Znalec: Ústav stavebnej ekonomiky, s.r.o. Miletičova 21 821 09 Bratislava Riešitelia: Ing. Juraj Nagy, PhD. Ing. Stanislav Kalafut Zadávateľ: Aukčná spoločnosť, s.r.o. Kutlíkova 17 852 50 Bratislava Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 29.9.2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 159 / 2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností: Rodinný dom súp. č. 181 s príslušenstvom; pozemky p.č. 1199/2, 1200-1205 v podiele 1/1 LV 401 a pozemky 1195/1, 1206-1211 v podiele 1/6 LV 725, všetko v obci Žabokreky nad Nitrou, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, okr. Partizánske. V Bratislave 24.10.2014 Počet strán: 51 z toho príloh: 16 Počet odovzdaných vyhotovení: 4-1 -
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti v zmysle Prílohy č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v platnom znení. Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností: Rodinný dom súp. č. 181 s príslušenstvom; pozemky p.č. 1199/2, 1200-1205 v podiele 1/1 LV 401 a pozemky 1195/1, 1206-1211 v podiele 1/6 LV 725, všetko v obci Žabokreky nad Nitrou, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, okr. Partizánske. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: objednávkou zo dňa 29.9.2014 1.3 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: ku dňu obhliadky 17.10.2014 1.4 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: ku dňu obhliadky 17.10.2014 1.5 Podklady na vypracovanie posudku: 1.5.1 Dodané zadávateľom: P.č. Doklad originál/kópia 1 Objednávka zo dňa 29.9.2014 kópia 2 Projektová dokumentácia v rozsahu pôdorysy domu kópia 3 Doklad o veku domu - potvrdenie obecného úradu kópia 4 Protokol o obhliadke z 17.10.2014 originál 5 Znalecký posudok 21/2006 znalec Anton Podmaník kópia 1.5.2 Získané znalcom: Výpis z listu vlastníctva č. 401, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, katasterportál, zo dňa 23.10.2014 Výpis z listu vlastníctva č. 725, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, katasterportál, zo dňa 23.10.2014 Kópia z katastrálnej mapy na pozemok p.č. 1200, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, katasterportál, zo dňa 23.10.2014, Obhliadka skutkového stavu nehnuteľností, dňa 17.10.2014, Fotodokumentácia a zameranie nehnuteľností, zo dňa 17.10.2014. 1.6 Použitý právny predpis: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení neskorších predpisov. 1.7 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: 1. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších zmien. - 2 -
2. Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších zmien. 3. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Marián Vyparina a kol., vydala Žilinská univerzita v roku 2001. 4. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. 5. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). 6. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zák. č. 151/95 a neskorších zmien a doplnení. 7. Vyhláška štatistického úradu SR č. 323/2010 Zb. ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. 8. Ďungel K.: Kataster nehnuteľností, vydala STU v Bratislave, Stavebná Fakulta, ÚSZ v roku 2003. 9. Majdúch, D.: Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov, STU v Bratislave, Stavebná fakulta, ISBN 80-227-2433-5, v roku 2006 10. Obnova bytových domov, Z. Sternová a kol., Jaga group, v.o.s. Bratislava 2001. 11. STN 73 4301 Budovy na bývanie. 12. Ilavský, M., Nič, M., Majdúch, D.: Ohodnocovanie nehnuteľností, MIpress, ISBN: 978-80-971021-0-4, v roku 2012 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú žiadne. 1.9 Právny úkon: Dobrovoľná dražba. - 3 -
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metodiky: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonávať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť používaná na trvalé rodinné bývanie majiteľa a nie je používaná na podnikanie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb, ktorú vydala Žilinská univerzita v roku 2001. ISBN 80 7100 827-3 Tieto ukazovatele sa považujú za katalógy určené ministerstvom. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: b1) List vlastníctva č. 401: V zmysle LV č. 401 zo dňa 23.10.2014, vytvorený cez kataster portál, sa jedná o nehnuteľnosť zapísanú v evidencii katastra nehnuteľností Správa katastra pre okres Partizánske, obec Žabokreky nad Nitrou, v katastrálnom území Žabokreky nad Nitrou, nasledovne: ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcelné číslo Výmera v m2 PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Druh pozemku Spôsob využ. p. Umiest. pozemku 1199/2 28 Zastavané plochy a nádvoria 15 1 4 Právny vzťah Druh chr. nehn. 1200 210 Záhrady 4 1 1201 156 Záhrady 4 1 1202 153 Záhrady 4 1 1203 124 Záhrady 4 1 1204 110 Záhrady 4 1 1205 106 Záhrady 4 1 Legenda: Spôsob vy pozemku: 4 Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce - 4 -
