ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3757/2012 NEMOVITOST: Pozemky, 1/6 pozemků parc. č. 7100 a PK 1099, 1111, 1157/1, 1157/2, 1157/3, 2347/2, 2348/2, 2349/2, 2350/2, 3599 a 3600 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Dambořice, k.ú. Dambořice Adresa nemovitosti: Dambořice, 696 35 Vlastníci pozemku: Ivana Hroudná, Měník 15, 503 64 Měník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Soňa Hroudná, Pod Kostelem 69, 696 35 Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jiří Hroudný, Pod Kostelem 69, 696 35 Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Marek Hroudný, Pod Kostelem 69, 696 35 Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Ondřej Hroudný, Měník 15, 503 64 Měník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Michaela Němcová, Lišany 7, 439 42 Postoloprty, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Zuzana Štroblová, Tupolevova 469, 19900 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 15 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 613/11-19 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/6 Současný stav 106 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 1.11.2012 Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 31.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/6 pozemků uvedených na listu vlastnictví č. 827 v kat. úz. Dambořice, obec Dambořice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 827. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.8.2012, LV č. 827, kat. úz. Dambořice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne 28.8.2012, mapové listy č. 8, 8,8K, 12, měřítko 1:2880, kat. úz.dambořice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 613/11-19 ze dne 31.5.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 613/11-83 ze dne 15.8.2012 - kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 4.3.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.5.2003 - lesní hospodářská osnova platná od 1.1.2006-31.12.2015 - srovnávací sestavení parcel ze dne 5.10.2012 - informace poskytnuté Obecním úřadem v Dambořicích - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Dambořice je začleněna územně pod okres Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Dambořice se rozkládá asi 29 km severozápadně od Hodonína a 17 km západně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 1310 obyvatel.v obci je škola a školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Dambořice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd 2
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis: Jedná se o 1/6 pozemků situovaných v okrajových částech obce Dambořice, pozemky vedeny v územním plánu jako nezastavitelné. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Na pozemku PK 2350/2 je zřízeno věcné břemeno strpět umístění plynovodu, vstup za účelem oprav a údržby plynovodu, zdržet se práva stavby v rozsahu GP. Smlouva ze dne 4.3.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.5.2003. Toto věcné břemeno je zřízeno úplatně na dobu určitou a to na dobu provozování plynovodu. Smlouva předložena. Na pozemku PK 2350/2 je dále zřízeno věcné břemeno uložení, provozování a opravy ropovodu, vstup a vjezd na část pozemku za účelem provozu, údržby a oprav v rozsahu GP. Smlouva ze dne 8.12.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.12.2003. Věcné břemeno je zřízeno úplatně. Smlouva nebyla předložena. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Pozemky PK 1099 a PK 1111 jsou součástí parc. č. 1098/1. Tento pozemek se nachází jihovýchodně od obce Dambořice v blízkosti obce. Pozemek je v KN veden jako trvalý travní porost, jedná se o pozemek nepravidelného tvaru, svažitý jihozápadním směrem. Pozemek je nevyužíván s náletovými dřevinami. Pozemek PK 1111 se nachází v jihozápadní části a pozemek PK 1099 v západní části. Pozemek PK 1157 je součástí parcel č. 1157/1, 1157/4 a 1155, tyto pozemky jsou v KN vedeny jako orná půda a ostatní plocha. Pozemky PK 1157/2 a PK 1157/3 mají parc. č. 1157/2 a 1157/3. V KN jsou 3
