ZNALECKÝ POSUDOK č. 30/2018

Transkript

1 Znalec: Ing. Miroslav Tokár, Radlinského 36/A, Bratislava, mobil , Zadávateľ: Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec Číslo spisu (objednávky): zo dňa , sp.zn. DD HC - 003/2018 ZNALECKÝ POSUDOK č. 30/2018 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu číslo 23, 4. NP, vchod 3 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 2357 na pozemku parcelné číslo 2837, spoluvlastníckeho podielu k pozemku parcelné číslo 2837, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Komárno, obec Komárno, okres Komárno, vedených na LV č Počet strán (z toho príloh): 20 (7) Počet odovzdaných vyhotovení: do archívu znalca Dátum vyhotovenia:

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ I.1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu číslo 23, 4. NP, vchod 3 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 2357 na pozemku parcelné číslo 2837, spoluvlastníckeho podielu k pozemku parcelné číslo 2837, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Komárno, obec Komárno, okres Komárno, vedených na LV č I.2. I.3. I.4. I.5. I.6. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno - technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: I.6.1. Dodané zadávateľom: - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa doručený originál - príloha č. 1, I.6.2. Získané znalcom: - poznatky z osobnej obhliadky nehnuteľností zo dňa , - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Komárno, obec Komárno, katastrálne územie Komárno - príloha č. 2, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Komárno, obec Komárno, katastrálne územie Komárno - príloha č. 3, - Potvrdenie o veku stavby vydal Referát evidencie Sociálneho a správneho odboru Mestského úradu Komárno dňa pod číslom 24/RE/2009-TI - príloha č. 4, - Grafický nákres bytu účely ohodnotenia - príloha č. 5, - Fotodokumentácia - príloha č. 6. I.7. Použitý právny predpis: - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. I.8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov, - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších predpisov, - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaná ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov, - Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, - Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV. štvrťrok 2017 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. I.9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Žiadne.

3 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č.3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použité sú rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. b) vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastníctvo ohodnocovaných nehnuteľností bolo dokladované výpisom z Listu vlastníctva č čiastočným výpisom vytvoreným cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Komárno, obec Komárno, katastrálne územie Komárno - ktorý tvorí prílohu č. 3. c) údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestnu obhliadku spojenú s miestnym šetrením a fotodokumentáciou ohodnocovaných nehnuteľností som vykonal osobne dňa Obhliadky sa zúčastnil otec nebohého vlastníka pán Štefan Csernyánszky (1937). d) technická dokumentácia: Prítomný pán Štefan Csernyánszky (1937) otec nebohého vlastníka predložil znalcovi originál potvrdenia o veku stavby a poskytol znalcovi k nahliadnutiu Znalecký posudok za účelom nahliadnutia do kúpnej zmluvy zo dňa , zavkladovanej pod V 2248/07, ktorá je súčasťou príloh posudku. Rozmery podlahových plôch pre stanovenie východiskovej hodnoty bytu s príslušenstvom boli pri miestnej obhliadke zamerané laserovým diaľkomerom Stabila L 50, zakreslené sú v grafickej schéme pre účely ohodnotenia, ktorá tvorí prílohu č. 5. Pre stanovenie východiskových, technických a všeobecných hodnôt nehnuteľností bol popis konštrukčných prvkov prevzatý z dostupných vizuálnych a hmatateľných poznatkov, získaných pri osobnej obhliadke od otca nebohého vlastníka bytu. e) údaje katastra nehnuteľností: Na poskytnutom potvrdení o veku stavby nie je údaj o zastavanom pozemku a vchodoch v súlade s údajmi uvedenými na LV. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky: - spoluvlastnícky podiel 7077/ k pozemku parcelné číslo zastavané plochy, Byty a nebytové priestory: - byt číslo 23, 4.NP, vchod 3 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 2357 na pozemku parcelné číslo 2837, g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú.