Právny vzťah: 4 - Vlastník pozemku je vlastníkom stavby postavenej na tomto pozemku Súpisné číslo Na parcele číslo Druh stavby Stavby Popis stavby Druh chr. nehn. Umiestnenie stavby 181 1200 10 Rod. dom 1 Legenda: Kód druhu stavby Kód umiestnenia stavby 10 Rodinný dom 1 Stavba postavená na zemskom povrchu ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Por. Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a spol. podiel miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka Účastník právneho vzťahu: Vlastník 3 KÚDELA Jaroslav r. Kúdela, Školská 181, Žabokreky nad Nitrou, PSČ 958 52, SR Poznámka: Dátum narodenia: 28.11.1963 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Rozhodnutie Colného úradu Trenčín, oddelenie právne č. 1096631/1/302439/2014, 2014/18230, EX 39/2014 o zriadení záložného práva na nehnuteľností - parc.reg.'c' č. 1196, 1197, 1199/2, 1200, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1213, 1219/2, rod.dom s.č. 179 na parc.č. 1213, rod.dom s.č. 181 na parc.č. 1200 - podľa Z 1372/14, pvz.171/14, Pod Z 1693/2014 sa Rozhodnutie o zriadení záložného práva č.1096631/1/302439/2014 z 1.7.2014 sa stalo právoplatným dňa 11.82014-210/14 Pod P 434/14 sa poznamenáva Oznámenie o začatí výkonu záložného práva k nehnuteľnostiam - rod.dom s.č. 181 na parc.reg.'c' č. 1200, parc.reg.'c' č. 1199/2, 1200, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205 v prospech: Tatra banka, a.s., Hodžovo nám. 3, 811 06 Bratislava, IČO: 00686930-219/14 Titul nadobudnutia: Darovacia zmluva V 1039/13-136/13 ČASŤ C: ŤARCHY 3 Pod V 380/06 vzniká záložné právo zriadené Zmluvou o záložnom práve k nehn.:stavbe s.č.181 na parc.č.1200 (rod.dom) a k pozemkom: parc.č.1199/2, parc.č.1200, parc.č.1201, parc.č.1202, parc.č.1203, parc.č.1204 a parc.č.1205 v prospech Tatra banky a.s.bratislava,hodžovo námestie 3,IČO:00 686 930-54/06,V 1560/08-172/08,V 1039/13-136/13 Rozhodnutie Colného úradu Trenčín, oddelenie právne č. 1096631/1/111502/2014, 2014/18230/Ex 39/2014, vykonateľnosť dna 24.3.2014 o zriadení záložného práva k nehn. parc.č.1196, parc.č.1197, parc.č.1199/2, parc.č.1200- s.č.181 (rod.dom), parc.č.1201, parc.č.1202, parc.č.1203, parc.č.1204, parc.č.1205, parc.č.1213 - s.č.179 (rod.dom), parc.č.1219/2 podľa Z 439/14-78/14 Oznámenie Colného úradu Trenčín - Rozhodnutie č. 1096631/1/111502/2014, právoplatnosť dňa 8.4.2014 Z 734/14-89/14 Rozhodnutie Colného úradu Trenčín, oddelenie právne č. 1096631/1/302439/2014, 2014/18230, EX 39/2014, vykonateľnosť dna 25.7.2014 o zriadení záložného práva k nehn.- parc.reg.'c' č.1196, parc.č.1197, parc.č.1199/2, parc.č.1200- s.č.181 (rod.dom), parc.č.1201, parc.č.1202, parc.č.1203, parc.č.1204, parc.č.1205, parc.č.1213-s.č.179 (rod.dom), parc.č.1219/2 podľa Z 1630/14-199/14-5 -
Iné údaje: GP 17621933-174/96-53/96,GP 236-051-2001-82/01,Postavenie oprávneného držiteľa na parc.č.1219/2 od dňa 20.12.1999 podľa ust. 2 ods.3 zák.č.293/92 Zb.-82/01,Kvitancia Z 1334/03-1/04. Poznámka: Bez zápisu. B2) List vlastníctva č. 725: V zmysle LV č. 725 zo dňa 23.10.2014, vytvorený cez kataster portál, sa jedná o nehnuteľnosť zapísanú v evidencii katastra nehnuteľností Správa katastra pre okres Partizánske, obec Žabokreky nad Nitrou, v katastrálnom území Žabokreky nad Nitrou, nasledovne: ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcelné číslo Výmera v m2 PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Druh pozemku Spôsob využ. p. Umiest. pozemku 1195/1 539 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 1206 20 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 1207 17 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 1208 23 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 1209 21 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 1210 25 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 1211 31 Zastavané plochy a nádvoria 18 1 Legenda: Spôsob vy pozemku: 15 - Pozemok, na ktorom je dvor Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Právny vzťah Druh chr. nehn. ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Por. Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a spol. podiel miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka Účastník právneho vzťahu: Vlastník 16 KÚDELA Jaroslav r. Kúdela, Školská 181, Žabokreky nad Nitrou, PSČ 958 52, SR Poznámka: Dátum narodenia: 28.11.1963 Spoluvlastnícky podiel: 4/6 Pod P 434/14 sa poznamenáva Oznámenie o začatí výkonu záložného práva k nehnuteľnostiam - parc.reg.'c' č. 1195/1, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211 na spoluvlast.podiel 1/6 povinného: Jaroslav Kúdela (nar. 28.11.1963) v prospech: Tatra banka, a.s., Hodžovo nám. 3, 811 06 Bratislava, IČO: 00686930-219/14, Titul nadobudnutia: Darovacia zmluva V 1040/13-135/13 ČASŤ C: ŤARCHY - 6 -
