ZNALECKÝ POSUDOK č. 41/2018

Transkript

1 Znalec: Ing. Miroslav Tokár, Radlinského 36/A, Bratislava, mobil , Zadávateľ: Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec Číslo spisu (objednávky): zo dňa , sp.zn. DD HC - 006/2018 ZNALECKÝ POSUDOK č. 41/2018 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 1791 na parcele číslo 1111 s príslušenstvom, pozemkov parcelné číslo 1111, 1112 a 1350/2, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Pezinok, obec Pezinok, okres Pezinok, vedených na LV č Počet strán (z toho príloh): 40 (10) Počet odovzdaných vyhotovení: do archívu znalca Dátum vyhotovenia:

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ I.1. Úloha znalca podľa objednávky: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 1791 na parcele číslo 1111 s príslušenstvom, pozemkov parcelné číslo 1111, 1112 a 1350/2, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Pezinok, obec Pezinok, okres Pezinok, vedených na LV č I.2. I.3. I.4. I.5. I.6. Účel posudku: Dobrovoľná dražba. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie znaleckého posudku: I.6.1. Dodané zadávateľom: - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa doručený originál, vyhotovená kópia - príloha č. 1, - Výzvy na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - príloha č. 2, - Znalecký posudok číslo 220/2014, vypracoval dňa znalec Ing. Ladislav Augustinič, od zadávateľa posudku poskytnutý originál pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh, I.6.2. Získané znalcom: - poznatky z osobnej obhliadky nehnuteľností zo dňa , - Znalecký posudok číslo 72/2017, vypracoval dňa znalec Ing. František Orság, od vlastníčky poskytnutý originál pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh, - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č. 2092, vyhotovený dňa , okres Pezinok, obec Pezinok, katastrálne územie Pezinok, objednávka K1 2071/ om doručená xerokópia originálu - príloha č. 3, - Kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 1111, 1112 a 1350/2, Vektorová mapa, KÚ Pezinok, číslo zákazky K1 2071/2018, vyhotovená dňa om doručená xerokópia originálu - príloha č. 4, - Kolaudačné rozhodnutie č. 49/1988, vydal Odbor výstavby a ÚP Mestského národného výboru v Pezinku dňa pod číslom 564/Výst./87-88-Áb., právoplatnosť nadobudlo prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 220/ vyhotovená kópia - príloha č. 5, - Ohlásenie drobnej stavy záhradného prístrešku zo dňa prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 220/2014, - Schematické znázornenie dispozičného riešenia RD s.č s vyznačenými veličinami podstatnými pre výpočet zastavanej plochy - prevzaté z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 220/ vyhotovená kópia -príloha č. 6, - Fotodokumentácia - príloha č. 7. I.7. Použitý právny predpis: - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. I.8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaná ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001,

3 3 - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č. 103/1990 Zb. a zákona č. 262/1992 Zb., - Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, - Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I. štvrťrok 2018 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. I.9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Žiadne. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č.3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použité sú rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastníctvo ohodnocovaných nehnuteľností bolo dokladované originálom Výpisu z katastra nehnuteľností, výpisu z Listu vlastníctva č. 2092, vyhotoveného dňa , okres Pezinok, obec Pezinok, katastrálne územie Pezinok - ktorý tvorí prílohu č. 3. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestnu obhliadku spojenú s miestnym šetrením, zameraním a fotodokumentáciou ohodnocovaných nehnuteľností som vykonal osobne dňa Obhliadky sa zúčastnila vlastníčka nehnuteľností pani Martina Orthová, rodená Mikletišová. d) Technická dokumentácia: Zadávateľ posudku poskytol pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh originál Znaleckého posudku číslo 220/2014, ktorý vypracoval dňa znalec Ing. Ladislav Augustinič. Vlastníčka nehnuteľností pani Orthová poskytla znalcovi pri obhliadke pre účel prevzatia potrebných údajov a príloh originál Znaleckého posudku číslo 72/2017, ktorý vypracoval dňa znalec Ing. František Orság. Pre stanovenie východiskových, technických a všeobecných hodnôt nehnuteľností bol popis konštrukčných prvkov prevzatý z dostupných vizuálnych a hmatateľných poznatkov, získaných pri osobnej obhliadke od vlastníčky ohodnocovaných nehnuteľností. Rozmery stavieb a vonkajších úprav boli získané dostupným spôsobom a konfrontované s údajmi získanými z poskytnutých znaleckých posudkov. e) údaje katastra nehnuteľností: Na výpise z Listu vlastníctva je uvedené, že RD s.č je umiestnený iba na p.č. 1111, v skutočnosti je postavený aj na časti parcely 1350/2. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky: - zastavané plochy a nádvoria, parcelné číslo 1111, - vinice, parcelné číslo 1112, - ostatné plochy, parcelné číslo 1350/2, Stavby: - rodinný dom súpisné číslo 1791 na parcele číslo 1111, Garáže: - murovaná garáž, Ploty:

