Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, Trnava. Číslo spisu (objednávky): číslo objednávky DD 105/2012 zo dňa

Transkript

1 Znalec: Ing. Igor Klačko Znalec z odboru Stavebníctvo; Odvetvie: statika stavieb a odhad hodnoty nehnuteľnosti. Evidenčné číslo znalca na MS SR: Autorizovaný stavebný inžinier SKSI 4243*SP*I3 - Inžinier pre statiku stavieb Sládkovičova 2044/47, Šaľa; Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, Trnava Číslo spisu (objednávky): číslo objednávky DD 105/2012 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 88/2012 Vo veci: Stanovenie VŠH rodinného domu súp. číslo 194, garáže a príslušenstva a pozemkov parc.č. 1318/10, 1315/64, 1315/125, 1315/126 evidované na LV č. 316 v katastrálnom území Diakovce, obec Diakovce, okres Šaľa za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 41 ( 12 ) Počet odovzdaných vyhotovení 4 x v písomnej forme pre zadávateľa 2 x v elektronickej forme pre zadávateľa 1 x v písomnej forme pre znalca V Šali dňa

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie VŠH rodinného domu súp. číslo 194, garáže a príslušenstva a pozemkov parc.č. 1318/10, 1315/64, 1315/125, 1315/126 evidované na LV č. 316 v katastrálnom území Diakovce, obec Diakovce, okres Šaľa 2. Účel znaleckého posudku: za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti 3. Rozhodujúce dátumy: Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebnotechnického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : neboli 4.2 Získané znalcom : 1. Výpis z katastra nehnuteľností - výpis z listu vlastníctva č. 316 vystavený dňa správou katastra Šaľa pre katastrálne územie Diakovce, obec Diakovce, okres Šaľa 2. Kópia katastrálnej mapy vystavený dňa správou katastra Šaľa pre katastrálne územie Diakovce, obec Diakovce, okres Šaľa 3. Potvrdenie obecného úradu o kolaudácii 4. zameranie a obhliadka nehnuteľnosti 5. Štúdium archívnych materiálov a dokumentov. 6. Fotodokumentácia 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov. 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z.z. zo dňa 11.decembra 2000, ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 55/2001 zo dňa 25.januára 2001 o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácie. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 532/2002 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie. Zákon č. 162/1995 Z.z. zo dňa 27. júna 1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 2

3 Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon č. 40/1964 Zb. (občiansky zákonník) v znení neskorších predpisov Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. Sčítanie obyvateľov, domov a bytov Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR. Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina. Obnova bytových domov, Hromadná bytová výstavba po roku 1970, Zuzana Šternová a kolektív, Bratislava STN /63 - Výpočet obestaveného prostoru pozemních stavebních objektu. STN /98 - Budovy na bývanie. Bradáč A.: Teorie ocenování nemovitostí - 1. časť; CERM Brno, Ilavský M., Nič M., Majdúch D.: Ohodnocovanie nehnuteľností, MIpress Bratislava, 2012 Bradáč A.: Nemovitosti, Linde Praha, 2007 Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Praha, 2006 Bradáč A.: Věcná bremena od A do Z, Linde Praha, Osobitné požiadavky objednávateľa: Žiadne - neboli vznesené. 8. Základné pojmy Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách ( 12 zákona c. 527/2002 Z.z. v platnom znení). II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ bytu a príslušenstva je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 3