16 Pod V 380/06 vzniká záložné právo zriadené Zmluvou o záložnom práve na spoluvl. podiel 1/6 k nehn. parc.č. 1195/1, parc.č.1206, parc.č.1207, parc.č.1208, parc.č.1209, parc.č.1210, parc.č.1211 v prospech Tatra banky a.s.bratislava, Hodžovo námestie 3,IČO:00 686 930-54/06,V 1561/08-173/08,V 1040/13-135/13 Iné údaje: GP 176 219 33-18/96,GP 49601714-88/95. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke, zameraní a fotodokumentácii predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym zisťovaním za účasti zástupcov vlastníka, vykonané dňa 17.10.2014. V rámci miestnej obhliadky bol preverený skutkový stav, preverené rozmery a vyhotovená fotodokumentácia technického stavu a vybavenia nehnuteľností. d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Znalcovi bola poskytnutá technická dokumentácia v rozsahu: pôdorysy domu. Poskytnutá projektová dokumentácia bola porovnaná počas obhliadky so skutkovým stavom. Zistené drobné rozdiely vo výmerách nemajú žiadny vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. e) Údaje z katastra nehnuteľností, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Nehnuteľnosti rodinný dom s. č. 181 a prislúchajúci pozemok sú v zmysle zápisu v katastri nehnuteľností vlastnícky vysporiadané. f) Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom s. č. 181 na p.č. 1200, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, obec Žabokreky nad Nitrou, okres Partizánske spoluvl. podiel 1/1 Pozemok p. č. 1199/2, 1200, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, obec Žabokreky nad Nitrou, okres Partizánske spoluvl. podiel 1/1 Pozemok p. č. 1195/1, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, obec Žabokreky nad Nitrou, okres Partizánske spoluvl. podiel 1/6 vlastníka č. 16 Vonkajšie úpravy. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Pozemok p. č. 1195/1, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, k.ú. Žabokreky nad Nitrou, obec Žabokreky nad Nitrou, okres Partizánske spoluvl. podiel 3/6 vlastníka č. 16 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY - 7 -
2.1.1 Rodinný dom s. č. 181, Žabokreky nad Nitrou, okres Partizánske POPIS STAVBY Posudzovaný rodinný dom je stavbou s nadzemným podlažím a čiastočným podkrovím. Bol postavený na základoch s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Betónová podmurovka má priemernú výšku do 0,5m. Murivo prvého nadzemného podlažia je murované z tehál hr. 45cm. Podkrovné miestnosti sú murované hr. do 40 cm, deliace konštrukcie sú tiež tehlové. Stropy drevené trámové s podhľadom. Konštrukcia krovu je sedlová, opatrená krytinou z lepenkového šindľa. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu pozostávajú zo žľabov a zvodov. Fasádne omietky sú vápenné šťukové. Obklad fasády nie je. Schody do podkrovia tvorí oceľové točité schodisko s nástupnicami z tvrdého dreva. Podobne z tvrdého dreva sú aj dvere hladké plné, aj presklené. Okná sú zdvojené, drevohliníkové. Podlahy obytných miestností a aj vo väčšej časti ostatných miestností na I.NP sú parketové. Ostatné podlahy tvorí keramická dlažba. V podkroví sú podlahy doskové. Vykurovanie je ústredné, kotlom na zemný plyn prostredníctvom oceľových radiátorov v oboch podlažiach. Elektroinštalácia je riešená vo svetelnom, aj motorickom vyhotovení v I.NP a iba vo svetelnom vyhotovení v podkroví. Stavba je opatrená domácim telefónom. Nemá však podomietkové anténne rozvody. Dom má bleskozvod, balkón, vstavané skrine, garážové vráta a samostatnú saunu a bazén vo dvore. Rozvody teplej a studenej vody sú nainštalované v oboch podlažiach. V dolnom podlaží je vedené v pozinkovaných potrubiach a v podkroví v plastovom potrubí. Na I.NP je zavedená inštalácia zemného plynu. Odkanalizovanie je riešené do žumpy. Zdrojom teplej vody je zásobníkový ohrievač. Vybavenie kuchyne pozostáva z elektrického šporáku s rúrou a keramickou platňou, odsávača pár, nerezového drezového umývadla a kuchynskej linky na báze dreva v dĺžke 5m. K predmetom vnútorného vybavenia patrí vaňa rohová plastová s výnimkou v kúpeľni (v čase obhliadky odstránená), smaltovaná vaňa v práčovni, 3ks umývadiel a jedna samostatná sprcha. Batérie pákové, nerezové. Vnútorné obklady sú riešené vo výškach nad 135cm v kúpeľni a práčovni. Dva ks krbov s uzatvoreným ohniskom sú zabudované na chodbe a obývacej izbe I.NP. Elektrický rozvádzač má automatické istenie. Stavba posudzovaného rodinného domu bola daná do v roku 1933 čo je doložené potvrdením obecného úradu v Žabokrekoch nad Nitrou. Súčasný vlastník nehnuteľnosti od roku 1995 rekonštruoval tak, že z jej pôvodne časti zostali iba základy a murivo I.NP. Všetky ostatné konštrukcie a vybavenia boli realizované v rokoch uvedených v tabuľke výpočtu opotrebenia analytickou metódou. Údržba stavby je v súčasnosti mierne zanedbaná. V podkroví je jedna miestnosť vyhorená. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Znalcovi bol k dispozícii doklad o veku domu v podobe potvrdenia obce. V zmysle uvedeného bol dom odovzdaný do v roku 1933. Postupne však na dome prebiehali rekonštrukčné práce. Z tohto dôvodu bola ako vhodná metóda na určenie opotrebenia stavby bola zvolená metóda analytická. ZATRIEDENIE STAVBY - 8 -
JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 1933 18,8*8,1 152,28 120/152,28=0,788 1,2*(4,4*1,3+4,5*4,0+3,8*2,1+1,8* 1. Podkrovie 1933 41,28 120/41,28=2,907 1,5) ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 uvedených v použitom katalógu. ZP podľa zásad 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 960 100 960,0 255 100 255,0 1290 100 1290,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 100 760,0 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 100 575,0 10 Krytiny strechy na krove 10.6.c lepenkové lepenkový šindel 955 100 955,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 65 100 65,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.4 z iných materiálov (kamenné, keramické a pod.) 60 100 60,0 14. Fasádne omietky 16 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 100 260 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek 200 100 200,0 17 Dvere - 9 -
18 Okná 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530 100 530,0 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 100 530,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 355 100 355,0 23.2 keramické dlažby 150 100 150,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 480 100 480,0 25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 100 80,0 29 Bleskozvod - vyskytujúca sa položka 155 100 155,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu 55 100 55,0 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0 Spolu 8590 8590,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 100 10,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 100 65,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 100 155,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200 100 200,0 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 100 30,0 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 100 30,0 36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5 bm) 450 100 450,0 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 100 30,0 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 0 0,0 37.5 umývadlo (2 ks) 20 50 10,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 50 17,5 38.3 pákové nerezové (3 ks) 60 33 19,8-10 -
39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 100 35,0 40 Vnútorné obklady 42 Kozub 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.4 vane (2 ks) 30 100 30,0 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 100 30,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 42.2 s uzatvoreným ohniskom (2 ks) 400 100 400,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 100 240,0 Spolu 2030 1847,3 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 1000 100 1000,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 80 320,0 7.2.b s viditeľnými trámami drevené 570 80 456,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 14.2.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/2 do 2/3 70 100 70 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530 100 530,0 18 Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 250 100 250,0 355 100 355,0 23.2 keramické dlažby 150 100 150,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 480 100 480,0 25.2 svetelná 155 100 155,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 100 35,0 Spolu 4155 3961,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika - 11 -
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 100 10,0 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 100 10,0 37.7 výlevka alebo umývadlo na nohy (1 ks) 20 100 20,0 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 100 75,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 100 35,0 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 100 40,0 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0 40 Vnútorné obklady 41 Balkón 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 100 20,0 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 100 30,0 41.2 výmery do 5 m 2 (1 ks) 105 100 105,0 Spolu 450 450,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 1. NP Podlažie 1. Podkrovie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia (8590 + 2030 * 