ZNALECKÝ POSUDOK č. 05/2018

Transkript

1 Znalec: Ing. Miroslav Tokár, Radlinského 36/A, Bratislava, mobil , Zadávateľ: Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec Číslo spisu (objednávky): zo dňa , sp.zn. DD HC - 026/2017 ZNALECKÝ POSUDOK č. 05/2018 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rozostavaného rodinného domu bez súpisného čísla na parcele číslo 467/22 s príslušenstvom, vedeného na LV č. 1697, pozemkov parcelné číslo 467/13 a 467/22, vedených na LV č. 1623, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Orechová Potôň, obec Orechová Potôň, okres Dunajská Streda. Počet strán (z toho príloh): 31 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: do archívu znalca Dátum vyhotovenia:

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ I.1. Úloha znalca podľa objednávky: Stanovenie všeobecnej hodnoty rozostavaného rodinného domu bez súpisného čísla na parcele číslo 467/22 s príslušenstvom, vedeného na LV č. 1697, pozemkov parcelné číslo 467/13 a 467/22, vedených na LV č. 1623, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Orechová Potôň, obec Orechová Potôň, okres Dunajská Streda. I.2. I.3. I.4. I.5. I.6. Účel posudku: Dobrovoľná dražba. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie znaleckého posudku: I.6.1. Dodané zadávateľom: - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa doručený originál, vyhotovená kópia - príloha č. 1, - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - príloha č. 2, I.6.2. Získané znalcom: - poznatky z osobnej obhliadky nehnuteľností zo dňa , - Znalecký posudok číslo 227/2016, vypracoval dňa znalec Ing. František Orság, poskytnutý originál pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Dunajská Streda, obec Orechová Potôň, katastrálne územie Orechová Potôň - príloha č. 3, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Dunajská Streda, obec Orechová Potôň, katastrálne územie Orechová Potôň - príloha č. 4, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo 467/13 a 467/22 - vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Dunajská Streda, obec Orechová Potôň, katastrálne územie Orechová Potôň - príloha č. 5, - Geometrický plán na oddelenie pozemku parcelné číslo 467/13 a zameranie rozostavanej stavby na parcele číslo 467/22, vyhotovený dňa , číslo plánu 3502/934-97/09, úradne overený dňa pod číslom 987/09, KÚ Orechová Potôň, Mapový list č. ZS XV-25-I - prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 227/2016, - Stavebné povolenie vydal Obecný úrad Orechová Potôň dňa pod číslom Výst./129/2007, právoplatnosť nadobudlo prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 227/2016, - Kolaudačné rozhodnutie vydal Obecný úrad Orechová Potôň dňa pod číslom Výst./490/2009/2010, právoplatnosť nadobudlo prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 227/ vyhotovená kópia - príloha č. 6, - Časť výkresovej dokumentácie pre účely ohodnotenia - prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 227/ vyhotovená kópia -príloha č. 7, - Fotodokumentácia - príloha č. 8. I.7. Použitý právny predpis: - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. I.8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov,

3 3 - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaná ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č. 103/1990 Zb. a zákona č. 262/1992 Zb., - Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, - Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV. štvrťrok 2017 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. I.9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Žiadne. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č.3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použité sú rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastníctvo ohodnocovaných nehnuteľností bolo dokladované výpismi z Listu vlastníctva č a informatívnymi výpismi vytvorenými cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Dunajská Streda, obec Orechová Potôň, katastrálne územie Orechová Potôň - ktoré tvoria prílohy č. 3 a 4. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestnu obhliadku spojenú s miestnym šetrením, zameraním a fotodokumentáciou ohodnocovaných nehnuteľností som vykonal osobne dňa Obhliadky sa zúčastnila vlastníčka nehnuteľností pani Ildikó Bodisová, rodená Kvardová. d) Technická dokumentácia: Znalec získal od vlastníčky ohodnocovaných nehnuteľností pri osobnej obhliadke pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh Znalecký posudok číslo 227/2016, ktorý vypracoval dňa znalec Ing. František Orság. Drobné nepodstatné zmeny dispozície znalec zaznamenal pre účel archivácie. Pre stanovenie východiskových, technických a všeobecných hodnôt nehnuteľností bol popis konštrukčných prvkov prevzatý z dostupných vizuálnych a hmatateľných poznatkov, získaných pri osobnej obhliadke od vlastníčky ohodnocovaných nehnuteľností. Rozmery stavieb a vonkajších úprav boli získané dostupným spôsobom a konfrontované s údajmi získanými z poskytnutého znaleckého posudku. e) údaje katastra nehnuteľností: Pri porovnaní popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom bol zistený súlad. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky: - ostatné plochy, parcelné číslo 467/13, - zastavané plochy a nádvoria, parcelné číslo 467/22,

