ZNALECKÝ POSUDEK . 547/048/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 547/048/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 271, na pozemku. parc p íslušenství a pozemk. parc. 408,. parc. 407,. parc. 409/1, k.ú. St ekov, obec Ústí nad Labem, zapsáno na LV. 239 u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4. j. 132 EX 8128/09-18/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 13 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Jeseninova Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: St ekov Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti p. Milana Mahnera, majitele nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 239 ze dne , k.ú. St ekov 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. St ekov 3) Usnesení. j. 132 EX 8128/09-18/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zam ena. Obsah posudku Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 271, na pozemku. parc p íslušenství a pozemk. parc. 408,. parc. 407,. parc. 409/1, k.ú. St ekov, obec Ústí nad Labem, zapsáno na LV. 239 u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem Typ stavby Vlastník pozemk : Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený Mahner Milan, Sokolovská 381/68, Praha 8, Karlín,

3 Vlastník staveb: Mahner Milan, Sokolovská 381/68, Praha 8, Karlín, Katastrální ú ad: pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem LV. 239 Katastrální úz.: St ekov Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem ást obce: St ekov Ulice: Jeseninova po et obyvatel: p. 271 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. 408, zastav ná plocha a nádvo í, vým ra 270 m 2 další pozemky:. parc. 407, zahrada, vým ra 47 m 2. parc. 409/1, zahrada, vým ra 546 m 2 Všeobecný popis Oce ované nemovitosti jsou v Ústí nad Labem, m stská ást St ekov. Ústí nad Labem je správní centrum kraje ležící na severozápad republiky. M stská ást St ekov je stavebn propojena s m stem Ústí nad Labem, nachází se jihovýchodn od centra m sta na kopci nad ekou Labe. Ve m st je kompletní Poloha a okolí ob anská vybavenost, jedná se o správní centrum Ústeckého kraje. Rodinný d m.p. 271 je v zastav né oblasti místní ásti St ekov, ulice Jeseninova, nedaleko jejího centra. V okolí jsou rodinné domy stejného charakteru. D m stojí v klidné lokalit s minimem rušivých vliv. Železni ní nádraží na západní stran je v hlubokém zá ezu, jeho rušivý vliv je zanedbatelný. Rušivá a obt žující za ízení Nebyly zjišt ny. Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus MHD cca 500 m, železni ní nádraží cca 1 km. ípojky inženýrských sítí Elektro, kanalizace, vodovod, plyn. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Druh zástavby Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený. Popis stavby Rok dokon ení cca r ístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zd ná, betonová, zd ná ev ná apod.) Po et podlaží podzemních 1 zcela podsklepeno nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Po et bytových jednotek 2 nebytových jednotek 0 garáž (samostatná garáž) 0 Popis Stavba rodinného domu je zcela podsklepená. Svislé konstrukce jsou zd né, stropy jsou nespalné s rovným podhledem. St echa je sedlová, s polovalbou ve štítových zdech, má d ev ný krov, krytina eternitové šablony. Vnit ní schodišt je betonové, povrch teracco. Schodišt na p du je d ev né. Okapové prvky jsou plechové s nát rem, narušené korozí, z ásti nov jší z pozinkovaného plechu.