4 4 - brána a bránka od ulice, - plot bočný, - plot v záhrade, Studne: - studňa kopaná, Vonkajšie úpravy: - vodovodná prípojka, - vodomerná šachta, - kanalizačná prípojka, - elektrická prípojka, - plynová prípojka, - spevnené plochy vo dvore, - terasa pri dome, - prístrešok nad terasou a zadným vstupom, - záhradný domček, - koterec pre psy, g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY RD s.č na p.č POPIS STAVBY Rodinný dom súpisné číslo 1791 sa nachádza na pozemku parcelné číslo 1111 a sčasti na pozemku parcelné číslo 1350/2 v okresnom meste Pezinok na Cajlanskej ulici 41. Pôdorysný tvar je takmer štvorcový, dom je podpivničený s jedným nadzemným podlažím a obytným podkrovím, napojený je na jestvujúce inžinierske siete, verejný vodovod, plyn, elektriku a kanalizáciu, strecha je sedlová s pultovým vikierom, krov drevený, krytina z ťažkej betónovej škridle. Rodinný dom bol daný do v roku 1988, v rokoch dom prešiel komplexnou rekonštrukciou, pri ktorej boli vymenené takmer všetky prvky krátkodobej životnosti. Dom je dlhšiu dobu neobývateľný, demontované boli viaceré zariaďovacie prvky. Prvé podzemné podlažie je prístupné z prízemia aj z dvora, dispozične pozostáva z chodby so schodiskovým priestorom, kuchyne, hobby miestnosti s kozubom, práčovne s kotolňou, WC, skladu a sauny. Druhé nadzemné podlažie dispozične pozostáva zo vstupného zádveria, chodby, kuchyne kúpeľne, WC, dvoch izieb a schodiskového priestoru. Podkrovie dispozične pozostáva z troch izieb, chodby so schodiskovým priestorom, kúpeľne a WC. Základy tvoria betónové pásy s vodorovnou izoláciou, krov je sedlový s pultovým vikierom, zateplený minerálnou vlnou, krytina je ťažká betónová škridla, klampiarske konštrukcie sú z medeného plechu, parapety z hliníkového plechu, zvislé nosné konštrukcie podzemnej časti sú monolitické betónové so zvislou izoláciou, zvislé nosné konštrukcie nadzemnej časti sú vyhotovené z voštinového muriva so zateplením, priečky sú tehlové, strop nad suterénom je železobetónový, strop nad prízemím je z keramických stropných vložiek, strop podkrovia je drevený s rovným sadrokartónovým podhľadom, fasádne omietky sú na báze umelých vlákien so zateplením, obklad sokla je keramický, vnútorné omietky sú vápenné hladké, ramená schodov sú oceľové s povrchom nástupníc a podstupníc z tvrdého dreva, podesty sú železobetónové, dvere sú drevené hladké plné i presklené, sčasti odstránené, vchodové dvere sú plastové, okná plastové s izolačným dvojsklom, doplnené žalúziami, podlahy obytných miestností sú veľkoplošné laminátové, v ostatných miestnostiach je keramická dlažba, vykurovanie je ústredné kotlom na plyn umiestneným v podzemnom podlaží v práčovni, radiátory sú panelové, elektroinštalácia v I.PP a I.NP je svetelná a motorická, v podkroví je svetelná, istenie je poistkovými automatmi, rozvod vody je z elektrického zásobníkového ohrievača vody, umiestneného v I.PP. Murovaná garáž je prízemná nepodpivničená s valbovou strechou, základy tvoria základové pásy z prostého betónu a izolácie proti zemnej vlhkosti, krov drevený, krytina strechy je z pálených dvojdrážkových škridiel, klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu, zvislé nosné murivo je tehlové,