4 4 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 23, 4.NP, vchod 3 POPIS Popis domu: Bytový dom súpisné číslo 2357 je postavený na parcele číslo 2837 v okresnom meste Komárno na ulici Hviezdna 1,3,5,7. Bytový dom je panelový s plochou strechou, má 4 vchody, jedno čiastočne zapustené podzemné podlažie a osem nadzemných podlaží, v podzemnom podlaží sú pivnice a spoločné pivničné priestory, v nadzemných podlažiach sú byty, na každom podlaží dva, spolu je vo vchode 16 bytov, v bytovom dome je celkom 64 bytov. Základy domu sú betónové s hydroizoláciou, vodorovné a zvislé konštrukcie sú z betónových panelov, obvodové steny sú dodatočne zateplené a opatrené povrchovou úpravou z farebnej stierky, strecha je plochá, schodisko je železobetónové, stupne a podesty majú povrch z brúseného betónu, zábradlie je oceľové, omietky sú vápenné, sokel z olejového rastrovaného náteru, vo vchode je výťah so šachtou s plášťom z drôteného skla, vstupné vchodové dvere do bytového domu s presklením sú novšie kovové, okná v spoločných schodišťových a pivničných priestoroch sú novšie plastové. Dom je napojený na verejný vodovod a kanalizáciu, zavedená je svetelná a zásuvková elektroinštalácia, pevné telefónne linky a káblová televízia. Bytový dom bol daný do užívania v roku V rokoch bola zateplená fasáda bytového domu, nahradená tepelná izolácia strechy, vymenené stúpacie a ležaté rozvody inžinierskych sietí, vymenené vchodové dvere a nahradené pôvodné okná v spoločných priestoroch. Popis bytu: Predmetom ohodnotenia je trojizbový byt č. 23, nachádzajúci sa na štvrtom nadzemnom podlaží (podľa LV 3.p.). V roku 2077 bola v byte vykonaná úplná nadštandardná modernizácia, spočívajúca vo výmene nášľapných vrstiev podláh, okien s plastovými vonkajšími roletami, resp. s interiérovými horizontálnymi hliníkovými žalúziami, dverí, do detskej izby za drevené šupacie, všetkých zariaďovacích predmetov, odstránení pôvodného bytového jadra a vybudovaní priečok za účelom zmeny dispozície miestností v zmysle projektu z mája 2007, ktorú vypracoval Projekting, Železničná 6, Komárno a s tým súvisiacich rozvodov vody, kanalizácie, plynu a elektroinštalácie, vyhotovené boli nové stierky, inštalovaná bola klimatizácia v obývacej izbe a v spálni s vonkajšími jednotkami osadenými na stenách loggie a balkóna, vymenené boli radiátory, byt dispozične pozostáva z obývacej izby s loggiou, spálne s balkónom, detskej izby, kuchyne, kúpeľne, WC, predsiene, špajze s chodbičkou a pivničnej kobky v podzemnom podlaží. V kuchyni je atypická jedinečná linka pôdorysu písmena Z s kútovým granitovým drezom so stojánkovou vodovodnou batériou, so zabudovanou umývačkou riadu typ Bosch, zabudovanou plynovou varnou doskou, zabudovanou elektrickou pečiacou rúrou a komínovým nerezovým odsávačom pár, časti stien nad pracovnou doskou sú obložené keramickým obkladom, kúpeľňa je od chodbičky oddelená zasúvacou zrkadlovou celoplošnou priečkou, osadená je obmurovaná a keramickým obkladom obložená kútová tvarovaná plastová vaňa s nástennou vaňovou batériou, osadené je keramické umývadlo so stojánkovou batériou, steny kúpeľne sú po strop obložené keramickým obkladom, v miestnosti WC je kombizáchod, časť stien je obložená keramickým obkladom, priestory kúpeľne a WC sú umelo odvetrané do inštalačnej šachty, v predsieni a spálni sú vstavané skrine, kúrenie je ústredné diaľkové teplovodné, radiátory sú plechové panelové, opatrené termoregulačnými ventilmi a dotykovými meračmi pre pomerový rozpis spotreby tepla, ohrev úžitkovej vody je diaľkový, miesto pre vodomery a plynomer je v inštalačnej šachte s prístupom z WC, miesto pre elektromer je v stúpačkovej plechovej skrinke na chodbe schodišťa, v čase obhliadky bol plynomer a elektromer demontované dodávateľmi energií, v predsieni pri vstupných dverách je domový vrátnik, nad dverami je rozvodná skrinka s automatickými ističmi, elektroinštalácia je svetelná a zásuvková, byt nebol v čase obhliadky obývaný, pivničná kobka má pôvodné drevené priečky zamenené za trapézový pozinkovaný plech bez náteru, podlaha je betónová, zavedená je svetelná elektroinštalácia.