4 4 Stavby: - rozostavaný rodinný dom bez súpisného čísla na parcele číslo 467/22, Studne: - studňa vŕtaná, Vonkajšie úpravy: - kanalizácia, - elektrická prípojka, - plynová prípojka, - vonkajšie predložené schody, - vjazd do garáže, g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rozostavaný RD bez s.č. na p.č. 467/22 POPIS STAVBY Rozostavaný rodinný dom bez súpisného čísla sa nachádza na pozemku parcelné číslo 467/22 v obci Orechová Potôň. Dom je samostatne stojaci jednopodlažný bez podpivničenia, stavebné povolenie bolo vydané v roku 2007, kolaudačné povolenie vydané v roku 2010, dom dispozične pozostáva zo zádveria, chodby, miestnosti WC, kúpeľne, obývacej izby s kuchynským kútom, troch izieb, komory s kotlom ÚK, garáže a prekrytej terasy, základy tvoria betónové pásy s hydroizoláciou, strecha je valbová, krov drevený, krytina Bramac, klampiarske prvky sú vyhotovené sčasti, chýbajú dažďové žľaby a zvody, steny sú murované z tvárnic YTONG, obvodové konštrukcie sú zateplené kontaktným zatepľovacím systémom s povrchovou úpravou na báze umelých vláken, vnútorné omietky sú prevažne hladké stierkové, stropy sú drevené trámové s rovným podhľadom, doplneným reliéfnymi polystyrénovými prvkami, podlahy v izbách sú s povrchom z plávajúcej laminátovej podlahoviny, ostatné sú prevažne z keramickej dlažby, vstupné dvere a okná sú plastové, z exteriérovej strany imitujúce drevo, okná sú doplnené interiérovými hliníkovými žalúziami, nie sú osadené parapetné plechy, vonkajšie dvere sú plastové reliefované s presklením, vnútorné dvere z komory do garáže sú drevené hladké, dvere do kúpeľne a miestnosti WC sú plastové skladacie, provizórne osadené, ostatné dverné otvory sú bez zárubní a dverných krídiel, kuchynská linka je provizórne skompletizovaná dĺžky cca 1,2 m s nerezovým drezom s odkvapkávacou plochou a stojánkovou pákovou batériou, inštalovaný je sklokeramický sporák typ Mora, v kúpeľni je obmurovaná a keramickým obkladom obložená plastová kútová vaňa s tryskami a umývadlo v toaletnej skrinke s pákovými batériami, kombizáchod a rebríkový radiátor, steny sú po strop obložené keramickým obkladom, sadrokartónový podhľad stropu nie je ukončený, nie sú inštalované bodové svietidlá, v miestnosti WC je splachovací záchod s podomietkovou nádržkou, keramické umývadlo s pákovou batériou a rebríkový radiátor, steny sú čiastočne obložené keramickým obkladom, v komore je inštalovaný plynový kotol ústredného kúrenia typ Saunier Duval Semia a elektrický zásobníkový nástenný ohrievač vody typ Ariston, ústredné kúrenie nie je používané, radiátory sú prevažne panelové typ Korad, používané je doplnkové kúrenie v obývačke kozubom na tuhé palivo a elektrickým prenosným radiátorom, vjazd do garáže je po betónovej šikmej ploche cez plastové segmentové vráta s diaľkovým ovládaním, podlaha garáže je z betónovej mazaniny, podhľad stropu zo sadrokartónu nie je ukončený, elektroinštalácia v dome je svetelná a motorická, elektrická prípojka je podzemná, rozvodná skrinka je s automatickými ističmi, dom je zásobený vodou z vlastnej studne s ponorným elektrickým čerpadlom, kanalizácia je napojená na verejnú kanalizačnú sieť, plynomer je v skrinke osadenej pred domom na hranici pozemku v mieste zamýšľaného oplotenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy

5 5 MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP /185=0,649 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 5 Deliace konštrukcie , , ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 8.2 väznicové valbové, stanové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, ,0 Tondach, Moravská škridla a pod.) 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, ,5 komíny, prieniky, snehové zachytávače) Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, 13 balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu ,0 14 Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ plastové plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0

6 6 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná, motorická ,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu , rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) ,0 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (3 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.2 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (2 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (3 ks) , splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 42 Kozub 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , s uzatvoreným ohniskom (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0

7 7 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,649)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (7295, * 0,649)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 302,29 283,55 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Začiatok Podlažie V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] užívania 1. NP ,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 302,29 /m 2 *185,00 m 2 *2,404*0, ,43 Východisková hodnota nedokončeného 283,55 /m 2 *185,00 m 2 *2,404*0, ,73 podlažia Technická hodnota 92,00% z , ,67 Dokončenosť stavby: ( ,73 / ,43 ) * 100 % = 93,80% 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Studňa ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Typ: vŕtaná Hĺbka: 10,5 m Priemer: 300 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Rozpočtový ukazovateľ: 113,19 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Začiatok Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] užívania Studňa ,00 84,00

8 8 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (113,19 /m * 10,5m + 422,23 /ks * 1ks) * 2,404 * 0, ,57 Technická hodnota 84,00 % z 3 678, , Kanalizácia ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizácia ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7 bm * 28,38 /bm * 2,404 * 0,95 453,70 Technická hodnota 84,00 % z 453,70 381, Elektrická prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm

9 9 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 /bm Počet merných jednotiek: 7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7 bm * (14,77 /bm + 0 * 8,86 /bm) * 2,404 * 0,95 236,12 Technická hodnota 84,00 % z 236,12 198, Plynová prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10 bm * 14,11 /bm * 2,404 * 0,95 322,24 Technická hodnota 84,00 % z 322,24 270,68

10 Vonkajšie predložené schody ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 2*3+2,9*3+2*3 = 20,7 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vonkajšie predložené schody Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 20,7 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,404 * 0,95 337,54 Technická hodnota 92,00 % z 337,54 310, Vjazd do garáže ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.c) Do hrúbky 250 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 430/30,1260 = 14,27 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,3*3,8 = 12,54 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,404 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

