DTZ Research. Property Times Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014 Pokračuje nárůst neobsazenosti hh. 23. července 2014

Transkript

1 Property Times Praha Kanceláře. čtvrtletí 1 Pokračuje nárůst neobsazenosti hh 3. července 1 Obsah Ekonomický přehled Nová nabídka a poptávka 3 Neobsazenost a nájemné 3 Plánovaná výstavba Významné pronájmy a definice 5 Autor Lenka Šindelářová Head of Consulting & Research lenka.sindelarova@dtz.com Tabulka 1 V roce 1 by mělo být dokončeno nejvíce kanceláří od rekordního roku, nejvíce by jich mělo v druhé polovině roku přibýt na Praze a Praze 1. Vzhledem k velkému objemu kanceláří, které by měly být dokončeny v druhé polovině roku (1 m ), by měla nadále růst míra neobsazenosti až na 15-1 %. Nejvyšší dosahované nájemné v centru města pokračovalo v poklesu a dosáhlo 1,5-19,5 EUR/ m / měsíc. Hlavní ukazatele. čtvrtletí 1 Mezikvartální výhled Nová nabídka, m² 73 3 Čistá realizovaná poptávka, m² 33 7 Míra neobsazenosti, % 1, % Kontakty Magali Marton Head of CEMEA Research magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research + () hans.vrensen@dtz.com Nejvyšší dosahované nájmy, EUR / m² / měsíc 19,5 Zdroj: DTZ Graf 1 Hrubá a čistá realizovaná poptávka podle čtvrtletí, m 1 1 Hrubá realizovaná poptávka Čistá realizovaná poptávka DTZ Research

2 Praha Kanceláře. čtvrtletí 1 Ekonomický přehled Predikce očekávají silnější ekonomické oživení než se předpokládalo, především díky silné zahraniční poptávce a nízké inflaci. Podle nejnovějších informací Českého statistického úřadu, rostl HDP v 1. čtvrtletí 1 o,9 % meziročně. Tento výrazný růst a posilující zahraniční poptávka vedly k opětovné korekci předpovědi pro tento rok na 3 %. Pozitivně se také odráží zlepšující se důvěra spotřebitelů a firem. Ekonomický růst v roce 15 by měl být slabší než letos, a to, %, díky nižšímu očekávanému nárůstu zahraniční poptávky a méně příznivé fiskální politice. Měnová intervence ČNB pravděpodobně neskončí dříve než v polovině roku 15, jelikož inflace zůstává nízká - v červnu dosahovala %, poté co v květnu vykázala,5% růst. Nízká inflace a příznivé úrokové sazby by měly povzbudit výdaje a investice domácností i firem. Spotřební výdaje by měly v letech 1 a 15 růst přibližně o % ročně. Růst zaměstnanosti se zpravidla zpožďuje za ekonomickým růstem, proto se neočekává, že by míra nezaměstnanosti měla v příštím roce výrazně klesat. Předpokládá se, že v tomto roce podíl nezaměstnaných zůstane nad 7,7 % a poklesne v následujícím roce na 7,5 %. Nejnovější statistiky maloobchodních tržeb z května 1 ukazují pokles, % díky nižšímu počtu dní v měsíci, sezónně očištěné údaje totiž ukazují nárůst o 1,1 %. Tyto čísla reflektují poklesy prodejů aut, potravin, vybavení domácností a farmaceutických produktů, na druhou stranu rostly výrazně online a zásilkové prodeje (1, %) a prodeje počítačů a telekomunikačních zařízení (13,9 %), což je v souladu s dlouhodobým trendem. Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ Graf Růst HDP ve stálých cenách, % Zdroj: Oxford Economics Graf 3 Index spotřebitelských cen (CPI) a míra nezaměstnanosti (ILO), % Zdroj: Oxford Economics Graf ČR Eurozóna Spotřební výdaje a disponibilní příjmy, % Inflace Míra nezaměstnanosti Spotřební výdaje Disponibilní příjmy Zdroj: Oxford Economics Property Times