5 5 vonkajšie omietky sú na báze umelých vlákien, vnútorné omietky z vápenno-cementovej malty, opatrené maľbou, podlaha je z cementového poteru, garážová brána je plastová segmentová s poloautomatickým ovládaním, elektroinštalácia je svetelná a motorická. Od ulice je vstupná bránka a dvojkrídlová brána kováčskeho vyhotovenia, oplotenie od suseda je bariérové z betónových stĺpov s prefabrikovanými betónovými doskami, v záhrade je oplotenie zo strojového pletiva výšky, studňa v záhrade je kopaná, spevnené plochy tvorí terasa za rodinným domom a chodníky s odstavnými plochami z betónovej zámkovej dlažby, za domom je otvorený prístrešok nad terasou a zadným vstupom drevenej konštrukcie s pultovou strechou opretou v zadnej časti rodinného domu, základy sú vyhotovené pod stĺpmi, strop nie je vyhotovený, krov je drevený pultový so šindľovou krytinou, klampiarske konštrukcie sú prevažne z medeného plechu. V záhrade je drevený záhradný domček pre záhradné náradie s výplňou stien z dreva, opatrené náterom, strecha je sedlová bez nosnej konštrukcie, krytinu tvorí lepenkový šindeľ. Koterec pre psy má základy betónové pod oceľovými stĺpikmi, zvislé konštrukcie sú tvorené z oceľovej tyčoviny v kombinácii s kombi doskami, strop nie je vyhotovený, krytina strechy je z pozinkovaného vlnitého plechu, podlaha je z drevených dosiek, vrátka z oceľovej tyčoviny. JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP ,46*9, /113=1, NP ,46*9, /113=1, Podkrovie ,46*9, /113=1,062 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou ,0 4.3 z monolitického betónu ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované ,0 a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, 13 balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 15 Obklady fasád e obklady keramické, obklady drevom do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

6 6 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek , plné alebo zasklené z tvrdého dreva , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná, motorická ,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu , rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,5 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) , pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) , pákové nerezové (1 ks) , ostatné (1 ks) , splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) ,0

7 7 40 Vnútorné obklady 42 Kozub 43 Sauna 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , samostatnej sprchy (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) , s otvoreným ohniskom (1 ks) , (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,5 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 3 Podmurovka 3.7.c podpivničené do 3/4 ZP - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie , , ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 8 Krovy ,0 8.3 väznicové sedlové, manzardové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 12 Klampiarske konštrukcie strechy , b z medeného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty ,0 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu ,0 14 Fasádne omietky a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek ,0 17 Dvere 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva ,0

8 8 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná, motorická ,0 26 Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu , rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (3 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) , umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) , odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové s ovládaním uzáveru sifónu alebo odkvapkávačom na zeleninu, zabudovaným ,0 odpadkovým košom a pod. (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (9.7 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) , pákové nerezové (1 ks) , splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) ,0

9 samostatnej sprchy (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 44 Vstavané skrine 44.1 (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.1 z medeného plechu ,0 14 Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ plné alebo zasklené z tvrdého dreva , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná ,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 Spolu ,0

10 10 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (2 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) , pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (2 ks) , splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , samostatnej sprchy (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) ,0 44 Vstavané skrine 44.1 (2 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie 1. PP 1. NP 1. Podkrovie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 1,062)/30,1260 ( * 1,062)/30,1260 ( * 1,062)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia ( ,5 * 1,062)/30,1260 ( * 1,062)/30,1260 ( * 1,062)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 294,25 255,16 330,10 288,07 192,71 171,27 Podlažie 1. PP ,00 70,00 1. NP ,00 70,00 1. Podkrovie ,00 70,00 Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1988 Východisková hodnota 294,25 /m 2 *113,00 m 2 *2,435*1, ,00

