Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 329 993 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 039/2016 zo dňa 29.04.2016 a dodatok zo dňa 24.05.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 20/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 211 na parc. č. 762, katastrálne územie Nižný Žipov, na ul. Farská 2 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 039/2016 zo dňa 29.04.2016 a dodatku zo dňa 24.05.2016 Počet strán (z toho príloh): 32 ( 13 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 039/2016 zo dňa 29.04.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 29.04.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci pre zistenie tech. stavu): 21.11.2008 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 23.05.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 039/2016 zo dňa 29.04.2016 - originál - dodatok k objednávke DDr. 039/2016 zo dňa 24.05.2016 - originál - výzva DDr. 039/2016 zo dňa 29.04.2016 (Ladislav Čisár) - originál - výzva DDr. 039/2016 zo dňa 29.04.2016 (Zlatica Čisárová) - originál - znalecký posudok č. 240/2008 vypracovaný Ing. Weissovou - kópia - odborný posudok č. P-20862-09 vypracovaný Ing. Bačovou dňa 06.02.2009 - kópia 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 567 - vytvorený dňa 22.05.2016 cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 22.05.2016 cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti dňa 21.11.2008 - fotodokumentácia zo dňa 23.05.2016 - inzertná realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľom posudku bola zaslaná vlastníkovi nehnuteľnosti výzva č. DDr.039/2016 zo dňa 29.04.2016, v ktorej bol vyzvaný, aby dňa 23.05.2016 o 18,30 hod. umožnil obhliadku nehnuteľnosti znalcovi za účelom vypracovania znaleckého posudku. Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti v stanovenom termíne dňa 23.05.2016 o 18,30 hod. nebola umožnená, bol zadávateľom posudku zaslaný dodatok k objednávke č. DDr. 039/2016 zo dňa 24.05.2016, v ktorej žiada stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona 527/2002 v znení nesk. prepisov, ktorý priamo uvádza: Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii", t.j. v tomto prípade použitím znaleckého posudku č. 240/2008 vypracovaného Ing. Weissovou (fotokópia zaslaná poštou) a stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby na základe technického stavu nehnuteľnosti v deň obhliadky nehnuteľnosti znalcom Ing. Weissovou dňa 21.11.2008, popísaného v znaleckom posudku č. 240/2008 a ohodnotenie nehnuteľnosti vykonať ku dňu plánovanej obhliadky dňa 23.05.2016.
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.3 II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 567 Vydaný: vytvorený dňa 22.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Nižný Žipov Katastrálne územie: Nižný Žipov A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 762 - zastavaná plocha o výmere 654 m 2 - parc. č. 763 - záhrada o výmere 745 m 2 - parc. č. 764/1 - orná pôda o výmere 1374 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 211 na parc. č. 762 B. Vlastníci: - Čisár Ladislav, nar. 14.08.1958 a - Zlatica, rod. Goronová, nar. 21.06.1960... 1/1 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V - 222/09: - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku: 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 23.05.2016 o 18,30 hod. Obhliadka v stanovenom termíne nebola umožnená. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie a fotodokumentácia bola vykonaná znalcom Ing. Weissovou dňa 21.11.2008, fotodokumentácia nehnuteľnosti z miestnej komunikácie vyhotovená dňa 23.05.2016 v čase od 18,15 do 18,45. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu sa nachádzal v zaslanom posudku č. 240/2008, zároveň je v ňom čestné prehlásenie vlastníka p. Čisára zo dňa 11.11.2008 o veku stavby - rodinný dom užívaný od roku 1936. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve vlastníkov uvedených na LV 567 pod por. č. 7. Rodinný dom č.s. 211 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 762 spolu s dielňou, zapísaný je v LV 567. Na liste vlastníctva č. 567 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 567 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 211 na parc. č. 762 - dielňa na parc. č. 762 - ploty - studňa - vonkajšie úpravy
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.4 Pozemky - parc. č. 762 - zastavaná plocha o výmere 654 m 2 - parc. č. 763 - záhrada o výmere 745 m 2 - parc. č. 764/1 - orná pôda o výmere 1374 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty: 2.2.1.1 Rodinný dom č.s. 211 na p.č. 762 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 211 na parc. č. 762, čiastočne podpivničený, s jedným nadzemným podlažím, na ul. Farská 2, k.ú. Nižný Žipov. Dispozičné členenie: V 1.p.p. sa nachádza pivnica, v 1.n.p. sa nachádza kuchyňa, kúpeľňa, komora a tri izby. Stavebno-technický popis: Nakoľko rodinný dom nebol sprístupnený, podrobný stavebno-technický popis sa nachádza v zaslanom znaleckom posudku č. 240/2008 (kópia v prílohe). Parapety v súčasnosti prevažne chýbajú, v 1.p.p. je pridaná položka "schodisko". Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom bol napojený na elektrinu a plyn (plynomer odpojený), kanalizácia napojená na žumpu, prívod vody bol zo studne, je možnosť napojenia na obecný vodovod. Stavba užívaná od roku 1936. Údržba domu v súčasnosti na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky zanedbaná, dom sa podľa vyjadrenia susedov pravidelne neužíva, majitelia bývajú mimo obce Nižný Žipov. Západná stena domu má poškodenú vonkajšiu omietku, na východnej a južnej stene je v prednej časti v mieste tesne nad podlahou prasklina (viď. fotodokumentácie). Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem Bradáčovou kubickou metódou, základnú životnosť vzhľadom na zanedbanú údržbu znižujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované hr. 45 až 60 cm - životnosť 120 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1936 1,2*(2,50*4,58+2,90*0,80) 16,52 120/16,52=7,264 1. NP 1936 6,02*27,00 162,54 120/162,54=0,738 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 7 Stropy 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 560 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm 690 7.3 klenbové 650 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.5 16.6 cementový poter 180 17 Dvere 17.8 zvlakové 110 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 2345 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie 200 3 Podmurovka 4 Murivo 3.4.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 110 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm 690 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 445 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.6 Spolu 5660 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm) 220 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 55 40.4 vane (1 ks) 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1025 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (2345 + 0 * 7,264)/30,1260 77,84 1. NP (5660 + 1025 * 0,738)/30,1260 212,99 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Prvok dlhodobej Podiel zo stavby Stav pri prehliadke Podiel na súčte PDŽ [%] (3) (3)*(4)/100 [%] životnosti (1) celkom [%] (2) [%] (4) Základy 3,71 9,97 70 6,98 Murivo 14,88 39,99 80 31,99 Stropy 11,93 32,06 85 27,25 Schodisko 0,26 0,70 0 0,00 Krov 6,43 17,28 80 13,82 Súčet 37,21 80,04 Základná životnosť stavby: 100 rokov Stav prvkov dlhodobej životnosti: 80,04 % Základná zostatková životnosť: TT = ZZ + V3 2*ZZ 2 - V = 155 100 + 803 2-80 46 rokov 2*100
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.7 Zostatková životnosť: T = 80,04 % z 46 rokov 37 rokov Predpokladaná životnosť: Z = V + T = 80 + 37 = 117 rokov Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1936 80 37 117 68,38 31,62 1. NP 1936 80 37 117 68,38 31,62 1. PP z roku 1936 Východisková hodnota 77,84 /m 2 *16,52 m 2 *2,307*0,95 2 818,28 Technická hodnota 31,62% z 2 818,28 891,14 1. NP z roku 1936 Východisková hodnota 212,99 /m 2 *162,54 m 2 *2,307*0,95 75 873,60 Technická hodnota 31,62% z 75 873,60 23 991,23 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 2 818,28 891,14 1. nadzemné podlažie 75 873,60 23 991,23 Spolu 78 691,88 24 882,37 2.2.1.2. PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1.2.1. Vedľajšia stavba: dielňa na parc. č. 762 Jedná sa o dielňu na parc. č. 762, pristavenú v zadnej časti k rodinnému domu. Stavba nie je drobná, je jednopodlažná, je zakreslená v kópii z katastrálnej mapy spolu s rodinným domom, nie je s ním však prevádzkovo prepojená, preto je ohodnotená samostatne, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na 1 m 2. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tvárnic hr. do 30 cm (uvažujem položku 3.3. - murované z betónových tvárnic bez tepelnej izolácie), bez stropu, strecha pultová, krytina plechová, vonkajšia úprava povrchu hladká omietka, vnútorná úprava povrchu hrubá omietka, vráta zvlakové, podlaha hrubá betónová, elektroinštalácia, vnútorné vybavenie žiadne. Stavba postavená a užívaná od roku 1970. Údržba značne zanedbaná, životnosť znižujem na 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1970 4,38*6,02 26,37 18/26,37=0,683 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.8 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná 760 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 10 Vnútorná úprava povrchov 14 Podlahy 10.3 vápenná hrubá omietka 145 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 18 Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 3495 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks) 145 Spolu 145 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (3495 + 145 * 0,683)/30,1260 119,30 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1970 46 4 50 92,00 8,00 Východisková hodnota 119,30 /m 2 *26,37 m 2 *2,307*0,95 6 894,80 Technická hodnota 8,00% z 6 894,80 551,58 2.2.1.2.2. Plot: čelný Jedná sa o oplotenie parc. č. 762 od miestnej komunikácie a od suseda. Základy betónové s podmurovkou, plot kovové rámy s pletivom, plotové vráta a plotové vrátka kovové. Plot postavený a užívaný od roku 1970, životnosť stanovujem na 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 15,30m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 15,30m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 15,30m 2 435 14,44 /m
