Meno a priezvisko znalca: Miroslav Pomffy Ing. Adresa znalca: Tatranská Lomnica 131, 059 60 Vysoké Tatry Tel.: 0905 274699, 0903 328893 Č. objednávky: 84/14 číslo: 84/2014 ZNALECKÝ POSUDOK Predmet znaleckého posúdenia: Stanovenie VŠH nehnuteľností v k.ú. Veľká: - rodinný dom s.č. 3562 na pozemku parc.č. 1594/9 - pozemok parc.č. 1594/9. 1594/27 Zadávateľ znaleckého posudku: LICITOR group a.s. Sládkovičova 6, Žilina Počet strán posudku (z toho príloh): 36 (18) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Tatranskej Lomnici, dňa 02.10.2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu domu č.s.3562 na parcele p.č. 1594/9 s príslušenstvom a pozemkami C - KN parc.č. 1594/9, 1594/27 v k. ú. Veľká, obec Poprad, okres Poprad, kraj Prešovský. 2. Dátum vyžiadania posudku: 03.09.2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 22.09.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 17.09.2014 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Stavebné povolenie Kolaudačné rozhodnutie Projektová dokumentácia v rozsahu pôdorysy podlaží, rez. 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 2148 k.ú. Veľká zo dňa 10.09.2014, vytvorený cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. vektorová mapa k.ú. Veľká zo dňa 10.09.2014 vytvorená cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neuvedené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Uplatnenie záložného práva, exekúcia, prevod nehnuteľností. II. POSUDOK Strana 2
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2014. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 2148 v k.ú. Veľká. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc.č. 1594/9 zastavané plochy a nádvoria o výmere 297 m2 parc.č. 1594/27 orná pôda o výmere 36 m2 Stavby rodinný dom s.č. 3562 na parc.č. 1594/9 B. Vlastníci: 1 Szánto Oto nar. 08.11.1964 a Beáta r. Olejárová nar. 28.08.1961, Družstevná 21, Poprad Veľká ; spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: Viď LV č. 2148. Iné údaje: Viď LV č. 2148. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 17.09.2014 za účasti zadávateľa a 02.10.2014 za účasti vlastníka. Zameranie vykonané dňa 17.09.21014 a 02.10.2014 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 17.09.2014 a 02.10.2014 d) Technická dokumentácia: Zadávateľom poskytnutá projektová dokumentácia stavby bola porovnaná so skutočným stavom. Zistené neboli rozdiely. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Zadávateľom poskytnutá stavebná dokumentácia stavby nebola. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra neboli. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: rodinný dom s.č. 3562 na parcele parc.č. 1594/9 Príslušenstvo na parc. 1594/9 a 1594/27 (ploty, vonkajšie úpravy) Pozemky C - KN: Strana 3
- parc. č. 1594/9, 1594/27 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: časť oplotenia pre neznáme vlastnícke vzťahy 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č. 3562 na p.č. 1594/9 POPIS STAVBY Predmetný rodinný dom je murovaná radová viacpodlažná podpivničená stavba s obytným prízemím a obytným podkrovím, v časti povaly je zobytnený priestor. Strecha objektu je sedlová, krytina škridlová ťažká, klampiarske konštrukcie sú plechové pozinkované. Základy sú betónové pásové, strop nad prízemím a suterénom betónový doskový, na d podkrovím a povalou drevený trámový s podhľadom a záklopom. Steny objektu sú murované z kusového staviva, omietky stien a stropov sú vápenné hladké, vonkajšie sú ušľachtilé na zateplení, podlahy sú v obytných miestnostiach veľkoplošné parkety, v časti kobercovina, ostatné keramické dlažby. V kúpeľni a v kuchyni po za linku a sporák je keramický obklad stien, obložené sú vane, inštalované umývadlá, WC typu Geberit. Okná sú plastové, v časti drevené, dvere hladké plné alebo zasklenné, v kuchyni je linka na báze dreva, drez nerezový, sporák elektrická varná platňa, digestor, umývačka riadu rúra na pečenie horúcovzdušná elektrická s grilom, vodovodné batérie pákové nerezové. Vykurovanie je ústredné kotlom na plyn aj krbom z vykurovacou vložkou a ventilátormi, radiátory plechové tabuľové, potrubné rozvody oceľové rúrkové, ohrev vody kotlom ÚK, rozvody vody studenej aj teplej. Garážová brána výklopná z elektromechanickým pohonom, schodisko s drevenými stupňami z tvrdého dreva. Stav objektu je lepší než primeraný dobe a spôsobu užívania, údržba na veľmi dobrej úrovni. Jedná sa čiastočne o nadštandardne vybavený objekt rodinného domu čo sa týka kvality a druhu použitých materiálov a zariadenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. PP 1993 12,2*8,75+1,45*5,075+3,6*1,45 119,33 120/119,33=1,006 1. NP 1993 12,30*8,75+2,0*2,4 112,43 120/112,43=1,067 1. Podkrovie 1993 12,20*8,75 106,75 120/106,75=1,124 1,2*(4,01*6,33-2. Podkrovie 1993 44,27 120/44,27=2,711 0,99*0,79+2,62*2,05+3,8*1,82) ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750 Strana 4
2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm 735 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 15. Obklady fasád 15.4.c obklady remienkové a z kamenných dosiek do 1/3 50 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3 45 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5425 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) 320 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 34 Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) 40 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotle, aj prevedenia turbo (Junkers, Vailant, Leblanc...) (1 ks) 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) 15 335 Strana 5
