Znalecký posudek. 2892/2011 o cen nemovitosti - 1/2 rodinného domu.p. 71 na pozemku parc.. St. 101 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami. St. 101, parc.. 370/5 v kat. úz. Vlastislav, obec Vlastislav, okres Litom ice, ve vlastnictví Josefa Schmieda. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 8933/10-15 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 24.11.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 11 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 5.12.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu.p. 71 na pozemku parc.. St. 101 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami. St. 101, parc.. 370/5 v kat. úz. Vlastislav, obec Vlastislav, okres Litom ice, vše zapsáno na LV. 55. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rodinného domu.p. 71 Vlastislav 71 411 14 Vlastislav Region: Ústecký Okres: Litom ice Katastrální území: Vlastislav 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 24.11.2011 za p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.10.2011, LV. 55, kat. úz. Vlastislav, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Litom ice - kopie mapy katastrální ze dne 17.10.2011, mapový list. Litom ice 7-6/34, m ítko 1:1000, kat. úz. Vlastislav - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8933/10-15 ze dne 4.2.2011 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 8933/10-62 ze dne 7.10.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 55, k.ú. Vlastislav, obec Vlastislav ze dne 7.10.2011, A - vlastnické právo: Krimmerová V ra, Si ejovice 59, 410 02 Lovosice 2 podíl 1/2 Schmied Josef, Vlastislav 71, 411 14 Vlastislav podíl 1/2 B - nemovitosti: Vlastislav.p. 71 - rodinný d m na pozemku parc.. St. 101 pozemek parc.. St. 101 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 153 m 2 pozemek parc.. 370/5 - zahrada o vým e 1282 m 2 2
C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 18 EXE-8045/2010-18 ze dne 15.11.2010. Právní moc ke dni 25.02.2011.; uloženo na prac. Litom ice Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX- 8933/2010-15 ze dne 04.02.2011. Právní moc ke dni 09.02.2011. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-8933/2010-14 ze dne 04.02.2011. Právní moc ke dni 09.02.2011. Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 18 EXE-6628/2011-8 ze dne 21.04.2011.; uloženo na prac. Litom ice Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Praha-východ 081 EX- 10222/2011-013 ze dne 07.07.2011. D - Jiné zápisy Nepravomocný exeku ní p íkaz o z ízení zástav. práva doru en dne 7.7.2011 na podíl 1/2, Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Praha-východ 081 EX-10222/2011-014J ze dne 07.07.2011. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Usnesení soudu o schválení d dické dohody Okresního soudu v Litom icích D-754/2006-17 ze dne 27.09.2006. Právní moc ke dni 24.11.2006. 6. Dokumentace a skute nost: Spolumajitel poskytl áste né informace o nemovitosti a umožnil vstup na pozemek. P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/2. Na listu vlastnictví je uvedena plomba - údaje tohoto výpisu jsou dot eny zm nou právních vztah. Z nahlížení do katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o zástavní exekutorská práva. 7. Celkový popis nemovitosti: Vesni ka Vlastislav pat í administrativn pod okres Litom ice a náleží pod Ústecký kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto Lovosice. Obec Vlastislav se rozkládá asi 15 km západn od Litom ic a 8 km západn od m sta Lovosice. Obec m že být výchozím bodem do turistické oblasti eského st edoho í a Žatecka. Osídlení této malé vesni ky dosahuje zhruba po tu 150 obyvatel. Z ob anské vybavenosti je v obci poštovní ú ad. Místní obyvatelé mohou využívat ve ejný vodovod. Oce ovaný rodinný d m.p. 71 se nachází na okraji obce Vlastislav, kat. úz. Vlastislav na vlastním pozemku parc.. St. 101. Rodinný d m je samostatn stojící, nepodsklepený, jednopodlažní s p dou. Stavba obsahuje vstupní chodbu, kuchy, 3 pokoje, koupelnu s vanou a umyvadlem a samostatné WC. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené (kámen, cihla), stropy a krov d ev ný. St echa p evažující sedlová s pultovou. Krytina st echy pálená tašková a plechová. Klemp. konstrukce z pozink. plechu. Vnit ní omítky vápenné, fasádní omítky štukové. Okna v p ední ásti domu plastová, ostatní d ev ná. Dve e d ev né. Kanalizace svedena do žumpy (cca 15m3), napojeno na vodovod a elektro rozvod. Plyn v obci není. K rodinnému domu náleží pozemek parc.. 370/5. Na pozemku se nachází zd ná stavba garáže s pultovou st echou, na kterou navazují zd né vedlejší stavby (dílny, chlévy), nezapsané v katastru nemovitostí. Dále se na pozemku nachází skleník. Oce ované pozemky p.. St. 101 a p.. 370/5 jsou rovinné, nepravidelného tvaru. P ístup k domu je zajišt n po zpevn né komunikaci. 3