3 Praha Kanceláře. čtvrtletí 1 Nová nabídka a poptávka Ve druhém čtvrtletí bylo dokončeno nejvíce nových kancelářských prostor od. kvartálu, celkem 73 3 m. Nejvýznamnější dokončené projekty zahrnují City West C1+C ( 1 m ) v Praze 5, River Gardens II/III ( 1 m ) a Forum Karlín II (9 5 m ) v Praze. Celková výměra moderních kanceláří tak přesáhla,9 mil. m. Kanceláře třídy A představují % z celkové výměry a kanceláře třídy B pak zbývajících 3 %. Špičkové kanceláře kategorie AAA dosahovaly téměř 3 m, přibližně 13 % z celkové plochy kanceláří. Pokles aktivity nájemců pokračoval i v druhém čtvrtletí 1. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve. čtvrtletí 1 m, jedná se o propad o % oproti předchozímu kvartálu a o 15 % meziročně. V první polovině roku 1 bylo pronajato celkem 19 m, což je o % méně než ve stejném období loňského roku. Čistá realizovaná poptávka ve. čtvrtletí činila 33 7 m, jedná se o 3% pokles mezikvartálně respektive 1 % meziročně. Za prvních měsíců byly uzavřeny nové nájemní smlouvy na celkem 1 9 m, což je o 9 % méně než loni. Podíl renegociací ve. čtvrtletí 1 vzrostl na % z % v 1. čtvrtletí 1. Praha zaznamenala ve druhém čtvrtletí nejvýraznější novou poptávku se 39% podílem na nových pronájmech či expanzích, následovala Praha 5 s 7 %. Farmaceutické firmy byly nejaktivnější v celkových pronájmech (3 %), a to díky pronájmu společnosti Merck Sharp & Dohme a renegociaci nájemní smlouvy společností JNJ Global Business Services, dále následovaly poradenské společnosti (1 %) a firmy z oboru reklamy a medií (13 %). Průměrná velikost transakce ve. kvartálu poklesla na 71 z 97 m v prvním čtvrtletí roku 1, mediánová hodnota dosáhla 35 m. Neobsazenost a nájemné Míra neobsazenosti ve druhém čtvrtletí nadále rostla na 1, % z 13, % v prvním čtvrtletí 1 (Graf ). V současnosti je v Praze volných 3 3 m kanceláří třídy A a B. Vzhledem k velkému objemu ploch ve výstavbě bez zajištěných předpronájmů lze očekávat, že míra neobsazenosti poroste i ve druhé polovině roku až na 15-1%. Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána na Praze 7 (9,3 %), Praze 9 (, %) a Praze (3,9 %). Naopak, nejnižší míra neobsazenosti je hlášena dlouhodobě z Prahy (,3 %), dále Prahy 1 (, %) a Prahy 5 (11 %). Nejvíce vzrostla mezikvartálně míra neobsazenosti na Praze, především díky nově dokončeným projektům, následovala Praha 5. Nejvíce poklesla míra neobsazenosti na Praze 9. Čistá absorpce mezi 1. a. čtvrtletím 1, představující změnu obsazených prostor, dosáhla přibližně 3 m, více ploch trh absorboval, než se uvolnilo. Nejvyšší dosahované nájemné v centru města v průběhu druhého čtvrtletí pokračovalo v poklesu na 1,5-19,5 EUR za m za měsíc. Ve vnitřním městě nájemné dosahuje 15-17,5 EUR za m za měsíc a ve vnějším okraji města 13-1,5 EUR. Pronajimatelé poskytují nájemcům jako pobídku nájemní prázdniny, obvykle jeden měsíc na jeden rok nájemní smlouvy, tedy 5 měsíců pro pětileté pronájmy. Graf 5 Čistá realizovaná poptávka podle městských částí ve. čtvrtletí 1, m 9% 1% 3% 3% 1% Praha % 7% 39% Praha 5 Praha 1 Praha Praha 9 Praha Praha Praha 7 Praha 1 Praha 3 Graf Míra neobsazenosti, % Property Times 3