39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 40.4 vane (1 ks) 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 Spolu 895 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 1290 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...) 800 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek 200 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 30 Rozvod vody Strana 6
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6945 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) 165 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) 30 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) 80 40 Vnútorné obklady 42 Kozub 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) 280 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1095 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 1290 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek 200 Strana 7
17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 5200 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 Spolu 355 2. PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 1290 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy Strana 8
7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 25 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.2 podlahoviny netkané, všívané (Kovral...) 200 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 Spolu 4235 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. PP (5425 + 895 * 1,006)/30,1260 209,96 1. NP (6945 + 1095 * 1,067)/30,1260 269,31 1. Podkrovie (5200 + 355 * 1,124)/30,1260 185,85 2. Podkrovie (4235 + 0 * 2,711)/30,1260 140,58 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Základná životnosť stavby: 100 rokov Prvok dlhodobej Podiel zo stavby Podiel na súčte PDŽ [%] Stav pri prehliadke životnosti (1) celkom [%] (2) (3) [%] (4) (3)*(4)/100 [%] Základy 6,21 13,44 100 13,44 Murivo 20,04 43,35 100 43,35 Stropy 14,59 31,57 100 31,57 Schodisko 2,73 5,91 100 5,91 Krov 2,65 5,73 100 5,73 Súčet 46,22 100,00 Strana 9
Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1993 21 79 100 21,00 79,00 1. NP 1993 21 79 100 21,00 79,00 1. Podkrovie 1993 21 79 100 21,00 79,00 2. Podkrovie 1993 21 79 100 21,00 79,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. PP z roku 1993 Východisková hodnota 209,96 EUR/m 2 *119,33 m 2 *2,227*1,00 55 796,43 Technická hodnota 79,00% z 55 796,43 44 079,18 1. NP z roku 1993 Východisková hodnota 269,31 EUR/m 2 *112,43 m 2 *2,227*1,00 67 430,27 Technická hodnota 79,00% z 67 430,27 53 269,91 1. Podkrovie z roku 1993 Východisková hodnota 185,85 EUR/m 2 *106,75 m 2 *2,227*1,00 44 182,54 Technická hodnota 79,00% z 44 182,54 34 904,21 2. Podkrovie z roku 1993 Východisková hodnota 140,58 EUR/m 2 *44,27 m 2 *2,227*1,00 13 859,68 Technická hodnota 79,00% z 13 859,68 10 949,15 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [EUR] [EUR] 1. podzemné podlažie 55 796,43 44 079,18 1. nadzemné podlažie 67 430,27 53 269,91 1. podkrovné podlažie 44 182,54 34 904,21 2. podkrovné podlažie 13 859,68 10 949,15 Spolu 181 268,92 143 202,45 2.2 PLOTY 2.2.1 Oplotenie ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 8,50m 170 5,64 EUR/m Spolu: 5,64 EUR/m Strana 10
3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 15,30m 2 380 12,61 EUR/m 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 EUR/ks Dĺžka plotu: 8,5 m Pohľadová plocha výplne: 8,5*1,8 = 15,30 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,02 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie 1993 21 29 50 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] (8,50m * 5,64 EUR/m + 15,30m Východisková hodnota 2 * 12,61 EUR/m 2 + 1ks * 129,12 840,45 EUR/ks) * 2,227 * 1,02 Technická hodnota 58,00 % z 840,45 EUR 487,46 2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.3.1 Vodovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1993 21 29 50 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 5 bm * 59,09 EUR/bm * 2,227 * 0,95 625,07 Technická hodnota 58,00 % z 625,07 EUR 362,54 Strana 11
2.3.2 Kanalizačná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 1993 21 29 50 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 5 bm * 30,54 EUR/bm * 2,227 * 0,95 323,06 Technická hodnota 58,00 % z 323,06 EUR 187,37 2.3.3 Elektrická prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.t) kábelová prípojka zemná Cu 4*6 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 436/30,1260 = 14,47 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,66 EUR/bm Počet merných jednotiek: 8 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka 1993 21 29 50 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 8 bm * (14,47 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,227 * 0,95 244,91 Technická hodnota 58,00 % z 244,91 EUR 142,05 Strana 12
2.3.4 Plynová prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka 1993 21 29 50 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 5 bm * 14,11 EUR/bm * 2,227 * 0,95 149,26 Technická hodnota 58,00 % z 149,26 EUR 86,57 2.3.5 Spevnené plochy ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: 3*8 = 24 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy 1993 21 29 50 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 24 m 2 ZP * 18,92 EUR/m2 ZP * 2,227 * 0,95 960,67 Technická hodnota 58,00 % z 960,67 EUR 557,19 Strana 13