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.9 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 6,90+5,60+2,80 = 15,30 m Pohľadová plocha výplne: 15,30*1,00 = 15,30 m 2 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] plot čelný 1970 46 4 50 92,00 8,00 (15,30m * 53,98 /m + 15,30m Východisková hodnota * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 0,95 3 123,25 Technická hodnota 8,00 % z 3 123,25 249,86 2.2.1.2.3. Plot: bočný - pletivo Jedná sa o oplotenie parc. č. 762 od suseda. Základy okolo stĺpikov, plot pletivo. Plot postavený a užívaný od roku 1970, životnosť stanovujem na 50 rokov. Ostatné ploty sú v zanedbanom stave, nie sú predmetom ohodnotenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 37,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 55,50m 2 380 12,61 /m Dĺžka plotu: 37,00 m Pohľadová plocha výplne: 37,00*1,50 = 55,50 m 2 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] plot bočný - pletivo 1970 46 4 50 92,00 8,00 Východisková hodnota (37,00m * 5,64 /m + 55,50m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,307 * 0,95 1 991,19 Technická hodnota 8,00 % z 1 991,19 159,30
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.10 2.2.1.2.4. Studňa: kopaná Jedná sa o kopanú studňu na parc. č. 762 vedľa rodinného domu užívanú od roku 1936. Životnosť stanovujme na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody Hĺbka: 10 m Priemer: 1000 mm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] studňa kopaná 1936 80 20 100 80,00 20,00 Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 5m) * 2,307 * 0,95 2 528,07 Technická hodnota 20,00 % z 2 528,07 505,61 2.2.1.2.5. Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody od studne k rodinnému domu cez parc. č. 762 užívanú od roku 1970. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 18 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka vody 1970 46 4 50 92,00 8,00 Východisková hodnota 18 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 0,95 2 331,08 Technická hodnota 8,00 % z 2 331,08 186,49 2.2.1.2.6. Vonkajšia úprava: domáca vodáreň Jedná sa o domácu vodáreň užívanú od roku 2006. Životnosť stanovujem na 40 rokov.
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.11 Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] domáca vodáreň 2006 10 30 40 25,00 75,00 Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 /Ks * 2,307 * 0,95 483,78 Technická hodnota 75,00 % z 483,78 362,84 2.2.1.2.7. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie od žumpy cez parc. č. 762 užívanú do roku 1970. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 20 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka kanalizácie 1970 46 4 50 92,00 8,00 Východisková hodnota 20 bm * 30,54 /bm * 2,307 * 0,95 1 338,66 Technická hodnota 8,00 % z 1 338,66 107,09 2.2.1.2.8. Vonkajšia úprava: žumpa Jedná sa o žumpu na parc. č. 762 za rodinným domom, užívanú do roku 1970. Životnosť stanovujem na 60 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 10 m 3 OP
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.12 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] žumpa 1970 46 14 60 76,67 23,33 Východisková hodnota 10 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0,95 2 364,35 Technická hodnota 23,33 % z 2 364,35 551,60 2.2.1.2.9. Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu od plynomeru k rodinnému domu cez parc. č. 762 užívanú od roku 2006. Životnosť stanovujem na 40 rokov (dĺžka od plynomeru po rodinný dom!). Plynomer je odpojený. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 4,3 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka plynu 2006 10 30 40 25,00 75,00 Východisková hodnota 4,3 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 0,95 132,97 Technická hodnota 75,00 % z 132,97 99,73 2.2.1.2.10. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 1970. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 34,80*0,80 = 27,84 m 2 ZP
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.13 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] spevnené plochy 1970 46 4 50 92,00 8,00 Východisková hodnota 27,84 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 526,56 Technická hodnota 8,00 % z 526,56 42,12 2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 211 na p.č. 762 78 691,88 24 882,37 dielňa na parc. č. 762 6 894,80 551,58 Ploty plot čelný 3 123,25 249,86 plot bočný - pletivo 1 991,19 159,30 studňa kopaná 2 528,07 505,61 Vonkajšie úpravy prípojka vody 2 331,08 186,49 domáca vodáreň 483,78 362,84 prípojka kanalizácie 1 338,66 107,09 žumpa 2 364,35 551,60 prípojka plynu 132,97 99,73 spevnené plochy 526,56 42,12 Celkom: 100 406,59 27 698,59 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Nižný Žipov, vzdialenej od okresného mesta Trebišov asi 13 km, v zastavanom území obce, v širšom centre obce. V tejto lokalite je v súčasnosti dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Jedná sa o rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v priemernom technickom stave - potrebná oprava, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstvo - dielňa (nevhodné - potrebné odstrániť), pracovné možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva - malá (konfliktné skupiny v okolí), orientácia obytných miestností na východ a juh, terén rovinatý, možnosť napojenia na elektrinu, vodovod a plyn, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OcÚ, MŠ, ZŠ, obchod so zmiešaným tovarom, pošta, lekár, prírodná lokalita v blízkosti - žiadna, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia na zastavanej ploche malá. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,20 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre ostatné obce v intervale 0,20-0,30). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 567 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 567 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené:
