Znalec: meno, miesto výkonu Ing. Anton Martvoň, Okružná 2057/12, 026 01 Dolný Kubín, mobil: 0905 211 841 Zadávateľ: JUDr. Michal Brož- správca konkurznej podstaty úpadcu Peter Urmín, Radlinského 47, 02601 Dolný Kubín Číslo spisu(objednávky): 26/2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 26/2014 Vo veci : Stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu s.č. 5787 na parcele č. 5370 k.ú. Martin pre účel dražby. Počet listov (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení : 4
OBSAH: I. ÚVODNÁ ČASŤ... 3 II. POSUDOK... 3 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE... 3 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY... 5 2.1 RODINNÉ DOMY... 5 2.1.1 Rodinný dom: RD sč.5787 Martin... 5 2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY... 8 2.2.1 Vonkajšia úprava: prípojka vody... 8 2.2.2 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka... 9 2.2.3 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka... 10 2.2.4 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka... 10 2.2.5 Vonkajšia úprava: Vstupné vonkajšie schody... 11 2.2.6 Vonkajšia úprava: vodomerná šachta... 12 2.2.7 Vonkajšia úprava: Vonkajšie schody do záhrady... 12 2.2.8 Vonkajšia úprava: Spevnené plochy... 113 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY... 114 3.1 STAVBY... 14 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE... 14 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE... 14 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU... 15 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: zastavaná plocha... 15 III. ZÁVER... 17 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA... 17 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY... 17 IV. PRÍLOHY... 18 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA...
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa objednávky: Stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu s.č. 5787 Martin s príslušenstvom v katastrálnom území Martin pre účel dražby. 2.Dátum vyžiadania posudku: 28.4.2014 3,Dátum,ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu) : 28.04.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 28.04.2014. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1.Dodané zadávateľom: Geometrický plán: Výpis z LV č.3519 zo dňa 28.04.2014 Informatívna kópia z mapy: 28.4.2014 Vek stavby: Potvrdenie obce - vek 1996 2.Získané znalcom: Fotodokumentácia zo dňa: 28.4.2014, 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Min. spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.vyhláška MS SR č.490/004 Z.z.ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch,tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.stn 734055-Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č.50/1976 Zb.o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších prepisov. Vyhláška úradu geodézie,kartografie a katastra Slovenskej republiky č.79/1996 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľnosti a o zápise vlastníctva a iných práv k nehnuteľnosti(katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č.124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácií stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenia Štatistického úradu SR č.128/2000 Z.z. ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marian Vyparina a kol.-metodika výpočtu všeobecnej hodnoty a stavieb, Žilinská univerzita v Žiline. EDIS 2001,ISBN 80-7100-827-3. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: nie sú II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. Všeobecné údaje: Strana 3
a)výber použitej metódy. príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku.použitá je metóda polohovej diferenciácie. porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb. Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podlľa posledných známych štatistických údajov vydaný ŠÚ SR platný pre 1.štvrťrok 2014 kcú 2,227 b) vlastnícke a evidenčné údaje: Výpis z listu vlastníctva č. 3519 Časť A: Majetková podstata parcely registra C Parcelné číslo 5370 o výmere 297m2 zastavaná plocha a nádvorie Stavby: Súpisné číslo: 5787 na parcele číslo: 5370 rodinný dom Vlastník: 2 Urmín Peter r.urmín, A.Stodolu 5264/37, Martin-Záturčie, PSČ 03601, SR Dátum narodenia: 25.02.1974 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, záložná veriteľ: Slovenská sporiteľňa, a.s. č. V 3003/08 na pozemok registra C KN 5370, rodinný dom súp. č.5787 na pozemku reg. C KN 5370- dobrovoľnou dražbou č. P 978/12 -vz 2706/12 Poznámka: Vyhlásenie konkorzu sp. zn.1k/15/2013/s1490- správca konkurznej podstaty- JUDr.Michal Brož, Radlinského 47, 02601 Dolný Kubín, na poz. reg. C KN 5370, rodinný dom súp.č. 5787 na poz. reg. C KN 5370, povinný Peter Urmin, O.Borodáčovej 5787, 03601 Martin,č.P 655/2013 vz. 2133 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 4934/08 zo dňa 2.1.09 -vz.20/09 Titul nadobudnutia: Uznesenie OS Martin 5C 308/13-30- zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva č.z 1472/2014 vz.794/14 ČASŤ C: Ťarchy, Por.č.2 pozrí LV č.3519 zo dňa 28.4.2014 Iné údaje: bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Dátum vykonanej obhliadky: 28.4.2014 Obhliadka bola vykonaná osobne za účasti vlastníka rodinného domu, ktorý bol prítomní. d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: - je v súlade so skutočnosťou e) Údaje katastra nehnuteľnosti: Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným skutočným stavom : je v súlade, nie sú rozdiely f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:, Parcelné číslo: 5370, rodinný dom sč.5787, prípojka vody, kanalizácie, plynu, elektriny g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nebola požiadavka Strana 4
