Znalecký posudek číslo /14 o ceně nemovitosti - pozemku p.č. 3728, včetně součástí a příslušenství, v kú Znojmo-město, obec Znojmo

Transkript

1 169EX 2067/11 Znalecký posudek číslo /14 o ceně nemovitosti - pozemku p.č. 3728, včetně součástí a příslušenství, v kú Znojmo-město, obec Znojmo Znalecký posudek má 10 stran textu včetně obálky a 19 stran příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Posudek vypracoval: Ve Znojmě:

2 Znalecký posudek číslo /14 o ceně nemovitosti - pozemku p.č. 3728, včetně součástí a příslušenství, v kú Znojmo-město, obec Znojmo Objednatel znaleckého posudku: Ex. úřad Brno-město Cejl 494/25, Brno-Zábrdovice Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Jaroslav Veselý Školní 6 Znojmo Podklady pro vypracování posudku: - Realitní inzerce - Kopie katastrální mapy - Územní plán obce Znojmo - Výpis z KN - LV číslo 3265 pro katastrální území Znojmo-město obce Znojmo Cenový předpis: Vyhláška 441/2013 Sb. Ve znění Vyhl. 199/2014 Sb, k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Prohlídka nemovitosti: Oceňovaná nemovitost byla prohlédnuta znalcem osobně za účasti pana Rostislava Valy. Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost zapsaná na LV 3265 pro kú Znojmo-město, obce Znojmo jako: Pozemky: - p.č zahrada m 2 - zem. půdní fond Vlastníky nemovitosti jhsou dle LV: - Jandová Eva /095 3/10 a - Vala Rostislav /128 7/10 Omezení vlastnického práva: - Zástavní právo exekutorské - Na hodnocené nemovitosti nejsou evidována žádná věcná břemena

3 Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - rekreační zahrada na p.č. 3728, osazená v "kolonii zahrad" na levém břehu potoka Leska. Přístup na pozemek - nemovitost - výhradně pěšky, buď po zpevněném břebu potoka Leska (cca 100 m od možnosti příjezdu), nebo přes lávku strmou pěšinou mezi zahradami na pravém břebu potoka Leska. Platným územním plánem obce je daný pozemek rodělen na dvě části - část blíže k potoku je určena v pásmu "Z" - plocha sídelní zeleně, druhá část je určena pro ind. rekreaci - plocha zahrádek, s možnostní zahrádkářských chat - označeno jako "I/-/z". Bližší popis jednotlivých součástí nemovitosti je řešen při ocenění ve vlastním posudku. A/ Cena zjištěná: Cena stanovená dle cenového předpisu. (ocenění rozhodné pro převod nemovitosti daň převodu nem.) Sestavení posudku: 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) 1/ Pozemek p.č. 3728, díl 2 2) Jiný pozemek ( 9) a) 1/ Pozemek p.č. 3728, díl 1 3) Rekreační chata a zahrádkářská chata - ocenění porovnávacím způsobem ( 36) a) 1/ Rekreační chata 4) Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem ( 47) a) 1/ Trvalé porosty Ocenění nemovitosti: Určení základní ceny stavebního pozemku: Obec, v níž se nemovitost nachází, je vyjmenovaná v příloze č. 2 v tabulce číslo 1 vyhlášky. Základní cena podle 3, pís. a) za m 2 stavebního pozemku (ZC): 1 625,00 Kč/m 2 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) 1/ Pozemek p.č. 3728, díl 2 Část pozemku určená územním plánem obce jako "sídelní zeleň", nezastavitelná plocha, oceněno jako zemědělská půda. Výměra dílu 2: 988 m 2. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 160 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč.

