Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č. 225-29/2015 o ceně nemovitých věcí: pozemků p. č. KN 4138 trvalý travní porost, p. č. KN 4139/1 trvalý travní porost a p. č. KN 4139/2 - trvalý travní porost v k. ú. Strážnice na Moravě, LV 5270, včetně součástí a příslušenství Vlastník nemovitých věcí: SJM Pavel Král a Hana Králová, Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín, LV 5270 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Home Credit a.s., IČ: 26978636, se sídlem Nové sady 996/25, Brno, PSČ:602 00 proti povinnému: Pavel Král, Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín, za účasti manželky Hany Králové, Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne 13. 9. 2005, č.j. 2Nc 1265/2005-6 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno č. spisu: 97EX 5132/05 Na základě skutečnosti, že nájemce oceňovaných pozemků, společnost VITIS spol. s r.o., se sídlem ve Strážnici, IČ: 63493900, doručil znalci dodatečně, po odevzdání znaleckého posudku objednateli znaleckého posudku, smlouvu o pronájmu pozemků ze dne 10. 6. 1996, která je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 25 let a tudíž se jedná o právo (závadu) spojenou s oceňovanými nemovitými věcmi, doplňuje a mění se tímto dodatkem část 2.3 vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé následovně: 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 2.3.1 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemků v k. ú. Strážnice, LV 5270 2.3.1.1 Vyhodnocení obvyklé ceny zemědělského pozemku p. č. KN 4138 v extravilánu města Strážnice, LV 5270 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...177 890 Kč Porovnávací hodnota...162 210 Kč Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4138 zapsaného v katastru nemovitostí v katastrálním Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 745 m od obce Radějov (od obce Strážnice 3,3 km), v lokalitě Žerotín, ve vinařské oblasti Morava, v trati Žerotíny. Pozemek je zemědělsky využíván a ke dni ocenění se na něm nachází trvalé porosty (komerční vinice a náletový porost). K pozemku je přístup pouze přes oceňované zemědělské pozemky p. č. KN 4139/1 a p. č. KN 4139/2, nebo přes zemědělské pozemky jiných (soukromých) vlastníků. 1
Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, pozemek p. č. KN 4138 trvalý travní porost 57 Kč/m 2 x 3 015 m 2 = 171 855 Kč, zaokrouhleno 171 860 Kč 2.3.1.2 Vyhodnocení obvyklé ceny zemědělského pozemku p. č. KN 4139/2 v extravilánu města Strážnice, LV 5270 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...215 060 Kč Porovnávací hodnota...196 100 Kč Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4139/2 zapsaného v katastru nemovitostí v katastrálním Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 840 m od obce Radějov (od obce Strážnice 3,2 km), v lokalitě Žerotín, ve vinařské oblasti Morava, v trati Žerotíny. Pozemek je zemědělsky využíván a ke dni ocenění se na něm nachází trvalé porosty (komerční vinice). K pozemku je přístup pouze přes oceňované zemědělské pozemky p. č. KN 4139/1 a p. č. KN 4138, nebo přes zemědělské pozemky jiných (soukromých) vlastníků. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, pozemek p. č. KN 4139/2 trvalý travní porost 57 Kč/m 2 x 3 645 m 2 = 207 765 Kč, zaokrouhleno 207 770 Kč 2.3.1.3 Vyhodnocení obvyklé ceny zemědělského pozemku p. č. KN 4139/1 v extravilánu města Strážnice, LV 5270 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...22 860 Kč Porovnávací hodnota...18 080 Kč Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4139/1 zapsaného v katastru nemovitostí v katastrálním Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 940 m od obce Radějov (od obce Strážnice 3,2 km), v lokalitě Žerotín, ve vinařské oblasti Morava, v trati Žerotíny. Pozemek je zemědělsky využíván a ke dni ocenění se na něm nachází trvalé porosty (komerční vinice a ořešák vlašský 1 kus). K pozemku je přístup po zpevněné účelové komunikaci. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, pozemek p. č. KN 4139/1 trvalý travní porost 57 Kč/m 2 x 336 m 2 = 19 152 Kč, zaokrouhleno 19 150 Kč 2