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom: sč.5787 Martin Popis: Rodinný dom (ďalej len RD) sa nachádza v okresnom meste Martin na ul.borodáčovej v radovej zástavbe. Strecha je sedlová pokrytá pálenou škrydľou. Objekt má 1.PP- kde sa nachádza garáž. Podlaha je betónová, steny a strop malta vápenocementová vráta automatické, svetlo a zásuvka. Schodište je železobetónové, dvere drevené plné, okno plastové. Tu sa nachádza aj plynový kotol na ohrev teplej vody a kúrenia. Kúpelňa- vaňa oceľová, podlaha keramická a WC- keramické splachovacie, dvere drevené plné, okno plastové, keramický obklad stien. 1.NP ( prízemie) tu sa nachádza : schodisko železobetónové s povrchom dreveným, 2x izbaobývacia izba a predsieň: podlaha laminátová, steny a strop MVC, okno plastové, svetlo a zásuvky, oceľový radiátor, dvere drevené presklené. Kuchyňa- kuchynská linka drevená, kde sa nachádza nerezové umývadlo a páková batéria na teplú a studenú vodu,plynový sporák, odsávač pár, podlaha laminátová plávajúca, okno plastové, svetlo a zásuvky. WC keramické splachovacie, dvere drevené plné. Kupelňa= zásobareň : podlaha keramická, oceľová vaňa, sprchovací kút,dvere drevené plné, svetlo, zásuvka. Podkrovie č.1 Tu sa nachádza schodisko betónové s povrchom dreveným, 4x izba- podlaha laminátová, steny a strop MVC, okno plastové, svetlo a zásuvky, oceľový radiátor, dvere drevené presklené. V obývačke sa nachádza aj krb uzatvorený. Kuchyňa bola prerobená na izbu. WC keramické splachovacie, podlaha keramická, steny a strop MVC. Podkrovie č.2 Tu sa nachádza veľký voľný priestor, kde je podlaha pvc, okno plastové, dvere drevené plné, strop drevený trámový. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1996 6,75*13,4 90,45 120/90,45=1,327 1. NP 1996 6,75*13,4 90,45 120/90,45=1,327 1. Podkrovie 1996 6,75*13,4 90,45 120/90,45=1,327 2. Podkrovie 1996 1,2*(6,15*5,4) 39,85 120/39,85=3,011 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Strana 5
Bod Položka 1.PP 1.NP 1.PK 2.PK 1 Osadenie do terénu 2 Základy 1.3.a v priemernej hĺbke do 1 m so zvislou izoláciou 450 - - - 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou - 520 - - 3 Podmurovka 3.8.c podpivničené do 3/4 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie - 110 - - 1000 1000 1000 1000 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 160 160 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 400 400 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 1040 - - 7.2.b s viditeľnými trámami drevené - - 570 570 8.3 väznicové sedlové, manzardové - 575 - - 10 Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridlové ostatné ťažké (vlnovky, TRF, TRH, TRP), obyčajné dvojdrážkové 12 Klampiarske konštrukcie strechy - 670 - - 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - 55 - - 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 20 20 20 14. Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 45 90 - - 15. Obklady fasád 15.1.e obklady keramické, obklady drevom nad 2/3-115 - - 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek - 200 - - 16.4 PVC, guma - - 180-16.6 cementový poter 180 - - - 17.2 plné alebo zasklené dyhované - 190 - - 17.3 hladké plné alebo zasklené 135-135 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 530 530 530 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) - 355 355-22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino - - - 120 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby - 150 150-23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 - - - 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 480 480 480 480 Strana 6
25.1 svetelná, motorická - 280 - - 25.2 svetelná 155-155 155 29 Bleskozvod - vyskytujúca sa položka - 155 - - 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 35 35-31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 35 - - Spolu 4715 7165 4170 3570 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (4 ks) 10 20 10-34 Zdroj teplej vody 34.2 prietokový plynový ohrievač (1 ks) 50 - - - 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 - - - 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) - 60 - - 36.7 odsávač pár (1 ks) - 30 - - 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) - 30 - - 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) - 165 - - 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (2 ks) 30 30 - - 37.5 umývadlo (2 ks) 10 10 - - 37.9 samostatná sprcha (1 ks) - 75 - - 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) - 35 - - 38.3 pákové nerezové (5 ks) 40 40 20-39.2 splachovací s umývadlom (2 ks) - 35 35-40 Vnútorné obklady 42 Kozub 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 55 - - - 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) - 80 - - 40.4 vane (2 ks) 15 15 - - 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) - 20 - - 40.6 WC min. do výšky 1 m (2 ks) - 30 30-40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) - 15 - - 42.2 s uzatvoreným ohniskom (1 ks) - 200 - - 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) - 240 - - Spolu 365 1130 95 - Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Strana 7
