ZNALECKÝ POSUDEK č. 2859-35/14 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Křivoklát, obec Křivoklát pozemku parc.č. 501/6 (ovocný sad o výměře 3984 m 2 ), pozemku parc.č. 501/7 (zahrada o výměře 348 m 2 ) a pozemku parc.č. 503 (lesní pozemek o výměře 6427 m 2 ) - vedených v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, na listu vlastnictví č. 11 katastrálního území Křivoklát. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé nemovité věci dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 2897/13-33 na základě pravomocného exekučního příkazu č.j. 132 EX 2897/13-16 proti povinnému - pan Tomáš Kníže, nar. 28.12.1973. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 27.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 22.9.2014 Vyhotovení č. 3
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Křivoklát, obec Křivoklát pozemku parc.č. 501/6 (ovocný sad o výměře 3984 m 2 ), pozemku parc.č. 501/7 (zahrada o výměře 348 m 2 ) a pozemku parc.č. 503 (lesní pozemek o výměře 6427 m 2 ) - vedených v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, na listu vlastnictví č. 11 katastrálního území Křivoklát. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky v k.ú. Křivoklát parc.č. 501/6, 501/7, 503 Adresa předmětu ocenění: Amalín 270 23 Křivoklát Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Křivoklát Katastrální území: Křivoklát Počet obyvatel: 687 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 277,39 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.8.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 2897/13-33 ze dne 6.5.2014 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.11 katastrálního území Křivoklát k datu 6.5.2014 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - vlastní databáze cen nemovitých věcí - nabídky realitních kanceláří - 2 -
- informace od správce lesa Lesy ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněné nemovitosti je dle výpisu z KN LV č. 239 katastrálního území Křivoklát, k datu 10.3.2014 zapsáno pro: Kníže Tomáš, Rakovnická 134, 271 01 Ruda ident. 731228/1185 V oddílu C listu vlastnictví č.11 m.j. zapsáno: - exekuční příkaz (zástavní právo exekutorské) 132 EX 2897/2013-17 ze dne 10.12.2013 Z-10906/2013-212 - zástavní právo smluvní na pohledávku 1,898.000,- Kč s příslušenstvím pro věřitele Hypoteční banka, a.s. Právní účinky vkladu k 13.8.2008 V-3093/2008-212 - věcné břemeno zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy na části pozemků parc.č.501/6 a 503 dle geom.plánu 694-646/2012 ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. Teplická 874/8, Děčín IV, 40502 Děčín, IČO 24729035 s právními účinky ke dni 21.11.2012 - V-3628/2012-212 - exekuční příkaz 132 EX 2897/2013-16 ze dne 10.12.2013 Z-10907/2013-212 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceněné pozemky se nacházejí jižně od obytné zástavby části Amalín obce Křivoklát, na levé straně asfaltové komunikace ve vzdálenosti 150 m. Přístup k pozemkům je po prašné polní cestě pod dvěma bytovými domy. Před ocelovými vraty s plechovou výplní je parkování a vjezd na pozemky umožněn zářezem do svahu s opěrnou zdí z kamenné rovnaniny. Pozemky ovocný sad a zahrada jsou dle územního plánu v zóně určené pro vesnické bydlení s omezením velikosti zastavěné plochy pro rodinné domy. Na pozemku ovocný sad je několik ovocných stromů, převážně čtvrtkmenů a zákrsků. Oplocené pozemky sadu a zahrady jsou stejně jako navazující lesní pozemek více svažité k východu. K lesnímu pozemku je přístup dále po polní cestě jižním směrem. Na částečně vykáceném pozemku lesa s původními starými jehličnatými stromy (převážně smrky) je značné množství náletových listnatých stromů a podrostů. Vlivy exekučních příkazů ani případné nedobrovolné dražby nejsou v ocenění zohledněny. Věcná břemena: Zapsáno věcné břemeno zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy na části pozemků parc.č.501/6 a 503 dle geom.plánu 694-646/2012 ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. Teplická 874/8, Děčín IV, 40502 Děčín, IČO 24729035 dle úplatné smlouvy o zřízení věcného břemene č. IV-12-6004615/2 ze dne 30.10.2012 s právními účinky ke dni 21.11.2012 - V-3628/2012-212 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - Prodej exekuované II 0,00 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,845 Koeficient pp = I T * I P = 0,845 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,845 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,845 = 0,845 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 277,39 0,845 0,300 70,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 ovocný sad 501/6 3 984,00 70,32 280 154,88 odst. 1) 9 odst. 3 ( 4 zahrada 501/7 384,00 70,32 27 002,88 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 307 157,76-5 -
Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo SLT [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 503 2A3 6 427,00 3,05 3,05 19 602,35 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 19 602,35 Ocenění staveb na pozemcích Opěrná zeď Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 11.2. Opěrné zdi z kamenné rovnaniny Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 15*0,9 = 13,50 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 150,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 2 107,72 Plná cena: 13,50 m 3 * 2 107,72 Kč/m 3 = 28 454,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 50 = 24,0 % Koeficient opotřebení: (1-24,0 % / 100) * 0,760 Nákladová cena stavby CS N = 21 625,21 Kč Koeficient pp * 0,845 Cena stavby CS = 18 273,30 Kč Opěrná zeď - zjištěná cena = 18 273,30 Kč Oplocení ze strojového pletiva Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 1,4*130 = 182,00 m 2 pohledové plochy 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020-6 -
Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 441,98 Plná cena: 182,00 m 2 * 441,98 Kč/m 2 = 80 440,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 20 110,09 Kč Koeficient pp * 0,845 Cena stavby CS = 16 993,03 Kč Oplocení ze strojového pletiva - zjištěná cena = 16 993,03 Kč Plot, kamenná zeď Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 1,6*4,0 = 6,40 m 3 obestavěného prostoru 13.9. Plot zděný tl. nad 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 3 750,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 6 906,- Plná cena: 6,40 m 3 * 6 906,- Kč/m 3 = 44 198,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 50 = 24,0 % Koeficient opotřebení: (1-24,0 % / 100) * 0,760 Nákladová cena stavby CS N = 33 590,78 Kč Koeficient pp * 0,845 Cena stavby CS = 28 384,21 Kč Plot, kamenná zeď - zjištěná cena = 28 384,21 Kč Cena staveb celkem = 63 650,54 Kč Ocenění porostů na pozemcích - 7 -
Lesní porosty Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk černý 6 427,00 100 5 8,00 68 % 29,25 15,91 102 253,57 modřín evropský 6 427,00 100 3 8,00 7 % 22,25 1,25 8 033,75 olše lepkavá 6 427,00 30 4 7,00 10 % 0,46 0,03 192,81 břízy ostatní 6 427,00 30 4 7,00 10 % 0,23 0,02 128,54 Cena lesního porostu celkem: 110 608,67 Lesní porosty - zjištěná cena 110 608,67 Kč Ovocné dřeviny na p.p.č. 501/6 Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena [roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] jabloň - polokmen 20 4 Ks 2 033,- 2 033,- 8 132,- jabloň - 20 8 Ks 316,- 316,- 2 528,- nízkokmen na středně vzrůst. podnoži jabloň - zákrsek 20 4 Ks 140,- 140,- 560,- nebo vřeteno na slabě vzrůstné podnoži Součet: = 11 220,- Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 11 220,- Kč Ovocné dřeviny na p.p.č. 501/6 - zjištěná cena 11 220,- Kč Cena porostů celkem = 121 828,67 Kč Pozemky - zjištěná cena = 512 239,32 Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy na části pozemků parc.č.501/6 a 503 dle geom.plánu 694-646/2012 ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. Teplická 874/8, Děčín IV, 40502 Děčín, IČO 24729035 dle úplatné smlouvy o zřízení věcného břemene č. - 8 -
IV-12-6004615/2 ze dne 30.10.2012 (s právními účinky ke dni 21.11.2012) činí 3.000,- Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění podle smlouvy o věcném břemeni 3 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 3 000,- Kč C. REKAPITULACE CEN ZJIŠTĚNÝCH PODLE PŘEDPISU Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 523 914,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 523 914,90 Kč Celkem 523 914,90 Kč Rekapitulace nákladových cen, celkem 523 914,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 512 239,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 512 239,30 Kč Celkem 512 239,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 512 239,30 Kč Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno 3 000,- Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Třitisíce Kč 3 000,- Kč - 9 -
D. CENA OBVYKLÁ Obvyklou cenou nemovité věci se pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovité věci pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovité věci: Věcná hodnota nemovité věci je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovité věci: (v případě nedostupnosti objektivních hodnot a podkladů o pronájmech neprovedena) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovité věci: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovité věci podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze. - 10 -
Porovnávací přístup Porovnávací přístup ocenění : Pozemek v zóně určené pro bydlení Křivoklát Jednotka: m2 výměry pozemku Množství jednotek pozemku: 4 332,0 Popis porovnávaných pozemků: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient druhu K2 - právní stav, celistvost pozemků Kv - vybavenost, využitelnost K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] Pozemek v zástavbě 836 Křivoklát Amalín 649 000,- Kč 0,90 1,00 0,80 0,90 1,00 0,85 836 428,- Pozemek určený pro výstavbu RD 10759 (z toho les 6427) Křivoklát okraj 2 600 000,- Kč 1,10 1,30 1,30 1,15 1,00 0,85 10 759 439,- obce, el.přípojka, vlastní studna Pozemek určenýz 25% pro bydlení 1530 Křivoklát u hranice zástavby, el.přípojka, 1 090 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0,85 1 530 515,- Pozemek pro výstavbu RD 1383 Křivoklát 832 200,- Kč 0,95 1,00 1,00 0,85 1,00 0,85 1 383 413,- Pozemek sad pro výstavbu RD 1624 Křivoklát - Amalín, 990 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0,85 1 624 440,- el.přípoka Součet: 2 234,91 Kč/jedn. / 5 Průměrná jednotková cena: 447,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 413,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 515,- Kč/jedn. Základní cena: 446,98 Kč/jedn. á 4 332,0 jedn. = 1 936 324,18 Kč Pozemek v zóně určené pro bydlení Křivoklát = 1 936 320,- Kč - 11 -
Porovnávací přístup ocenění : Lesní pozemek Křivoklát Jednotka: m2 výměry pozemku Množství jednotek pozemku: 6 427,0 Popis porovnávaných pozemků: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient druhu K2 - právní stav, celistvost pozemků Kv - vybavenost, využitelnost K3 - koeficient transakce, doba nabídky Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] Pozemek lesní 31577 Lužná u Rakovníka 378 924,- Kč 1,25 1,20 1,20 1,30 1,00 0,90 31 577 25,- Pozemek lesa11597 Rakovník 185 000,- Kč 1,25 1,20 1,20 1,10 1,00 0,90 11 597 28,- Pozemek lesa 12417 Svatý Jan pod Skalou - Sedlec 372 510,- Kč 1,10 1,00 1,00 1,10 1,00 0,90 12 417 33,- Pozemek lesa 8848 Chyňava Jakubinka 150 416,- Kč 1,20 1,20 1,20 1,00 1,00 0,90 8 848 26,- Pozemek lesa 9992 Veká Chmelištná 330 000,- Kč 1,15 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 9 992 32,- Součet: 145,09 Kč/jedn. / 5 Průměrná jednotková cena: 29,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 25,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 33,- Kč/jedn. Základní cena: 29,02 Kč/jedn. á 6 427,0 jedn. = 186 499,85 Kč Lesní pozemek Křivoklát = 186 500,- Kč Pozemky s příslušenstvím podle porovnávacího přístupu celkem Pozemek v zóně určené pro bydlení Křivoklát 1 936 320,- Lesní pozemek Křivoklát 186 500,- Celkem 2 123 130,- Kč Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota zjištěná podle předpisu výsledná cena zjištěná podle předpisu hodnota podle porovnávacího přístupu 523 910,- Kč 512 240,- Kč 2 123 130,- Kč - 12 -
Závěr: Cena obvyklá je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotám stanoveným podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje lokalita určená k rezidenční zástavbě obce s relativně dobrou občanskou vybaveností, s její oblíbeností a dobrou dostupností do hlavního města a velká výměra vlastních pozemků. Negativní vliv na cenu pozemků s příslušenstvím má špatný přístup po polní cestě bez krytu a chybějící inženýrské sítě v místě. Vliv osázení ovocnými stromky, provedené venkovní úpravy stejně jako vliv věcného břemene pro elektrickou distribuční soustavu jsou nepatrné. Návrh ceny obvyklé pozemků parc.č. 501/6, 501/7 a 503 s příslušenstvím katastrálním území Křivoklát podle odborného odhadu znalce 2 120 000, Kč Cena slovy: dvamiliónyjednostodvacettisíc Kč Hodnota věcného břemene k pozemků parc.č. 501/6 a 503 katastrálního území Křivoklát činí 3.000,- Kč hodnota věcného břemene slovy: třitisíce Kč Ve Vejprnicích 22.9.2014 Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Zpracované ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněných nemovitých věcech a ani změny v jejich prostředí, je platnost návrhu ceny obvyklé po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení posudku. E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2859-35/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z Katastru nemovitostí LV č.11 katastrálního území Křivoklát - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa - 13 -