8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m.p. 71 a 2 ) Garáž b) Pozemky b1) Pozemky B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m.p. 71-26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 80 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 3 102,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP : 13,00*6,00+5,00*2,00+6,00*2,00+5,00* 2,50+2,00*2,00 = 116,50 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP : 116,50 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: 1.NP : (13,00*6,00+5,00*2,00+6,00*2,00+5,00*2,50)* = 345,50 m 3 (3,00)+(2,00*2,00)*(2,00) zast ešení: (13,00*6,00)*(3,00)/2+34,37+24,00 = 175,37 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 520,87 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 116,50 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 116,50 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: 4
Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,639 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení I -0,03 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezam stnanost v obci a okolí - nižší než je pr m r v kraji III 0,06 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/2 I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 5
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,639 * 1,000 * 0,900 = 0,575 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 102,- K /m 3 * 0,575 = 1 783,65 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 783,65 K /m 3 * 520,87 m 3 = 929 049,78 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 929 049,78 K 929 049,78 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný d m.p. 71 - zjišt ná cena = 464 524,89 K a2) Garáž - 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stá í stavby: 30 rok Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - Rodinný d m.p. 71 a od této stavby p ebírá index I T a I P. Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 18): 1 535,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,00*5,00 = 30,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 30,00 m 2 2,00 m Obestav ný prostor: 1.NP+zast ešení: (6,00*5,00)*(2,00)+15,00 = 75,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 75,00 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 30,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 30,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou II typ B st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - samostatn stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - p ívod el. nap tí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6
6. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 30 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,90 = 0,945 i = 1 Index polohy: P evzatý index polohy I P = 1,000 Index trhu s nemovitostmi: P evzatý index trhu I T = 0,900 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,945 * 1,000 * 0,900 = 0,850 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 535,- K /m 3 * 0,850 = 1 304,75 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 304,75 K /m 3 * 75,00 m 3 = 97 856,25 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 97 856,25 K 97 856,25 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Garáž - zjišt ná cena = 48 928,13 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Rodinný d m.p. 71 = 464 520,- K a 2 ) Garáž = 48 930,- K Cena objekt iní celkem 513 450,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný d m.p. 71 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 110,00 1) Nabízíme k prodeji rodinný d m po rekonstrukci v centru obce Vlastislav. Vlastislav je vzdálena 3km od T ebenic a 8km od Lovosic, resp. sjezdu z dálnice D8 na Prahu. D m je po venkovní, tak vnit ní rekonstrukci. Pozi n je d m ešen tak, že v 1.NP je kuchy, komora, obytná místnost a koupelna, p ipravené k užívání. Dále je zde nedokon ená bytová jednotka 1+1 s koupelnou. Ve 2. NP, resp. podkrovní prostory jsou ešeny tak, že polovina zaujímá 4 obytné místnosti a druhá polovina je p dní prostor. D m má novou st echu je pot eba dokon it zapo até rekonstrukce. D m již umož uje bydlení. Sou ástí domu je menší zahrada a zadní trakt k parkování vozidel i jiné využití. Celková plocha nemovitosti je 381m2. 7
