ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4665-165/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parc.č.1433/2, parc.č.1433/3, parc.č.1452/30, parc.č.1452/31, parc.č.1452/55 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Nečtiny, k.ú. Březín Adresa nemovité věci: Krsy, Skelná Huť, 330 38 Vlastník stavby: Alena Cajzlová, Politických vězňů 1454/21, 301 00 Plzeň - Jižní Předměstí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Alena Cajzlová, Politických vězňů 1454/21, 301 00 Plzeň - Jižní Předměstí, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: PROKONZULTA, a.s. IČ : 25332953 Adresa objednavatele: Křenová 26, 602 00 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jan Konta U Zdravotního ústavu 1856/3, 100 00 Praha 10 - Vinohrady Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 440 000 Kč Datum místního šetření: 1.12.2016 Stav ke dni : 1.12.2016 za přítomnosti: při prohlídce nebyl nikdo přítomen. Počet stran: 9 stran textu Počet příloh:8 Počet vyhotovení: 2 V Praze dne 10.12.2016
ZP č.4665-165/2016, list č.2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně pozemků : pozemek parc.č.1433/2 - trvalý travní porost o výměře 479 m 2, pozemek parc.č.1433/3 - trvalý travní porost o výměře 896 m 2, pozemek parc.č.1452/30 - trvalý travní porost o výměře 426 m 2, pozemek parc.č.1452/31 - trvalý travní porost o výměře 387 m 2, pozemek parc.č.1452/55 - trvalý travní porost o výměře 154 m 2, se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever, na listu vlastnictví č.105 pro katastrální území Březín, obec Nečtiny, podle stavu ke dni 1.12.2016. Přehled podkladů Informace z katastru nemovitostí zjištěné dálkovým přístupem, Výpis z katastru nemovitostí LV č.105, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever, dne 16.6.2014, Informace zjištěné na OÚ Nečtiny. Místopis Pozemky jsou dle KN situovány v obci Nečtiny, katastrální území Březín, fyzicky leží v okrajové části osady Skelná Huť - Jedvaniny, ta je jedna z 5 částí obce Krsy, stavebně je s ní nesrostlá, vzdálenost po místní komunikaci je cca 5km. V roce 2011 žilo ve Skelné Huti 12 obyvatel. Nejbližší obce s vyšší vybaveností jsou vzdáleny minimálně 10km, do Plzně je to 37 km po komunikaci E49. Pozemky parc.č.1433/2 a parc.č.,1433/3 jsou ve funkčním celku a jsou situovány v jihovýchodní části Skelné Huti - Jedvaniny celková výměra je 1375 m 2, geometrický tvar je přibližně obdélníkový. Na pozemcích je vzrostlý porost. Okolní zástavbu tvoří staré rodinné domy a chalupy, větší část je udržovaná. Přístup k nemovitosti je po úzké, nezpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Pozemky parc.č.1452/30, parc.č.1452/31, parc.č.1452/55 jsou ve funkčním celku a jsou situovány v severovýchodní části Skelné Huti - Jedvaniny celková výměra je 967 m 2, geometrický tvar je přibližně obdélníkový. Na pozemcích je porost a na pozemku parc.č.1452/31 a části pozemku parc.č.1452/55 je starý objekt chaty který není zapsán v katastru nemovitostí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Silné stránky příjemná, klidná lokalita, ideální k rekreaci, geometrický tvar pozemků, Slabé stránky pozemky jsou neupravené se vzrostlým porostem, v místě je omezená infrastruktura, z IS pouze rozvod veřejné elektřiny, lokalita - část obce Skelná Huť- Jedvaniny je bez vybavenosti, vhodné pouze k rekreaci,
ZP č.4665-165/2016, list č.3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Cajzlová Alena Zahájení exekuce - Cajzlová Alena Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řá Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky na LV č.105
