1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.652 79/16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 32, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p..st.41, 30/1,5 situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok (720101); obec Štoky (569593); okres Havlí v Brod (CZ 0631), kraj Vyso ina a zapsaných na L.V. 21 Vlastník oce ovaných nemovitostí: Pavel Vácha, Petrovice 32; 582 53 Štoky Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015 el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020, Praha 3) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob. 602 581 060 Posudek obsahuje: 12 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou 1.9.2016
2 1.00.ÚVOD 1.01. edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p.32, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p..st. 41, 30/1,5 situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok (720101), obec Štoky (569593), okres Havlí v Brod (CZ 0631), kraj Vyso ina a zapsaných na L.V. 21. 1.02. Vlastník oce ovaných nemovitostí: Pavel Vácha, Petrovice 32; 582 53 Štoky 1.03. Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015 1.04. el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020, Praha 3) 1.05. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015 - internetové výpisy z K.N. L.V. 21 - snímek kat. mapy Petrovice u Štok - fotodokumentace - osobní venkovní prohlídka nemovitostí - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získaných z internetových nabídek - Metodický pokyn pro tržní ocen ní nemovitostí vydaný v listopadu 2002 eskou komorou odhadc majetku ( SCOM) - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. a vyhlášky.345/2015 Sb. platná od 1.1.2016 dále jen Vyhláška 1.06. Ocen ní se provádí ke dni 1.9.2016.
3 2.00. NÁLEZ Oce ované nemovitosti jsou situovány v katastrálním území Petrovice u Štok (720101), obci Štoky (569593), okrese Havlí v Brod (CZ 0631), kraji Vyso ina a jsou zapsány na L.V. 21. Vlastnické právo je vyzna eno pro p. Pavla Váchu, bytem Petrovice 32, 582 53 Štoky. Nabývací titul dle L.V. je rozhodnutí o d dictví D 125/1988 ze dne 10.5.1988 pro p. Pavla Váchu. Nemovitosti v. pozemk p..st.41 a p.. 30/1,5 nemají ve zp sobu ochrany t chto nemovitostí žádnou poznámku, krom pozemk p.. 30/1,5 kde je uvedeno zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je na L.V. vyzna eno neoce ovanými zástavními právy exekutorskými a smluvními v etn exeku ního p íkazu k prodeji nemovitosti. Oce ovaný rodinný d m.p. 32 je v osobním vlastnictví. Jedná se o p vodní zem lský objekt s obytnou ástí dochovanou dosud. Zem lská ást už byla kdysi rozebrána o emž sv í zbytky kamenných zdí zarostlých trvalými porosty okrasných a ovocných d evin. D m se nalézá uvnit Petrovic u místního rybníka mezi dv ma místními komunikacemi. K rodinnému domu.p. 32 pat í i edzahrádka a zahrada, kdysi oplocená plotem z drát ného pletiva a v dob prohlídky zcela znehodnoceného. Oce ovaný rodinný d m, tvo ící bývalou ást zem lské usedlosti, je typickým domem p vodní obecní zástavby. Vstup do domu je z vedlejší cesty p es d ev ným plotem ohrani eném prostoru do celod ev né verandy. Vlastní d m je jednopodlažní zd ný ze smíšeného zdiva nepodsklepený, krytý sedlovým d ev ným krovem s jednostrannou p lvalbou s krytinou tvo enou eternitovými šablonami dopln nou zreziv lými klempí skými výrobky (oplechování komína, podokapní žlaby a svody). elní fasáda je upravena b ízolitovou omítkou svým charakterem a provedením odpovídajícím 60 let m minulého století. Okna d ev ná zdvojená neudržovaná. Vlastní zd ná ást domu je dopln na ev nou verandou, krytou ástí pultové st echy. Celý d m vykazuje vysoký stupe zanedbané údržby. D m (2+1) je vytáp n lokálními topidly. P dní prostor není využívaný. Objekt je možno napojit na veškeré sít v obci tj. elektro, voda a plyn. Kanalizace provedena do žumpy s p epadem. Prohlídka interiéru domu nebyla p ítomnou paní znalci umožn na. (30.8.2016) ilehlé prostory bývalé zastav né hospodá ské ásti domu a zahrady jsou pokryty porostem ovocných strom. Jedná se o jablon, švestky, blum, t ešn a hrušn. Dále se zde nalézají stromy javor, erný bez a ke e rybízu. Obec Štoky se nachází v t sné blízkosti dálni ní trasy v nadmo ské výšce 518 m.n.m. v krajin mezi Jihlavou a Havlí kovým Brodem na katastru tvo eném 5 místními ástmi Petrovice, Pozovice, Smilov, Štoky a Studénka. Místní ást Petrovice je od Štok vzdálena cca 3 km. Obyvatelé obce Štoky mají k dispozici základní školu, kulturní d m, M.Š., zdravotnické za ízení, poštu, knihovnu, obchodní sí a pohostinství. Obec je dostupna po silnicích.38, 348 a 350. V obci trvale žije 1.862 obyvatel.
4 3.00. POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) 3.10. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),
5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou). 3.10.2.metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad metodu nevyužívám. 3.10.3.metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.
