Property Times Průmyslové a skladové nemovitosti 2. čtvrtletí 2011 Renegociace stály za většinou aktivit na trhu Další pokles míry neobsazenosti skladových prostor. Objem nových pronájmů výrazně poklesl. Autor Lenka Šindelářová Consulting & Research Manager Česká Republika +420 234 262 239 lenka.sindelarova@dtz.com Kontakty Pokračuje nová výstavba, především projektů na míru konkrétním uživatelům (built to suit). Nabídka prostor připravených k okamžitému nastěhování je v některých oblastech omezená. Nominální nájemné zůstává stabilní, očekáváme mírný nárůst nájemného v druhé polovině roku 2011. Martin Šumera Senior Industrial Agent +420 602 224 102 martin.sumera@dtz.com Realizovaná poptávka (m 2 ) 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Čistá realizovaná poptávka Renegociace, relokace Predikce do konce roku www.dtz.com 1
Nabídka a Poptávka Celkový objem moderních skladových a výrobních prostor určených k pronájmu dosahuje výše 3,65 mil m 2. Ve 2. čtvrtletí 2011 bylo dokončeno 30 000 m 2, a to Multimodální logistické centrum Mošnov (15 000 m 2 ) a další hala v parku VGP V Nýřanech. V současné době je ve výstavbě ca. 242 000 m 2 moderních ploch, z nichž cca. 85% je stavěno pro konkrétního uživatele. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ca. 245 800 m 2 ve 2. čtvrtletí 2011, což představuje 68% nárůst mezi čtvrtletími a 17% meziroční nárůst. Čistá realizovaná poptávka (bez započtení renegociací a relokací v rámci moderních areálů) dosáhla ve 2. čtvrtletí 91 900 m 2, což je o 14% méně než v 1. čtvrtletí 2011 a 51% pokles oproti 2. čtvrtletí 2010. Nejvýraznější aktivita nájemců byla registrována v oblasti Prahy (42%), západních Čechách (19%) a na jižní Moravě (18%). Průměrná velikost transakce vzrostla na ca. 8 500 m 2 v porovnání s 4 700 m 2 v minulém čtvrtletí. Zaznamenali jsme 28 transakcí oproti 32 v minulém čtvrtletí. Poskytovatelé logistických služeb dominovali trhu s 67%. Koncoví uživatelé a výrobní společnosti byli v objemu pronajatých ploch méně aktivní. Předpokládáme, že v roce 2011 bude celková hrubá realizovaná poptávka na úrovni 600-700 000 m 2. Míra neobsazenosti a Nájemné Ke konci 2. čtvrtletí 2011 míra neobsazenosti za celou Českou republiku opět klesla, a to z 9% na 8,6%. K dispozici je tak 314 000 m 2 volných ploch. Největší pokles byl zaznamenán na severní Moravě a na Plzeňsku. V dalších regionech zůstala neobsazenost beze změny. V následujícím období očekáváme její další mírný pokles. Nominální výše nájemného v moderních prostorech zůstala stabilní na úrovní 3,6-4,0 EUR/ m 2 / měsíc v Praze, v ostatních regionech se pak pohybuje mezi 3,6-4,25 EUR / m 2 / měsíc. DTZ předpokládá, že nominální nájemné začne mírně růst v druhé polovině roku 2011. Hrubá a čistá realizovaná poptávka (m2) 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 čistá realizovaná poptávka hrubá realizovaná poptávka Čistá poptávka podle regionů 2. čtvrtletí 2011 Podíly developerů na hrubé realizované poptávce ve 2. čtvrtletí 2011 4% 2% 6% 15% 6% 42% 7% 3% 3% 4% 20% 18% 49% 19% jižní Morava západní Čechy širší okolí Prahy Moravsko-slezsko střední Morava 2% ProLogis severo-západní Čechy severo-východní Čechy CTP Invest PointPark Properties VGP SEGRO Panattoni Heitman AFI Valad CTY Development Venet www.dtz.com 2