4 Rekonstrukce a modernizace Pozemky Okna jsou d ev ná, špaletová, z jihovýchodní strany z ásti s chyb jícími sklen nými výpln mi. Vnit ní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, koberce, beton. Fasáda st íkaný b izolit. Vybavení a za izovací p edm ty p vodn standardní vybavení, které je zna poni eno, z ásti již nefunk ní: v koupeln umyvadlo a vana, proveden rozvod teplé i studené vody. Veškeré vnit ní za ízení domu je zna poni eno. Topení úst ední na tuhá paliva. TUV elektrický bojler. ípojky: elekto, kanalizace, vodovod, plyn Dispozi ní ešení: PP: chodba se schodišt m a vstupem na zahradu, prádelna, kotelna, dílna, sklep, UP 58 m 2 1.NP: chodba se schodišt m, pokoj, pokoj, kuchy, samostatné WC, koupelna, BJ 2+1, UP 64 m 2 2.NP: chodba se schodišt m, pokoj, pokoj,kuchy, samostatné WC, koupelna, schodišt na p du, BJ 2+1, UP 64 m 2 Podkroví : p da k bydlení neupravená Celkem: 2 BJ, 2x 2+1 m je p evážn v p vodním stavu, neudržovaný. Ve zhoršeném stavu je spodní ást fasády, prvky krátkodobé životnosti jsou ve velmi špatném stavu. Vnit ní za ízení domu je ve špatném stavu poni ené, chyb jící. Stavba domu je dle sd lení p i místním šet ení prázdná od r a dochází k její devastaci cizími osobami. Pozemek. parc. 408 leží v mírném severozápadním svahu, je z ásti zastav n rodinným domem.p. 271, zbytek tvo í neudržovaná zahrada okolo domu. Pozemek. parc. 407 je na jižní stran domu, je na n m terasa umož ující ístup do domu a na zahradu. Zbytek tvo í neudržovaná p edzahrádka. Pozemek. parc. 409/1 je neudržovaná zahrada severozápadn od domu. Je v severozápadním sklonu. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, jsou oploceny. Dohromady mají nepravidelný, p ibližn obdélníkový tvar. P ístup je ze zpevn né komunikace s chodníkem, ulice Jeseninova, z jihovýchodní strany. Oplocení D ev né plotovky, ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, drát né pletivo bez podezdívky Zpevn né plochy betonové Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ano Zpevn ný p ístup ano, ze zpevn né komunikace z jihovýchodní strany. Vedlejší stavby a p íslušenství Popis Nebyly zjišt ny. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Bez rekonstrukce, v posledních n kolika letech nebyla provád na ani základní údržba. áste opadaná vn jší omítka, na jihovýchodní stran chyb jící výpln oken, zkorodované klempí ské konstrukce. Celkový stav je zhoršený.

5 - 5 - Poloha vzhledem Klidná lokalita rodinných dom v zastav né ásti m sta. k užívání Užívání Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a zjišt né nemovitosti skute nosti. Vlastnická práva 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 239, k.ú. Ústí nad Labem. Omezení vlastnických práv 2) Zástavní právo smluvní zapsané v ásti C LV. 239, k.ú. Ústí nad Labem Zahrnuta v tržní cen 1), 2) Nejsou zohledn na v cen obvyklé Stav zápisu v KN Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV. 239, k.ú.ústí nad Labem, a a skute nost skute ností zjišt nou p i místním šet ení. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu k nemovitosti Ze jihozápadní strany: z komunikace. parc. 361, ulice Jeseninova (ostatní komunikace, vlastník Statutární m sto Ústí nad Labem) Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku zahrada zastav ná pl. a nádvo í 409/ zahrada I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav RD cca 60 let Reproduk ní cena staveb II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: St ekov, Truhlá ova, RD UP 168 m2, pozemek m2 Podsklepeno, prostorná p da, krytina bobrovka. Dálkové topení. Nabídková cena: K, 10/2010 Stejná lokalita + v tší pozemek. Porovnatelný RD. 2: Ústí nad Labem, K Zátoce, RD ZP 87 m2, pozemek 896 m2 Vodovod, ÚP na TP, v dosahu MHD, zd ný bazén, skleník, podsklepeno, zahájena rekonstrukce p dního prostoru. + v tší pozemek - horší lokalita - menší UP Nabídková cena : K, 01/2011 Porovnatelný RD. 3: Jit ní, Brná, RD UP 170 m 2, pozemek 550 m 2 Rodinná vilka p ed rekonstrukcí. Veškeré IS. srovnatelná lokalita srovnatelná velikost i stav domu Nabídková cena: K VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

8 - 8 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé Zhoršený stav domu, v posledních letech není provád na ani základní údržba. Klidné místo v lokalit rodinných dom oblíbené pro bydlení, im en velký pozemek, možnost napojení na vodovod, kanalizaci i plynovod, dobrá dostupnost ob anské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 271, na pozemku. parc. 408 v. p íslušenství a pozemk. parc. 408,. parc. 407,. parc. 409/1, k.ú. St ekov, obec Ústí nad Labem, zapsáno na LV. 239 u Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 547/048/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/048/2011. ílohy: 1) Kopie katastrální mapy, k.ú. St ekov, stav k , Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni ) Výpis z KN, LV. 239 z , k.ú. St ekov

9 - 9-1) Kopie katastrální mapy, k.ú. St ekov, stav k , Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni

10 - 10 -

11 - 11 -