4 Parcela číslo: 3728/2 Ocenění podle odstavce: 2a Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,58 24, ,08 Kč Celkem parcela: 988 m ,08 Kč Celkem: ,08 Kč 2) Jiný pozemek ( 9) a) 1/ Pozemek p.č. 3728, díl 1 Část hodnoceného pozemku určená platným územním plánem obce k "ind. rekreaci" - plocha zahrad s možností výstavby zahrádkářských chat. Odhadem stanoveno, že tato část "zahrady" je cca 2/5 výměry pozemku. Celková výměra: 1646 m 2, díl 1 (zahrády): 658 m 2, díl 2 (sídelní zeleň): 988 m 2. "Stavby" na pozemku - rekreační chata, kolna na nářadí a přístřešek - nelze hodnotit jako trvalé stavby (stavba spojená se zemí pevným základem) - stavby bez základů, hodnoceno jako stavby dočasné, dotčenou část pozemku nelze určit jako pozemek zastavěný. Výpočet indexu cenového porovnání (I = I T x I O x I P ): Stanovení I T (index trhu): Znak číslo pásma hodnota 1 I -0,06 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 V 0,00 Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 II 0,00 Změny v okolí: bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu 5 II 0,00 Ostatní neuvedené (nový invest. záměr, energetická úspornost, ekon. návratnost): bez dalších vlivů 6 IV 1,00 Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Součet hodnot P 1 až P 4 : -0,060 Index trhu I T = 1,000 x (1-0,060) = 0,940 Stanovení I O (index omezujících vlivů pozemku): Znak číslo pásma hodnota 1 II 0,00 Geometrický tvar pozemku: tvar bez vlivu na využití 2 IV 0,00 Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 III 0,00 Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky 4 I 0,00 Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 I 0,00 Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání

5 6 II 0,00 Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 1 až P 6 : 0,000 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1 + 0,000 = 1,000 Stanovení I P (index polohy): Znak číslo pásma hodnota 1 I 0,85 Druh a účel užití stavby: stavby pro rodinnou rekreaci 2 III 0,05 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rekreační oblasti 3 III 0,05 Poloha pozemku v obci: okrajové části obce 4 II -0,05 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5 III 0,00 Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost obce 6 I -0,05 Dopravní dostupnost: bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7 II 0,00 Osobní hromadná doprava: zastávka od 201 do 1000; mhd - špatná dostupnost centra obce 8 II 0,00 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 I 0,00 Nezaměstnanost: vyšší než průměr v kraji 11 II 0,00 Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 2 až P 11 : 0,000 Index polohy I P = 0,850 x (1 + 0,000) = 0,850 Index cenového porovnání: I = 0,940 x 1,000 x 0,850 = 0,799 Parcela číslo: 3728/1 Plocha: 658 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 4 Nestavební zahrnutý do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemek určený k zastavění, nebo část pozemku, kterou nelze zastavět z důvodu stanovení nejvyšší přípustné zastavěnosti jiným předpisem. Základní cena (ZC): 1 625,00 Kč/m 2 Základní cena upravená (ZCU = ZC x I x 0,30): 1625,00 x 0,799 x 0,30 = 812,50 Kč/m 2 Cena parcely: 389,51 Kč/m 2 x 658 m 2 = ,58 Kč Cena zjištěná: ,58 Kč

6 3) Rekreační chata a zahrádkářská chata - ocenění porovnávacím způsobem ( 36) a) 1/ Rekreační chata V pravém horním rohu pozemku je osazen objekt rekreační chaty (vzhledem k technickým parametrům) - volně stojící, přízemní, nepodsklepený objekt s nízkou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Obsahuje otevřonou verandu a pobytovou místnost. Vzhledem k výše uvedenému je ocenění provedeno porovnávací metodou. V takto stanovené ceně jsou přiměřeně zahrnuty i ceny vedlejších staveb (v daném případě kolny na nářadí a přístřešku) a venkovních úprav (přípojka elektro, zpevněné plochy oplocení a pod.) Z technického hlediska se jedná o objekt dřevěný - dřevěná kostra jednostraně obitá, bez základových konstrukcí. Bez stropu, dřevěný krov s bedněním, krytina hladká plechová. Rozvod světelné el. energie. Bez dalšího vybavení. Stáří cca 50 let, tech. stav odpovídající a stáří a technickému provedení. Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (ZC): 1 383,00 Kč Obestavěný prostor (OP): OP vrchní stavby: 4,50x8,00x2,50 = 90,00 m 3 OP zastřešení: 4,50x8,00x1,20x0,5 = 21,60 m 3 Obestavěný prostor celkem: 111,60 m 3 Stáří: 50 roků Koeficient s, kterým se násobí znak V 10 u indexu vybavenosti: 0,750 s = 1-0,005 x stáří (minimálně 0,600) Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma V i 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1. np včetně I: Svislé konstrukce dřevěné - jednostranně obíjené s plochou střechou - krovem neumožňujícím zřízení podkroví 1 II 0,00 Druh stavby: rekreační chata 2 I -0,05 Svislé konstrukce: dřevěné jednostranně obíjené 3 I -0,01 Střešní konstrukce: krov neumožňující zřízení podkroví 4 I -0,06 Napojení stavby na sítě: žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj elektrické energie 5 I -0,10 Vybavení: bez základního příslušenství 6 I -0,06 Vytápění stavby: bez vytápění 7 III 0,00 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m 2 vč.): příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8 III 0,03 Výměra pozemků užívané se stavbou: nad 400 m 2 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 IV 0,65 Stavebně- technický stav: stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient V 10 upravený koeficientem s: 0,650 x 0,750 = 0,488 Index konstrukce a vybavení I V = (1-0,250) x 0,488 = 0,366 Základní cena upravená:

7 ZCU = ZC x I V = 1 383,00 Kč/m 3 x 0,366 = 506,18 Kč/m 3 Stanovení I t (index trhu): Znak číslo pásma hodnota 1 I -0,06 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 V 0,00 Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 II 0,00 Změny v okolí: bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu 5 II 0,00 Ostatní neuvedené (nový invest. záměr, energetická úspornost, ekon. návratnost): bez dalších vlivů 6 IV 1,00 Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Součet hodnot P 1 až P 4 : -0,060 Index trhu I t = 1,000 x (1-0,060) = 0,940 Stanovení I p (index polohy): Znak číslo pásma hodnota 1 I 0,85 Druh a účel užití stavby: stavby pro rodinnou rekreaci 2 III 0,05 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rekreační oblasti 3 III 0,05 Poloha pozemku v obci: okrajové části obce 4 II -0,05 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5 III 0,00 Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost obce 6 I -0,05 Dopravní dostupnost: bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7 II 0,00 Osobní hromadná doprava: zastávka od 201 do 1000; mhd - špatná dostupnost centra obce 8 II 0,00 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 I 0,00 Nezaměstnanost: vyšší než průměr v kraji 11 II 0,00 Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 2 až P 11 : 0,000 Index polohy I P = 0,850 x (1 + 0,000) = 0,850 Cena stavby (CS P = OP x ZCU x I T x I P ): 111,60m 3 x 506,18 Kč x 0,940 x 0,850 = ,26 Kč Cena stavby zjištěná porovnávací metodou: ,26 Kč

8 4) Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem ( 47) a) 1/ Trvalé porosty Na pozemku jsou osazeny trvalé porosty - smíšené - ovocné a okrasné dřeviny. Ocenění zjednodušeným způsobem - %-ntní sazbou z ceny pozemku. Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 3728/1 Cena za 1 m 2 podle 9: 389,51 Kč Pokryvná plocha porostu: 200 m 2 Druh oceňovaného porostu:smíšené porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin Koeficient pro stanovení ceny porostu podle 47: 0,065 Výpočet ceny porostu: 389,51 Kč x 200 m 2 x 0,065 = 5 063,63 Kč Cena zjištěná: 5 063,63 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) 1/ Pozemek p.č. 3728, díl ,08 Kč Mezisoučet pro 6: ,08 Kč 2) Jiný pozemek ( 9) a) 1/ Pozemek p.č. 3728, díl ,58 Kč Mezisoučet pro 9: ,58 Kč 3) Rekreační chata a zahrádkářská chata - ocenění porovnávacím způsobem ( 36) a) 1/ Rekreační chata ,26 Kč Mezisoučet pro 36: ,26 Kč 4) Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem ( 47) a) 1/ Trvalé porosty 5 063,63 Kč Mezisoučet pro 47: 5 063,63 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) ,00 Kč Slovy: Třistatřicetjedentisícjednostodeset korun českých C/ Cena obvyklá: Obvyklá (obecná) cena (hodnota) nemovitosti je cena, za kterou by bylo možno