Očekávaný další vývoj & Doporučení Další mírný pokles neobsazenosti a omezení ve výběru ploch, které jsou okamžitě k dispozici. Zpřísňování nájemních podmínek, omezování objemu pobídek a mírný růst efektivní výše nájemného bude dále pokračovat. Developeři jsou připraveni řešit poptávky výstavby na míru pro konkrétního uživatele, a to jak do nájmu tak i do vlastnictví. Nové projekty se připravují v oblasti Brněnska. Stále jsou poskytovány velmi zajímavé nájemní podmínky v neobsazených prostorech. Platí to především pro oblast dálnice D8. Největší výběr a s tím spojená možnost dojednání nejvýhodnějších podmínek platí pro oblastech Prahy a středních Čech, zde jsou pronajimatelé stále velmi flexibilní. V oblasti Prahy je přiležitost na dosažení zajímavých úspor při renegociacích či prodlužování nájemních smluv. Vzhledem k omezené nabídce prostor v regionech je třeba projekty řešit s dostatečným předstihem tak, aby mohla být i nová výstavba řešením. Výměra logistických a průmyslových ploch v ČR, neobsazenost, dosahované nájemné www.dtz.com 3
Transakce Vybrané nájemní transakce ve 2. čtvrtletí 2011 Nájemce Region Výměra (m 2 ) Projekt Typ nájmu Sektor DHL Praha 99 000 Prologis Park D11 Renegociace 3PL VF Corporation Praha 23 000 Point Park D8 Renegociace Koncový uživatel PST-CLC jižní Morava 16 300 CTPark Pohořelice Nový nájem 3PL PST-CLC Praha 13 000 Point Park D1 Nový nájem 3PL Schenker západní Čechy 13 500 CTPark Bor Expanze Výroba Kuhne & Nagel Praha 9 300 Tulipan Park Hostivice Renegociace 3PL Elba Severní Čechy 6 100 CTPark Krupka Expanze Výroba Confidential střední Morava 6 000 VGP Park Olomouc Nový nájem 3PL PC International Praha 4 800 Airport Logistic Park Nový nájem Koncový uživatel Rieter západní Čechy 4 400 CTPark Bor Expanze Výroba DTZ zprostředkovala pronájem skladových prostor v rámci Průmyslového parku Příbram. Velkoobchodní společnost s hutním materiálem si pronajala 5800 m 2 skladových a administrativních ploch. Tyto jsou vybaveny portálovými jeřáby a k dispozici je rovněž vlečka. Definice: Celková výměra a nová nabídka: Moderní skladové a výrobní prostory třídy A stavěné a vlastněné developerem nebo investorem za účelem pronájmu třetím stranám. Nezahrnuje nemovitosti vlastněné koncovým uživatelem. Nová nabídka zahrnuje výše zmíněné prostory dokončené v daném období. Realizovaná poptávka: Hrubá poptávka reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou v daném časovém období. Za pronajatý prostor považujeme takový, pro který je podepsána nájemní smlouva nebo smlouva o budoucí nájemní smlouvě. Celková realizovaná poptávka obsahuje renegociace. Čistá poptávka transakce typu renegociace vylučuje a zahrnuje pouze nové nájemní transakce a expanze ploch stávajících nájemců. Míra neobsazenosti: Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách z celkové výměry. Nejvyšší dosahované nájemné: Dosahované nájemné vztahující se k nejkvalitnějším jednotkám, vysokého standardu o velikosti 4 000-5 000 m 2 v nejatraktivnějších lokalitách. www.dtz.com 4
Disclaimer Tato studie by neměla sloužit jako základ pro uzavírání transakcí bez vyhledání specifické, kvalifikované a odborné rady. Ačkoli fakta v této studii byla důkladně prověřena, DTZ nemůže nest zodpovědnost za škodu, či ztrátu utrpěnou jako výsledek neúmyslné nepřesnosti ve studii. Informace zahrnuté ve studii by neměly být publikovány, reprodukovány v celku či částečně a nemělo by být na ně odkazováno bez předchozího souhlasu. Každá taková reprodukce by měla uvést DTZ jako zdroj. DTZ červenec 2011 www.dtz.com 5