4 . kv kv. 1. kv kv. 11. kv kv. 11. kv kv. 1. kv kv. 1. kv kv. 13. kv kv. 13. kv kv. 1. kv. 1 Praha Kanceláře. čtvrtletí 1 Plánovaná výstavba V současnosti se nachází v různých stádiích výstavby či rekonstrukce cca 3 9 m, dále je pozastavena výstavba na cca 57 7 m a čeká se na předpronájmy. Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází v Praze (9 m ), následuje Praha 5 (3 m ) a Praha (3 m ). Z projektů ve výstavbě je pouze 13 % předpronajato. V roce 1 by mohlo být dokončeno 1 m, v souhrnu by tak za celý rok mělo být dodáno na trh 1 m, což je nejvíce od rekordního roku. Mezi nejvýznamnější projekty plánované k dokončení v tomto roce patří BB Centrum Delta (3 5 m ), ArtGen ( 9 m ) a The Blox (1 3 m ). Během druhého čtvrtletí 1 byla zahájena výstavba projektu Palác Národní (7 m ) a rekonstrukce Sweerts- Šporkovského Paláce (7 m ) obojí v Praze 1. Také v roce 15 by měl objem dokončených kancelářských ploch přesáhnout dlouhodobý průměr s očekávaným dokončením více než 1 m. Mezi nejvýznamnější projekty pro rok 15 řadíme Metronom (9 9 m ) v Praze 5, Enterprise OC (9 m ) v Praze a Aviatica (7 m ) v Praze 5. Graf 7 Roční nová nabídka, m Graf Plánovaná nabídka dle stadia projektu a městské části, m Celkem DTZ zaznamenalo v Praze více než 3 m s platným stavebním povolením a cca 515 m s platným územním rozhodnutím. DTZ monitoruje další více než 1.11 mil. metrů čtverečných kancelářských projektů v rané fázi plánování. Zdroj: DTZ Ve výstavbě V rekonstrukci Stavební povolení Územní rozhodnutí Plánováno Pozastavena výstavba Z celkového objemu kancelářských budov ve výstavbě se nachází 3 % ve stádiu pozemních prací, % ve fázi hrubé stavby a u 3 % se pracuje na opláštění. Vnitřní práce na vybavení běží u cca 1 % projektů ve výstavbě. Graf 9 Projekty ve výstavbě, m pozastaveno ve výstavbě Zdroj: DTZ Property Times

5 Praha Kanceláře. čtvrtletí 1 Nejvýznamnější pronájmy Tabulka Nejvýznamnější pronájmy ve. čtvrtletí 1 Nemovitost Lokalita Velikost (m ) Nájemce Sektor Typ pronájmu Riverview Praha 5 Merck Sharp & Dohme Farmacie Předpronájem Factory Office Centre F Praha 5 JNJ Global Business Services Farmacie Renegociace Luxembourg Plaza Praha 3 BURDA Praha Média Renegociace Rohan Praha 9 Natland Group Finance Nový pronájem Palmovka Business Centre Praha 1 UJV Poradenství Nový pronájem Definice Celková výměra: Dokončené kancelářské prostory (obsazené a neobsazené), nově postavené nebo rekonstruované od roku 199, Ačkové a béčkové kanceláře, ve vlastnictví či v nájmu. Budovy pod 1 m nejsou zahrnuty Nová nabídka: Dokončené nebo rekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období Klasifikace kancelářských budov: Realizovaná poptávka: Míra neobsazenosti: Nejvyšší nájemné: Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B: Dokončení nebo rekonstrukce po roce 199 Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 m Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem Mezi nejvýznamnější hodnotící kritéria pro kanceláře třídy A a B patří: Rok dokončení / rekonstrukce Velikost a vzhled recepce Světlá výška kancelářských prostor Zdvojená podlaha Snížené podhledy Flexibilní rozvržení kancelářských prostor Klimatizace Možnost parkování Velikost souvislé kancelářské plochy Šetrnost budovy Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie, externí stínění, moderní výtahy nebo možnost vstupu /7 Hrubá realizovaná poptávka představuje celkový objem kancelářské plochy, která byla předpronajata či pronajata, prodána či předprodána nájemcům či vlastníkům během určeného období. Nezahrnuje prostory v nabídce. Nemovitost je pronajata v okamžiku podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Celková hrubá poptávka zahrnuje přejednání a prodloužení náj. smluv, podnájmy. Čistá realizovaná poptávka je nezahrnuje. Podíl fyzicky neobsazených prostor v dokončených budovách na celkové výměře. Dosahované nájemné v nových nejkvalitnějších kancelářích vysoké technické specifikace v nejatraktivnějších lokalitách. Property Times 5

