zjištění obvyklé ceny nemovitosti v daném místě a čase pro účel exekučního řízení, 167 Ex 28251/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitosti pozemků p.č.1192/2, p.č.1192/3. Katastrální území Frýdlant nad Ostravicí LV Obec: Frýdlant nad Ostravicí, okres: Frýdek - Místek, kraj: Moravskoslezský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti v daném místě a čase pro účel exekučního řízení, 167 Ex 28251/11 Obsah posudku: A/ Úvod B/ Nález C/ Posudek D/ Rekapitulace E/ Znalecká doložka Způsob ocenění: Vyhláška č.199 MF ze dne , kterou se mění vyhláška č.441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ( oceňovací vyhláška ) a cena v místě a čase obvyklá Znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Adamus soudní znalec ceny a odhady nemovitostí 2. května Frýdek Místek mobil: Datum: 10. červenec Počet listů: 10 Místo: Frýdek Místek Počet stejnopisů: 2

2 2 A/ Ú V O D Zadání znaleckého posudku Znalecký posudek byl objednán JUDr. Igor Ivanko, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, Praha 6, Usnesením ze dne , sp. zn. č.j. 167 Ex 28251/ , za účelem ocenění nemovité věci a jejich příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. 2. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické a evidenční údaje byly získány na základě výpisu z katastru nemovitostí ze dne , vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek. Výpis z listu vlastnictví č vlastníky nemovitosti jsou: Otakar Matěj - podíl ½ Janáčkova č.p Frýdlant nad Ostravicí Antonie Matějová Janáčkova č.p Frýdlant nad Ostravicí - podíl ½ katastrální území: Frýdlant nad Ostravicí ( kód ) nemovitosti: Pozemky LV 2471: p.č.1192/2 ostatní plocha jiná plocha 291 m2 p.č.1192/3 zastavěná plocha a nádvoří 132 m2 Na pozemku stojí stavba: Frýdlant nad Ostravicí, č.p. 1486, obč. vyb. LV 2532

3 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Opatřené znalcem Prohlídka předmětné nemovitosti na místě samém byla svolána na den , a to doporučeným dopisem ze dne , RR CZ. Doporučený dopis nebyl ze strany pana Otakara Matěje převzat. Další prohlídka a zaměření nemovitosti byla svolána na den , doporučeným dopisem ze dne , RR CZ ( adresát Otakar Matěj ) a RR CZ ( adresát Antonie Matějová ). Doporučené dopisy nebyly adresáty převzaty. I přes tuto skutečnost jsem se v uvedený den dostavil na prohlídku a zaměření nemovitosti. Při vnější prohlídce nemovitosti mě zahlédla spoluvlastnice, paní Antonie Matějová, která se nacházela uvnitř budovy. Po sdělení, že jsem přišel provést prohlídku a zaměření předmětné nemovitosti a pro jaký účel, byla paní Antonie Matějová ochotna poskytnou potřebné informace týkající se oceňované nemovitosti, umožnila provést vnitřní prohlídku a zaměření. Spoluvlastník, pan Otakar Matěj, se vůbec této záležitosti neúčastnil. Pro zjištění výměr jednotlivých objektů nemovitosti bylo znalcem použito ocelové pásmo délky 30 m, dřevěný dvoumetr a přístroj SONIN PRO". Kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000. Použité cenové předpisy: Vyhláška č.199 MF ze dne , kterou se mění vyhláška č.441 ze dne k provedení zákona o oceňování majetku ( oceňovací vyhláška ). Zpracovatel vyhotovil ocenění podle stavu nemovitosti platného ke dni, ke kterému se provádí ocenění, neodpovídá za případné změny ve stavu předmětu ocenění, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací Dodané objednatelem posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne , vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek. Výpis z listu vlastnictví č.2471.