2.3.6 Altánok ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: 21. Altánok 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: 4*4 = 16 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Altánok 1993 21 29 50 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 16 m 2 ZP * 103,57 EUR/m2 ZP * 2,227 * 0,95 3 505,89 Technická hodnota 58,00 % z 3 505,89 EUR 2 033,42 2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č. 3562 na p.č. 1594/9 181 268,92 143 202,45 Oplotenie 840,45 487,46 Vodovodná prípojka 625,07 362,54 Kanalizačná prípojka 323,06 187,37 Elektrická prípojka 244,91 142,05 Plynová prípojka 149,26 86,57 Spevnené plochy 960,67 557,19 Altánok 3 505,89 2 033,42 Celkom: 187 918,23 147 059,05 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Strana 14
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI Žilina. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu a typ nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,55. V danej lokalite trh s obdobnými nehnuteľnosťami je v nižší, predmetná nehnuteľnosť je situovaná vo vhodnej vzdialenosti od centra okresného mesta Poprad a nachádza sa v jeho mestskej časti, v bezprostrednom podhorí Vysokých Tatier. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,550 + 1,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550-0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,303 13 3,9390 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 1,100 30 33,0000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,100 8 8,8000 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,650 7 11,5500 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,550 6 3,3000 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0,550 10 5,5000 IV. 0,303 9 2,7270 vysoká hustota obyvateľstva III. 0,550 6 3,3000 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,550 5 2,7500 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,650 6 9,9000 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 1,100 7 7,7000 železnica a autobus III. 0,550 7 3,8500 Strana 15
13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0,550 10 5,5000 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,055 8 0,4400 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,550 9 4,9500 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,550 8 4,4000 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,055 7 0,3850 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné na prenájom IV. 0,303 4 1,2120 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1,100 20 22,0000 Spolu 180 135,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 135,2/ 180 0,751 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 147 059,05 EUR * 0,751 110 441,35 EUR 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok v k.ú. Veľká POPIS Rovinatý pozemok vedený ako zastavané plochy a nádvoria, v malej časti ako orná pôda, v zastavanom území obce, v časti zastavaný hlavnou stavbou rodinného domu, v časti príslušenstvom hlavnej stavby, v časti slúži ako záhrada, z inžinierskych sietí verejná elektrická sieť, vodovod, kanalizácia, plyn v dosahu, prístup z miestnej spevnenej komunikácie s povrchom asfaltovým. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 1594/9 zastavaná plocha a nádvorie 297 297,00 1/1 297,00 m 2 1594/27 orná pôda 36 36,00 1/1 36,00 m 2 Spolu výmera 333,00 m 2 Obec: Poprad Východisková hodnota: VHMJ = 16,60 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov Hodnota koeficientu 1,15 Strana 16
kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 1,00 2,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,15 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,40 * 2,20 * 1,00 3,8962 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 16,60 EUR/m 2 * 3,8962 64,68 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 333,00 m 2 * 64,68 EUR/m 2 21 538,44 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 1594/9 19 209,96 parcela č. 1594/27 2 328,48 Spolu 21 538,44 Strana 17
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Vzhľadom na charakter a umiestnenie nehnuteľností, ako aj na stavebno-technické a materiálové využitie, funkčné a všetky ostatné vlastnosti predmetných nehnuteľností volím metódu polohovej diferenciácie, nakoľko zvolená metóda vystihuje všeobecnú hodnotu nehnuteľností a stavieb najvernejšie. Pre výnosovú metódu a kombinovanú metódu nie sú predpoklady pre charakter a spôsob užívania predmetných nehnuteľností, pre porovnávaciu metódu nemám relevantné podklady z daného územia. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 110 441,35 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 21 538,44 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č. 3562 na p.č. 1594/9 107 545,04 Oplotenie 366,08 Vodovodná prípojka 272,27 Kanalizačná prípojka 140,71 Elektrická prípojka 106,68 Plynová prípojka 65,01 Spevnené plochy 418,45 Altánok 1 527,10 Pozemky Pozemok v k.ú. Veľká - parc. č. 1594/9 (297 m 2 ) 19 209,96 Pozemok v k.ú. Veľká - parc. č. 1594/27 (36 m 2 ) 2 328,48 Spolu VŠH 131 979,79 Zaokrúhlená VŠH spolu 132 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 132 000,00 EUR Slovom: Jedenstotridsaťdvatisíc EUR V Tatranskej Lomnici dňa 2.10.2014 Strana 18
IV. PRÍLOHY List vlastníctva Snímok z katastrálnej mapy Stavebné povolenie Kolaudačné rozhodnutie Pôdorysy podlaží Fotodokumentácia Strana 19
Strana 20
Strana 21
Strana 22
Strana 23
Strana 24
Strana 25
Strana 26
Strana 27
Strana 28
Strana 29
Strana 30
Strana 31
Strana 32
Strana 33
Strana 34
Strana 35
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie: - pozemné stavby - odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca 912805. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 84/2014 znaleckého denníka. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu. Strana 36