5 5 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] obývacia izba: 3,45*4,82 16,63 spálňa: 3,46*3,43 11,87 detská izba: 3,46*2,97 10,28 kuchyňa: 2,53*4,76+0,93*3,03 14,86 kúpeľňa: 1,69*2,52 4,26 WC: 0,83*1,17 0,97 predsieň: 3,49*1,80 6,28 chodba: 1,70*0,92 1,56 špajza: 1,69*1,13 1,91 pivnica v I,PP: 1,53*2,26 3,46 Vypočítaná podlahová plocha 72,08 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,02 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,37 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 15,76 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,00 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,62 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,37 6 Krytina strechy 2,00 1,10 2,20 1,92 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,87 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,35 4,05 3,54 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,75 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,30 0,65 0,57 12 Okná 5,00 1,30 6,50 5,68 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,44 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,75 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,87

6 6 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,75 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,75 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,87 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,75 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,75 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,10 4,40 3,85 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 2,00 2,00 1,75 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 1,92 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,28 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,19 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,62 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,87 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,87 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,44 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,75 32 Vybavenie kuchýň 2,00 2,50 5,00 4,37 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,50 6,00 5,25 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,40 5,60 4,90 35 Ostatné 2,50 3,00 7,50 6,56 Spolu 100,00 114,35 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 114,35 / 100 = 1,1435 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,404 * 1,037 * 1,1435 * 1,02 VH = 945,87 /m 2 Rozostavanosť bytu: 100,00 % Nedokončenosť bytu: 0,00 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 23, 4.NP, vchod 3 Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 65,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 945,87 /m 2 * 72,08m ,31 Technická hodnota 65,00% z , ,90

7 7 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území obce Komárno v rovnomennom katastrálnom území. Okresné mesto Komárno je vzdialená komunikáciami cca 68,5 km južne od centra krajského mesta Nitra. Bytový dom sa nachádza na ulici Hviezdna v okrajovej južnej časti obce. V meste sú základné školy, materské školy, predajne potravinárskeho tovaru, pohostinstvá, predajne nepotravinárskeho tovaru, predajne pohonných látok, zariadenia pre údržbu a opravu motorových vozidiel, predajne súčiastok a príslušenstva pre motorové vozidlá, hotely, penzióny, komerčné poisťovne, komerčné banky, bankomaty, kúpalisko, telocvične, ihrisko, knižnica, pošta, káblová televízia, verejný vodovod, verejná kanalizácia, kanalizačná sieť pripojená na ČOV, rozvodná sieť plynu, lekárne a výdajne liekov, samostatné ambulancie praktického lekára pre dospelých, praktického lekára pre deti a dorast, praktického lekára stomatológa, praktického lekára gynekológa, vlaková zastávka. V blízkosti sa nachádzajú podobné bytové domy, neďaleko je základná škola a potraviny, južne cca 100 m je rameno prístavu lodenice na Dunaji. V lokalite sa nenachádzajú zariadenia, ktoré by produkovali škodlivé exhaláty, hluk, otrasy, a pod. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné štátne komunikácie je vyhovujúce. Je možnosť napojenia na všetky základné inžinierske siete. Okolité pozemky sú rovinaté. b) analýza využitia nehnuteľnosti: Ohodnocovaný byt je vybudovaný v bytovom dome, ktorého byty sú určené výhradne na bývanie. Z toho dôvodu neuvažujem s možnosťou využívania bytu na iné účely ako na bývanie. Funkčné využitie pozemku je obmedzené. c) analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 7439 z Katasterportálu je v časti Ťarchy uvedené: Záložné právo V-2144/07 zo dňa v prospech Slovenská sporiteľňa a.s.,bratislava, IČO: , na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na byt č.23/3, vchod č3 (vl.:csernyanszky Štefan ), spoluvl.podiel na spol.častiach a spol.zariadeniach domu 7077/449864; Zákonné záložné právo Z-362/16 v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle 15 zák. NR SR č. 182/1993 Z.z. na vchod č. 3, byt č.: 23 spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku v podiele 7077/ a pozemku parc.registra 'C' č. 2837zastavanej plochy a nádvoria vo výmere 849 m2, vlastník: Csernyanszky Štefan r. Csernyanszky nar STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Bytový dom sa nachádza v zastavanom území okresného mesta Komárno, v rovnomennom katastrálnom území, leží na pozemku parcelné číslo 2837, bytový dom je panelový s plochou strechou, má 4 vchody, jedno čiastočne zapustené podzemné podlažie a osem nadzemných podlaží, v podzemnom podlaží sú pivnice a spoločné pivničné priestory, v nadzemných podlažiach sú byty, na každom podlaží dva, spolu je vo vchode 16 bytov, v bytovom dome je celkom 64 bytov, vo vchode je výťah. Okolitú zástavbu tvoria podobné bytové domy. Byt č. 23 sa nachádza sa na štvrtom nadzemnom podlaží (podľa LV 3.p./, v strednej sekcii, s orientáciou dvoch obytných miestností na juhovýchod, jednej obytnej miestnosti a kuchyne na severozápad. Dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danom mieste a čase v porovnaní s ponukou je v rovnováhe. Nezamestnanosť sa pohybuje pod hranicou 10 %. Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil z tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline. Jeho hodnota pre bytové budovy v okresných mestách sa pohybuje od 0,40 do 0,50. Jeho hodnotu je možné navýšiť maximálne o 0,15. Za účelom dosiahnutia kúpnej ceny som stanovil hodnotu 0,65.

