ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1274/13/22

Transkript

1 Vlastník: SJM Dědáček Karel RNDr. CSc. R.č /444 a Dědáčková Soňa r.č /082 oba bytem Kamínky 274/2, Nový Lískovec, Brno ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1274/13/22 o ceně nemovitosti: rodinný dům Knapovec č.p. 117 na parc. č. St. 46 s přistavěným skladem na parc. č. St. 46 a přilehlý pozemek zahrady ozn. jako trvalý travní porost parc.č s venkovními úpravami a studnou obec katastrální území oblast kat. území kraj : Ústí nad Orlicí : Knapovec : Ústí nad Orlicí : Pardubice Posudek objednal: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor U Tržiště 9, Břeclav Účel posudku: Zjištění stávající ceny výše uvedené nemovitosti pro účel exekučního řízení. Cena je stanovena ke zjištěné skutečnosti dne a je pro tento účel platná. Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu vč. titulního listu a 20 stran příloh, z toho 10 stran fotodokumentace a předává se ve třech vyhotoveních (dvě písemně, jedno elektronicky). Další pare je uloženo u znalce. Prováděcí předpisy: vyhláška č. 450/2012 Sb., která mění vyhlášku č. 3/2008 Sb. k zákonu č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a pozdějších předpisů. Posudek vypracoval: Václav JETMAR soudní znalec obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Mánesova 207 Pražské Předměstí Vysoké Mýto pare:

2 = 2 = Předmětem znaleckého posudku je ocenění rodinného domu, užívaného k celoročnímu rekreačnímu bydlení včetně přistavěné stavby skladu (dříve stodola) a přilehlé zahrady s venkovními úpravami a studnou. Objekty byly prohlédnuty zvenku, zaměřeny zvenku a konzultovány s obyvateli osady Knapovec. Povinní Jiří Dědáček ani Soňa Dědáčková s manželem RNDr. Karlem Dědáčkem CSc. se, přes doporučené vyzvání, k prohlídce nedostavili a na telefony nereagovali. Podklady pro ocenění: 1. usnesení o ustanovení znalcem Exekutorským úřadem Břeclav od Mgr. Marcely Petrošové pro Václava Jetmara, soudního znalce ze dne exekuční příkaz Č.j EX 4931/12-15 proti povinným Jiřímu Dědáčkovi a Soně Dědáčkové za účasti jejího manžela RNDr. Karla Dudáčka CSc. ze dne vyzvání povinných k prohlídce nemovitosti doporučeně na den výpis z katastru nemovitostí Lv š. 30 pro k.ú. Knapovec obec Ústí nad Orlicí ze dne informace o stavbě RD Knapovec č.p.117 získané nahlížením do katastru nemovitostí informace o parcele č. St. 46 k.ú. Knapovec získané nahlížením do katastru nemovitostí snímky z katastrální mapy dotčeného území získané nahlížením do katastru nemovitostí (2A4) 8. fotodokumentace oceňovaných objektů (celkem 10A4) Stručný popis: Jedná se bývalou zemědělskou usedlost jejíž hlavní trakt je užíván jako rodinný dům v celoroční rekreaci či trvalému pobytu a bývalá stodola slouží jako sklad různého materiálu a nářadí. Přilehlý oplocený pozemek (ozn. jako trvalý travní porost) slouží jako okrasná zahrada. Dům je napojen na el. proud z veř. sítě, odkanalizováni přes domácí jímku do veřejné vodoteče, voda z vlastní studny, PB z nadzemní nádrže. Zatřídění: Vzhledem k tomu, že v domě jsou pouze prostory sloužící bydlení a žádné provozní části, ocení se jako rodinný dům (do 1100 m3) dle 26a platné vyhlášky č.450/2012 Sb.s tím, že cena venkovních úprav je do ceny RD zahrnuta. Studna a pozemky se ocení samostatně.

3

4 = 3 = 26a rodinný dům Nález: Jedná se o stavbu rodinného domu, nyní zřejmě užívaného k celoročním rekreačním účelům. Zdivo je smíšené, převážně cihelné, v suterénu kamenné o tloušťce většinou 50 cm. Sedlový krov jehož vazní trámy nesou strop nad 1.NP je krytý novými beternitovými šablonami na bednění. Jeden štít je prkenný, druhý zděný, omítaný. Vytápění ÚT na PB z nadzemní nádrže. V přízemí jsou zřejmě tři obytné místnosti a soc. zařízení v podkroví tři ložnice. Dům stojí v prudkém svahu, srážková voda je odváděna nadzemním potrubním vedením. Z jižní strany je k domu přistavěna původní stodola zděná z pálených neomítaných cihel. Stáří domu odhaduji na cca 80 let, ale v posledních letech byla provedena celková rekonstrukce, což je zohledněno v oceňovacím indexu konstrukcí a vybavení. Výměry: zastavěná plocha: 18,40 x 6,78 = 124,75 m2 výška podezdívky 0 až 1,00 m průměr: 0,50 m výška 1.NP: 3,70 až 3,00 m hřeben střechy: 4,00 m zastavěná plocha suterénu odhadem pod zvýšeným zápražím: 18,40 x 2,00 = 36,80 m2 výška suterénu: 2,50 m obestavěný prostor: nadzemní část: 124,75 m2 x (0,50+2,85+4,00:2) m = 667,41 m3 podzemní část (suterén): 36,80 m3 x 2,50 m = 92,00 m3 O.P. celkem.. 759,41 m3 Ocenění: ICP pro RD v kraji Pardubice obec Ústí nad Orlicí 2 633,00 Kč/m3 Index trhu It x 0,900 Index polohy Ip x 0,950 Index vybavení Iv x 1,123 I = It x Ip x Iv= 0,950 x 0,900 x 1,123 = 0,960 ICPu = ICP x I = 2 633,00 Kč/m3 x 0,960 = 2 527,68 Kč Cena stavby: Cena RD vč. venkovních úprav a vadl. staveb do 25 m2: Cena k daru : 759,41 m3 x 2 527,68 Kč/m ,40 Kč

5

6 = 5 = 26a RD, rekr. chalupy a domky dle vyhl. č. 364/2010 příloha 20a, tab.č. 2 (str.4980) KONSTRUKCE A VYBAVENÍ RD Knapovec č.p.117 Č. znak pásmo popis pásma hodnota Vi 0. typ stavby I. malý sklep A 1. druh stavby II. rod. dům dle LV 0 2. obvodové stěny III. zdivo cihelné 0 3. tloušťka obvod. stěn II. většinou 45 cm 0 4. podlažnost II. hodnota 1 až 2 0,01 5. napojení na veř. sítě II.+V. elektro, studna, PB 0,03 6. vytápění stavby III. UT na PB 0 7. zákl.soc.příslušenství II. standardní 0 í 8. ostatní vybavení I. nezjištěno 0 9. venkovní úpravy II. minimálního rozsahu -0, vedlejší stavby II. stavba nad 25 m2 zast. pl pozemky u stavby III. nad 800 m2 0, jinde neuvedené IV. mírně zvyš. cenu (rekreace) 0,05 součet Vi (suma 1 až 12) 0, stavebně techn. stav (opotřebení) II. dobrý stav: 1,05 x 1 (rekonstrukce) 1,05 Index konstrukce a vybavení Iv = /1 + (suma 1 až 12)Vi / x Vi 13 = = (1,0 + 0,07) x 1,05 = 1, rekreační a zahrádkářské chaty dle vyhl.č.456/2008 příl. č.20, tab.č. 2 (str.7825) KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Č. znak pásmo popis pásma hodnota Vi 1. druh stavby 2. svislé konstrukce 3. střešní konstrukce 4. napojení na inž.sítě 5. vybavení 6. vytápění 7. příslušenství stavby 8. pozemky se stavbou 9. jinde neuvedené součet Vi (suma 1 až 9) 10. Index konstrukce a vybavení Iv = /1 + (suma 1 až 9) Vi/ x Vi 10 =

7 = 6 = 7 vedlejší stavba Bývalá stodola, nyní sklad Nález: Přizděná kolmo k jižní fasádě rodinného domu od kterého je oddělena krytým zápražím ze kterého je přístupné podkroví této stavby. Jedná se o stavbu zděnou z plných pálených a neomítaných cihel, které nevykazují žádné fyzické narušení povrchových částí. Vstup do přízemí je dvoukřídlovými tesařsky zpracovanými vraty umístěnými v západní fasádě stavby. Do objektu je zaveden pouze el. proud, ostatní inž. přípojky nejsou provedeny. Stáří je asi 60 let, ale vzhledem v nové beternitové střeše a kvalitnímu cihelnému zdivu je životnost prodloužena na 90 let. Opotřebení: /100 : 90) x 60 = 66,67 % Výměry: zastavěná plocha: 6,70 x 5,95 = 39,86 m2 výška pod pozednici: 4,50 m od pozednice do hřebenu: 3,20 m podezdívka: 0 až 1,10 m nadezdívka: 0 obestavěný prostor: 39,86 m2 x (4,50 + 3,80:2 + 1,10:2) m = 277,03 m3 Ocenění: Typ stavby: AI zděná v tl. nad 15 cm, nepodsklepená, svislá střecha podkroví využité nad 2/3 zastav. plochy 1.NP chybí: omítky 0,049 schodiště 0,038 tj. celkem chybí 0,087 obj. podílů ZC : 1250,- x 1, ,00 Kč/m3 K4 = vybavení stavby 1,00 0,087 x 0,913 K5 = poloha stavby obec s býv. OÚ x 1,05 Kp = dle stavby hlavní RD x 0,923 Ki = pro SKP x 2,146 ZCU ,39 Kč/m3 Cena stavby: Cena bez opotřebení: 277,03 m3 x 2 658,39 Kč/m3 Opotřebení 66,67 % ,78 Kč ,73 Kč Cena skladu k datu ,05 Kč

8 = 7 = 9 studna Nález: Jedná se o kopanou studnu roubenou želet. skružemi s el. čerpadlem krytou betonovým poklopem. Nachází se jižně před bývalou stodolou. Předpokládaná hloubka pro nepřístupnost podzemního prostoru je vzhledem k nedaleké vodoteči po odkrytí krycí desky cca 5 m. Stáří asi 60 let. Opotřebení při životnosti 100 let je 60 %. Ocenění: 5 m x 1950,- Kč/m ,- Kč ,00 Kč Kp = dle stavby hlavní RD x 0,923 Ki = pro SKP x 2,313 ZC ,11 Kč Opotřebení 60 % ,46 Kč Cena studny k datu ,65 Kč 28 stavební pozemky Nález: K oceňované nemovitosti rod. domu patří dva sousedící pozemky a sice pozemek označený jako zastavěná plocha a nádvoří a přilehlá oplocená zahrada osázená několika ozdobnými dřevinami, která je označena jako trvalý travní porost, ale již řadu let užívána jako okrasná zahrada. Proto je také jako zahrada oceněna. Pozemky jsou částečně ve svahu o sklonu přes 15 % a jsou napojeny na síť el. proudu (přípojka vrchem), odkanalizování je přes domácí jímku do místní vodoteče a voda je brána ze studny na zahradě, plynová přípojka PB je z nadzemní vlastní nádrže (funkčnost se nedala zjistit). Přístup je po zpevněných vozovkách a vzdálenost od centra obce Ústí nad Orlicí je cca 5 km. Výměry: - parc.č. St. 46 zastav. plocha a nádvoří výměra: 207 m2 - parc.č. 172 trvalý travní porost nyní zahrada výměra: 1616 m2

9 = 8 = Ocenění: Počet obyvatel Ústí n. Orl.: Cp = 35 + ( ) x 0, ,78 Kč/m2 úprava dle přílohy č. 21: (vyhl.č.456) - srážka na RD v odlehlé části obce 20% -27,35 Kč/m2 CpU.. 109,43 Kč/m2 Kp = dle stavby hlavní RD x 0,923 Ki = pro SKP x 2,146 ZC 216,75 Kč/m2 úprava dle přílohy č. 21 (vyhl.č.456): pol.č v místě není veř. vodovod -5% - 10,84 Kč/m2 pol.č v místě není veř. kanalizace - 7% - 15,17 Kč/m2 pol.č zastávka ČSAD přes 1,5 km pol.č svažitost terénu nad 15% - 5% - 10,84 Kč/m2-4% - 8,67 Kč/m2 ZCU pro zastav. plochu 171,23 Kč/m2 ZCU pro zahradu x koef. 0,40 68,49 Kč/m2 Cena pozemků: - parc.č. St. 46: 207 m2 x 171,23 Kč/m ,61 Kč - parc.č. 172 : 1616 m2 x 68,49 Kč/m ,84 Kč Cena pozemků celkem k datu ,45 Kč

10 = 9 = R E K A P I T U L A C E 26a rodinný dům ,40 Kč 7 - stavba skladu ,05 Kč 9 - studna ,65 Kč 28 - stavební pozemky ,45 Kč Zjištěná cena celkem k ,55 Kč Zaokrouhlená dle ,00 Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní): Vzhledem k situaci na stále špatném trhu s nemovitostmi a s porovnáním nabídkou realitních kanceláří v regionu v současné době (TANA Ústí n. Orlicí, PRIME Reality Králíky, Foxx Reality, RK POHODA V. Mýto, M M reality pobočka Vys. Mýto) konstatuji, že cena podobných nabízených nemovitostí nedosahuje částku dvou milionů a pohybuje se minimálně o % níže než je cena stanovená dle cenového předpisu. OBVYKLÁ CENA TRŽNÍ SOUČASNÁ ČINÍ až Kč slovy: jeden milion šest set padesát tisíc až jeden milion sedm set padesát tisíc korun českých ve Vysokém Mýtě