11 11 Východisková hodnota nedokončeného 255,16 /m 2 *113,00 m 2 *2,435*1, ,64 podlažia Technická hodnota 70,00% z , ,45 1. NP z roku 1988 Východisková hodnota 330,10 /m 2 *113,00 m 2 *2,435*1, ,95 Východisková hodnota nedokončeného 288,07 /m 2 *113,00 m 2 *2,435*1, ,54 podlažia Technická hodnota 70,00% z , ,58 1. Podkrovie z roku 1988 Východisková hodnota 192,71 /m 2 *113,00 m 2 *2,435*1, ,37 Východisková hodnota nedokončeného 171,27 /m 2 *113,00 m 2 *2,435*1, ,05 podlažia Technická hodnota 70,00% z , ,94 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [ ] po dokončení [ ] nedokončenej stavby [ ] 1. podzemné podlažie , , ,45 1. nadzemné podlažie , , ,58 1. podkrovné podlažie , , ,94 Spolu , , ,97 Dokončenosť stavby: ( ,23 / ,32 ) * 100 % = 87,45% 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ Murovaná garáž JKSO: KS: Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,00*4, /60=0,300 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka

12 betónové, podmurovka betónová Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove 6.2.a pálené ťažké korýtkové, vlnovky, francúzske, Holland, Portugal, obyčajné dvojdrážkové 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit Vnútorná úprava povrchov 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka jednoduché drevené alebo oceľové dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter vodorovná izolácia Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 4585 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.2 plastové rolovacie alebo segmentové (1 ks) 1250 Spolu 1250 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,300)/30, ,64 Podlažie 1. NP ,00 70,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 164,64 /m 2 *60,00 m 2 *2,435*1, ,44 Technická hodnota 70,00% z , ,11 465

13 PRÍSLUŠENSTVO Brána a bránka od ulice JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových 1 ks ,12 /ks profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových 1 ks ,12 /ks profilov Brána a bránka od ulice ,00 84,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,435 * 1,01 930,22 Technická hodnota 84,00 % z 930,22 781, Plot bočný JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 22,00m 170 5,64 /m Spolu: 5,64 /m 3. Výplň plotu: z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov 39,60m ,09 /m

14 14 Dĺžka plotu: 22 m Pohľadová plocha výplne: 22*1,8 = 39,60 m 2 Plot bočný ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (22,00m * 5,64 /m + 39,60m 2 * 18,09 /m 2 ) * 2,435 * 1, ,95 Technická hodnota 40,00 % z 2 066,95 826, Plot v záhrade JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 42,80m 170 5,64 /m Spolu: 5,64 /m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Dĺžka plotu: 42,8 m Pohľadová plocha výplne: 42,8*1,6 = 68,48 m 2 68,48m ,61 /m Plot v záhrade ,00 25,00

15 15 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (42,80m * 5,64 /m + 68,48m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,435 * 1, ,40 Technická hodnota 25,00 % z 2 717,40 679, Studňa JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody Typ: kopaná Hĺbka: 13 m Priemer: 900 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 /m 5-10 m hĺbky: 149,21 /m nad 10 m hĺbky: 204,47 /m Studňa ,00 91,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 5m + 204,47 /m * 3m + 398,00 /ks * 1ks) * 2,435 * 1, ,27 Technická hodnota 91,00 % z 5 324, , Vodovodná prípojka Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

16 16 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 5 bm Vodovodná prípojka ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5 bm * 59,09 /bm * 2,435 * 1,01 726,61 Technická hodnota 40,00 % z 726,61 290, Vodomerná šachta Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,5*1,6 = 2,88 m 3 OP Vodomerná šachta ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 2,88 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,435 * 1, ,98 Technická hodnota 40,00 % z 1 800,98 720,39

17 Kanalizačná prípojka Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm Počet merných jednotiek: 6 bm Kanalizačná prípojka ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6 bm * 17,59 /bm * 2,435 * 1,01 259,56 Technická hodnota 40,00 % z 259,56 103, Elektrická prípojka Kód JKSO: Kód KS: Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 /bm Počet merných jednotiek: 6 bm

18 18 Elektrická prípojka ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6 bm * (14,77 /bm + 0 * 8,86 /bm) * 2,435 * 1,01 217,95 Technická hodnota 40,00 % z 217,95 87, Plynová prípojka Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 6,5 bm Plynová prípojka ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6,5 bm * 14,11 /bm * 2,435 * 1,01 225,56 Technická hodnota 40,00 % z 225,56 90,22