ZP č.4665-165/2016, list č.4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce - vzhledem vybavenosti obce, stavu nemovitosti, velikosti pozemků a přístupu je poptávka uvažována snížená 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,02 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,980 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedn. funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti - Skelná huť - Jedvaniny je spíše osada s cca 15-20 stálými obyvateli, zástavba je starými chalupami, vzhledem k vybavenosti, poloze a okolní zástavbě se jedná spíše o rekreační oblast. 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - v Krsech je veřejný vodovod a nadzemní rozvod elektro, v části Skelná Huť - Jedvaniny je pouze elektřina 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - k nejbližší, základní vybavenosti je to 5-10km 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, možnost parkovat na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m - I -0,07 autobus je vzdálen 1,7km v Krsech, přímo v místě není žádná veřejná doprava 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00
ZP č.4665-165/2016, list č.5 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,737 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,722 1. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,737 11 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 0,737 = 0,722 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 96,- 0,722 0,300 20,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 trvalý travní porost 1433/2 479,00 20,79 9 958,41 9 odst. 4 trvalý travní porost 1433/3 896,00 20,79 18 627,84 9 odst. 4 trvalý travní porost 1452/30 426,00 20,79 8 856,54 9 odst. 4 trvalý travní porost 1452/31 387,00 20,79 8 045,73 9 odst. 4 ostatní plocha jiná plocha 1452/55 154,00 20,79 3 201,66 Stavební pozemky - celkem 2 342,00 48 690,18 Pozemky - zjištěná cena = 48 690,- Kč
ZP č.4665-165/2016, list č.6 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky na LV č.105 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m 2 ] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Prodej stavebního pozemku 2 144 m 2 KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 144 575 000 268,19 0,69 185,73 Popis pozemku: Pozemek ve vesnici Polínka, 30 km od Plzně, o výměře 2144 m 2. Pozemek se nachází v zastavitelném území obce, je využitelný ke stavebním i zemědělským účelům. Plocha zahrady je rovná, bez svahů a převýšení, na několika místech příjemně stíněna vzrostlými stromy. Ze středu obce vede na pozemek udržovaná nezpevněná příjezdová cesta. Přípojka elektřiny je asi 80 m od hranice pozemku. Nemovitost se nachází 10 km od obce Úněšov. Vesnice Polínka je částí střediskové obce Krsy vzdálené pouhých 1,3 km, zde se nachází obchod s potravinami a restaurace, pravidelně se tu konají společenské, kulturní a sportovní aktivity. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 992 m 2 KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 992 328 680 165,00 0,73 120,29 Popis pozemku: Pozemek o výměře 1992m 2,určený k výstavbě rekreačního domu, zastavěná plocha nemovitosti do 100m 2, přípojka k elektrice cca 15m, možnost vybudování studny a ČOV. Majitel nabízí přikoupení další části louky a to do 600m 2 cena 165Kč/m 2. Na pozemku stojí mobilní dům,který je dočasně napojen na sítě domu č.p.1. Nemovitost se na nachází na polosamotě v obci Špankov, část obce Lité, Plzeň-sever. Dolní Bělá, která je vzdálena 4.5km, je veškerá občanská vybavenost včetně lékařů a lékárny. Lokalita: Prodej zahrady 2 781 m 2 KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 781 1 112 400 400,00 0,66 262,44 Popis pozemku: k prodeji pozemek v klidné lokalitě obce Blatnice u Nýřan. V Blatnici je základní občanská vybavenost (pošta, ZŠ, restaurace, sportovní vyžití, obchod, živnost. provozovny atd.) Dopravní dostupnost do Plzně 19 km, možnost autobusového spojení. Pozemek je s vlastní přístupovou cestou o velikosti 2 781 m 2. Jedná se o tři parcely přístupné z cesty, která je též součástí prodeje. Na pozemky lze přivést inženýrské sítě, které obec má. Jedná se o zahrady, na kterých je dle územního plánu možnost výstavby rodinného/ rodinných/ domu.