11 11 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vjazd do garáže ,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12,54 m 2 ZP * 14,27 /m2 ZP * 2,404 * 0,95 408,68 Technická hodnota 92,00 % z 408,68 375, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota [ ] [ ] Rozostavaný RD bez s.č. na p.č. 467/ , ,67 Studňa 3 678, ,00 Kanalizácia 453,70 381,11 Elektrická prípojka 236,12 198,34 Plynová prípojka 322,24 270,68 Vonkajšie predložené schody 337,54 310,54 Vjazd do garáže 408,68 375,99 Celkom: , ,33 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) analýza polohy nehnuteľností: Rozostavaný rodinný dom bez súpisného čísla sa nachádza v zastavanom území obce Orechová Potôň v rovnomennom katastrálnom území, je postavený na pozemku parcelné číslo 467/22. Obec Orechová Potôň je vzdialená komunikáciami cca 7,7 km severozápadne od centra okresného mesta Dunajská Streda. V obci je základná škola, materská škola, predajňa potravinárskeho tovaru, pohostinstvá, predajňa nepotravinárskeho tovaru, telocvičňa, ihrisko pre futbal, knižnica, pošta, verejná kanalizácia, kanalizačná sieť pripojená na ČOV, rozvodná sieť plynu, vlaková zastávka. V blízkosti sú rodinné domy. Lokalita, v ktorej sa nachádza ohodnocovaný rodinný dom je umiestnená v severnej časti obce. V lokalite sa nenachádzajú zariadenia, ktoré by produkovali škodlivé exhaláty, hluk, otrasy, a pod. Cca 100 m severovýchodne sa nachádza hranica areálu poľnohospodárskeho družstva. Pozemky sú rovinaté. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné štátne komunikácie je vyhovujúce. Je možnosť napojenia na obecný vodovod, kanalizáciu, plyn a elektrický rozvod. b) analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaný rodinný dom je vybudovaný v zástavbe rodinných domov, ktoré sú určené výhradne na bývanie. Rodinný dom nie je úplne stavebne ukončený, je skolaudovaný. Z toho dôvodu neuvažujem s možnosťou využívania rodinného domu na iné účely ako na bývanie. Funkčné využitie pozemkov je obmedzené. c) analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 1697 z Katasterportálu je v Poznámke uvedené: Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie č. EX 376/ , zo dňa , Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Táňa Pačesová súdny exekútor P 600/12 -vz.77/12;

12 12 P 1186/15 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, formou dobrovoľnej dražby, záložný veriteľ OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava - č.z.280/15; Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva, EX 31/17-32 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, súdny exekútor, P- 1199/2017-č.z. 222/17; Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva, EX 1177/16-33 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, súdny exekútor, P-1200/2017-č.z. 223/17. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 1697 z Katasterportálu je v časti Ťarchy uvedené: Záložné právo v prospech Štátny fond rozvoja bývania (IČO: ) podľa V-2859/09 zo dňa ; Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s. IČO: so sídlom Štúrova 5, Bratislava V 3806/09-143/09; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky Ing. Igor Sobolík, nar na základe exekučného príkazu č. EX 2547/10 zo dňa Exekútorský úrad Bratislava, Mgr. Ján Makita súdny exekútor Z 7918/11- vz.165/11; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky Všeobecnej zdravotnej poisťovne, a.s. pob. Dunajská Streda, Hlavná 32, Dunajská Streda, na základe exekučného príkazu č. EX 376/ , zo dňa , Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Táňa Pačesová súdny exekútor Z 3792/12 -vz.78/12; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky Všeobecná zdravotná poisťovňa a.s., pobočka Dunajská Streda na základe exekučného príkazu č. EX 1211/2012 zo dňa Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Táňa Pačesová súdny exekútor Z-8352/12 - č.z. 160/12; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Slovenská kancelária poisťovateľov, Trnavská cesta 82, Bratislava 29,IČO: na základe exekučného príkazu č. EX 1177/16-38 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, Z-9432/2017-č.z.275/17; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Slovenská kancelária poisťovateľov, Trnavská cesta 82, Bratislava 29,IČO: na základe exekučného príkazu č. EX 31/17-42 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, Z-9634/2017-č.z.281/17; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Štátny fond rozvoja bývania,ičo: , Lamačská cesta 8, Bratislava - Staré Mesto na základe exekučného príkazu č. 72EX 891/17-17 zo dňa , Exekútorský úrad Trnava, JUDr. Peter Juhás, Z-502/2018 č.z.16/18. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 1623 z Katasterportálu je v Poznámke u oboch spoluvlastníkov uvedené: Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie č. EX 376/ , zo dňa , Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Táňa Pačesová súdny exekútor P 600/12 -vz.77/12 P 1186/15 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, formou dobrovoľnej dražby, záložný veriteľ OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava - č.z.280/15 Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva, EX 31/17-32 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, súdny exekútor, P- 1199/2017-č.z. 222/17 Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva, EX 1177/16-33 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, súdny exekútor, P-1200/2017-č.z. 223/17. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 1623 z Katasterportálu je v časti Ťarchy u oboch spoluvlastníkov uvedené: Záložné právo v prospech Štátny fond rozvoja bývania (IČO: ) podľa V-2859/09 zo dňa ; Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s. IČO: so sídlom Štúrova 5, Bratislava V 3806/09-143/09; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky Ing. Igor Sobolík, nar , na základe exekučného príkazu č. EX 2547/10, zo dňa , Exekútorský úrad Bratislava, Mgr. Ján Makita súdny exekútor, Z 7918/11-165/11; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky Všeobecnej zdravotnej poisťovne, a.s. pob. Dunajská Streda, Hlavná 32, Dunajská Streda, na základe exekučného príkazu č. EX 376/ , zo dňa , Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Táňa Pačesová súdny exekútor Z 3792/12 -vz.78/12; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky Všeobecná zdravotná poisťovňa a.s., pobočka Dunajská Streda na základe exekučného príkazu č. EX 1211/2012 zo dňa Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Táňa Pačesová súdny exekútor Z-8352/12 - č.z. 160/12;

