Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 1015/2013

Transkript

1 č.j. 56 EX 9828/9-67 Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 115/213 O obvyklé ceně nemovitostí: 1. garáže č.e na pozemku p.č. 5435/16, k.ú. Jihlava 2. ocenění práva věcného břemene chůze a jízdy ve prospěch vlastníka garáže Objednavatel posudku : Exekutorský úřad Brno město, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, 62 Brno Účel posudku : Posudek vypracoval : Zjištění ceny obvyklé pro účel exekučního řízení ing. Antonín Čermák, Sluneční 62, Jihlava Datum místního šetření : Ocenění nemovitostí ke dni : Zvláštní požadavky objedn..: stanovit cenu případných vad a práv s nemovitostí spojených Použitý oceňovací předpis : Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/28 ve znění vyhl. č. 45/212 Posudek obsahuje.stran textu, předává se ve dvou písemných vyhotoveních, plus jedno vyhotovení elektronicky. Jihlava

2 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 2343/9 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 115/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

3 N á l e z Podklady pro vypracování posudku : - výpis z Katastru nemovitostí, opis LV č. 6261, k.ú. a obec Jihlava - kopie katastrální mapy 1 : 1 - stavební povolení přístavby garáže ze dne , č.j. 441/97/1 - notářský zápis - prohlášení o vlastnickém právu, smlouva o zřízení věc.břemene údaje zjištěné znalcem při místním šetření, sdělené spoluvlastníkem p. Homolou 1. Situace oceňované nemovitosti : garáž č.e na poz. 5435/16, k.ú. Jihlava : Posuzovaná garáž č.e se nalézá na východním okraji zastavěného území Statutárního města Jihlavy v ulici U břízek. Na značně k JV sklonitém pozemku p.č. 5435/16 je k východní obvodové stěně verandy rod.domku čp. 1968/11 přistavěna garáž č.e. 4947, vše k.ú. Jihlava. Stavba byla povolena Stavebním úřadem Mag.města Jihlavy dne , čj. MSÚ 441/97/1, kolaudována dne , čj. SÚ/23/4312. Dne smlouvou č. V3 1586/1999 zřídil spolumajitel garáže pan Mojmír Homola panu Martinu Čermákovi právo věcného břemene chůze a jízdy po pozemku p.č. 5435/9. Konstrukční provedení : základové pasy z betonu proloženého kamenem, izolace proti zemní vlhkosti z těžkých asfaltových pásů, obvodové zdivo z cihelných bloků 3 cm tl. Pouze stropní podhled ze sádrokarton.desek na spodním líci trámů uložených ve spádunedokončeno. Mezi trámy tepelná izolace z minerální vaty 8 cm tl., na horním líci prkenné bednění nese bonský šindel. Ten je z důvodu zatékání překryt těžkým asfalt. pasem. Klempířské prvky z pozink. plechu. Omítky vnitřní vápennocement., vnější omítky pouze na jedné stěně, dvě stěny nejsou nahozeny, malby a nátěr není. Podlaha betonová, okna dvojitá, vrata plechová, zateplená. Elektroinstalace světelná a motorová, napojena podružným elektroměrem na rozvody elektro v domě. Ostatní instalace a vybavení není. Stáří = 1 let, opotřebení bude stanoveno analytickou metodou. Zastav.plocha : 1,19*8, +,53*,6 = 81,52 +,32 = 81,84 m2 Obest.prostor : 81,84 * [( 4,8+3,6 ) : 2 +,2 ] = 36,1 m Stanovení ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu výpočet v příloze : V současné době platná oceňovací vyhláška č. 45/212 Sb. předepisuje pro ocenění nedokončené garáže nákladový způsob. V příloze posudku je provedený výpočet ceny stavby a ceny pozemku zastavěného garáží. Takto zjištěná cena v daném případě neodpovídá skutečné tržní ceně nemovitosti. Vysoká cena je dána velkým obestavěným prostorem (vysoká, navíc nevyužitá světlá výška) budovy, která ač povolena jako garáž, byla provozována jako malá autodílna s velkou světlou výškou z důvodu instalace zvedáku Stanovení ceny cenovým porovnáním s obdobnými nemovitostmi nabízenými na realitních serverech : Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci, stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění

4 volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Porovnání bude provedeno se čtyřmi garážemi v současné době nabízenými na serveru S-reality. Posuzovaná nemovitost byla spoluvlastníky p. Homolou a p. Čermákem postavena na pozemku prvého jmenovaného ve východní části pozemku až za rodinným domem. Z toho vyplývá dlouhá příjezdová komunikace. Vlastník pozemku p.č. 5535/9 pan Homola zřídil ve prospěch spoluvlastníka garáže pana Martina Čermáka věcné břemeno chůze a jízdy pro osobní a lehké nákladní automobily. Přestože stavební povolení znělo přístavba garáže, byl objekt od počátku stavěn jako dílna pro malé opravy osobních automobilů a takto krátkou dobu i využíván. Provozování této činnosti v čistě obytné zóně je těžko představitelné, tato skutečnost předurčuje využívání objektu pouze ke garážování a velmi snižuje cenu obvyklou posuzované nemovitosti. č.pol. lokalita kategorie podl.plocha vedl. st., přísluš Oceňovaná garáž popis Jihlava, ulice U břízek samost.stojící 82 ne Srovnávací objekty zděná, nad 25 cm tl., střecha pultová, elektro 1 Jihlava, ulice Telečská řadová 21 ne zděná, 15 cm tl., střecha pult., elektro 2 Jihlava, ulice Na vyhlídce řadová 19 ne zděná, 15 cm tl., střecha pult., elektro 3 Jihlava,ul. Nad přejezdem řadová 16 ne zděná, 15 cm tl., střecha pult., elektro 4 Jihlava, ulice Polenská sam.stoj. 4 ne zděná, nad 25 cm tl., střecha pultová, elektro č.pol. inzerovaná cena red.koef. cena red. Kč/m2 1 13, ,9 2 11, , , , , ,5 Celkem 226 průměrná cena Kč/m2 565 Cena posuzované garáže č.e * 82 = 463 3,- Kč Cena pozemku zastavěného garáží 15 * 82 = 123,- Kč Cena obvyklá posuzované garáže, zaokrouhleno : 586 3,- Kč, slovy pětsetosmdesátšesttisíctřistakč Cenu obvyklá garáže č.e a zastavěného pozemku p.č. 5435/16, k.ú. Jihlava ke dni : 586 3,- Kč, podíl (1/2) pana Martina Čermáka ,- Kč, slovy dvěstědevadesáttřitisícejednostopadesátkč.

5 2. Ocenění práva věcného břemene chůze a jízdy ve prospěch vlastníka garáže na základě smlouvy č. V3 1586/1999 : Na situaci v příloze je uveden rozsah věcného břemene. Výpočet ročního užitku oprávněné osoby je stanoven jako obvyklé nájemné v místě a čase a ve vztahu k typu nemovitosti. Nájem bude stanoven na základě procentního podílu z ceny pozemku obvyklé. Cena pozemku ulice U břízek, Jihlava 15,- Kč/m2 Obvyklé nájemné z ceny 5 % Dosažitelné jednotkové nájemné 75,- Kč/m2 Výměra 1 m2 Dosažitelné roční nájemné 1 m2 * 75,- = 7 5,- Kč Právo věcného břemene ve prospěch vlastníka garáže : 75,-Kč/rok, slovy sedmtisícpětsetkč. V Jihlavě ing. Čermák

6 Garáž nepodsklepená typ B - cena zjištěná dle platného cenového předpisu typ B zděná nepodsklepená plochá bez podkroví S roků 1 dle typu z příl. č. 7 vyhlášky ZC / Kč/m , Kpod 1, = ZC / x Kpod ZC Kč/m , OP m 3 36,1 ( příloha č. 14 vyhlášky ) K 5-1,1 ( příloha č. 38, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC ,134 ( příloha č. 39 vyhlášky) Kp 1,248 xxxx CK Kč, = CK/(ZC OP K5 Ki) PK -, Provedení Stand. Podíl % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (př.15) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) základové pasy, patky S,62 1,62 1,,62 zděné, betonové, tl S,31 1,31 1,,31 cm SDK podhled na spod.líci P,262 1,262,46,1252 trámů pultový, krokve v malém S, 1, 1,, spádu těžký asfalt. pás na bednění S,57 1,57 1,,57 žlaby a svody z S,29 1,29 1,,29 pozinkovaného plechu jakékoliv omítky, spárované S,48 1,48 1,,48 zdivo 3 % plochy bez omítky nejsou C,27 1,27,, dvojitá, použitá S,14 1,14 1,,14 jakákolov standardní, roleta S,68 1,68 1,,68 betonové, dlažba S,72 1,72 1,,72 světelná, popř. motorová S,6 1,6 1,,6 není, 1, 1,, 1,,83152 ( z výpočtu výše ) K 4 -,83152 ZC K4 K5 Ki Kč/m ,88 ZC x K4 x K5 Ki Kp ZCU Kč/m ,

7 S roků 1 ( lineárně / analyticky ) analyticky Z roků viz anal. výpočet O % 13,23 CN Kč ,19 D % 98,27 CND Kč ,34 13,23 % O Kč ,31 Kč ,3 ne % Kč, Kč ,3 C N Kč, CVB1 Kč odpočet, CVB2 Kč odpočet, C N Kč, dle cen. předpisu Kč ,85 Kč, Garáž nepodsklepená typ B - I Kč/m ,88 1, Kč/m , odpovídá Kč/m , m 3 36,1 Kč , % 98,27 Kč , podle cenového předpisu % 13,23 Kč , stavba v současném stavu Kč , dle úrovně CČ Kč , po ev. předpokl. dokončení Kč , Výpočet stupně dokončení Pol. č. Konstrukce a vybavení Přepočt. podíl Stupeň dokončení % Dokončení z celku Analytická metoda výpočtu opotřebení Přepočtený podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C (1) (2) (1) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 A / C 1 Základy,7456 1,7456, ,8333, Obvodové, ,36199, ,8333 3,696