0,788)/30,1260 (4155 + 450 * 2,907)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (8590 + 1847,3 * 0,788)/30,1260 (3961 + 450 * 2,907)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 338,23 333,46 181,34 174,90 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku. Cenový Rok Opotrebenie Číslo Názov Životnosť Vek podiel [%] [%] 1 Základy vrátane zemných prác 8,25 1933 140 81 4,77 2 Zvislé konštrukcie 17,35 1933 120 81 11,71 3 Stropy 7,84 2004 120 10 0,65 4 Zastrešenie bez krytiny 4,94 1995 110 19 0,85 5 Krytina strechy 8,21 1995 40 19 3,90 6 Klampiarske konštrukcie 1,07 1995 40 19 0,51 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,18 2004 50 10 0,84 8 Úpravy vonkajších povrchov 2,40 1995 40 19 1,14 9 Vnútorné keramické obklady 1,64 2004 30 10 0,55 10 Schody 1,72 2004 80 10 0,22-12 -
11 Dvere 5,79 2004 65 10 0,89 12 Vráta 0,00 1995 0 0 0,00 13 Okná 5,14 2004 50 10 1,03 14 Povrchy podláh 5,52 2004 30 10 1,84 15 Vykurovanie 6,58 2004 35 10 1,88 16 Elektroinštalácia 4,83 2004 30 10 1,61 17 Bleskozvod 1,33 1995 40 19 0,63 18 Vnútorný vodovod 1,06 2004 30 10 0,35 19 Vnútorná kanalizácia 0,11 2004 40 10 0,03 20 Vnútorný plynovod 0,30 1995 30 19 0,19 21 Ohrev teplej vody 0,56 2004 30 10 0,19 22 Vybavenie kuchýň 6,10 1995 30 19 3,86 23 Hygienické zariadenia a WC 0,95 2004 40 10 0,24 24 Výťahy 0,00 1933 0 0 0,00 25 Ostatné 4,13 1995 30 19 2,62 Opotrebenie 40,50% Technický stav 59,50% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 1933 Východisková hodnota 338,23 /m 2 *152,28 m 2 *2,242*0,95 109 701,91 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 333,46 /m 2 *152,28 m 2 *2,242*0,95 108 154,81 Technická hodnota 59,50% z 108 154,81 64 352,11 1. Podkrovie z roku 1933 Východisková hodnota 181,34 /m 2 *41,28 m 2 *2,242*0,95 15 943,82 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 174,90 /m 2 *41,28 m 2 *2,242*0,95 15 377,61 Technická hodnota 59,50% z 15 377,61 9 149,68 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie 109 701,91 108 154,81 64 352,11 1. podkrovné podlažie 15 943,82 15 377,61 9 149,68 Spolu 125 645,73 123 532,42 73 501,79 Dokončenosť stavby: (123 532,42 / 125 645,73 ) * 100 % = 98,32 % - 13 -
2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Prestrešenie za domom ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] 1. NP 1995 7,6*10,0/2 38 18/38=0,474 k ZP ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 uvedených v použitom katalógu. ZP podľa zásad 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže 115 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere 205 4.3 trámčekové bez podhľadu 205 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 8 Klampiarske konštrukcie 14 Podlahy 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) 100 14.4 cementové dlaždice, liaty xylolit, hladený betón s náterom 350 18 Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 2100 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95-14 -
Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (2100 + 0 * 0,474)/30,1260 69,71 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1995 19 41 60 31,67 68,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 69,71 /m 2 *38,00 m 2 *2,242*0,95 5 642,06 Technická hodnota 68,33% z 5 642,06 3 855,22 2.2.2 Sauna ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 2006 4,8*5,8 27,84 18/27,84=0,647 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 uvedených v použitom katalógu. ZP podľa zásad 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.4 drevené stľpikové obojstranne obité 1005 4 Stropy 4.2 trámčekové s podhľadom 360 5 Krov 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680-15 -
6 Krytina strechy na krove 12 Dvere 14 Podlahy 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 12.2 plné alebo zasklené dyhované, z tvrdého dreva 750 14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 16 Rozvod vody 16.1 studenej a teplej z centrálneho zdroja 55 18 Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 4175 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 24 Lokálne vykurovanie a kotol ústredného vykurovania 24.1.b lokálne vykurovanie akumulačné kachle (1 ks) 450 - Konštrukcie naviac Ochladzovací bazén (1 ks) 393 Spolu 843 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (4175 + 843 * 0,647)/30,1260 156,69 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 2006 8 22 30 26,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 156,69 /m 2 *27,84 m 2 *2,242*0,95 9 291,16 Technická hodnota 73,33% z 9 291,16 6 813,21 2.2.3 Dielňa ZATRIEDENIE STAVBY - 16 -
JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 1995 4*6 24 18/24=0,750 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 uvedených v použitom katalógu. ZP podľa zásad 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 4 Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 565 5 Krov 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680 6 Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) 100 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter 170 10 Vnútorná úprava povrchov 10.1 vápenná, štuková omietka 250 13 Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 14 Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 18 Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 4430 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: - 17 -
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (4430 + 0 * 0,750)/30,1260 147,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1995 19 61 80 23,75 76,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 147,05 /m 2 *24,00 m 2 *2,242*0,95 7 516,84 Technická hodnota 76,25% z 7 516,84 5 731,59 2.2.4 Klietky ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 1995 4,8*5,8 27,84 18/27,84=0,647 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 uvedených v použitom katalógu. ZP podľa zásad 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže 115 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo stĺpiky s dreveným, 675-18 -
4 Stropy 5 Krov plechovým alebo azbestocementovým plášťom 4.3 trámčekové bez podhľadu 205 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680 6 Krytina strechy na krove 14 Podlahy 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 2130 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (2130 + 0 * 0,647)/30,1260 70,70 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1995 19 21 40 47,50 52,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 70,70 /m 2 *27,84 m 2 *2,242*0,95 4 192,26 Technická hodnota 52,50% z 4 192,26 2 200,94 2.2.5 Kamenný plot ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ - 19 -
1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 30,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: z lomového kameňa 30,00m 1045 34,69 /m Spolu: 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic Dĺžka plotu: 30 m Pohľadová plocha výplne: 30*1,3 = 39,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV 57,93 /m 39,00m 2 755 25,06 /m Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kamenný plot 2005 9 41 50 18,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (30,00m * 57,93 /m + 39,00m 2 * 25,06 /m 2 ) * 2,242 * 0,95 5 783,19 Technická hodnota 82,00 % z 5 783,19 4 742,22 2.2.6 Studňa kopaná - Kopaná ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 22 m Priemer: 1000 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Počet ručných čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa kopaná 1933 81 19 100 81,00 19,00-20 -
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 5m + 204,47 /m * 12m Východisková hodnota 8 726,39 + 398,00 /ks * 1 ks + 91,95 /ks * 1 ks) * 2,242 * 0,95 Technická hodnota 19,00 % z 8 726,39 1 658,01 2.2.7 Vodovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 95 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1995 19 31 50 38,00 62,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 95 bm * 41,49 /bm * 2,242 * 0,95 8 395,11 Technická hodnota 62,00 % z 8 395,11 5 204,97 2.2.8 Kanalizačná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV - 21 -
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 1995 19 31 50 38,00 62,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5 bm * 30,54 /bm * 2,242 * 0,95 325,24 Technická hodnota 62,00 % z 325,24 201,65 2.2.9 Prípojka elektro ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.i) káblová prípojka zemná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 420/30,1260 = 13,94 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,36 /bm Počet merných jednotiek: 25 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka elektro 1995 19 31 50 38,00 62,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 25 bm * (13,94 /bm + 0 * 8,36 /bm) * 2,242 * 0,95 742,27 Technická hodnota 62,00 % z 742,27 460,21 2.2.10 Žumpa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ - 22 -
Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 6*2*3 = 36 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa 1995 19 31 50 38,00 62,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 36 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,242 * 0,95 8 271,85 Technická hodnota 62,00 % z 8 271,85 5 128,55 2.2.11 Bazén ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: 13. Bazény 13.7. Laminátový 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /m3 OP Počet merných jednotiek: 8,5*5,0*1,5 = 63,75 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Bazén 2006 8 22 30 26,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 63,75 m 3 OP * 59,09 /m3 OP * 2,242 * 0,95 8 023,31-23 -