6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou). 3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná) 3.10.1.1. Ocen ní pozemku zastav ná plocha a nádvo í p.. st. 41 410 m 2 zahrady využívané spole s R.D..p.32 p..30/1,5 516 m 2 celkem 926 m 2 Dle zjišt ní v dané lokalit a porovnáním s internetovými nabídkami podobných pozemk se cena takto využívaných pozemk pohybuje v rozsahu 100 200,- K /m 2. Pozemek p..st. 41 vedený v druhu pozemku jako zastav ná plocha a nádvo í v ploše 410 m 2 je áste zastav n oce ovaným R.D..p.32 a zbytek tvo í zbo eništ bývalé hospodá ské ásti tohoto objektu a ást této plochy je osázena ke i rybízu a trvalého zahradního porostu. Pozemek p..st.41 je oplocen u vchodu do domu d ev ným la kovým plotem. Zbytek pozemku je oplocen zkorodovaným pozinkovaným pletivem. katastrální území: Petrovice u Štok obec: okres: Štoky Havlí v Brod Cena pozemku p..st. 41; p.. 30/1,5 926 m 2 x 150,- K /m 2 = 138.900,- K
7 3.10.1.2. Ocen ní rodinného domu.p. 32 zastav ná plocha: (10,18 x 8,93) + (6,75 x 8,55) + (10,90 x 1,82) = 168,46 m 2 obestav ný prostor: I.N.P. 148,62 x (2,60 + 0,40 + 0,40) = 505,31 m 3 veranda 19,84 x 2,80 = 55,55 m 3 zast. 148,62 x 3,10 x 0,5 = 230,36 m 3 celkem O.P. 791,22 m 3 Jednotková cena dle RTS II/II 2016 (úprava) 4.750,- K /m 3 Stá í stavby: odborný odhad 1925-1935 0,15 Koeficient technického stavu a vybavení: 0,60 Ocen ní celkem: 791,22 m 3 x 4.750,- K /m 3 x 0,15 x 0,60 = 338.247,- K 3.10.1.3. Venkovní úpravy (oplocení, p ípojky I.S.; zpevn né plochy) 338.247,- K x 0,05 = 16.912,- K 3.10.1.4. Trvalý porost (odhad) 15.000,- K švestka velká - 1 ks erný bez - 1 ks švestka malá - 9 ks javor velký - 2 ks bluma velká bluma malá t eše velká hruška velká jablo ke e rybízu - 1 ks - 2 ks - 1 ks - 1 ks - 3 ks - 4 ks
8 Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: (138.900,- K + 338.247,- K + 16.912,- K + 15.000,- K = 509.059,- K 3.10.3. Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž Zast. plocha (m 2 ) zahrad a (m 2 ) Vybavení Vytáp ní Stá í Tech. Nabízená cena (K ) stav -konstr. Smíšená -roubené stavení 1. Reality Rychnovsko Týništ nad Orlicí Trusnov okr. Pardubice 3+1 ne 120 258 -v 70-tých letech provedeny zd né ístavby -I.S. elektro, ve ejný vodovod, kan. Jímka -nemovitost ur ená k rekreaci Lokál ní T.P. asi 1930 ed rekonst rukcí 495.000,- nebo bydlení -klidná ást obce 2. Realitní kancelá M a M Praha Skute ást obce Št pánov okr. Chrudim 3+1 ne 115 122 -samostatný R.D. -p íjezd zpevn ný -zd ný plynem WaWk y
9 - lna -septik, zemní kamna na T.P. asi 1950 470.000,- plyn, ve ejný vodovod ed rekonst rukcí -parkování na ulici -bez kanalizace 3. Realitní kancelá M a M Praha Herálec okr. Havlí v Brod 1+1 ne 95 95 -plyn, vee ejný vodovod na hranici pozemku -p íjezd nezpevn ný není 1920 ed rekonstr ukcí 230.000,- -elektro odpojeno -rušná ást obce -polovina domu je podsklepena 4. Realitní kancelá M a M Praha Vilémovice okr. Havlí v Brod 3+1 ne 110 534 -st echa hliníková a pozin. plech -I.S. voda, elektrika a T.P. 1930 p ed rekonst 550.000,- kanalizace rukcí -samostatný -cihla, kolna
10 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž K 3 Velikost obce (po et obyv.) K 4 ístup k oce ované nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,020 1,000 0,970 (218) 1,030 1,000 1,000 1,000 1,019 2. 1,010 0,980 0,960 (5.128) 0,970 1,000 1,000 1,000 0,922 3. 1,000 1,030 0,960 (1.129) 1,000 0,990 1,000 0,990 0,969 4. 1,000 1,000 1,000 (236) 1,030 1,000 1,000 1,000 1,030 1,000 (1.862)
11 REKAPITULACE (3.10.3) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní koeficient Koeficient a Upravená cena. k prodeji (K ) K zdroj informace (real.kanc.) (K ) Rodinný d m 3+1 1. Trusnov okr. Pardubice 495.000,- 1,019 0,95 479.185,- Rodinný d m 3+1 2. Skute, ást obce Št pánov 470.000,- 0,922 0,95 411.673,- okr. Chrudim Rodinný d m 1+1 3. Herálec okr. Havlí v Brod 230.000,- 0,969 0,95 211.727,- Rodinný d m 3+1 4. Vilémovice 550.000,- 1,030 0,95 538.175,- okr. Havlí v Brod Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ): 410.190,- maximum (K ): 479.185,- minimum (K ): 211.727,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: 410.190,- K (0,15 x 267.458) = 370.071,- K
12 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 32, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p..st. 41, p.. 30/1,5 situovaných v kat. území Petrovice u Štok, obci Štoky, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V..21 3.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná) 509.059,- K 3.10.2. Metoda výnosová nevyužívá se 3.10.3. Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) 370.071,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) výše uvedených nemovitostí na ástku celkem slovy: ty ista ty icet tisíc korun eských 440.000,- K Platnost zjišt né tržní ceny: do zá í 2017 ílohy: -usnesení.j. 050 EX 3982/15-30 ze dne 21.12.2015 -internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 21