19 Spevnené plochy vo dvore Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,5*1,2+1,2*8,9+3,5*16,4+3,7*5,0+4,0*3,0+6,0*1,0+4,8*1,2 = 112,14 m 2 ZP Spevnené plochy vo dvore ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 112,14 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,435 * 1, ,31 Technická hodnota 40,00 % z 4 029, , Terasa pri dome Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.5. Plochy s povrchom dláždeným - ostatné Položka: 8.5.c) Z drevených špalíkov bukových - kladené do piesku Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 865/30,1260 = 28,71 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 4,5*12,0 = 54 m 2 ZP

20 20 Terasa pri dome ,00 65,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 54 m 2 ZP * 28,71 /m2 ZP * 2,435 * 1, ,83 Technická hodnota 65,00 % z 3 812, , Prístrešok nad terasou a zadným vstupom Kód JKSO: Kód KS: Altánok 2ex Inžinierske stavby Kategória: Bod: 21. Altánok Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 5,0*5,4+(4,5+5,4)*1,2/2+1,25*4,5/2+4,2*1,2 = 40,79 m 2 ZP Prístrešok nad terasou a zadným vstupom ,00 64,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 40,79 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,435 * 1, ,82 Technická hodnota 64,00 % z , , Záhradný domček Kód JKSO: Kód KS: Altánok 2ex Inžinierske stavby

21 21 Kategória: Bod: 21. Altánok Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 2,0*2,4 = 4,8 m 2 ZP Záhradný domček ,00 50,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 4,8 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,435 * 1, ,63 Technická hodnota 50,00 % z 1 222,63 611, Koterec pre psy Kód JKSO: Kód KS: Altánok 2ex Inžinierske stavby Kategória: Bod: 21. Altánok Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 6,3*3,0 = 18,9 m 2 ZP Koterec pre psy ,00 50,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 18,9 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,435 * 1, ,11 Technická hodnota 50,00 % z 4 814, ,06

22 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [ ] [ ] RD s.č na p.č , ,97 Murovaná garáž , ,11 Brána a bránka od ulice 930,22 781,38 Plot bočný 2 066,95 826,78 Plot v záhrade 2 717,40 679,35 Studňa 5 324, ,09 Vodovodná prípojka 726,61 290,64 Vodomerná šachta 1 800,98 720,39 Kanalizačná prípojka 259,56 103,82 Elektrická prípojka 217,95 87,18 Plynová prípojka 225,56 90,22 Spevnené plochy vo dvore 4 029, ,72 Terasa pri dome 3 812, ,34 Prístrešok nad terasou a zadným vstupom , ,48 Záhradný domček 1 222,63 611,32 Koterec pre psy 4 814, ,06 Celkom: , ,85 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom súpisné číslo 1791 sa nachádza v zastavanom území okresného mesta Pezinok v rovnomennom katastrálnom území. Mesto Pezinok je vzdialené komunikáciami cca 22 km severovýchodne od Hlavného mesta Bratislava. V meste je základná škola, materská škola, predajne potravinárskeho tovaru, pohostinstvá, predajne nepotravinárskeho tovaru, predajne pohonných látok, zariadenia pre údržbu a opravu motorových vozidiel, predajne súčiastok a príslušenstva pre motorové vozidlá, hotely, penzióny, komerčné poisťovne, komerčné banky, bankomaty, lekárne a výdajne liekov, samostatné ambulancie praktického lekára pre dospelých, lekára pre deti a dorast, lekára stomatológa a lekára gynekológa, kúpalisko, telocvične, futbalové ihrisko, knižnica, pošta, káblová televízia, verejný vodovod, verejná kanalizácia, kanalizačná sieť pripojená na ČOV, rozvodná sieť plynu, vlaková zastávka. Lokalita, v ktorej sa nachádza ohodnocovaný rodinný dom je umiestnená severne cca 1,2 km od centra mesta. V blízkosti sú rodinné domy, cca 1 km južne je Zámocký park. V lokalite sa nenachádzajú zariadenia, ktoré by produkovali škodlivé exhaláty, hluk, otrasy, a pod. Okolité pozemky sú rovinaté. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné štátne komunikácie je vyhovujúce. Je možnosť napojenia na mestský vodovod, kanalizáciu, plyn a elektrický rozvod. b) analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaný rodinný dom je vybudovaný v zástavbe rodinných domov, ktoré sú určené výhradne na bývanie. Z toho dôvodu neuvažujem s možnosťou vy rodinného domu na iné účely ako na bývanie. Funkčné využitie pozemkov je obmedzené. c) analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 2092 z Katasterportálu je v Poznámke uvedené: Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 4568/15 zo dňa v prospech oprávneného mal. Orthová Barbora, nar , Cajlanská