9 konkrétní nemovitost v daném místě a čase prodat koupit. Zjišťuje se buď na základě konkrétní kupní smlouvy (skuteční tržní cena) event. na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném místě a čase. Obvyklá cena majetku je definována v 2 Zák. č.: 151/1997 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Cenu obvyklou nelze stanovit výpočtem, ale zle se jí přiblížit použitím některých metodik nebo jejich kombinací, které jsou pro daný druh nemovitosti reprezentativní. Nejčastěji je používána metodika porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem v daném místě a čase, tedy porovnáním skutečně realizovaných cen dosažených při prodeji stejných nebo srovnatelných nemovitostí v daném místrě a čase. Přiměřeně lze použít nabídek realitních inzercí, ovšem s tím, že znalec musí mít na paměti, že inzerované ceny jsou zpravidla vyšší než ceny, které budou nakonec při prodeji dosaženy. Pro stanovení tzv. obvyklé - obecné ceny je rozhodující podíl nabídky a poptávky po nemovitostech daného charakteru v daném místě a čase. Nuto konstatovat, že ke dni ocenění je značný převis nabídky nad poptávkou po nemovitostech obdobného charakteru a že nemovitosti obecně zaznamenájají značný propad hodnoty na trhu. Dle výše uvedených zásad je provedeno srovnání s v realitní inzerci nabízenými obdobnými nemovitostmi v krají Jihomoravském, okres Znojmo. Vzhledem k tomu, že pro srovnání je použito realitní inzerce je dle výše uvedeného zaveden u inzerované ceny opravný koeficient (redukce ceny) ve výši 10-ti %. 1/ Znojmo - Leska Prodej zahrady 1184 m2 celková cena: ,. Kč cena za 1 m2: 144 Kč/m2 prodáno cena bez redukce ( srovnatelná nemovitost, stejná lokalita) 2/ Suchohrdly, okres Znojmo Prodej zahrady 971m2 inzerovaná cena: ,. Kč cena za 1 m2: 185 Kč/m2 redukce ceny: 10% celková cena redukovaná: ,. Kč, 167 Kč/m2 ( srovnatelná nemovitost) 3/ Znojmo Kraví hora Prodej zahrady 1500 m2 inzerovaná cena: ,. Kč cena za 1 m2: 100 Kč/m2 redukce ceny: 10% celková cena redukovaná: ,. Kč, 90 Kč/m2 ( srovnatelná nemovitost, bez příjezdu na pozemek) 4/ Znojmo - Suchohrdelská ulice Prodej zahrady 1426m2 inzerovaná cena: ,. Kč cena za 1 m2: 210 Kč/m2

10 redukce ceny: 10% celková cena redukovaná: ,. Kč, 189 Kč/m2 ( srovnatelná nemovitost) 5/ Znojmo - Oblekovice Prodej zahrady 1570 m2 inzerovaná cena: ,. Kč cena za 1 m2: 162 Kč/m2 redukce ceny: 10% celková cena redukovaná: ,. Kč, 145 Kč/m2 ( srovnatelná nemovitost) Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: č. plocha (m2) redukovaná jedn. cena (Kč/m2) Výpočet porovnávacíé hodnoty na základě plochy minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí: 90 Kč/m2 maximální jedn. cena porov. nem. 189 Kč/m2 průměrná jedn. cena porov. nem. 147 Kč/m2 stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 110 Kč/m2 (promítnut špatný přístup a nemožnost příjezdu na pozemek) celková plocha oceňované nemovitosti m2 výsledná porovnávací hodnota ocen. nemovitosti ,. Kč Závěr: Na základě provedených výpočtů, technického stavu nemovitosti, osazení v obci, charakteru nemovitosti, dle dostupných informací realitních kanceláří a pod, lze předpokládat obvyklou obecnou cenu hodnotu nemovitosti pozemku p.č. 3728, včetně součástí a příslušenství osazené v kú Znojmo-město Znojmo - v daném místě a k datu v úrovni: Obvyklá cena nemovitosti: ,00 Kč Slovy: Jednostoosmdesáttisíc korun českých. Ve Znojmě: Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne č.j.spr. 4339/85 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví, stavby obytné a stavby zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3784 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 133/14.