4 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou Metóda polohovej diferenciácie - u nehnuteľností bez výnosu úpravou technickej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase Technická hodnota (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty Všeobecná hodnota pozemkov (VŠHpoz) Cena sa určí metódou polohovej diferenciácie pomocou jednotkových cien za m2 určených podľa Vyhl.č. 492/2004 Z.z., ktoré sa preskúmateľne upravia koeficientmi zohľadňujúcimi polohovú diferenciáciu pozemku. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: - rodinný dom s.č. 194 postavený na parcele č. 1315/125 - garáž s.č. 194, postavený na parcele 1315/126 - pozemky parc.č. 1315/10, 1315/64, 1315/125, 1315/126 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti bola vykonaná na tvare miesta dňa v prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti. Súčasťou tejto obhliadky bolo aj zistenie technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností. d) Technická dokumentácia - porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Pre posúdenie definovaných stavieb nebola poskytnutá existujúca projektová dokumentácia stavieb. Rozmery stavieb podstatné pre ohodnotenie (posúdenie) boli zamerané (overené) pri obhliadke. Doklady o vekoch stavby neboli predložené, bolo však predložené potvrdenie o kolaudácii z obecného úradu. e) údaje katastra nehnuteľností: Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 316 k.ú. Diakovce, Obec Diakovce, Okres Šaľa A. Majetková podstata: Parcely: Parcelné číslo 1315/10, výmera 316 m2, zastavaná plocha a nádvorie, pozemok, na ktorom je dvor Parcelné číslo 1315/64, výmera 495 m2, záhrada, pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zeleninam, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Parcelné číslo 1315/125, výmera 143 m2, zastavaná plocha a nádvorie, pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom, Parcelné číslo 1315/126, výmera 31 m2, zastavaná plocha a nádvorie, pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom, pozemky sú umiestnené v zastavanom území obce. STAVBY: Rodinný dom súpisné číslo 194, postavený na parcele číslo 1315/125 Garáž, súpisné číslo 194, postavená na parcele číslo 1315/126 Vlastníci: Por. č.: 1 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 4

5 Nagyová Denisa r. Bohunická, dátum narodenia: , Budovateľksá 555/5, Šaľa, Spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia: Obec Diakovce - Rozhodnutie o určení súpisného čísla zo Kúpna zmluva č. V 1679/04 zo dňa Poznámka: Exekútorský úrad Nitra, JUDr.Beatrix Vargová súdny exekútor, Štefánikova 49, Nitra - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti č.ex 6/2007 zo dňa P2 24/09 Exekútorský úrad Hlohovec, Nám. Sv.Michala 5, JUDr. Ing. Roman Liščák - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. Ex 1216/10 zo dňa P 97/11 Exekútorský úrad Banská Bystrica, Hurbanova 9A, JUDr. Stacho Chladný - Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 2905/11-57 zo dňa P 131/12 Začatie výkonu záložného práva v prospech Tatra banka, a.s., Hodžovo námetie 3, Bratislava, IČO: dobrovoľnou dražbou zo dňa P 243/12Kúpna zmluva v 3450/08 zo dňa č.z. 537/2008 C. Ťarchy: Exekútorský úrad Galanta, Bratislavská 1458, IČO: , Galanta, JUDr. Peter Urbánek súdny exekútor - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č.ex 1765/ zo dňa Z 749/10. Por.č.:1 Tatra banka, a.s., Hodžovo námestie 3, Bratislava 1, IČO: Zmluva o záložnom práve podľa č. V 1936/04 zo dňa Por.č.: 1 Exekútorský úrad Nitra, Štefánikova 49, JUDr. Beatrix Vargová - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 6/07 zo Z 877/07 Por.č.:1 Exekútorský úrad Nitra, Štefánikova 49, JUDr. Beatrix Vargová - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 262/07 zo Z 2027/07 Por.č.:1 Exekútorský úrad Bratislava, Bradáčova 7, Mgr.Miroslav Pinter súdny exekútor - Upovedomenie o zriadení exekučného záložného práva č.ex 426/2007 na nehnuteľnosti zo dňa Z 2819/07 Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, JUDr. Ing. Jozef Štorek, Bezručova 16, Nové Zámky - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie EX 1663/2007 zriadením exekučného záložného práva zo dňa Z 76/08. Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, JUDr. Ing. Jozef Štorek, Bezručova 16, Nové Zámky - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie EX 1660/2007 zriadením exekučného záložného práva zo dňa Z 77/08. Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, JUDr. Ing. Jozef Štorek, Bezručova 16, Nové Zámky - Exekučný príkaz pôsobe EX 1663/2007 na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva zo dňa Z 83/08. Por.č.:1 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 5