ZP č.4665-165/2016, list č.7 Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 030 m 2 KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 030 350 000 339,81 0,66 222,95 Popis pozemku: Předmětem prodeje je parcela situovaná v okrajové části obce Přehýšov na severním Plzeňsku. Jedná se o stavební pozemek s výměrou 1 030 m 2, který je dle územního plánu zahrnut v plochách pro bydlení v rodinných domech a venkovských usedlostech ve spojení s okrasným nebo užitkovým využitím zahrad a možností chovu zvířectva. Přístupová cesta k pozemku je v podílovém spoluvlastnictví. Ve vzdálenosti cca 30 m je veden vodovod a plyn, který je v současné době ve výstavbě. Lokalita: Prodej pozemku 4 016 m 2 KRC: 0,90 KMP: 1,10 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 016 803 200 200,00 0,72 144,34 Popis pozemku: Pozemky situované v obci Kamenný Újezd nedaleko Nýřan. Jedná se o pozemky s celkovou výměrou 4016 m 2, které jsou v územním plánu dle vyjádření místně příslušného stavebního úřadu v Nýřanech situovány v plochách smíšeného nezastavitelného území a v plochách zemědělských, kde je možno umísťovat pouze stavby a zařízení pro zemědělskou výrobu. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné - asfaltové komunikace, nejsou oplocené a sousedí se zahradami obytné zástavby rodinných domů na jedné straně, na druhé straně s lesním - obecním pozemkem. Inženýrské sítě se nachází buď přímo na pozemku nebo v těsné blízkosti. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 2 561 m 2 KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 561 990 000 386,57 0,66 253,63 Popis pozemku: Prodej stavební parcely o celkové výměře 2561 m 2 v obci Přehýšov. Elektrika na hranici pozemku, voda přes cestu cca 6 m, plyn cca 50 m. Příjezdová cesta obecní. Parcela na okraji obce. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 398 m 2 KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 398 280 000 200,29 0,66 131,41 Popis pozemku: Pozemek o výměře 1398 m 2 ve Štipoklasech pro stavbu rodinného domu nebo chaty. Štipoklasy jsou jednou z částí obce Úněšov a leží zhruba 30 km od Plzně. Díky dobré dostupnosti patří k vyhledávaným oblastem pro rodinnou rekreaci i bydlení. Samotný pozemek je rovinatý a nachází se na okraji zástavby rodinných domů, stranou hlavní komunikace. V okolí Štipoklas jsou rozsáhlé lesy, a proto je vyhledávaným místem pro výlety, sběr lesních plodů a rekreaci. Na hranici pozemku prochází vedení elektrického proudu a přístup k pozemku je po místní komunikaci. Dostupnost Plzně je velmi dobrá nejen autem, ale také autobusovými spoji. Autobusové spojení je na silnici E 49 směrem na K. Vary. Občanská vybavenost je 5 km od místa v Úněšově a v Plzni jste autem za 25 minut. Průměrná jednotková cena 190,- Kč/m 2
ZP č.4665-165/2016, list č.8 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Dle informací od starosty obce Krsy, se stavební pozemky obce prodávají za cca 50-100,- Kč/m 2 pro místní obyvatele. Nabídky pozemků v okruhu 10km se nabízejí za ceny v rozsahu 100-400,- Kč/m 2 dle konkrétní lokality a pozemku. Cenový index na rok 2016 je roven 1,00. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost 1433/2 479 190 91 010 trvalý travní porost 1433/3 896 190 170 240 trvalý travní porost 1452/30 426 190 80 940 trvalý travní porost 1452/31 387 190 73 530 ostatní plocha jiná plocha 1452/55 154 190 29 260 Celková výměra pozemků 2 342 Hodnota pozemků celkem 444 980
ZP č.4665-165/2016, list č.9
ZP č.4665-165/2016, list č.10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímky katastrální mapy 1 Územní plán 1
ZP č.4665-165/2016, list č.11
ZP č.4665-165/2016, list č.12
ZP č.4665-165/2016, list č.13
ZP č.4665-165/2016, list č.14
ZP č.4665-165/2016, list č.15
ZP č.4665-165/2016, list č.16 Pozemky na jihovýchodním okraji území Pozemky na severovýchodním okraji území
ZP č.4665-165/2016, list č.17 ÚP Krsy ÚP Jedvaniny