2) Nabízím k prodeji rodinný d m o dispozici 3+1 o podlahové ploše 150 m2 s garáží a zahradou 584 m2. D m má nová plastová okna a zateplenou fasádu. K domu pat í dv r s drobnými stavbami a garáží. Za domem je zahrada. D m je vytáp n plynovým kotlem a etážovým topením. Je áste n podsklepen. P da domu je vhodná pro vybudování další bytové jednotky. 3) Prodám rodinný domek 3+1 s garáží a velkou zahradou v obci Vchynice u Lovosic cca 200m od nájezdu na dálnici D8 pro sm r Dráž any a Praha (cca 50 km). Domek je v dobrém technickém stavu bez nutnosti dalších podstatných investic. Nová plastová okna, venkovní dve e, fasáda, komín, úst ední topení na d evoplyn, nový kotel, koupelna a kuchyn po rekonstrukci. Možnost p dní vestavby a dalšího rozší ení domu. Prostorná zahrada, vedlejší stavby, udírna, zd né k lny, oplocení pozemku, skleník atd. K nast hování od 1.3.2012. Cena k jednání 1750000.- K v etn za ízení a vybavení.velmi výhodná poloha a investice, okolí CHKO eské St edoho í v t sné blízkosti vrchu Lovoš, možno využít i k rekrea ním ú el m, bydlení i podnikání. 4) Prodej rodinného domu 3+1 v obci Skalice u Lovosic okr. Litom ice. V klidné malé obci, která leží v chrán né krajinné oblasti eské st edoho í, v oblasti nález eských granát, vína a ovocných sad, stojí tento rodinný d m s rozlehlou mírn svažitou oplocenou zahradou. Podsklepený d m má t i pokoje, kuchy, rozestav nou verandu, sociální zázemí a komoru. Vytáp ní zajiš uje kotel na tuhá paliva s rozvodem a radiátory. Teplá voda z elektrického boileru. Na zahrad je vlastní studna s vynikající vodou. Klidné, isté a zdravé prost edí na tomto míst nabízí možnost kvalitního trvalého bydlení nebo k rekreaci. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) RD Vlastislav 1 500 000,- K 1,00 0,90 1,10 0,85 1,00 0,80 120,00 8 415,00 2) RD ižkovice 1 550 000,- K 0,95 0,90 1,05 0,95 1,00 0,80 150,00 7 050,33 3) RD Vchynice 1 750 000,- K 0,95 0,90 1,05 0,95 1,00 0,80 95,00 12 568,50 4) RD Skalice 1 400 000,- K 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 80,00 11 970,00 Sou et: 40 003,83 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 10 000,96 K /jedn. Minimální jednotková cena: 7 050,33 K /jedn. Maximální jednotková cena: 12 568,50 K /jedn. Základní cena: 10 000,96 K 110,00 á 10 000,96 K / = 1 100 105,60 K Rodinný d m.p. 71 - výsledná cena = 1 100 105,60 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m.p. 71 = 1 100 110,- K Cena objekt iní celkem 1 100 110,- K 8
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 101 153,00 35,00 5 355,- Sou et 5 355,- Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,2350 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 14 344,52 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada 370/5 1 282,00 35,00 44 870,- Sou et 44 870,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,2350 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem 48 077,58 62 422,10 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjišt ná cena = 31 211,05 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 31 210,- K Cena pozemk iní celkem 31 210,- K 9
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: 513 450,- K 31 210,- K 544 660,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 1 100 110,- K 1 100 110,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na realitním trhu v míst a okolí na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná ást obce, velikost pozemku, možnost parkování v garáži a na pozemku, dobrá dostupnost nemovitosti c) parametry ponižující cenu: obec bez základní ob anské vybavenosti, spoluvlastnický podíl, investice na modernizaci domu Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 550.000,- K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: 550 000,- K slovy: p t set padesát tisíc K V Praze dne 5.12.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 10
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2892/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, 150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 440/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 11