozemek parc.č. 3753/58 Výměra v m2 298 Obvyklá jednotková cena v Kč/m2 Obvyklá cena pozemku v Kč 32.100,- podíl v Kč 5.350,- Celkem 16 Obvyklá cena podílu zaokr. v Kč 5.300,- 5.300,Strana
LV č. 12327 podíl Pozemek parc.č. 3753/44 Výměra v m2 852 Obvyklá jednotková cena v Kč/m2 Obvyklá cena pozemku v Kč 420.800,- podíl v Kč 70.133,- Celkem Obvyklá cena podílu zaokr. v Kč 70.100,- 70.100,- K datu ocenění byly oceňované pozemky vyjma pozemku parc.č. 5828/55 v k.ú. Hustopeče u Brna užívány jako pozemky dálnice, komunikací a veřejných prostranství, pozemek parc.č. 5828/55 v k.ú. Hustopeče u Brna je součástí většího hospodářského celku zemědělsky obhospodařovaných pozemků; nájemní smlouva nebyla předložena. Omezení zapsána v části C listů vlastnictví č. 1396, 1432, 11630 a 12327 pro kat. úz. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, okres Břeclav omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, dne 31.10.2014 Ing. Lucie Janíčková 17 Strana
IV. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.12.2002 pod poř.č. 3916 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1683/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji přiloženou fakturou. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno V Brně, dne 31.10.2014 18 Strana