8 stěny 3 Stropy, ,14494, ,125 1, Krov, 1,, 8,, 5 Krytina,6855 1,6855, ,25 1, Klempířské,3488 1,3488, ,25,88726 konstrukce 7 Úpravy povrchů,5773 7,441, ,16667, Dveře, 1,, 6,, 9 Okna,1684 1,1684, ,16667, Vrata,8178 1,8178, , , Podlahy,8659 1,8659, , , Elektroinstalace,7216 1,7216, , , Neuvedené, 1,, 5,, Celk. 1,, , Stupeň dokončení stavby 98,27 % Opotřebení analytickou metodou Ocenění podle 28 odst. 2 (stavební pozemky zastavěné) Obec Jihlava Cenová mapa je - není není Počet obyvatel obce (nikoliv části) Koeficient úpravy 28 odst. 1 písm. b, d, f, h, j, k 1, Cp Pokud je dána, 28 odst. 1 písm. a, c-h, j 8, pevná cena z 28 odst. 1 (pokud se počítá přes Cp, napsat ) Základní cena Kč/m 2 8, stavebního pozemku Koeficient 28 odst. 1 písm. l 1, odloučeného katastrálního území Základní cena stavebního pozemku Kč/m 2 8, Úpravy základní ceny podle tabulky č. 1 přílohy č. 21 (zdůvodnění v textu posudku) Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) (obce sousedící) se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského 1.1 Od srážky - 2 (se záporným do přirážky ,23 %

9 Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný, např. budovami administrativními, hotely, restauracemi, prodejnami, obchodními domy, domy služeb, parkovišti apod. Pozemek v obci, jehož cena zjištěná dle 28 odst. 1 písm. a) až l), upravená dle příslušného odstavce 28, popř. 32 odst. 1 nebo 2, mimo úpravy položkou 1.4, nedosahuje výši sjednaných cen srovnatelných stavebních pozemků, popřípadě jiných pozemků, z důvodu Podle přílohy č. 21 (srážky se záporným Přirážka do 15 % 5 Celkem položky z tabulky č. 1 přílohy č. 21 Úpravy podle tabulky č. 2 přílohy č. 21 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch živičný, dlážděný nebo betonový) Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost od rozvodu elektrické energie je větší než 2 m Nepříznivé docházkové vzdálenosti zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km Srážka do 1 % (se záporným Srážka do 7 % (se záporným Srážka do 8 % (se záporným 5 Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) 2.6 Srážka do 1 % (se záporným Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Ztížené základové podmínky: hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Srážka do 4 % (se záporným Srážka do 4 % (se záporným -4

10 Ztížené základové podmínky: únosnost základové půdy při odvozeném normovém namáhání základové půdy do,2 MPa a nad,61 MPa při výpočtové metodě mezních stavů v úrovni základové spáry Omezené užívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím) Omezené užívání pozemku: chráněná krajinná oblast Omezené užívání pozemku: národní park Omezené užívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku Omezené užívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Stavební uzávěra Nezastavěný pozemek s neupravených povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm Srážka do 3 % (se záporným Srážka do 3 % (se záporným Srážka do 25 % (se záporným Srážka do 25 % (se záporným Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 2.11 Přirážka do 1 % (bez znaménka) Srážky a přirážky celkem podle tabulky č. 2 přílohy č Tabulka výpočtu - 28 odst. 2 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/28 Sb. Pozemek číslo p.č. 5435/16 Zdůvodnění ev. Druh pozemku zastavěná plocha srážek a přirážek: Výměra pozemku m Umístění pozemku pozemek zastavěný garáží. Ocenění podle 28 odst. 1 písm. k, odst. 2. Základní cena ZC Kč/m 2 8,. Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 5. ZC po úpravě položkami tab. 1 % 1 2,. Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 6. Stavba umístěná na pozemku garáž. Koeficient Ki (příloha č. 38) - 2,134. ZCU podle 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m ,45.

11 Koeficient Kp (příloha č. 39) - 1,248. ZCU podle 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m ,63. Minimální cena podle 28 odst. 12 Kč/m 2 2, Vypočteno v MS Excel Použitá ZCU s Kp Kč/m ,63 programem ABN13 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 5435/ ,9 Kč Cena pozemku s Kp Kč p.č. 5435/ ,66 Kč Rekapitulace cena garáže cena pozemku Celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč

12

13