Meno, adresa znalca: Ing. Oto Pisoň, Vozová 6/10, 945 01 Komárno tel: 0905 702 894 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 174/2015 Zadávateľ: Licitor group a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina Číslo objednávky: 174/2015 zo dňa 28.08.2015. Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.1168 na parc.č.6644/2, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.6644/1, 6644/2, 6645, katastrálne územie Nové Zámky, obec Nové Zámky, okres Nové Zámky, ako podklad pre dobrovoľnú dražbu v zmysle zákona 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. Počet strán ( z toho príloh ): 28 (11) Počet odovzdaných vyhotovení: 5
I. ÚVOD POSUDKU 1.Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.1168 na parc.č.6644/2, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.6644/1, 6644/2, 6645, katastrálne územie Nové Zámky, obec Nové Zámky, okres Nové Zámky. 2. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu v zmysle zákona 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. 3. Dátum vyžiadania posudku: 28.08.2015 4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 04.09.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané objednávateľom : Objednávka č.174/2015 zo dňa 28.08.2015. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva, zo dňa 28.08.2015. 5.2 Obstarané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.2745 zo dňa 01.09.2015, katastrálne územie Nové Zámky, obec Nové Zámky, okres Nové Zámky. Kópia z katastrálnej mapy, katastrálne územie Nové Zámky, obec Nové Zámky, okres Nové Zámky, zo dňa 01.09.2015. Geometrický plán č.35974672-370/2008 zo dňa 18.09.2008. Zameranie skutkového stavu. Pôdorysný nákres RD s.č.1168, na p.č.6644/2 M 1:100 Fotodokumentácia 6. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 7.Použité predpisy : Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení iných zákonov. Vyhláška MS SR č.490/2004 ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení iných zákonov. Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č.40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV.štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. Príloha č.5 k vyhláške č.490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č.50/2005 Z.z., vyhlášky č.534/2008 Z.z. s vyhlášky č.33/2009 Z.z. Vyhláška 254/2010 Z.z. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Identifikácia použitej metodiky: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Ohodnotenie je v súlade s jej prílohou č.3. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v " Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko nehnuteľnosť je využívaná výlučne na súkromné účely vlastníka, to znamená, že je bez výnosu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Strana 2
b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1.List vlastníctva č.2745 vytvorený cez katastrálny portál, dňa 01.09.2015, katastrálne územie Nové Zámky, obec Nové Zámky, okres Nové Zámky. A. Majetková podstata: Pozemky: parc.č.6644/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 205 m2 parc.č.6644/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 151 m2 parc.č.6645 záhrada o výmere 327 m2 Stavby: Rodinný dom súp.č.1168 na parc.č.6644/2 B.Vlastníci: 1. v podiele 1/1 Juhász Ján r.juhász, F.Kapisztóryho 6, N.Zámky a Iveta Juhászová Gajdošová r.ballová, Cyrilometódska 3598/28, Nové Zámky, PSČ 940 01, SR Dátum narodenia: 09.03.1954 Dátum narodenia: 23.03.1965 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa 19.9.2008 - V 7694/2008. Kvitancia zál.práva V 7693/08 - Z 1188/09 Poznámky: Zapísané na LV č.2745 zo dňa 01.09.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. C. Ťarchy: Zapísané na LV č.2745 zo dňa 01.09.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. D.Iné údaje: Bez zápisu. c) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Poskytnutá dokumentácia bola porovnanáso skutkovým stavom. Neboli zistené rozdiely. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom súp.č.1168 na parc.č.6644/2 je zapísaný do LV č.2745 zo dňa 01.09.2015 a zakreslený do katastrálnej mapy v zmysle skutkového stavu, overeného obhliadkou. Projektová dokumentácia rodinného nebola predložená, kolaudačné rozhodnutie ani stavebné povolenie neboli predložené. Podľa vyjadrenia vlastníčky bol rodinný dom postavený v roku 1924, kompletná rekonštrukcia bola prevedená v roku 2006. d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú v súlade s vlastníckymi dokladmi: Stavby: Rodinný dom súp.č.1168 na parc.č.6644/2 Chliev na parc.č.6645 Plot na parc.č.6644/2 Vonkajšie úpravy na parc.č.6644/1 Pozemky: parc.č.6644/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 205 m2 parc.č.6644/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 151 m2 parc.č.6645 záhrada o výmere 327 m2 e) Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 01.09.2015, za účasti vlastníčky. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 01.09.2015. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 01.09.2015. f) Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností: 01.09.2015 g) Vymenovanie jednotlivých oceňovaných stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Neboli zistené Strana 3