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.14 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,020 13 0,26 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0,400 30 12,00 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,200 8 1,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,600 7 4,20 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - je potrebné ho odstrániť V. 0,020 6 0,12 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti III. 0,200 10 2,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,020 9 0,18
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.15 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby konfliktné skupiny v okolí IV. 0,110 6 0,66 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,400 5 2,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,600 6 3,60 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,200 7 1,40 železnica, alebo autobus IV. 0,110 7 0,77 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,110 10 1,10 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,020 8 0,16 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,400 9 3,60 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,200 8 1,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,020 7 0,14 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,020 4 0,08 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,200 20 4,00 Spolu 180 39,47 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 39,47/ 180 0,219 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 27 698,59 * 0,219 6 065,99 2.3.2 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v obci Nižný Žipov, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha, záhrada a orná pôda. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu, plyn a vodovod. Vzhľadom na výmeru pozemkov, ich tvar a druh možnej zástavby redukujem hodnotu parc. č. 763 a 764/1 o 50 %, povyšujúce faktory neuvažujem. 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 762 zastavaná plocha a nádvorie 654 654,00 1/1 654,00 Obec: Nižný Žipov Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov Hodnota koeficientu 0,85
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.16 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kv nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým 1,00 koeficient intenzity využitia vybavením kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,10 * 1,20 * 1,00 * 1,00 0,9537 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,9537 3,17 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 654,00 m 2 * 3,17 /m 2 2 073,18 2.3.2.2 Identifikácia pozemku: záhrady Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 763 Záhrada 745 745,00 1/1 745,00 764/1 orná pôda 1374 1374,00 1/1 1374,00 Spolu výmera 2 119,00 Obec: Nižný Žipov Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3-podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 Hodnota koeficientu 5. poľnohospodárska poloha 0,90 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 1. nevyskytuje sa 1,00 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 0,85 0,90 0,85 0,50
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.17 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 0,90 * 0,85 * 0,90 * 0,80 * 1,00 * 0,50 0,2341 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,2341 0,78 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 119,00 m 2 * 0,78 /m 2 1 652,82 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 763 581,10 parcela č. 764/1 1 071,72 Spolu 1 652,82
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.18 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 211 na parc. č. 762, kat. územie Nižný Žipov, na ul. Farská 2 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 039/2016 zo dňa 29.04.2016 a dodatku zo dňa 24.05.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 6 065,99 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 3 726,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] rodinný dom č.s. 211 na p.č. 762 5 449,24 dielňa na parc. č. 762 120,80 Ploty plot čelný 54,72 plot bočný pletivo 34,89 studňa kopaná 110,73 Vonkajšie úpravy prípojka vody 40,84 domáca vodáreň 79,46 prípojka kanalizácie 23,45 Žumpa 120,80 prípojka plynu 21,84 spevnené plochy 9,22 Spolu stavby 6 065,99 Pozemky LV 567 - parc. č. 762 (654 m 2 ) 2 073,18 LV 567 - parc. č. 763 (745 m 2 ) 581,10 LV 567 - parc. č. 764/1 (1 374 m 2 ) 1 071,72 Spolu pozemky (2 773,00 m 2 ) 3 726,00 Spolu VŠH 9 791,99 Zaokrúhlená VŠH spolu 9 800,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 9 800,00 Slovom: Deväťtisícosemsto Eur V Trebišove 24.05.2016... Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 567 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 567 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 20/2016 list č.19 IV. PRÍLOHY - dodatok k objednávke - objednávka - výzva - 2 x - list vlastníctva - kópia z mapy - prehlásenie o veku stavby - znalecký posudok č. 240/2008-3. strana - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia zo dňa 21.11.2008 - fotodokumentácia zo dňa 23.05.2016 - inzertná realitná ponuka