ZNALECKÝ POSUDEK č. 4431-230/2015 O ceně pozemku p.č.st.273, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 387 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.267 v ulici Samota, obec Čechy pod Kosířem, včetně příslušenství a pozemků p.č.232, ovocný sad, o velikosti 3679 m 2, p.č.233, orná půda, o velikosti 6238 m 2 a p.č.239/1, trvalý travní porost, o velikosti 565 m 2, vše zapsáno na LV č.824 pro k.ú.čechy pod Kosířem Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 901/11-225 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 13.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 13.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.273, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 387 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.267 v ulici Samota, obec Čechy pod Kosířem, včetně příslušenství a pozemků p.č.232, ovocný sad, o velikosti 3679 m 2, p.č.233, orná půda, o velikosti 6238 m 2 a p.č.239/1, trvalý travní porost, o velikosti 565 m 2, vše zapsáno na LV č.824 pro k.ú.čechy pod Kosířem 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Samota 267 798 58 Čechy pod Kosířem Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Čechy pod Kosířem Katastrální území: Čechy pod Kosířem Počet obyvatel: 1 070 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 379,08 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.7.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.824 pro k.ú.čechy pod Kosířem - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 800117/5358, Pan Ing. Jaroslav Mikmek, Samota 267, 79858 Čechy pod Kosířem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 800117/5358, Pan Ing. Jaroslav Mikmek, Samota 267, 79858 Čechy pod Kosířem, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, - 3 -
bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná s dvojsklem, fasáda je chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Stav domu je průměrný. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. Dům je zřejmě napojen na elektřinu, vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba ve velmi špatném stavu a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 4 066,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 4 066,00) / 4 066,00 = 0,849 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00-5 -
včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku VII 0,01-6 -
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,758 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,758 = 0,682 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 321,84 0,682 219,49 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,849 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.273 387,00 219,49 84 942,63 nádvoří 4 odst. 1 ovocný sad 232 3 679,00 219,49 807 503,71 Stavební pozemky - celkem 4 066,00 m 2 892 446,34-7 -
Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 233 6 238,00 14,50 14,50 90 451,00 trvalý travní 239/1 565,00 14,50 14,50 8 192,50 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 803,00 m 2 98 643,50 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 54,00 m 2 1.NP: = 108,96 m 2 podkroví: = 108,96 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 54,00 m 2 2,00 m 1.NP: 108,96 m 2 2,50 m podkroví: 108,96 m 2 2,50 m - 8 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 54,0*(2,0-1,4) = 32,40 m 3 vrchní stavba: 108,96*5,15 = 561,14 m 3 zastřešení: 108,96*3,5/2 = 190,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 784,22 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,96 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 271,92 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,50 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0,650-9 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,750 = 0,586 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-10 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,758 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 516,- Kč/m 3 * 0,586 = 888,38 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 784,22 m 3 * 888,38 Kč/m 3 * 0,900 * 0,758= 475 278,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 475 278,76 Kč Cena staveb celkem = 475 278,76 Kč Pozemky - celkem + 991 089,84 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 1 466 368,60 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 466 368,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 466 368,60 Kč Celkem 1 466 368,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 466 368,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 466 368,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 466 368,60 Kč Celkem 1 466 368,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 466 368,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 466 370,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistašedesátšesttisíctřistasedmdesát Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva soudcovská, Zahájení exekucí, Nařízení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti jsou podrobně rozepsány na přiloženém LV č.824. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 13 -
Prodej řadového rodinného domu v obci Hluchov 7+1 s možností rozdělení na 2 bytové jednotky 2+1 v přízemí a 4 + 1 v 1 patře. Zastavěná plocha a nádvoří 420m2, užitná plocha domu 175 m2, zahrada 264 m2, celková plocha pozemku 684 m2, v suterénu je sklep, v přízemí je průjezd, chodba, spíž, WC, koupelna, kuchyň a 2 pokoje, v 1 patře je chodba, 5 pokojů a komora, v podkroví možnost rozšíření o další pokoje. Voda je připojena na místní vodovodní řád, teplá voda je připravována elektrickým boilerem. Kanalizace je napojena na místní řad, plynová přípojka.vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Dům byl před 40 lety kompletně rekonstruován. Obvodové zdivo je zděné z cihel tloušťky 45 cm. Střecha je sedlová s dřevěným krovem a taškovou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Stropy jsou standardní rovné, podlahy jsou betonové. Okna jsou dřevěná špaletová (v přízemí s roletami), dveře dřevěné náplňové. Na dům navazuje přízemní stavbu využívaná jako dílna, uhelna a chlévy. Obvodová konstrukce je zděná z cihelného zdiva tloušťky 30 cm, střecha je pultová s krytinou z vlnitých osinkocementových desek. Dům je v okrajové části obce Hluchov při výjezdu na Přemyslovice v blízkosti lesa a rybníku, je vhodný k podnikání i k bydlení. Požadovaná cena 945.000,- Kč. - 14 -
prodej velmi pěkného, rodinného, částečně podsklepeného RD 5+1 s halou, dílnou, prádelnou, terasou, posezením a zahradou v blízkosti zámku v Čechách pod Kosířem. Dům ve velmi dobrém stavu se nachází v krásné a klidné lokalitě pod Velkým Kosířem, situován na jižní stranu. Dispozičně je řešen: vstupní prostor, hala, obývací pokoj, kuchyně, komora, prádelna, koupelna, WC, šatna, dva pokoje, v prvním poschodí jsou dva pokoje se vstupem na terasu, podkroví s možností vybudování další místnosti. Topení je lokální na TP i plynové, studna, elektřina 220/380. Posezení za domem poskytuje dostatek soukromí, ze zadní části udržované zahrady, která je kolem celého domu, je možný přístup na lesní cestu. Byť je dům postaven spíše ve svahovitém terénu, za domem jsou zbudované rovinné terasy. Příjemné bydlení i pro rodinu s dětmi, v obci je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 1.799.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 15 -
Suchý, rohový, patrový RD 4+1 v krásném prostředí přímo pod kopcem Kosíř, s mlatem a dalšími místnostmi, které lze využít i k rozšíření domu.výměna střechy a vnitřní úpravy proběhly 1990, kuchyně je z r.2002.v přízemí 1+1,koupelna s vanou, samostatné WC, v patře jsou 3 místnosti, dřevěné schodiště.út je na plyn, možnost krbu, elektřina (hliník/měď) 230V/400V, rozvody obecní i studniční vody (plast/ocel),napojena hl. kanalizace. U domu jsou technické místnosti, velký průjezd s vjezdem na dvůr s posezením a udržovanou, krásnou zahradou, na kterou navazuje veliký pozemek. Dům je podsklepený. Požadovaná cena 1.650.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.500.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.500.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč V Tršicích 13.7.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4431-230/2015 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 824 ze dne 24.4.2015 16 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -