Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014

Transkript

1 Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014 Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu pro provedení dražby nedobrovolné Předmět ocenění Budova RD č.p. 133, LV č. 498 na pozemku parc.č. St. 133 pozemek parc.č. St. 133, LV č. 498 pozemek parc.č. 40/1, LV č. 498 pozemek parc.č. 53/2, LV č. 498 Adresa Kraj Pardubický kraj Město Lanškroun Počet obyvatel Kat. území Dolní Třešňovec Ulice Třešňovcová č.p. 133 Část obce dle LV Dolní Třešňovec Objednatel Lžičař a Partner Postranní č.p Hradec Králové Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Budova RD č.p. 133 Urban Bohuslav - Česká Třebová, Alešova 927 Urbanová Františka - Česká Třebová, Alešova 927 pozemek parc.č. St. 133 Urban Bohuslav - Česká Třebová, Alešova 927 Urbanová Františka - Česká Třebová, Alešova 927 pozemek parc.č. 40/1 Urban Bohuslav - Česká Třebová, Alešova 927 Urbanová Františka - Česká Třebová, Alešova 927 pozemek parc.č. 53/2 Urban Bohuslav - Česká Třebová, Alešova 927 Urbanová Františka - Česká Třebová, Alešova 927 Zpracováno pro společnost Ne Tel. IČ IČ: DIČ Vypracoval Ing. Valčík Jiří Dne Licence číslo Pionýrská 800 Ke dni Jevíčko valcik@jevicko.net tel: Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 2 x Kč SJM SJM SJM SJM - 1 -

2 Obvyklá cena - současný stav Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Čtyři miliony sedmsetpadesát tisíc Kč Kč Osm milionů devětset tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci NE Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Přístup k domu přes pozemek jiného vlastníka. ANO Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo ve prospěch Hypotéční banku a.s. Praha NE Právní zánik stavby NE Stavba na cizím pozemku NE Dočasná stavba NE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví NE Probíhající obnova operátu NE Přestavek NE Plomba NE Přídatné spoluvlastnictví NE Věc nemovitá situována v záplavovém území NE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží NE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) NE Věc nemovitá v území s přírodními riziky NE Ztížený přístup k nemovitosti NE Umístění věci nemovité v chráněném území NE Umístění věci nemovité v památkové zóně NE Umístění věci nemovité v ochranném pásmu NE Stavba je v demoličním pásmu NE Demograficky negativně zatížená lokalita NE Reálná břemena / věcná břemena NE Služebnosti NE Reálné břemeno doživotního užívání/požívání NE Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. NE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje NE Zajišťovací převod práva NE Právo stavby NE Nezbytná cesta NE Přednostní pořadí pro jiné právo NE Historická zástavní práva převzatá do KN NE Výměnek / Budoucí výměnek NE Ostatní finanční omezení NE Nájemní smlouva NE Pachtovní smlouva NE Stavba se zhoršeným technickým stavem ANO Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba delší dobu neužívaná. NE Stavba dlouhou dobu rozestavěná NE Stavba kapacitně předimenzovaná NE Výhrada vlastnického práva NE Výhrada zpětné koupě NE Výhrada zpětného prodeje - 2 -

3 NE NE NE NE NE NE NE NE ANO Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Stavba nekompletně vybavena bez možnosti okamžitého užívání. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitost nabyli vlastníci v roce

4 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 498, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Dolní Třešňovec, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Mapa oblasti, vyhotovil odhadce Mapa města, vyhotovil odhadce Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 498, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Dolní Třešňovec, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Mapa oblasti, vyhotovil odhadce Mapa města, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Lanškroun je průmyslovým městem ležícím na komunikaci Svitavy - Šumperk. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V místě je autobusové nádraží a vlakové nádraží., mateřská, základní a střední škola. V místě je kompletní obchodní síť včetně supermarketů, kompletní občanská vybavenost.. Město má elektrotechnický průmysl, v místě je malá nezaměstnanost. V místě je pověřený úřad III.stupně, v místě jsou banky, pojišťovny, policie a pošta. Ve městě je zdravotní středisko, lékárny a ordinace zubní. Ve městě je kompletní obchodní síť včetně supermarketů a veškeré služby. Rodinný dům je umístěný v severní části města v části Dolní Třešňovec, v zástavbě rodinných domů. Původní stavba je 78 let stará, později byla provedena celková přestavba a přístavba domu. Informace o nemovitosti Rodinný dům obsahuje dva byty a s vestavěnou dvougaráží. Původní stavba rodinného domu je 78 let stará, později celkově přestavěná a přistavěná. Dům je částečně podsklepený, se sedlovou střechou a vestavěným podkrovím v celém půdorysu. Základy domu jsou betonové, zdivo je cihelné z tvárnic a cihel. Stropy jsou keramické Hurdis, střecha je sedlová, krov je dřevěný trámový, krytina je betonová taška. Klempířské konstrukce jsou měděné. Fasáda je kontaktní systém s polystyrenem, vnitřní omítky jsou vápenné štukové s malbou a část s tapetami. Schody do sklepa jsou betonové s keramickou dlažbou, do podkroví jsou dřevěné s podstupnicemi. Okna jsou plastová s dvojsklem, vnitřní dveře jsou dřevěné obložkové, část chybí. Podlahy obytných místností jsou dřevěné vlýsky, část beton a keramická dlažba. topení v obou bytech je etážové s radiátory, bez plynových kotlů, které byly demontovány, stejně jako kuchyňské linky. Byla odmontována část radiátorů a vypínače se zásuvkami. Koupelny jsou vybaveny vanou, umyvadly, sprchovými kouty. WC jsou kombi, část byla demontována. Vrata garáže jsou roletová plastová. Rodinný dům má nadstandardní velikost a v době dokončení byl standardně vybaven. V době místního šetření byly některé součásti domu odmontovány a odvezeny ( plynové kotle v jednotlivých bytech, část obložkových zárubní a dveří z masivu, umyvadla, část záchodů, část krytiny, kuchyňská linka, vypínače, část radiátorů a dřevěné obklady v podkrovním bytě. Vlivem delšího neužívání stavby a vlhkostí v domě došlo k poškození dřevěných parket v přízemí. Dům není kompletně vybaven U domu je velký pozemek svažitý k jihu, obklopující stavbu rodinného domu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č Elner Miroslav, Dolní Třešňovec 92, Lanškroun, Marková Jana Dolní Třešňovec 91, Lanškroun ostatní plocha komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Dle sdělení syna majitelů je komunikace spravována a udržována Městem Lanškroun. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 260 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. ne Každá bytová jednotka má vlastní vchod, vytápění Celý RD má společné měření elektro, měření vody, měření plynu Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ne Technický stav - 4 -

5 Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 78 Opotřebení odhadem 35 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje Část vnitřního vybavení odstraněna. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci a přestavbě Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 40 cm práce vodorovné nespalné do nosníků konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské měděné konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková, tapety úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné s podstupnicemi dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu, vnitřní okna plastová s dvojsklem z masivu povrch podlah vlysové a keramická dlažba vytápění etážové s plynovým kotlem 2 x elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) domácí telefon Počet koupelen 3 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo bez vybavení sprchový kout, umyvadlo bez vybavení vana Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 3 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří (1) m m 2 chodba (1) 4.90 m m 2 předsíň 1.20 m m 2 pokoj (1) m m 2 pokoj (1) m m 2 předsíň (1) 4.60 m m 2 koupelna (1) 2.60 m m 2 chodba (1) 7.10 m m 2 WC (1) 7.10 m m 2 chodba (1) 4.80 m m 2 obývací pokoj (1) m m 2 kuchyně s jídel. koutem (1) m m 2 chodba (1) 3.10 m m 2 WC (1) 1.30 m m 2 koupelna (1) 5.30 m m 2 zádveří (2) 5.30 m m 2 terasa (1) m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj (1) m m 2 chodba (1) 6.00 m m 2 šatna (1) 4.60 m m 2 koupelna (1) m m 2 pokoj (1) m m 2 koupelna (1) m m 2 pokoj (1) m m 2 pokoj (1) m m 2 chodba (2) 4.40 m m 2 pokoj (1) m m 2 předsíň (2) 2.30 m m 2 obývací pokoj (2) m m 2 kuchyně (2) m m 2 WC (2) 2.00 m m 2 pokoj (2) m m 2 schodiště (1) m m 2 lodžie (1) m m 2 lodžie (2) 7.30 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 04/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům přízemní, samostatně stojící se sedlovou střechou a vestavěným podkrovím. Dům 9 let starý s vestavěnou garáží. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 45cm, stropy s rovným podhledem montované, krov je dřevěný trámový, krytina betonová taška, klempířské konstrukce pozinkované. Fasáda dvouvrstvé omítky, vnitřní omítky vápenné štukové. Schody do patra betonové s dřevěným obkladem. Okna jsou plastová s dvojsklem, vnitřní dveře obložkové, dýhované, podlahy PVC a keramická dlažba. El. rozvody 230/400V, topení ústřední plynové. Ohřev vody kotlem Út. Vnitřní obklady keramické, koupelna s vanou, umyvadlem, závěsné WC. Dům je standardně vybaven. ZP: 117 m2 OP: 655 m3 PP: 150 m2 Prodej 03/2014 Pozemky: 1317 m2 Lokalita: Moravská Třebová (SY) 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky:, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům má dvě bytové jednotky, v přízemí je byt 1+3 podkroví 1+2 pod valbovou střechou s eternitovou krytinou na bednění a je plně podsklepen. vstup je přímo z chodníku do chodby a po schodech do přízemí obytné části. Dům má plynové kotle ústředního topení pro každou bytovou jednotku samostatně. Zdivo je tl.60cm, stropy železobeton, schody betonové. Přízemí je z cihelného zdiva tl.45cm, podkroví má zdivo tl.30cm obložené eternitovými šablonami, schody betonové, podlahy obytných místností prkenné, na chodbě cementové dlaždice. Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na plyn pro každý byt zvlášť, teplá voda z plynové karmy do vany, umyvadla a do sklepa, v kuchyni je plynový ohřívač vody,el. rozvody 230/380V. kanalizace je svedena do septiku. ZP: 244 m2 OP: 845 m3 PP: 199 m2 Pozemky: 497 m2 Stejná lokalita, horší stav, menší pozemek. Lokalita: Lanškroun (UO) - 7 -

8 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům přízemní, samostatně stojící se sedlovou střechou, částečně podsklepený, s částečně vestavěným podkrovím. Dům 80 let starý částečně modernizovaný. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 45cm, stropy s rovným podhledem dřevěné, krov dřevěný trámový, krytina pálená bobrovka, klempířské konstrukce pozinkované. Fasáda dvouvrstvé omítky, vnitřní omítky vápenné štukové. Schody do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Okna jsou dřevěná dvojitá, vnitřní dveře dřevěné náplňové, podlahy dřevěné palubky a parkety a keramická dlažba. El. rozvody 230/400V, topení ústřední plynové s radiátory. Ohřev vody plynovou karmou. Vnitřní obklady keramické, koupelna s volně stojící vanou, umyvadlem, splachovací WC s nádržkou. Dům je standardně vybaven. ZP: 117 m2 OP: 830 m3 PP: 145 m2 Prodej 03/2014 Pozemky: 1116 m2 Lokalita: Moravská Třebová (SY) 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 01/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 8 -

9 Rodinný dům přízemní, podsklepený se sedlovou střechou samostatně stojící s přistavěným hospodářským objektem obsahující garážové stání. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 45cm, stropy s rovným podhledem montované, krov je dřevěný trámový, krytina eternitová šablona, klempířské konstrukce jsou pozinkované opatřené nátěrem. Schody do sklepa jsou betonové, do podkroví betonové teracové se zábradlím. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové, fasáda je vápenocementová škrabaná. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké lakované, zárubně ocelové. Podlahy obytných místností jsou dřevěné parkety a koberce, podlahy ostatních místností jsou teracové. El. rozvody jsou 230/400V, topení je ústřední s radiátory a kotlem na pevná paliva. Ohřev vody je el. bojlerem kombinovaným umístěným v kotelně. Dům je standardně vybaven. ZP: 110 m2 OP: 790 m3 PP: 126 m2 Prodej 01/2014 Pozemky: 978 m2 Lokalita: Cerekvice (SY) Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Ing. Valčík Jiří Pionýrská Jevíčko podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j.spr. 2583/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

10 Fotodokumentace

11 Fotodokumentace

12 Fotodokumentace

13 Fotodokumentace

14 Fotodokumentace - mapy Mapa oblasti Mapa města

15 - 15 -

16 - 16 -