ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5096/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/10 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 270/4 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Veletov, k.ú. Veletov Adresa nemovité věci: Veletov, 280 02 Vlastníci pozemku: Dana Černá, I.J.Pešiny 40, 517 41 Kostelec nad Orlicí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslav Černý, Nám. Sv. Václava 106/3, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Ing. Vladimír Macura, Svornosti 86/2, 736 01 Havířov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 8 / 10 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízeníč.j. 124 EX 7274/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/10 18 100 Kč Datum místního šetření: 7.5.2015 Stav ke dni : 7.5.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 7 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 11.5.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/10 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 270/4 v k.ú. Veletov, obec Veletov, okres Kolín na listu vlastnictví č. 71. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.1.2015, LV 71 - snímek z katastrální mapy ze zákresem PK parcel - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 7274/12-20 ze dne 29.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 7274/12-82 ze dne 26.1.2015 - srovnávací sestavení parcel ze dne 29.1.2015 - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Obec Veletov se nachází cca 7 km východně od okresního města Kolín. V obci je základní občanská vybavenost, veškerá se nachází v nedalekém Kolíně. Doprava autobusy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný pozemek PK 270/4 je dle srovnávacího sestavení parcel součástí parc. č. pozemků 239/1 - orná půda a 239/3 - les. Pozemek se nachází severně od obce Veletov, nad komunikací č. 322, v blízkosti obce Konárovice. Pozemky jsou mírně svažité jižním směrem. V územním plánu obce jsou pozemky vedeny jako les a krajinná zóna produkční. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou 2
Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Veletov: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda PK270/4 22110 8 096,00 4,81 20,00 5,77 46 713,92 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 8 096,00 m 2 46 713,92 Lesní pozemek oceněný dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek PK 270/4 7S 1 952,00 5,09 5,09 9 935,68 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 1 952,00 m 2 9 935,68 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 56 649,60 Kč 3
Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 10 Pozemky - zjištěná cena = 5 664,96 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Šťáralka Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,70 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,85 Parcela č.: 9 311 221 000 23,74 0,57 13,42 Lokalita: Pozemek, Ovčáry KRC: 1,00 KMP: 1,10 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,85 Parcela č.: 3 665 109 950 30,00 0,75 22,44 Lokalita: Pozemek, Veltruby KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,85 Parcela č.: 5 489 109 780 20,00 0,84 16,88 Lokalita: Pozemek, Kolín KRC: 0,95 KMP: 1,20 KPP: 0,50 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 995 38 000 38,19 0,46 17,41 Průměrná jednotková cena 17,54 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda/les PK 270/4 10 048 18 180 864 Obvyklá cena před korekcí ceny 180 864 Spoluvlastnický podíl * 1,00 / 10,00 = 18 086,40 Celková výměra pozemků 10 048 Hodnota pozemků celkem 18 086 4
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 5 665,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 18 100,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 0,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 0 Kč 18 086 Kč 18 086 Kč 5 665 Kč Obvyklá cena 1/10 18 100 Kč slovy: Osmnáct tisíc jedno sto Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na nízké úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost pozemků, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/10 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitostí ve výši 18 100,- Kč. V Praze 11.5.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 5
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5096/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 107/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 6
7