6 Exekútorský úrad Nové Zámky, JUDr. Ing. Jozef Štorek, Bezručova 16, Nové Zámky - Exekučný príkaz pôsobe EX 1660/2007 na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva zo dňa Z 84/08. Por.č.:1 Exekútorský úrad Bratislava, Bradáčova 7, Mgr. Miroslav Pinter - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva č. EX 426/07 zo Z 143/08 Por.č.:1 Exekútorský úrad Trnava,Mgr.Adriana Juhásová,Matuškova 1, Trnava - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť č.ex 704/2007 zo dňa Z 2798/08 Por.č.:1 Exekútorský úrad Trnava,Mgr.Adriana Juhásová,Matuškova 1, Trnava - Upovedomenie o zriadení exekučného záložného práva č.ex 704/2007 zo dňa Z 2801/08 Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, Bezručova 16, JUDr. Ing. Jozef Štorek - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 2700/ zo dňa Z 1593/10 Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, Bezručova 16, JUDr. Ing. Jozef Štorek - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 2700/ zo dňa Z 1594/10 Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, JUDr. Ing. Jozef Štorek, Bezručova 16, Nové Zámky - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva č.ex 4230/2009 zo dňa Z 1896/10 Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, Bezručova 16, JUDr. Ing. Jozef Štorek - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 4230/2009 zo dňa Z 1897/10 Por.č.:1 Exekútorský úrad Nové Zámky, Bezručova 16, IČO: , JUDr. Ing. Jozef Štorek - Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 2268/ zo dňa Z 2939/2010. Por.č.:1 Exekútorský úrad, Nám.Sv. Michala 5, Hlohovec, JUDr. Ing. Roman Liščák - Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložnéhon práva č. Ex 1216/10 zo dňa Z 1784/11 Por.č.:1 Exekútorský úrad Šaľa, P. Pázmaňa 49/3, Šaľa, JUDr. Ľubomír Pekár súdny exekútor - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti č. EX 3630/2010 zo dňa Z 3125/2011. Por.č.:1 Exekútorský úrad Banská Bystrica, Hurbanova 9A, JUDr. Stacho Chladný - Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva č. EX 2905/11-59 zo dňa Z 955/12 Iné údaje: Slovenská sporiteľňa Bratislava - Kvitancia č.711 zo dňa Por.č:1 Geom. plán č. 002/2004-RB GEO Por.č.:1 Exekútorský úrad Bratislava, Kutlikova 17, JUDr. Vladimír Sucháček - Zrušenie príkazu na zriadenie exekučného záložného práva č.k.: Ex 214/2008 zo dňa Z 268/09 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 6

7 f) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia, stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, sa identifikujú parcelným číslom pozemku, na ktorom sú postavené, prípojky inž. sietí, spevnené plochy, oplotenie g) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom: rodinný dom s.č. 194 POPIS STAVBY POPIS STAVBY Rodinný dom je umiestnený v na okraji obce Diakovce na parcele číslo 1315/125 v katastrálnom území Diakovce, pri miestnej komunikácii v uličnej zástavbe rodinných domov. Dom je osadený v rovinatom teréne s možnosťou rozšírenia domu, resp. s vybudovaním ďalších objektov. Orientácia izieb J - V. Dispozičné riešenie rodinného domu Rodinný dom je plne podivničený a s jedným nadzemným podlažím s valbovou strechou pokrytou pálenou škridlou. Stavba pozostáva z hospodárskej a obytnej časti bez využitia povaly. Stavba je dispozične riešená nasledovne: 1.NP: 2 izby, kuchyňa, chodba, WC, kúpeľňa, špajza, vstup na povalu, letná kuchyňa, Základy sú betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou. Murivo murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm. Deliace konštrukcie tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené). Vnútorné omietky vápenné štukové, stierkové plsťou hladené. Stropy s rovným podhľadom betónové monolit. Krovy väznicové valbové, stanové. Krytiny strechy na krove pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové. Klampiarske konštrukcie strechy z medeného plechu len žlaby a zvody, záveterné lišty. Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) z pozinkovaného plechu. Fasádne omietky škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 štyri strany domu. Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice mäkké drevo bez podstupníc. Dvere hladké plné alebo zasklené. Okná zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením. Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) podlahoviny gumové, z PVC, lino. Dlažby a podlahy ost. miestností keramické dlažby. Ústredné vykurovanie teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliník., liatinové. Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) svetelná, motorická. Rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja. Inštalácia plynu rozvod svietiplynu alebo zemného plyn. Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy plastové. Zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač. Zdroj vykurovania kotol ústredného vykurovania na plyn a lokálne - na tuhé palivá obyčajné namontované v kuchyni. Vybavenie kuchyne alebo práčovne sporák, plynový sporák, drezové umývadlo smaltované a kuchynská linka z materiálov na báze dreva 2 bm. Vnútorné vybavenie vaňa liatinová, umývadlo, Vodovodné batérie pákové nerezové. Záchod splachovací bez umývadla. Vnútorné obklady prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky, vane, kuchyne min. pri sporáku a dreze. Elektrický rozvádzač s automatickým istením. 1.PP: pozostáva z troch miestností Osadenie do terénu je v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie. Murivo murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm. Deliace konštrukcie tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené). Vnútorné omietky vápenné štukové, stierkové plsťou hladené. Stropy s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované. Fasádne omietky škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 4 strany objektu. Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice - cementový poter. Dvere zvlakové. Okná zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením. Dlažby a podlahy ost. miestností cementový poter, tehlová dlažba. Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) svetelná, motorická. Technický stav stavby zistený obhliadkou Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 7