23 /41, Pezinok - (Exekútorský úrad Levice, JUDr. Ing. Jozef Buri, LLM - súdny exekútor so sídlom Levice Ku Bratke 3). Podanie: P1 205/2016; Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti EX 1328/16-19 zo dňa v prospech oprávneného AGUA Bratislava s.r.o., Hraničná 16, IČO : (Exekútorský úrad Trnava, JUDr. Peter Stano, Michalská 7, Trnava) Podanie: P1 226/2016; Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s. IČO podľa V 4556/2014. Podanie: P2 93/2016; Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom EX 230/2016 z so zákazom nakladania, prevodu a zaťaženia v prospech oprávneného Viessmann, s.r.o. IČO (Exekútorský úrad Michalovce, Kpt. Nálepku 22, Michalovce-Mgr. Marcela Zummerová). Podanie: P1 45/2017. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 2092 z Katasterportálu je v časti Ťarchy uvedené: Zmluva o zriadení záložného práva v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Bratislava, Štúrova 5, IČO: podľa V 4556/2014 zo dňa: ; Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 4568/15 zo dňa v prospech oprávneného Barbora Orthová (nar ) bytom Cajlanská 41, Pezinok - (Exekútorský úrad Levice, Ing. JUDr. Jozef Buri, LLM - súdny exekútor, Ku Bratke 3, Levice). Podanie: Z 1295/2017. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 2092 z Katasterportálu je v časti Poznámka uvedené: na 1/10-inu nehnuteľnosti p.č. 1111, 1112, 1350/2 a stavba rodinného domu č.s.1791 na parc.č : Návrh na začatie konania o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vedené na Okresnom súde Pezinok zn. 4C/45/2016. Podanie: P2 24/ STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti som sa rozhodol pre metódu polohovej diferenciácie vzhľadom na tú skutočnosť, že mi neboli dostupné vierohodné informácie a podklady použiteľné z už zrealizovaných predajov ani z jednej z dostupných realitných kancelárií a realitných časopisov ohľadne porovnateľných rodinných domov, takže nie je možné stanoviť porovnávaciu metódu, stavba je čiastočne poškodená, resp. po odstránení niektorých konštrukčných prvkov a zariaďovacích predmetov opäť nedokončená, nie je možné stanoviť všeobecnú hodnotu ani kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov som použil výpočet všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 1791 na parcele číslo 1111 a čiastočne na parcele číslo 1350/2 s príslušenstvom metódou polohovej diferenciácie. Dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danom mieste a čase v porovnaní s ponukou je nižší. Nezamestnanosť sa pohybuje v obci pod hranicou 10 %. Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil z tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanú Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline. Jeho hodnota pre bytové budovy v okresných mestách sa pohybuje od 0,40 do 0,50. Stanovil som hodnotu 0,50. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050

24 24 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,58 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 1, ,00 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, V. 0, ,40 rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,00 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,00 II. 1, ,00 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,50 I. 1, ,00 II. 1, ,00 železnica, autobus a miestna doprava II. 1, ,00 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby 16 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,35 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

