ZNALECKÝ POSUDEK č. 1116/57/16 o ceně rekreačního objektu č.e. 106 na parcele č. 3155 a pozemků č. 3155, č. 3156 a č. 3157 vč. příslušenství, které se nachází v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí v obci Frýdlant nad Ostravicí v okrese Frýdek - Místek Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 ocenění se provádí pro účely odhadu předmětu veřejné dražby elektronické Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.7.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 21 včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 26.7.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 095/2016-D ze dne 2.6.2016 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti objektu rodinné rekreace č.e. 106 na pozemku č. 3155 a pozemků č. 3155, č. 3156 a č. 3157 vč. příslušenství, které se nachází v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí v obci Frýdlant nad Ostravicí v okrese Frýdek - Místek. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační objekt č.e. 106 Adresa předmětu ocenění: Frýdlnat nad Ostravicí Frýdlnat nad Ostravicí Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Frýdlant nad Ostravicí Katastrální území: Frýdlant nad Ostravicí Počet obyvatel: 9 874 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 700,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.7.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 095/2016-D ze dne 2.6.2016 o provedení odhadu předmětu veřejné dražby elektronické - Výpis z katastru nemovitostí,list vlastnictví č. 519, který vyhotovil Katastrální úřad ve Frýdku - Místku ke dni 16.2.2016 - Kopie katastrální mapy, která byla vyhotovena z internetového přístupu do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření dne 21.7.2016-2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Vozár Josef, Ing. a Vozárová Radomíra, Vlčnov 1193, 687 61, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Vozár Josef, Ing. a Vozárová Radomíra, Vlčnov 1193, 687 61, vlastnictví: výhradní Objekt rodinné rekreace č.e. 106 na pozemku č. 3155 Součástí pozemku je stavba č.e. 106 Parcela č. 3155 - zastavěná plocha a nádvoří - 34 m 2 Parcela č. 3156 - zahrada - 748 m 2 Parcela č. 3157 - zahrada - 509 m 2 Vlastník : SJM Ing. Josef Vozár SJM Radomíra Vozárová Vlčnov č.p. 1193 687 61 Vlčnov 6. Dokumentace a skutečnost Znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Bosch. Poznámka : Při místním šetření bylo znalcem zjištěno, že půdorys objektu zakreslený v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Chata má ve skutečnosti jiný půdorysně odlišný tvar. Dotazem na příslušném stavebním úřadě ve Frýdlantě nad Ostravicí bylo zjištěno, že žádná přístavba objektu rekreační chaty nebyla úředně povolena a jsou evidovány stížnosti obyvatel na provedení tzv. černé přístavby. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu, která je částečně podsklepená s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím a sklonitou střechou. Chata je dřevěné konstrukce se sklonitou střechou. U chaty se nachází venkovní bazén. Objekt je napojený na elektrickou energii, voda je pravděpodobně čerpána ze studny, kterou se však nepodařilo při místním šetření spolehlivě ověřit a zjistit její provozní funkčnost. Z tohoto důvodu není ve znaleckém posudku studna oceněna. Chata se nachází ve svažitém terénu s přístupem k objektu je po nezpevněné komunikaci. Příjezd je zajištěn věcným břemenem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti bylo provedeno dle platné oceňovací vyhlášky k datu vypracování znaleckého posudku a obvyklá cena nemovitosti byla stanovena pomocí porovnávací metody. - 3 -
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační objekt č.e. 106 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní bazén 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 3155 2.2. Parcela č. 3156 2.3. Parcela č. 3157-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-5 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,867 Koeficient pp = I T * I P = 0,841 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rekreační objekt č.e. 106 Jedná se o samostatně stojící objekt rodinné rekreace dřevěné konstrukce, který se nachází ve svažitém terénu s přístupem z ulice Paseky. Základy jsou betonové. Podzemní podlaží je zděné v různých výškách s vrchní vápenocementovou omítkou. Vnitřní prostor o velikosti 4 + kk. Nosná konstrukce je dřevěná oboustranně obíjená. Konstrukce střechy je dřevěná. Střešní krytina je asfaltová z bonského šindele. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná euro s dvojsklem. Schodiště do podkrovní místnosti je dřevěné. Povrch vnitřních stěn tvoří stěrkové omítky. Podlahy jsou dřevěné a v části podlahová krytina zcela schází a nebo je položena keramická dlažba. Elektroinstalace světelná. Sociální zázemí tvoří sprchový kout a umyvadlo. WC je v jedné místnosti standardní splachovací. Stropy jsou dřevěné. Vnitřní obklad je keramický standardní. Rozvod vody je pravděpodobně studené a teplé. V prvním podlaží se nachází krbová kamna a kuchyňská linka bez spotřebičů. Dveře jsou dřevěné plné. Celkově je objekt volně přístupný a již několik let neužívaný, čemuž odpovídá celkový technický stav celého objektu. K objektu náleží venkovní úpravy : - oplocení - zpevněné plochy - venkovní schod\ - opěrná zeď Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 546,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží P.P.: (3,0*4,5)+(4,6*1,5) = 20,40 m 2 N.P.: (8,0*5,0)+(6,6*8,4)+(4,6*2,8) = 108,32 m 2 Podkroví: 4,6*5,0 = 23,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška P.P.: 20,40 m 2 2,10 m N.P.: 108,32 m 2 2,80 m Podkroví: 23,00 m 2 2,50 m - 6 -
Obestavěný prostor P.P.: (4,5*5,0*1,5)+(3,0*4,5*2,1) = 62,10 m 3 N.P.: (8,0*5,0*2,80)+(5,0*2,0*3,0)+(6,6*8,4*2,60)+ = 302,89 m 3 (4,6*2,8*2,6)/2 Podkroví: (4,6*5,0*2,5)/2+(3,0*4,5*1,20) = 44,95 m 3 Terasa: 6,2*1,6*1 = 9,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 419,86 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,32 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 151,72 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,40 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ L zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení - U IV 0,04 domu je venkovní bazén 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,875 = 0,721 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,03-7 -
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,970 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,930 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 546,- Kč/m 3 * 0,721 = 1 114,67 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 419,86 m 3 * 1 114,67 Kč/m 3 * 0,970 * 0,930= 422 187,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 422 187,62 Kč - 8 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní bazén Jedná se o venkovní bazén v provedení plastové konstrukce, který je zapuštěný pod úrovní terénu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 21. Bazén venkovní Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 6,0*3,0*1,80 = 32,40 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 825,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2920 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 4 182,90 Plná cena: 32,40 m 3 * 4 182,90 Kč/m 3 = 135 525,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CS N = 101 644,47 Kč Koeficient pp * 0,841 Cena stavby CS = 85 483,- Kč Venkovní bazén - zjištěná cena = 85 483,- Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Parcela č. 3155 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,867 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III -0,01 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-9 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,990 * 0,867 = 0,833 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 700,- 0,833 583,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3155 34,00 583,10 19 825,40 Stavební pozemek - celkem 34,00 19 825,40 Parcela č. 3155 - zjištěná cena = 19 825,40 Kč 2.2. Parcela č. 3156 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,867 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00-10 -
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,867 = 0,841 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 700,- 0,841 588,70 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 3156 748,00 588,70 440 347,60 Stavební pozemek - celkem 748,00 440 347,60 Parcela č. 3156 - zjištěná cena = 440 347,60 Kč Ocenění 2.3. Parcela č. 3157 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,867 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-11 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,867 = 0,841 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 700,- 0,841 588,70 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 3157 509,00 588,70 299 648,30 Stavební pozemek - celkem 509,00 299 648,30 Parcela č. 3157 - zjištěná cena = 299 648,30 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační objekt č.e. 106 422 187,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní bazén 113 977,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 536 164,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 3155 19 825,40 Kč 2.2. Parcela č. 3156 440 347,60 Kč 2.3. Parcela č. 3157 299 648,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 759 821,30 Kč Celkem 1 295 986,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 295 986,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační objekt č.e. 106 422 187,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní bazén 85 483,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 507 670,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 3155 19 825,40 Kč 2.2. Parcela č. 3156 440 347,60 Kč - 13 -