2.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitými věcmi na LV 5270: 2.3.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, zástavními právy soudcovskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí, zahájeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.2.2 Nájemní právo Pozemky p. č. KN 4138 (PK 5975), p. č. KN 4139/2 (PK 5975) a p. č. KN 4139/1 (PK 5973) jsou užívány společností VITIS spol. s r. o., se sídlem ve Strážnici, IČ: 63493900, na základě Smlouvy o pronájmu pozemků ze dne 10. 6. 1996. Dle smlouvy o pronájmu pozemků předává vlastník pozemku pozemek do nájmu za účelem provozování zemědělské prvovýroby a výsadby vinice. Cena nájmu je stanovena na 1,5 % z úřední ceny půdy. Nájemné je splatné k 31. 12. kalendářního roku. Nájemné se vyplácí v českých korunách, v případě zájmu pronajímatele i naturálně (hrozny, víno), v cenách obvyklých. Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 25 let a nesmí být ukončena dohodou smluvních stran. V době trvání smlouvy má k uvedeným pozemkům nájemce předkupní právo. Nájemce se zavazuje po dobu trvání nájemní smlouvy platit daň z pozemků. Smlouva o pronájmu pozemků není evidována v katastru nemovitostí na listu vlastnictví. Nájemní právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce, bez možnosti napojení na inženýrské sítě), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné smluvenou formou. Nevýhodou však je konstantní výše nájemného po téměř celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti nájemní smlouvy, nájemním právem ve prospěch nájemce. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovitosti nezaniká. Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti VITIS spol. s r. o., se sídlem ve Strážnici, IČ: 63493900, které není evidováno v katastru nemovitostí na listu vlastnickém. Pro stanovení obvyklé ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika popsaná odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.). Roční užitek dle nájemní smlouvy činí 1,5 % z úřední ceny pozemku. Úřední cena je dána vyhláškou č. 344/2015 Sb., kterou se mění vyhláška č. 298/2014 Sb., která stanovuje průměrnou cenu zemědělského pozemku v k. ú. Strážnice na Moravě pro rok 2016 ve výši 9,98 Kč/m 2. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, vzdálených od zastavěných území a bez možnosti napojení na inženýrské sítě se pohybují v rozmezí 14 30 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek by byla stanovena cena 20 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,015 x 20 Kč/m 2 = 0,30 Kč/m 2. Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny pozemku. Míra kapitalizace byla převzata z platné oceňovací vyhlášky. 2.3.2.2.1 Výpočet obvyklé ceny nájemního práva pro pozemek p. č. KN 4138: Uvažovaná hodnota výhody z práva za celou výměru 3015m 2....905 Kč 3
Cena nájemního práva (součet diskontovaných konstant. budoucích příjmů).. 9 661 Kč Cena nájemního práva celkem......9 660 Kč 2.3.2.2.2 Výpočet obvyklé ceny nájemního práva pro pozemek p. č. KN 4139/2: Uvažovaná hodnota výhody z práva za celou výměru 3645m 2....1 094 Kč Cena nájemního práva (součet diskontovaných konstant. budoucích příjmů)...11 678 Kč Cena nájemního práva celkem...11 680 Kč 2.3.2.2.1 Výpočet obvyklé ceny nájemního práva pro pozemek p. č. KN 4139/1: Uvažovaná hodnota výhody z práva za celou výměru 336m 2......101 Kč Cena nájemního práva (součet diskontovaných konstant. budoucích příjmů)..1 078 Kč Cena nájemního práva celkem...1 080 Kč Jiná práva nebo závady na nemovitých věcech na LV 5270, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.3 Výsledná cena nemovitých věcí na LV 5270 po odečtení nájemního práva 2.3.3.1 Výsledná cena pozemku p. č. KN 4138 po odečtení nájemního práva 2.3.3.1.1 pozemek p. č. KN 4138, včetně součástí a příslušenství činí celkem.. 171 860 Kč 2.3.3.1.2 cena nájemního práva pro pozemek p. č. KN 4138.. - 9 660 Kč výsledná cena pozemku p. č. KN 4138...... 162 200 Kč 2.3.3.2 Výsledná cena pozemku p. č. KN 4139/2 po odečtení nájemního práva 2.3.3.2.1 pozemek p. č. KN 4139/2, včetně součástí a příslušenství činí celkem.. 207 770 Kč 2.3.3.2.2 cena nájemního práva pro pozemek p. č. KN 4139/2.... 11 680 Kč výsledná cena pozemku p. č. KN 4139/2...... 196 090 Kč 2.3.3.3 Výsledná cena pozemku p. č. KN 4139/1 po odečtení nájemního práva 2.3.3.2.1 pozemek p. č. KN 4139/1, včetně součástí a příslušenství činí celkem.... 19 150 Kč 2.3.3.2.2 cena nájemního práva pro pozemek p. č. KN 4139/1.. 1 080 Kč výsledná cena pozemku p. č. KN 4139/1........ 18 070 Kč 2.3.4 Závěr výsledné ceny: 1. Obvyklá cena nemovitých věcí, pozemků p. č. KN 4138, p. č. KN 4139/2 a p. č. KN 4139/1 v k. ú. Strážnice na Moravě zapsaných v katastru nemovitostí na LV 5270 včetně součástí a příslušenství k datu ocenění, tj. 15. 6. 2016, činí: 398 780 Kč slovy: třistadevadesátosmtisícsedmsetosmdesátkorun 4
5