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. PP (4715 + 365 * 1,327)/30,1260 172,59 1. NP (7165 + 1130 * 1,327)/30,1260 287,61 1. Podkrovie (4170 + 95 * 1,327)/30,1260 142,60 2. Podkrovie (3570 + 0 * 3,011)/30,1260 118,50 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1996 18 82 100 18,00 82,00 1. NP 1996 18 82 100 18,00 82,00 1. Podkrovie 1996 18 82 100 18,00 82,00 2. Podkrovie 1996 18 82 100 18,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] 1. PP z roku 1996 Východisková hodnota 172,59 Eur/m 2 *90,45 m 2 *2,227*1,00 34 765,17 Technická hodnota 82,00% z 34 765,17 28 507,44 1. NP z roku 1996 Východisková hodnota 287,61 Eur/m 2 *90,45 m 2 *2,227*1,00 57 933,90 Technická hodnota 82,00% z 57 933,90 47 505,80 1. Podkrovie z roku 1996 Východisková hodnota 142,60 Eur/m 2 *90,45 m 2 *2,227*1,00 28 724,22 Technická hodnota 82,00% z 28 724,22 23 553,86 2. Podkrovie z roku 1996 Východisková hodnota 118,50 Eur/m 2 *39,85 m 2 *2,227*1,00 10 516,40 Technická hodnota 82,00% z 10 516,40 8 623,45 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie [Eur] Technická hodnota [Eur] 1. podzemné podlažie 34 765,17 28 507,44 1. nadzemné podlažie 57 933,90 47 505,80 1. podkrovné podlažie 28 724,22 23 553,86 2. podkrovné podlažie 10 516,40 8 623,45 Spolu 131 939,69 108 190,55 Strana 8
2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1 Vonkajšia úprava: prípojka vody Prípojka vody je napojená z miestnej komunikácie v dĺžke 10m ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka vody 1996 18 32 50 36,00 64,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 10 bm * 41,49 Eur/bm * 2,227 * 1,00 923,98 Technická hodnota 64,00 % z 923,98 Eur 591,35 2.2.2 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka je napojená na verejnú kanalizáciu mesta Martin od miestnej komunikácie v dĺžke 10m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Strana 9
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 1996 18 32 50 36,00 64,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 10 bm * 28,38 Eur/bm * 2,227 * 1,00 632,02 Technická hodnota 64,00 % z 632,02 Eur 404,49 2.2.3 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka Prípojka plynu je napojená na verejný plynovod mesta Martin a je napojený na miestnu komunikáciu v dĺžke 8m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka 1996 18 22 40 45,00 55,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 8 bm * 14,11 Eur/bm * 2,227 * 1,00 251,38 Technická hodnota 55,00 % z 251,38 Eur 138,26 2.2.4 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka Strana 10
Elektrická prípojka je zemná jedným káblom v dĺžke 10m od miestnej komunikácie. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) kábelová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka 1996 18 32 50 36,00 64,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 10 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,227 * 1,00 328,93 Technická hodnota 64,00 % z 328,93 Eur 210,52 2.2.5 Vonkajšia úprava: Vstupné vonkajšie schody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.9. Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 830/30,1260 = 27,55 Eur/bm stupňa Počet merných jednotiek: 7*1,5 = 10,5 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vstupné vonkajšie schody 1996 18 32 50 36,00 64,00 Strana 11
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 10,5 bm stupňa * 27,55 Eur/bm stupňa * 2,227 * 1,00 644,22 Technická hodnota 64,00 % z 644,22 Eur 412,30 2.2.6 Vonkajšia úprava: vodomerná šachta ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,2 = 1,44 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] vodomerná šachta 1996 18 32 50 36,00 64,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 1,44 m 3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,227 * 1,00 815,41 Technická hodnota 64,00 % z 815,41 Eur 521,86 2.2.7 Vonkajšia úprava: Vonkajšie schody do záhrady Vonkajšie schody sa nachádzajú zo zadnej strany rodinného domu do záhrady. Počet schodov 4*1m ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.3. Betónové na terén s povrchom z liateho terazza Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 Eur/bm stupňa Počet merných jednotiek: 4 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Strana 12