8 8 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,10 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,75 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt s nadštandardným vybavením, alebo v novostavbe s nadštandardným vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0, ,90 I. 1, ,50 II. 1, ,40 III. 0, ,90 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 1, ,55 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0, ,55 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do II. 1, ,10 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, I. 1, ,70 divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,60 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,50

9 9 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,55 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 186,55/ 145 1,287 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,90 * 1, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU spoluvlastnícky podiel POPIS Pozemok parcelné číslo 2837 je zaradený v katastri nehnuteľností ako zastavané plochy a nádvoria, je zastavaný stavbou. Pozemok sa nachádza v zastavanom území obce Komárno. Okresné mesto Komárno má podľa údaju z internetovej stránky cca obyvateľov. V mieste, kde sa nachádza ohodnocovaný pozemok je možnosť napojenia na mestskú pitnú vodu, kanalizáciu, elektriku, plyn, pevnú telefónnu linku a káblovú televíziu. Ohodnocovaný pozemok je rovinatý. Všeobecná hodnota pozemkov na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkových osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určených na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu: VŠHPOZ = M x VŠHMJ [Sk], kde: M - výmera pozemku v m2, VŠHMJ - jednotková všeobecná hodnota pozemku v Sk/m2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov metódou polohovej diferenciácie sa stanoví podľa vzťahu: VŠHMJ = VHMJ x kpd [Sk/m2], kde: VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky. kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu: kpd = ks x kv x kd x kf x ki x kz x kr [-], kde: ks - koeficient všeobecnej situácie (0,70-2,00), kv - koeficient intenzity využitia (0,50-2,00), kd - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20), kf - koeficient funkčného využitia územia (0,80-2,00), ki - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50), kz - koeficient povyšujúcich faktorov (1,00-3,00), kr - koeficient redukujúcich faktorov (0,20-0,99).

10 10 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel 2837 zastavané plochy a nádvoria , / Výmera podielu [m 2 ] 13,36 Obec: Komárno Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. centrá miest od do obyvateľov, obytné zóny miest nad obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 3. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote Hodnota koeficientu 1,20 1,00 1,00 1,20 1,50 3,00 0. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 3,00 * 1,00 6,4800 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 6, ,54 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 849,00 m 2 * 64,54 celosti /m ,46 Všeobecná hodnota podielu VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 7077/ * pozemku ,46 861,99

11 11 III. ZÁVER Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. VŠEOBECNÁ HODNOTA METÓDOU POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 23, 4.NP, vchod ,56 1/ ,56 Pozemky spoluvlastnícky podiel - parc. č (13,36 m 2 ) , / ,99 Spolu VŠH ,55 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Pätdesiatsedemtisícdeväťsto Eur V Bratislave, dňa Ing. Miroslav Tokár

12 12 IV. PRÍLOHY - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa strana, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Komárno, obec Komárno, katastrálne územie Komárno - 2 strany, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Komárno, obec Komárno, katastrálne územie Komárno - 1 strana, - Potvrdenie o veku stavby vydal Referát evidencie Sociálneho a správneho odboru Mestského úradu Komárno dňa pod číslom 24/RE/2009-TI - 1 strana, - Grafický nákres bytu účely ohodnotenia - 1 strana, - Fotodokumentácia - 1 strana Spolu: 7 strán

13 13 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 30/2018.