8 Z konštrukčného hľadiska sa jedná o murovanú stavbu postavenú na betónových základoch bez viditeľnej vodorovnej izolácie. Rodinný dom so súpisným číslom 194 je veku primeranom technickom stave mierne javý znaky zanedbanej údržby bez cyklických modernizácii prvkov krátkodobej životnosti. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. PP ,52*3,3+(9,52+2,05)*7,35 116,46 120/116,46=1, NP ,52*3,3+(9,52+2,05)*7,35+7,05*3,2 139,02 120/139,02=0,863 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie ,0 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované ,0 14. Fasádne omietky 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.6 cementový poter , zvlakové , zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 8

9 Spolu 0 0,0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.1.b z medeného plechu len žlaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliník., liatinové Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6405 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 9

10 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2 bm) Vnútorné vybavenie 37.1 vaňa liatinová (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.3 pákové nerezové (1 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 930 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 1. PP ( * 1,030)/30,1260 ( * 1,030)/30, ,61 123,98 1. NP ( * 0,863)/30,1260 ( * 0,863)/30, ,25 239,25 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,11 68,89 1. NP ,11 68,89 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 10

11 Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1984 Východisková hodnota 132,61 /m 2 *116,46 m 2 *2,194*0, ,43 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 123,98 /m 2 *116,46 m 2 *2,194*0, ,60 Technická hodnota 68,89% z , ,17 1. NP z roku 1984 Východisková hodnota 239,25 /m 2 *139,02 m 2 *2,194*0, ,93 Technická hodnota 68,89% z , ,94 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , , ,17 1. nadzemné podlažie , , ,94 Spolu , , ,11 Dokončenosť stavby: (99 419,53 / ,36 ) * 100 % = 97,94 % 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ Garáž: Garáž s prístavbou drobnej stavby ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,2*3,62+5,33*(3,2+2,3)+4,2**5,9 65,68 18/65,68=0,274 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm 1255 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 11

12 4 Stropy 5 Krov 4.5 podbitie krovu zateplenie minerálnou vlnou alebo polystyrénom minimálnej hrúbky 10 cm alebo pod hambálkové Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.3 vápenná hrubá omietka hladké plné alebo zasklené zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením hrubé betónové, tehlová dlažba Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 3725 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.3 výklopné s pohľadovou plochou drevenou alebo hliníkovou (1 ks) Montážna jama 26.2 nad 2 m 2 pôdorysnej plochy (1 ks) 650 Spolu 1185 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,274)/30, ,43 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,14 62,86 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 134,43 /m 2 *65,68 m 2 *2,194*0, ,04 Technická hodnota 62,86% z , ,15 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 12

13 2.3 PLOTY Plot: Predný plot ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 16,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 16,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 14,40m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 12+4 = 16,00 m Pohľadová plocha výplne: 12*1,2 = 14,40 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Predný plot ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (16,00m * 53,98 /m + 14,40m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks 3 021,93 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,194 * 0,95 Technická hodnota 35,00 % z 3 021, , Plot: Plot záhradný ZATRIEDENIE STAVBY Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 13

14 JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 28,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 50,40m ,61 /m Dĺžka plotu: 28 m Pohľadová plocha výplne: 28*1,8 = 50,40 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot záhradný ,67 13,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (28,00m * 5,64 /m + 50,40m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,194 * 0, ,82 Technická hodnota 13,33 % z 1 653,82 220, STUDNE Studňa: Vrtaná studňa - Vŕtaná ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 22 m Priemer: 32 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 14

15 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vrtaná studňa ,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (47,63 /m * 22m) * 2,194 * 0, ,05 Technická hodnota 30,00 % z 2 184,05 655, VONKAJŠIE ÚPRAVY Vonkajšia úprava: Prípojka vodovodná ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vodovodná ,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 4 bm * 41,49 /bm * 2,194 * 0,95 345,91 Technická hodnota 30,00 % z 345,91 103, Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 15