13 13 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Slovenská kancelária poisťovateľov, Trnavská cesta 82, Bratislava 29,IČO: na základe exekučného príkazu č. EX 1177/16-38 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, Z-9432/2017-č.z.275/17; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Slovenská kancelária poisťovateľov, Trnavská cesta 82, Bratislava 29,IČO: na základe exekučného príkazu č. EX 31/17-42 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, Z-9634/2017-č.z.281/17; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Štátny fond rozvoja bývania,ičo: , Lamačská cesta 8, Bratislava - Staré Mesto na základe exekučného príkazu č. 72EX 891/17-17 zo dňa , Exekútorský úrad Trnava, JUDr. Peter Juhás, Z-502/2018 č.z.16/18; Záložné právo v prospech Štátny fond rozvoja bývania (IČO: ) podľa V-2859/09 zo dňa ; Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s. IČO: so sídlom Štúrova 5, Bratislava V 3806/09-143/09; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Slovenská kancelária poisťovateľov, Trnavská cesta 82, Bratislava 29,IČO: na základe exekučného príkazu č. EX 1177/16-38 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, Z-9432/2017-č.z.275/17; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Slovenská kancelária poisťovateľov, Trnavská cesta 82, Bratislava 29,IČO: na základe exekučného príkazu č. EX 31/17-42 zo dňa , EÚ Bratislava, Mgr. Barbora Budziňáková, Z-9634/2017-č.z.281/17; Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: Štátny fond rozvoja bývania,ičo: , Lamačská cesta 8, Bratislava - Staré Mesto na základe exekučného príkazu č. 72EX 891/17-17 zo dňa , Exekútorský úrad Trnava, JUDr. Peter Juhás, Z-502/2018 č.z.16/ STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti som sa rozhodol pre metódu polohovej diferenciácie vzhľadom na tú skutočnosť, že mi neboli dostupné vierohodné informácie a podklady použiteľné z už zrealizovaných predajov ani z jednej z dostupných realitných kancelárií a realitných časopisov ohľadne porovnateľných rozostavaných rodinných domov v danom mieste a čase a ani podobné nehnuteľnosti v okolí hodnoteného rozostavaného rodinného domu nie sú využívané na prenájom s relevantnými podkladmi, takže nie je možné stanoviť porovnávaciu metódu, stavba nie je ukončená, takže nie je možné stanoviť ani kombinovanú metódu. Z týchto dôvodov som použil výpočet všeobecnej hodnoty rozostavaného rodinného domu bez súpisného čísla na parcele číslo 467/22 s príslušenstvom metódou polohovej diferenciácie. Dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danom mieste a čase v porovnaní s ponukou je nižší. Nezamestnanosť sa pohybuje v obci pod hranicou 10 %. Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil z tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanú Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline. Jeho hodnota pre bytové budovy v obciach sa pohybuje od 0,20 do 0,30. Jeho hodnotu je možné navýšiť maximálne o 0,15. Stanovil som hodnotu 0,45. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045

14 14 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,22 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,70 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,00 II. 0, ,10 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,25 I. 1, ,10 II. 0, ,30 železnica a autobus III. 0, ,15 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,48 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,98 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby 16 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,10 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,74 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,18