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Vonkajšie schody do záhrady Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1996 18 32 50 36,00 64,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 4 bm stupňa * 14,77 Eur/bm stupňa * 2,227 * 1,00 131,57 Technická hodnota 64,00 % z 131,57 Eur 84,20 2.2.8 Vonkajšia úprava: Spevnené plochy Spevnené plochy sa nachádzajú pri vstupe do rodinného domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 20 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy 1996 18 22 40 45,00 55,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 20 m 2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,227 * 1,00 487,71 Technická hodnota 55,00 % z 487,71 Eur 268,24 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Strana 13
Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] RD sč.5787 Martin 131 939,69 108 190,55 Vonkajšie úpravy Prípojka vody 923,98 591,35 Kanalizačná prípojka 632,02 404,49 Plynová prípojka 251,38 138,26 Elektrická prípojka 328,93 210,52 Vstupné vonkajšie schody 644,22 412,30 vodomerná šachta 815,41 521,86 Vonkajšie schody do záhrady 131,57 84,20 Spevnené plochy 487,71 268,24 Celkom za Vonkajšie úpravy 4 215,22 2 631,22 Celkom: 136 154,91 110 821,77 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Objekt sa nachádza na okraji mesta Martin na ul.borodačovej v rodinnej zástavbe. b) Analýza využitia nehnuteľností Nehnuteľnosť sa využíva len na bývanie c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Nie sú známe, neboli oznámené, okrem tých čo sú uvedené na LV. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha Výsledok vi kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,450 13 5,85 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce Strana 14
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,450 30 13,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,900 8 7,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,350 7 9,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,450 6 2,70 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,900 10 9,00 III. 0,450 9 4,05 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,450 5 2,25 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,350 6 8,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0,900 7 6,30 železnica, autobus a miestna doprava II. 0,900 7 6,30 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0,900 10 9,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby 15 16 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,450 8 3,60 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 9 8,10 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,450 8 3,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,045 7 0,32 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0,450 4 1,80 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0,900 20 18,00 Spolu 180 124,52 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 124,52/ 180 0,692 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 110 821,77 Eur * 0,692 76688,66 Eur Strana 15
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcela sa nachádza na rovine na ul. Borodačovej v Martine, kde sú všetky inžinierske siete. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 5370 zastavaná plocha a nádvorie 297 297,00 1/1 297,00 Obec: Martin Východisková hodnota: VH MJ = 16,60 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1. nevyskytuje sa 1,00 0,90 1,00 1,00 1,20 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 1,0800 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 16,60 Eur/m 2 * 1,0800 17,93 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 297,00 m 2 * 17,93 Eur/m 2 5 325,21 Eur Strana 16
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 76 688,66 Eur Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 5 325,21 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [Eur] RD sč.5787 Martin 74 867,86 Vonkajšie úpravy prípojka vody 409,21 Kanalizačná prípojka 279,91 Plynová prípojka 95,68 Elektrická prípojka 145,68 Vstupné vonkajšie schody 285,31 vodomerná šachta 361,13 Vonkajšie schody do záhrady 58,27 Spevnené plochy 185,62 Spolu za Vonkajšie úpravy 1 820,80 Spolu stavby 76 688,66 Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 5370 (297 m 2 ) 5 325,21 Spolu VŠH 82 013,87 Zaokrúhlená VŠH spolu 82 000,00 SKK 2 470 332,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 82 000,00 Eur Slovom: Osemdesiatdvatisíc Eur Konverzný kurz 1 Eur = 30,1260 SKK V Dolnom Kubíne, dňa 1.5.2014 Ing.Anton Martvoň Strana 17
IV. PRÍLOHY 1/ Objednávka 2/ Výpis z listu vlastníctva č.3519 3/ Informatívna kópia z mapy 4/ Kolaudačné rozhodnutie 5/ Pôdorys 1.PP, 1.NP, podkrovie č.1 6/ Fotodokumentácia Strana 18
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR pod číslom 10135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odvetvie 370100 pozemné stavby, 371002 odhad hodnoty nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca 912214. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 26/2014 znaleckého denníka č.4/2014. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 26/2014. V Dolnom Kubíne, dňa 1.5.2014 Ing. Anton Martvoň podpis znalca. Strana 19