16 Položka: Kód KS: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,5*1,6*1,2 = 2,88 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 2,88 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,194 * 0, ,33 Technická hodnota 35,00 % z 1 526,33 534, Vonkajšia úprava: Panalizácia do žumpy ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm Počet merných jednotiek: 12 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Panalizácia do žumpy ,00 44,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 17,59 /bm * 2,194 * 0,95 439,95 Technická hodnota 44,00 % z 439,95 193, Vonkajšia úprava: Žumpa Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 16

17 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 12 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa ,00 44,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,194 * 0, ,25 Technická hodnota 44,00 % z 2 698, , Vonkajšia úprava: Prípojka NN ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 /bm Počet merných jednotiek: 12 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 17

18 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * (15,93 /bm + 0 * 9,56 /bm) * 2,194 * 0,95 398,43 Technická hodnota 35,00 % z 398,43 139, Vonkajšia úprava: Prípojka NTL ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 8 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NTL ,00 45,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8 bm * 14,11 /bm * 2,194 * 0,95 235,28 Technická hodnota 45,00 % z 235,28 105, Vonkajšia úprava: Spevnené plochy ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 4*5,2+3,2*7,5+4,2*2,1 = 53,62 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 18

19 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 53,62 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,194 * 0,95 964,49 Technická hodnota 35,00 % z 964,49 337, Vonkajšia úprava: Spevnená asfalt. plocha ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm, podklad betónový obaľované kamenivo Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 450/30,1260 = 14,94 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 5*3,2 = 16 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená asfalt. plocha ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 16 m 2 ZP * 14,94 /m2 ZP * 2,194 * 0,95 498,23 Technická hodnota 35,00 % z 498,23 174, Vonkajšia úprava: Predsadené schody do domu ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 19

20 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 7*1,25+1,2*7 = 17,15 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Predsadené schody do domu ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17,15 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,194 * 0,95 255,22 Technická hodnota 35,00 % z 255,22 89, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom s.č , ,11 Garáž s prístavbou drobnej stavby , ,15 Ploty Predný plot 3 021, ,68 Plot záhradný 1 653,82 220,45 Celkom za Ploty 4 675, ,13 Vrtaná studňa 2 184,05 655,22 Vonkajšie úpravy Prípojka vodovodná 345,91 103,77 Vodomerná šachta 1 526,33 534,22 Panalizácia do žumpy 439,95 193,58 Žumpa 2 698, ,23 Prípojka NN 398,43 139,45 Prípojka NTL 235,28 105,88 Spevnené plochy 964,49 337,57 Spevnená asfalt. plocha 498,23 174,38 Predsadené schody do domu 255,22 89,33 Celkom za Vonkajšie úpravy 7 362, ,41 Celkom: , ,02 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Všeobecne sa stanoví všeobecná hodnota stavieb nasledovnými metódami: Porovnávacia metóda Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 20