6 Praha Kanceláře. čtvrtletí 1 Další DTZ Research studie Další studie můžete získat na Zde naleznete: Occupier Perspective Occupier Perspective Aktualizace trhu z pohledu nájemců s komentáři, analýzami, grafy a daty. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 13-1 Sweden Computer Games Developers November 13 Property Times Pravidelné aktualizace o trzích z pohledu vlastníků s komentáři, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment Market Update Pravidelné aktualizace o investiční aktivitě s komentáři, významnými transakcemi, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property Stěžejní studie DTZ po více než 35 let, která se zaměřuje na investice a kapitálové toky do realit po celém světě. Analyzuje vývoj a strukturu globálního investičního trhu. K dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe, North America and UK. Foresight Kvartální komentář, analýza dat a predikcí včetně DTZ Fair Value Index. K dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe, UK, China. Dále publikujeme výroční výhledovou studii. Insight Tematické či ad hoc studie zaměřující se na celé oblasti či na specifická témata relevantní pro realitní trhy. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 1 Insight European Transaction Based Index Q1 1 Net Debt Funding Gap - May 1 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 1 Deflation and Commercial Property - March 1 Tokyo Retail Market 1 Great Wall of Money March 1 German Open Ended Funds March 1 China Investment Market Sentiment Survey - January 1 China The Technology Sector - January 1 Czech Republic Green buildings - December 13 UK secondary market pricing - October 13 Quantitative Easing - UK Regions September 13 DTZ Research Datové služby Více dat a informací je k dispozici v předplatitelské službě. Prosím kontaktujte graham.bruty@dtz.com pro více informací. Property Market Indicators Pravidelné datové série pro komerční a průmyslové nemovitosti pro regiony Asie a Evropy. Realitní predikce, včetně DTZ Fair Value Index TM Pětileté predikce pro komerční a industriální trhy v Asii, Evropě a USA. Investment Transaction Database Agregovaný přehled investiční aktivity v Asii a Evropě. Money into Property Stěžejní produkt DTZ Research po více než 35 let. Poskytuje data o kapitálovém trhu zahrnující toky kapitálu, velikost, strukturu vlastnictví, vývoj, trendy včetně výsledků Property Times

7 DTZ Research DTZ Research Kontakty Global Head of Research Hans Vrensen Phone: + () hans.vrensen@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Phone: + () fergus.hicks@dtz.com Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: magali.marton@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: + () nigel.almond@dtz.com Head of Czech Republic Research Lenka Šindelářová Tel: lenka.sindelarova@dtz.com DTZ Business Kontakty Chief Executive, EMEA John Forrester Tel: + () 39 john.forrester@dtz.com Pronájmy kanceláří (Zastupování pronajimatelů) Pavel Domalewski Tel: pavel.domalewski@dtz.com Investment & Business Development Ryan Wray MRICS Tel: ryan.wray@dtz.com Pronájmy kanceláří (Zastupování nájemců) Václav Bouček Tel: vaclav.boucek@dtz.com Správa nemovitostí Lenka Vodrážková Tel: lenka.vodrazkova@dtz.com Oceňování Karel Klečka MRICS Tel: karel.klecka@dtz.com OMEZENÍ ODPOVĚDNOSTI Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického, kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladmě zkotrolována, DTZ nemůže převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ DTZ Červenec 1 Property Times 7