15 15 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,85 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 101,85/ 180 0,566 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,33 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Pozemok parcelné číslo 467/13 je zaradený v katastri nehnuteľností ako ostatné plochy. Pozemok parcelné číslo 467/22 je zaradený v katastri nehnuteľností ako zastavané plochy a nádvoria. Pozemky sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce Orechová Potôň v rovnomennom katastrálnom území, bezprostredne na hranici zastavaného územia obce v chránenej vodohospodárskej oblasti. Obec Orechová Potôň má podľa údaju z internetovej stránky cca obyvateľov. V mieste, kde sa nachádzajú ohodnocované pozemky je možnosť napojenia na obecný vodovod, kanalizáciu, elektrický rozvod a rozvod plynu. Ohodnocované pozemky sú rovinaté. Všeobecná hodnota pozemkov na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkových osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určených na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu: VŠHPOZ = M x VŠHMJ [Sk], kde: M - výmera pozemku v m2, VŠHMJ - jednotková všeobecná hodnota pozemku v Sk/m2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov metódou polohovej diferenciácie sa stanoví podľa vzťahu: VŠHMJ = VHMJ x kpd [Sk/m2], kde: VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky. kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu: kpd = ks x kv x kd x kf x ki x kz x kr [-], kde: ks - koeficient všeobecnej situácie (0,70-2,00), kv - koeficient intenzity využitia (0,50-2,00), kd - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20), kf - koeficient funkčného využitia územia (0,80-2,00), ki - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50), kz - koeficient povyšujúcich faktorov (1,00-3,00), kr - koeficient redukujúcich faktorov (0,20-0,99).

16 16 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 467/13 ostatná plocha ,00 1/1 782,00 467/22 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 185,00 Spolu výmera 967,00 Obec: Orechová Potôň Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do obyvateľov, priemyslové a poľnohospodárske oblasti obcí a miest do obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min. pri bežnej premávke, pozemky v mestách bez možnosti využitia mestskej hromadnej dopravy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 3. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote Hodnota koeficientu 0,90 1,05 0,90 1,30 1,50 3,00 0. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,05 * 0,90 * 1,30 * 1,50 * 3,00 * 1,00 4,9754 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 4, ,52 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 967,00 m 2 * 16,52 /m ,84 Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 467/ ,64 parcela č. 467/ ,20 Spolu ,84

17 17 III. ZÁVER Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. VŠEOBECNÁ HODNOTA METÓDOU POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rozostavaný RD bez s.č. na p.č. 467/ ,63 Studňa 1 748,94 Kanalizácia 215,71 Elektrická prípojka 112,26 Plynová prípojka 153,20 Vonkajšie predložené schody 175,77 Vjazd do garáže 212,81 Spolu stavby ,32 Pozemky Pozemok - parc. č. 467/13 (782 m 2 ) ,64 Pozemok - parc. č. 467/22 (185 m 2 ) 3 056,20 Spolu pozemky (967,00 m 2 ) ,84 Spolu VŠH ,16 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Osemdesiatjedentisíc Eur V Bratislave, dňa Ing. Miroslav Tokár

18 18 IV. PRÍLOHY - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa strana, - Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - 1 strana, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Dunajská Streda, obec Orechová Potôň, katastrálne územie Orechová Potôň - 2 strany, - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa (aktualizácia dňa ), okres Dunajská Streda, obec Orechová Potôň, katastrálne územie Orechová Potôň - 2 strany, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo 467/13 a 467/22 - vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Dunajská Streda, obec Orechová Potôň, katastrálne územie Orechová Potôň - 1 strana, - Kolaudačné rozhodnutie vydal Obecný úrad Orechová Potôň dňa pod číslom Výst./490/2009/2010, právoplatnosť nadobudlo strany, - Časť výkresovej dokumentácie pre účely ohodnotenia - 2 strany, - Fotodokumentácia - 1 strana. Spolu: 12 strán

19 19 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 05/2018.