21 Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavanú plochu, podlahovú plochu, dížku. kus a pod.). Pri porovnaní sa prihliada na rozdielnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnania sú: - ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby apod.), - polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.), - konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard. podštandard, príslušenstvo a pod.). Podklady na porovnanie (doklady o prevode alebo prechode nehnuteľností, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní treba vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností na trhu s nehnuteľnosťami (napr. príbuzenské vzťahy medzi predávajúcimi a kupujúcimi, stav tiesne, predávajúceho alebo kupujúceho, rôzne záujmy skupín a pod.). Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika. Na toto porovnanie je potrebný taký veľký súbor, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistiky. Kombinovaná metóda Použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu. Všeobecná hodnota sa vypočíta podľa vzťahu, kde sa berie do úvahu váhy výnosovej hodnoty a váhy technickej hodnoty nehnuteľnosti. Metóda polohovej diferenciácie Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre - stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, - byty a nebytové priestory. Ťažiskom práce znalca je výstižné stanovenie hodnoty koeficienta polohovej diferenciácie. Koeficient polohovej diferenciácie sa môže stanoviť pre skupinu stavieb alebo jednotlivo pre každú stavbu. Výber metódy Všeobecná hodnota sa obvykle zisťuje porovnaním už realizovaných predajov a prevodov bytov, nebytových priestorov a domov v danom mieste a čase, pokiaľ sú k tomu dostupné preskúmateľné náklady. Avšak tieto informácie nie sú k dispozícii od štatisticky významnejšieho súboru porovnateľných nehnuteľností. V danom prípade je potrebné použiť náhradnú metodiku, ktorou sa vypočíta všeobecná hodnota. Vlastná všeobecná hodnota sa od takto zistenej časovej hodnoty môže i výraznejšie odlišovať. nehnuteľnosti sú vecami dlhodobejšieho charakteru a cena dosahovaná v istých časových obdobiach sa môže byť rozdielna od ich časovej hodnoty. Preto pre výpočet všeobecnej hodnoty volím metódu polohovej diferenciácie. a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom je umiestnený v zastavanom území na okraji obce Diakovce. Obec Diakovce ležia v Podunajskej nížine na plochom pravobrežnom poriečnom vale Váhu. Obec je vzdialená asi 3 km od okresného mesta Šaľa patriacom do Nitrianskeho VÚC. So Šaľou je spojená dopravnou komunikáciou a železničnou traťou. Významné lokálne spojenie predstavuje komunikácia miestneho významu v smere na Horné Saliby a Galantu a v opačnom smere na Tešedíkovo. Nadmorská výška stredu obce je 115 m, v chotári m. Je tu termálny prameň.. Obec k III. kvartálu roku 2008 evidovala obyvateľov a má rozlohu 2628 ha. Jadro obytnej štruktúry obce je formované hlavne pozdĺž cestného ťahu Galanta - Tešedíkovo (ulicový typ obce), kde sa zachovala pôvodná štruktúra ulice a Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 21

22 objekty pôvodnej ľudovej architektúry, ktoré reprezentujú regionálne kultúrno-historické charakteristiky. V obci sa nachádza obecný úrad, predajňa potravinárskeho a nepotravinárskeho tovaru, pohostinstvo, cukráreň, čerpacia stanica PHM, penzióny, turistické ubytovne, chatová osada, kemping, pošta, knižnica, telocvičňa, futbalové ihrisko, verejný vodovod, verejná kanalizácia pripojená na ČOV, rozvodná sieť plynu a elektriny, telefónna sieť, vlakové a autobusové spojenie, základná škola, materská škola. Obec má vypracovaný Program hospodárskeho a sociálneho rozvoja a schválený územný plán obce. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Na základe výpisu z listu vlastníctva na nehnuteľnosť viazne záložné právo a exekučné záložné právo. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb spracované Žilinskou univerzitou v Žiline - Ústavom súdneho inžinierstva v spolupráci so Slovenskou sporiteľňou - 2. vydanie. Žilina marec 2001 priemerný koeficient predajnosti v SR pre obce a bytové budovy je v rozmedzí 0,2-0,3. Koeficient je upravený vzhľadom na vybavenie, polohy a stavu a vzhľadom na údržbu a vek. Na základe údajov z NBS boli priemerné ceny nehnuteľností v nitrianskom kraji v 1Q2012 na úrovni 620 /m2 čo predstavuje približne 50% oproti celoslovenskému priemeru (1 235 /m2). Ceny domov sa v uvedenom období pohybovali približne na úrovni 1078 /m2 - celoslovenský priemer nehnuteľností a po prepočte pre nitriansky kraj predstavuje hodnotu 541 /m2. Nakoľko ide o byt dom v blízkosti mesta Šaľa, kde sú ceny približne na úrovni o 35% nižšej ako je priemer kraja. Na základe týchto získaných údajov odborným odhadom určujem koeficient KPD na úrovni 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,3000 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 22

23 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby IV. 0, ,9900 III. 0, ,0000 III. 0, ,7000 malá hustota obyvateľstva I. 0, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,1000 železnica a autobus III. 0, ,1000 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. I. 0, ,1000 bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0, ,1000 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,25 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 68,25/ 180 0,379 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,02 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 23