vedeny jako vinice a orná půda. Pozemky tvoří celek přibližně obdélníkového tvaru, pozemky jsou mírně svažité jihovýchodním směrem. Pozemky PK 2347/2, PK 2348/2, PK 2349/2 a PK 2350/2 jsou součástí parc. č. 2673. Tento pozemek se nachází jihovýchodně od obce Dambořice a v KN veden jako orná půda. Pozemek je svažitý jihozápadním směrem a má nepravidelný tvar. K pozemku PK 2350/2 je zřízeno věcné břemeno plynovodu a ropovodu. Pozemky PK 3599 a PK 3600 se nachází jižně od obce Dambořice a jsou součástí parc. č. 3681/1, 3681/2 a 3681/3. Pozemky jsou svažité severním směrem a v KN jsou vedeny jako orná půda a ostatní plocha. Lesní pozemek parc. č. 7100 se nachází severozápadně od obce Dambořice. Pozemek je nepravidelného tvaru, svažitý severním směrem. Lesní porost je zastoupen dubem zimním, habrem obecným a břízou bělokorou. Stáří lesního porostu je 52 let (5700m 2 ) a 122 let (1400m 2 ). Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Orná půda, Čejkovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,85 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 175 107 625 15,00 0,77 11,48 Popis pozemku: Exkluzivně nabízíme k prodeji pozemek - ornou půdu o ploše 7.175 m2 v k.ú.obce Čejkovice v lokalitě Odměry. Jedná se zemědělsky obdělávaný lán kvalitní bonity, na které hospodaří místní zemědělská společnost dle nájemní smlouvy. Pozemek je přístupný po asfaltové komunikaci. Lokalita: Orná půda, Dolní Bojanovice KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,85 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 911 95 000 12,01 0,81 9,70 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek - orná půda v k. ú. Dolní Bojanovice o výměře 7.911 m2. Obdélníkový pozemek o hraně cca 32 m2 leží přímo u silnice spojující obce Lužice a Dolní Bojanovice. Lokalita: Orná půda, Tvarožná Lhota KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 0,50 Parcela č.: 55 502 1 387 550 25,00 0,41 10,13 Popis pozemku: Prodej orné půdy 55.502 m2 v k.ú. Tvarožná Lhota a Tasov nad Voličkou, okr. Hodonín. Preferujeme prodej v celku. Jedná se o více parcelních čísel. Cena: 25,- Kč / m2. Lokalita: Les, Jankovice KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 315 366 800 85,01 0,95 80,76 4
Popis pozemku: Nabízíme k prodeji lesní pozemek o rozloze 450m^(2), 614m^(2) a 3251m^(2), celkem 4315m^(2) za 85,-Kč/m^(2). Pozemek se vzrostlými stromy se nachází v katastru Jankovice u Holešova (oblast Padělky,Čeřence). Lokalita: Les, Vsetín KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 465 290 000 64,95 0,95 61,70 Popis pozemku: Lesní pozemek Vsetín, Bobrky se vzrostlými stromy o výměře 4500 m2.jedná se o listnatou kmenovinu s mlazinou. Přístup po asfaltové komunikaci. Lokalita: Les, Valašská Bystřice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 12 236 390 000 31,87 1,00 31,87 Popis pozemku: Exkluzivně nabízíme pozemky ve Valašské Bystřici. Místní část Palucha. Příjez na pozemky je po asfaltové cestě. Na pozemcích se nachází kamená hospodářská stodola, u které lze připojit elektřina, voda lze řešit studnou. Pozemky se skládají z lesa 7 500 m2, orné půdy a trvalého travního porostu. Celkový výměra pozemku je 12. 236 m2. Průměrná jednotková cena 34,27 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost PK 1099 2 791 10 27 910 trvalý travní porost PK 1111 3 230 10 32 300 orná půda PK 1157/1 1 754 10 17 540 vinice PK 1157/2 479 10 4 790 orná půda PK 1157/3 225 10 2 250 orná půda PK 2347/2 885 10 8 850 orná půda PK 2348/2 583 10 5 830 orná půda PK 2349/2 2 744 10 27 440 orná půda PK 2350/2 1 964 10 19 640 orná půda PK 3599 2 658 10 26 580 orná půda PK 3600 5 456 10 54 560 lesní pozemek 7100 7 107 58 412 206 Obvyklá cena před korekcí ceny 639 896 úprava ceny spoluvlastnickým podílem / 6,00 = 10 6 649,33 Celková výměra pozemků 29 876 Hodnota pozemků celkem 106 649 5
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 106 649 Kč 0 Kč Obvyklá cena 106 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je střední úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitostí ve výši 106 000,- Kč. V Praze 31.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 15 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3757/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 432/2012. 6
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 28.10.2012 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 827 ze dne 15.8.2012 7 7