Technická hodnota 73,33 % z 8 023,31 5 883,49 2.2.12 Záhradné jazierko ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: 12. Záhradné jazierka 12.5. Fólia v teréne alebo na drevenej konštrukcii Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1050/30,1260 = 34,85 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3*2 = 6 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Záhradné jazierko 2006 8 12 20 40,00 60,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6 m 2 ZP * 34,85 /m2 ZP * 2,242 * 0,95 445,36 Technická hodnota 60,00 % z 445,36 267,22 2.2.13 Záhradné jazierko ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: 12. Záhradné jazierka 12.5. Fólia v teréne alebo na drevenej konštrukcii Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1050/30,1260 = 34,85 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3*3 = 9 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Záhradné jazierko 2006 8 12 20 40,00 60,00-24 -
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 9 m 2 ZP * 34,85 /m2 ZP * 2,242 * 0,95 668,04 Technická hodnota 60,00 % z 668,04 400,82 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota [ ] [ ] RD Žabokreky nad Nitrou 123 532,42 73 501,79 Prestrešenie za domom 5 642,06 3 855,22 Sauna 9 291,16 6 813,21 Dielňa 7 516,84 5 731,59 Klietky 4 192,26 2 200,94 Kamenný plot 5 783,19 4 742,22 Studňa kopaná 8 726,39 1 658,01 Vodovodná prípojka 8 395,11 5 204,97 Kanalizačná prípojka 325,24 201,65 Prípojka elektro 742,27 460,21 Žumpa 8 271,85 5 128,55 Bazén 8 023,31 5 883,49 Záhradné jazierko 445,36 267,22 Záhradné jazierko 668,04 400,82 Celkom: 191 555,50 116 049,89 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Posudzovaný rodinný dom sa nachádza v centrálnej časti obce Žabokreky nad Nitrou v okrese Partizánske v Trenčianskom kraji. Obec leží medzi pohoriami Považský Inovec a Tríbeč, neďaleko obce tečie rieka Nitra. Okresné mesto Partizánske je vzdialené cca 6km, krajské mesto Trenčín cca 42km severozápadne. Obec má v súčasnosti približne 1700 obyvateľov. V obci sa nachádza základná a materská škola, potraviny, pohostinstvo, kostol, dom kultúry, sieť základných služieb obyvateľstvu a niekoľko organizácií sociálno-kultúrneho charakteru pre voľnočasové aktivity. Rodinný dom sa nachádza v centrálnej časti obce v zóne zastavanej rodinnými domami. Obyvateľstvu sú k dispozícii športoviská, úrady miestnej samosprávy, školy, základné služby a sieť ďalších služieb obyvateľstvu. Hustota obyvateľstva v danom mieste je nízka. Prístup k objektu je po spevnenej komunikácii, pred objektom je možnosť parkovania. V obci premáva medzimestská autobusová a železničná doprava. Konfliktné skupiny obyvateľstva neboli znalcom zaznamenané. - 25 -
b) Analýza využitia nehnuteľností: neuvažuje. Využitie nehnuteľnosti je možné pre bytové účely, komerčné využitie nehnuteľnosti znalec c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: - 26 -
Nie sú žiadne. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Rodinný dom sa nachádza v obci Žabokreky nad Nitrou v centrálnej časti obce v zóne zastavanej rodinnými domami. V obci je autobusová a železničná zastávka s dobrým dopravným spojením s okresným mestom Partizánske. Obec má slabšie dopravné spojenie s krajským mestom Trenčínom. Diaľničné napojenie nie je v okolí dostupné. Trh s nehnuteľnosťami v danej lokalite stagnuje, v súčasnosti je slabý záujem o kúpu nehnuteľností v tejto oblasti a to najmä pre vysokú nezamestnanosť v kraji. Pozemok je rovinatý. Možnosť parkovania vo dvore a popri komunikácii. Pripravenosť inžinierskych sietí je dostatočná, reprezentovaná možnosťou napojenia na elektrickú energiu, vodu, kanalizáciu a plyn. Na základe týchto skutočností ako aj na základe ponuky a dopytu trhu s nehnuteľnosťami, ktorý uvádzajú v realitných kanceláriách stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie nasledovne: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,300 13 3,90 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k 2 centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 0,600 30 18,00 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,300 8 2,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným II. 0,600 7 4,20-27 -
prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,600 6 3,60 I. 0,900 10 9,00 III. 0,300 9 2,70 malá hustota obyvateľstva I. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti 11 stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti 13 14 15 16 III. 0,300 5 1,50 I. 0,900 6 5,40 III. 0,300 7 2,10 železnica a autobus III. 0,300 7 2,10 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná III. 0,300 10 3,00 sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,300 8 2,40 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,600 9 5,40 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,300 8 2,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,165 7 1,16 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,12 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,300 20 6,00 Spolu 180 80,78 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB - 28 -
Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 80,78/ 180 0,449 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 116 049,89 * 0,449 52 106,40 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV 401 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1199/2 záhrada 28 28,00 1/1 28,00 zastavané plochy a 1200 210 210,00 1/1 210,00 nádvoria 1201 záhrada 156 156,00 1/1 156,00 1202 záhrada 153 153,00 1/1 153,00 1203 záhrada 124 124,00 1/1 124,00 1204 záhrada 110 110,00 1/1 110,00 1205 záhrada 106 106,00 1/1 106,00 Spolu výmera 887,00 Obec: Žabokreky nad Nitrou Východisková hodnota: VH MJ = 50,00% z 9,96 /m 2 = 4,98 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným technickým zariadením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 0,90 1,05 1,00 2. obchodná poloha a byty 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 2,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU - 29 -
Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90 * 1,05 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 2,00 * 1,00 2,9484 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 4,98 /m 2 * 2,9484 14,68 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠH POZ = M * VŠH MJ = 887,00 m 2 * 14,68 2 13 021,16 /m Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1199/2 411,04 parcela č. 1200 3 082,80 parcela č. 1201 2 290,08 parcela č. 1202 2 246,04 parcela č. 1203 1 820,32 parcela č. 1204 1 614,80 parcela č. 1205 1 556,08 Spolu 13 021,16 3.2.1.1.2 LV 725 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] zastavané plochy a 1195/1 nádvoria 539 539,00 1/6 89,83 zastavané plochy a 1206 nádvoria 20 20,00 1/6 3,33 zastavané plochy a 1207 nádvoria 17 17,00 1/6 2,83 zastavané plochy a 1208 nádvoria 23 23,00 1/6 3,83 zastavané plochy a 1209 nádvoria 21 21,00 1/6 3,50 zastavané plochy a 1210 nádvoria 25 25,00 1/6 4,17 zastavané plochy a 1211 nádvoria 31 31,00 1/6 5,17 Spolu výmera 676,00 112,66 Obec: Žabokreky nad Nitrou Východisková hodnota: VH MJ = 50,00% z 9,96 /m 2 = 4,98 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným technickým zariadením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 0,90 1,05 1,00-30 -
vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 2. obchodná poloha a byty 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 2,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90 * 1,05 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 2,00 * 1,00 2,9484 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 4,98 /m 2 * 2,9484 14,68 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov VŠH POZ = M * VŠH MJ = 676,00 m 2 * 14,68 /m 2 9 923,68 Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] Spoluvlastnícky podiel Všeobecná hodnota podielu na pozemku [ ] parcela č. 1195/1 7 912,52 1/6 1 318,75 parcela č. 1206 293,60 1/6 48,93 parcela č. 1207 249,56 1/6 41,59 parcela č. 1208 337,64 1/6 56,27 parcela č. 1209 308,28 1/6 51,38 parcela č. 1210 367,00 1/6 61,17 parcela č. 1211 455,08 1/6 75,85 Spolu 9 923,68 1 653,94-31 -
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Vzhľadom k absencii prístupných preukázateľných dokladov o zrealizovaní podobných obchodných prípadov v danej lokalite bola metóda polohovej diferenciácie zvolená ako najvhodnejšia pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, nakoľko je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by táto mala dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou spoluvlastníckeho podielu: 52 106,40 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 14 675,10 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] RD Žabokreky nad Nitrou 33 002,30 1/1 33 002,30 Prestrešenie za domom 1 730,99 1/1 1 730,99 Sauna 3 059,13 1/1 3 059,13 Dielňa 2 573,48 1/1 2 573,48 Klietky 988,22 1/1 988,22 Kamenný plot 2 129,26 1/1 2 129,26 Studňa kopaná 744,45 1/1 744,45 Vodovodná prípojka 2 337,03 1/1 2 337,03 Kanalizačná prípojka 90,54 1/1 90,54 Prípojka elektro 206,63 1/1 206,63 Žumpa 2 302,72 1/1 2 302,72 Bazén 2 641,69 1/1 2 641,69 Záhradné jazierko 119,98 1/1 119,98 Záhradné jazierko 179,97 1/1 179,97 Pozemky LV 401 - parc. č. 1199/2 (28 m 2 ) 411,04 1/1 411,04 LV 401 - parc. č. 1200 (210 m 2 ) 3 082,80 1/1 3 082,80 LV 401 - parc. č. 1201 (156 m 2 ) 2 290,08 1/1 2 290,08 LV 401 - parc. č. 1202 (153 m 2 ) 2 246,04 1/1 2 246,04-32 -