2.3. Parcela č. 3157 299 648,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 759 821,30 Kč Celkem 1 267 491,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 267 491,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 267 490,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěšedesátsedmtisícčtyřistadevadesát Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : typ objektu, konstrukční řešení, technický stav, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost, napojení na inženýrské sítě a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování nebo obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + příjemné místo s nádherným výhledem + žádaná a oblíbená lokalita k rekreaci a bydlení + venkovní bazén - 14 -
Záporné stránky nemovitosti : - delší dobu neužívaný objekt, který je volně přístupný - svažitý terén - problematický příjezd k objektu v zimním období - technický stav objektu vyžadující provedení stavebních úprav - napojení objektu pouze na elektrickou energii - nedokončená a pravděpodobně nepovolená přístavba objektu Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se obchoduje na tomto trhu. Z tohoto důvodu je možné sestavit odpovídající množinu objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje na tomto trhu. Z tohoto důvodu je tedy možno sestavit množinu srovnatelných nemovitostí se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Objekt č. 1 - jedná se o objekt rekreační chaty, která se nachází v katastru obce Čeladná. Chata je podsklepená dřevěné konstrukce s podkrovím a sedlovou střechou. Vnitřní prostor o velikosti 3 + 1. Chata má kamennou podezdívku. Vnitřní vybavení standardní, sprchový kout, kuchyňská linka. Objekt je napojený na elektrickou energii a voda je zajištěna z vlastní studny. Odpad do septiku. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Plovoucí podlahy a dřevěné dveře. Zastavěná plocha činí 51 m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK + lepší technický stav - schází venkovní bazén - menší pozemek, chatová oblast Cena : 1 150 000,- Kč Objekt č. 2 - jedná se o objekt rekreační chaty, která se nachází v Kunčicích pod Ondřejníkem. Chata je postavena v kombinaci zděné a dřevěné konstrukce, která je částečně podsklepená s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Vnitřní prostor chaty je o velikosti 2 + 1. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Chata je napojena na elektrickou energii, voda je čerpána ze studny. Dřevěné obložení stěn. WC splachovací, bez sprchového koutu. Zastavěná plocha chaty činí 50 m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK - schází bazén - vyšší stupeň morálního opotřebení - slabší sociální a hygienické zázemí Cena : 900 000,- Kč Objekt č. 3 - jedná se o objekt rekreační chaty, která se nachází v katastru Frýdlant nad Ostravicí. Chata je dřevěné konstrukce se sedlovou střechou a je částečně podsklepená s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Zastavěná plocha stavby činí 65 m 2. Vnitřní prostor je o velikosti 3 + kk. Vytápění je lokální na tuhá paliva. V kuchyni je kuchyňská linka. WC splachovací, jen umyvadlo. Na zahradě je zastřešená pergola. Pitná voda je zajištěna ze studny. Zdroj ceny : Nabídka RK - 15 -
- schází bazén + celkově lepší technický stav + lepší dopravní dostupnost Cena : 900 000,- Kč Po provedeném porovnání a s přihlédnutím ke kladným a záporným stránkám nemovitosti a s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace, po vyhodnocení celkové současné situace na realitním trhu a jeho dalšímu předpokládanému vývoji, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti rekreační chaty č.e. 106 vč. pozemků a příslušenství na částku v celkové výši : 700 000,- Kč slovy : sedmsettisíc Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o typ nemovitosti, který je běžně předmětem obchodování na realitním trhu. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena pomocí porovnávací metody a závěrečné analýzy trhu, kdy byly zjišťovány ceny z realitního trhu a obchodních nabídek realizovaných v období posledních šesti měsíců. Výsledné ceny byly stanoveny s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace a s přihlédnutím k aktuálním technickému stavu nemovitosti a dalším zjištěným okolnostem. Při ocenění znalce vycházel ze základního předpokladu, že všechny zjištěné a dostupné informace jsou úplné a správné. V Ostravě 26.7.2016 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1116/57/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1116/57/16. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace - exteriér 1 Fotodokumentace - interiér 1-18 -
Vstup Bazén Zadní část ( přístavba??? ) Celkový pohled Terasa Přístup k chatě - 19 -
Zadní část přístavby Krbová kamna Kuchyňská linka WC Pokoj s výstupem na terasu Sprchový kout Pokoj v podkroví Sklep - 20 -
- 21 -