4 4 B/ N Á L E Z Předmětem ocenění je: A - Ocenění podle cenového předpisu 0.1. Pozemky 1.1. Stavební pozemky B - Cena v čase a místě obvyklá Předmětná nemovitost se nachází v sídelní části obce, ul. Hlavní, severně od čerpací stanice PHM fy Benzina. Jedná se o pozemek p.č.1192/2, na kterém stojí stavba občanského vybavení č.p. 1486, restaurace Monaco. Pozemek p.č.1192/3 je ve funkčním celku s pozemkem p.č.1192/2. Na pozemku p.č.1192/3 se nachází přístřešek s venkovním posezením, který navazuje na stavbu restaurace Monaco. Dále se na tomto pozemku nacházejí venkovní úpravy ( vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, kanalizační šachta, zpevněné plochy, ploty a plotová vrata. Tyto venkovní úpravy včetně přístřešku přináleží k provozní budově č.p a jsou také součástí ocenění provozní budovy ( stavba občanského vybavení ). V místě je možnost napojení na veřejný vodovodní řád, je možnost napojení na veřejnou kanalizaci, je možnost napojení na plynovodní řád se zemním plynem. Přístup je ze zpevněné obslužné komunikace. Nemovitost se nachází poblíž centra obce, jižním směrem jsou nákupní střediska. Nemovitost je zatížená zástavním právem exekutorským. Jedná se o obec s počtem obyvatel trvale bydlících na území obce podle stavu periodicky zveřejňovaného Českým statistickým úřadem v Malém lexikonu obcí ČR, který je aktuální v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání.

5 5 C/ P O S U D E K A - Ocenění podle cenového předpisu 0.1. Pozemky 1.1. Stavební pozemky - 3, 4 Jedná se o obec s počtem obyvatel. Na pozemku p.č.1192/2 se nachází stavba občanského vybavení, dle přílohy č.8 tabulka č.1 se jedná o budovu typu H" budovy pro obchod a služby, SKP , kód CZ CC : ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6, kde ZCv = základní cena stavebního pozemku v Kč/m2 uvedená v tabulce č.1 přílohy č.2 ( okres Frýdek Místek ) = 1.040,00 Kč/m2 O1 = koeficient velikosti obce, uvedený v tabulce č.2 v příloze č.2 = 0,95 ( znak č.i. nad 5000 obyvatel ) O2 = koeficient hospodářsko-správního významu obce, uvedený v tabulce č.2 v příloze č.2 = 0,85 ( znak č.iii. obce s počtem nad 5 tisíc ) O3 = koeficient polohy obce, uvedený v tabulce č.2 v příloze č.2 = 1,01 ( znak č.iv. obec vzdálená od hranice vyjmenované obce v tab. č.1 v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně ) O4 = koeficient technické infrastruktury v obci, uvedený v tabulce č.2 v příloze č.2 = 1,00 ( znak č.i. elektřina, vodovod, kanalizace a plyn ) O5 = koeficient dopravní obslužnosti obce, uvedený v tabulce č.2 v příloze č.2 = 1,00 ( znak č.i. příměstská doprava ) O6 = koeficient občanské vybavenosti v obci, uvedený v tabulce č.2 v příloze č.2 = 1,00 ( znak č.i. komplexní vybavenost ) ZC = 1.040,- Kč/m2 x 0,95 x 0,85 x 1,01 x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 848,20 Kč/m2 4 odst.1: ZCU = ZC x I, kde ZCU.základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m2, ZC základní cena stavebního pozemku obce v Kč za m2 určená podle 3 = I.index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT x IO x IP, kde IT = index trhu, podle vzorce IT = P6 x [ 1 + Pi ] IO = index omezujících vlivů, podle vzorce Io = 1 + Pi 5 i 1 6 i 1 848,20 Kč/m2