24 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Parcely registra "C" POPIS V blízkosti pozemkov sa nenachádza rušivo pôsobiaca priemyselná zóna. Obec má výhodnú polohu k okresnému mestu Šaľa. V katastri obce sa nachádza termálne kúpalisko. V oblasti sa nachádzajú aj geotermálne a liečivé pramene, ktoré spolu s výbornými klimatickými podmienkami sú predpokladom pre rozvoj cestovného ruchu a rekreácie, a to najmä v letnom období. Vzhľadom na uvedené bol koeficient povyšujúcich faktorov stanovený v hodnote 1,50 Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 1315/10 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 316, /64 záhrada ,00 1/1 495, /125 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 143, /126 zastavaná plocha a nádvorie 31 31,00 1/1 31,00 Spolu výmera 985,00 Obec: Diakovce Východisková hodnota: VH MJ = 75,00% z 9,96 /m 2 = 7,47 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 4. obchodné pozemky v miestach so silným turistickým ruchom, ak to nebolo zohľadnené v koeficiente ks 0,90 1,00 0,85 1,30 1,50 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,50 * 1,00 1,7901 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 7,47 /m 2 * 1, ,37 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 985,00 m 2 * 13,37 /m ,45 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 24

25 Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1315/ ,92 parcela č. 1315/ ,15 parcela č. 1315/ ,91 parcela č. 1315/ ,47 Spolu ,45 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 25

26 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,81 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : ,45 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby rodinný dom s.č ,75 Garáž s prístavbou drobnej stavby 4 384,33 Ploty Predný plot 400,86 Plot záhradný 83,55 Spolu za Ploty 484,41 Vrtaná studňa 248,33 Vonkajšie úpravy Prípojka vodovodná 39,33 Vodomerná šachta 202,47 Panalizácia do žumpy 73,37 Žumpa 449,96 Prípojka NN 52,85 Prípojka NTL 40,13 Spevnené plochy 127,94 Spevnená asfalt. plocha 66,09 Predsadené schody do domu 33,86 Spolu za Vonkajšie úpravy 1 085,99 Spolu stavby ,81 Pozemky Parcely registra "C" - parc. č. 1315/10 (316 m 2 ) 4 224,92 Parcely registra "C" - parc. č. 1315/64 (495 m 2 ) 6 618,15 Parcely registra "C" - parc. č. 1315/125 (143 m 2 ) 1 911,91 Parcely registra "C" - parc. č. 1315/126 (31 m 2 ) 414,47 Spolu pozemky (985,00 m 2 ) ,45 Spolu VŠH ,26 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 26

27 Slovom: Štyridsaťpäťtisíctristo Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Závady viaznuce na nehnuteľnosti Na základe miestneho šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neexistujú žiadne závady viaznuce na nehnuteľnosti ( 12, ods. 1 zákona o dobrovolných dražbách) ktoré dražbou nezanikajú. Práva spojené s nehnuteľnosťou Na základe šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neboli zistené žiadne práva spojené s nehnuteľnosťou, pričom je potrebné konštatovať, že ak by aj akékoľvek práva spojené s nehnuteľnosťou existovali, tak pre účely tohto zákona (o dobrovolných dražbách) sa tieto práva samostatne neohodnocujú! Predkupné právo Na základe miestneho šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne predkupné práva. Vecné bremená vzniknuté na základe osobitných predpisov Na základe šetrenia a na základe dodaných podkladov je možné konštatovať, že na posudzovanej nehnuteľnosti neboli zistené žiadne vecné bremená, ktoré by vznikli na základe osobitného právneho predpisu. Riziká spojené s nehnuteľnosťou sú nasledovné: Na nehnuteľnosti viazne ťarcha - záložné právo v prospech banky a exekučné konania Riziká zmeny vo využití územia: Na danom území nie je predpoklad zmeny využívania, v územnom pláne mesta nie je zaznačená zmena. Stavebno - konštrukčné riziká: Objekt vykazuje znaky zanedbanej údržby a modernizácie. Objekt nemá spracovaný energetický certifikát. Zadné vonkajšie schodisko je nebezpečné mierne rozpadnuté staticky nestabilné. V Šali dňa Ing. Igor Klačko Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 27

28 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa Výpis z listu vlastníctva č. 316 vydaný dňa správou katastra Šaľa, pre katastrálne územie Diakovce, obec Diakovce, okres Šaľa 3. Kópia katastrálnej mapy vydaná dňa správou katastra Šaľa, pre katastrálne územie Diakovce, obec Diakovce, okres Šaľa 4. Potvrdenie z obecného úradu o kolaudácii objektu rodinného domu 5. Pôdorys prízemia 6. Pôdorys suterénu 7. Fotodokumentácia Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 28

29 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 29

30 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 30

31 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 31

32 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 32

33 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 33

34 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 34

35 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 35

36 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 36

37 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 37

38 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 38

39 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 39

40 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 40