25 25 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,20 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,50 Spolu ,03 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 126,03/ 180 0,7 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,85 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Pozemok parcelné číslo 1111 je zaradený v katastri nehnuteľnosti ako zastavané plochy a nádvoria. Pozemok parcelné číslo 1112 je zaradený v katastri nehnuteľnosti ako vinice. Pozemok parcelné číslo 1350/2 je zaradený v katastri nehnuteľnosti ako ostatné plochy. Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území okresného mesta Pezinok v rovnomennom katastrálnom území. Mesto Pezinok má podľa údaju z internetovej stránky cca obyvateľov. V mieste, kde sa nachádzajú ohodnocované pozemky je možnosť napojenia na obecný vodovod, kanalizáciu, elektrický rozvod a rozvod plynu. Ohodnocované pozemky sú rovinaté. Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takých prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje na obec, z ktorej vyplýva zvýšený záujem, tzn. v tomto prípade na Hlavné mesto SR Bratislavu. Stanovil som hodnotu 70 % z východiskovej hodnoty 66,39. Všeobecná hodnota pozemkov na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkových osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určených na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu: VŠHPOZ = M x VŠHMJ [Sk], kde: M - výmera pozemku v m2, VŠHMJ - jednotková všeobecná hodnota pozemku v Sk/m2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov metódou polohovej diferenciácie sa stanoví podľa vzťahu: VŠHMJ = VHMJ x kpd [Sk/m2],

26 26 kde: VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky. kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu: kpd = ks x kv x kd x kf x ki x kz x kr [-], kde: ks - koeficient všeobecnej situácie (0,70-2,00), kv - koeficient intenzity využitia (0,50-2,00), kd - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20), kf - koeficient funkčného využitia územia (0,80-2,00), ki - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50), kz - koeficient povyšujúcich faktorov (1,00-3,00), kr - koeficient redukujúcich faktorov (0,20-0,99). Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1111 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 298, vinica ,00 1/1 784, /2 ostatná plocha 68 68,00 1/1 68,00 Spolu výmera 1 150,00 Obec: Pezinok Východisková hodnota: VHMJ = 70,00% z 66,39 /m 2 = 46,47 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a rekreačné oblasti pre individuálnu rekreáciu, centrá obcí do obyvateľov, obytné zóny na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest do obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) Hodnota koeficientu 1,00 1,00 1,00 1,00 1,40 0. nevyskytuje sa 1,00 0. nevyskytuje sa 1,00

27 27 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,00 * 1,00 1,4000 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 46,47 /m 2 * 1, ,06 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 150,00 m 2 * 65,06 /m ,00 Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č ,88 parcela č ,04 parcela č. 1350/ ,08 Spolu ,00

28 28 III. ZÁVER Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. VŠEOBECNÁ HODNOTA METÓDOU POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Stavby Všeobecná hodnota [ ] RD s.č na p.č ,48 Murovaná garáž ,28 Brána a bránka od ulice 546,97 Plot bočný 578,75 Plot v záhrade 475,55 Studňa 3 391,56 Vodovodná prípojka 203,45 Vodomerná šachta 504,27 Kanalizačná prípojka 72,67 Elektrická prípojka 61,03 Plynová prípojka 63,15 Spevnené plochy vo dvore 1 128,20 Terasa pri dome 1 734,84 Prístrešok nad terasou a zadným vstupom 4 654,64 Záhradný domček 427,92 Koterec pre psy 1 684,94 Spolu stavby ,70 Pozemky Pozemok - parc. č (298 m 2 ) ,88 Pozemok - parc. č (784 m 2 ) ,04 Pozemok - parc. č. 1350/2 (68 m 2 ) 4 424,08 Spolu pozemky (1 150,00 m 2 ) ,00 Spolu VŠH ,70 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvestotisíc Eur V Bratislave, dňa Ing. Miroslav Tokár

29 29 IV. PRÍLOHY - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa strana, - Výzvy na umožnenie obhliadky nehnuteľností za účelom vypracovania znaleckého ocenenia - 2 strany, - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z Listu vlastníctva č. 2092, vyhotovený dňa , okres Pezinok, obec Pezinok, katastrálne územie Pezinok, objednávka K1 2071/ strany, - Kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 1111, 1112 a 1350/2, Vektorová mapa, KÚ Pezinok, číslo zákazky K1 2071/2018, vyhotovená dňa strana, - Kolaudačné rozhodnutie č. 49/1988, vydal Odbor výstavby a ÚP Mestského národného výboru v Pezinku dňa pod číslom 564/Výst./87-88-Áb., právoplatnosť nadobudlo strany, - Schematické znázornenie dispozičného riešenia RD s.č s vyznačenými veličinami podstatnými pre výpočet zastavanej plochy - 1 strana, - Fotodokumentácia - 1 strana. Spolu: 10 strán

30 30 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 41/2018.