6 IP = index polohy, podle vzorce IP = P1 x [ 1 + Pi ] Index trhu s nemovitými věcmi podle 4 odst.1 a přílohy č.3, tabulka č.1 6 Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím II. nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. pozemek jehož součástí je stavba 0,00 3 Změny v okolí II. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 na prodejnost 5 Ostatní neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 součet 0,00 6 Povodňové riziko IV. zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 5 Index trhu: IT = P6 x [ 1 + Pi ] = 1,00 x ( 1 + 0,00 ) = 1,00 i 1 Index omezujících vlivů pozemku podle 4 odst.1 a přílohy č.3 tabulka č.2 Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Geometrický tvar II. tvar bez vlivu na využití 0,00 pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. svažitost terénu pozemku do 15 %, ostatní orientace 0,00 3 Ztížené základové III. neztížené základové podmínky 0,00 podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5 Omezené užívání I. bez omezení užívání 0,00 pozemku 6 Ostatní neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 součet 0,00 Index omezujících vlivů: Io = 1 + Pi = 1,00 + 0,00 = 1,00 6 i 1 Index polohy podle 4 odst.1 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby pro obchod a administrativu dle přílohy č.3, tabulka č.3 ( sloupec i ) Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby I. budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba II. obchodní centra 0,10 v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. navazující na střed obce 0,05 4 Možnost napojení I. pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 pozemku na inž. sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost I. v okolí nemovité věci je dostupná občanská 0,00 v okolí pozemku vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 k pozemku parkovací možnosti 11 i 2

7 7 Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 7 Osobní hromadná II. zastávka od 201 do 100 m - 0,02 doprava 8 Poloha pozemku nebo IV. výhodná pro pozemek se stavbou s komerční 0,10 stavby z hlediska využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ost. neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 součet 0,23 11 Index polohy: IP = P1 x [ 1 + Pi ] = 0,65 x ( 1 + 0,23 ) = 0,799 i 2 IT = 1,00, IO = 1,00, IP = 0,799 I = 1,00 x 1,00 x 0,799 = 0,799 ZCU = 848,20 Kč/m2 x 0,799 = 677,71 Kč/m2 p.č.1192/2 ostatní plocha 291 m2 x 677,71 Kč ,60 p.č.1192/3 zastavěná plocha 132 m2 x 677,71 Kč ,70 zjištěná cena Kč ,30 Cena zaokrouhlená dle 50...Kč ,00 Slovy: Dvěstěosmdesátšesttisícšestsetsedmdesát korun českých B - Cena v čase a místě obvyklá Stanovení obvyklé ceny: Obvyklá cena v daném místě a čase je dána nabídkou a poptávkou. Cenu ovlivňuje dopravní dostupnost, pracovní příležitostí v místě a okolí, okolní zástavba a občanská vybavenost, umístění v daném katastrálním území ve vztahu k centru obce, kvalita životního prostředí. Nemovitost se nachází v navazující části na centrum obce. Pro určení obecné ceny se podpůrně použije cena zjištěná podle cenového předpisu a porovnání cen stejných nebo podobných nemovitostí v dané lokalitě nebo blízkém okolí. Spolehlivost výsledku porovnávací metody klesá s počtem a velikosti vzájemných odlišností mezi oceňovanou nemovitosti a nemovitostmi použitými pro porovnání. Jako podklad pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé bylo použito nabídek realitních kanceláří inzerovaných na internetových stránkách Severomoravskéreality.cz. Bylo zjištěno, že nabídka neobsahuje žádnou porovnatelnou nemovitost v místě a blízkém okolí, která by byla srovnatelná s oceňovanou nemovitostí.

8 8 Na základě výše zjištěných skutečností, s přihlédnutím na umístění a velikosti pozemků, i s ohledem na stavbu, která se na pozemku p.č.1192/2 nachází a pozemku p.č.1192/3 ve funkčním celku s pozemkem p.č.1192/2, lze pro stanovení obecné ceny podpůrně vycházet z ceny zjištěné nákladovým způsobem. Obecná cena v místě a čase se předpokládá ve výši ,- Kč. Slovy: Třistatisíc korun českých. Posudek vypracován dne: Přílohy: - Snímek katastrální mapy v měřítku 1: Fotodokumentace Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j.spr 3842/75 v oboru ekonomika ceny a odhady nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod poř.čís. znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů ( náhradu mzdy ) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce

9 9

10 10

11