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom súp.č.1168 na parc.č.6644/2 POPIS STAVBY Rodinný dom je prízemný nepodpivničený, bez možnosti využitia podkrovia. Prístupný je zo zadnej strany cez verandu a izbu za kuchyňou. Strecha je sedvá, krytinu tvorí trapézový plech. Stavba bola daná do užívania podľa zistenia v roku 1924, komplexná rekonštrukcia bola realizovaná v roku 2006, využívaná je na účel zriadenia, údržba primeraná, životnosť 120 rokov. Rekonštrukcia strechy, vnútorných priestorov, podláh, okien, zateplenie, vnútorné omietky, vykurovania, stropov, kuchyne, kúpeľne s WC, inžinierskych sietí sú zahrnuté vo výpočte opotrebenia Analytickou metódou (zníženie opotrebenia). Dispozičné riešenie: Prízemie (1.NP): zádverie, chodba, 3 izby, kuchyňa,kúpeľňa s WC, hala, vonkajšia terasa. Konštrukčný systém a vybavenie: Základy sú betónové s izoláciou proti zemnej vlhkosti, obvodové nosné steny sú murované z pálených tehál a tvárnic v skladobnej hrúbke do 50 cm, prevedené je zateplenie fasády (predná a bočná stena) s povrchovou úpravou na báze suchých omietkových zmesí. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vnútorné omietky sú stierkové hladké. Dvere sú plné hladké a presklené, vstupné dvere sú plastové s izotermickými sklami. Okná sú plastové s izotermickými sklami a vnútornými kovovými žalúziami. Podlahy obytných priestorov tvoria veľkoplošné parkety, ostatné podlahy sú keramické, Vykurovanie je ústredné plynovým kotlom (Junkers) umiestneným v kuchyni, radiátory sú panelové, príprava teplej úžitkovej vody je bojlerom umiestneným v kúpeľni. Elektroinštalácia je svetelná a motorická - ističe. Rozvod studenej a teplej vody je z plastového potrubia. Kanalizácia je zvedená z kuchyne a kúpeľne s WC. V kuchyni je kuchynská linka s nerezovým drezom a nerezovou pákovou výtokovou armatúrou, šporák je plynový, digestor je osadený. Keramický obklad stien je za linkou a šporákom. V kúpeľni prízemia je sprchovací kút, smaltované umývadlo, výtokové armatúry sú nerezové pákové, osadená je splachovacie WC. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1924 5,54*9,30+9,26*10,52 148,94 120/148,94=0,806 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 1290 Strana 4
10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 45 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7340 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) 335 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.8 bm) 264 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (3 ks) 60 65 Strana 5
39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1384 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (7340 + 1384 * 0,806)/30,1260 280,67 Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 11,00 1924 150 91 6,67 2 Zvislé konštrukcie 16,63 1924 100 91 15,13 3 Stropy 8,71 2006 100 9 0,78 4 Zastrešenie bez krytiny 6,59 2006 100 9 0,59 5 Krytina strechy 6,53 2006 80 9 0,73 6 Klampiarske konštrukcie 0,97 2006 50 9 0,17 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,59 2006 50 9 0,83 8 Úpravy vonkajších povrchov 2,75 2006 60 9 0,41 9 Vnútorné keramické obklady 1,66 2006 40 9 0,37 10 Schody 0,00 1924 0 0 0,00 11 Dvere 1,55 2006 50 9 0,28 12 Vráta 0,00 2006 0 0 0,00 13 Okná 6,08 2006 50 9 1,09 14 Povrchy podláh 5,79 2006 50 9 1,04 15 Vykurovanie 9,34 2006 40 9 2,10 16 Elektroinštalácia 5,96 2006 50 9 1,07 17 Bleskozvod 0,00 2006 0 0 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,49 2006 50 9 0,27 19 Vnútorná kanalizácia 0,11 2006 50 9 0,02 20 Vnútorný plynovod 0,40 2006 40 9 0,09 21 Ohrev teplej vody 0,75 2006 40 9 0,17 22 Vybavenie kuchýň 4,40 2006 50 9 0,79 23 Hygienické zariadenia a WC 1,26 2006 50 9 0,23 24 Výťahy 0,00 1924 0 0 0,00 25 Ostatné 3,44 2006 50 9 0,62 Opotrebenie 33,45% Technický stav 66,55% Strana 6
Východisková hodnota 280,67 /m 2 *148,94 m 2 *2,281*1,00 95 352,62 Technická hodnota 66,55% z 95 352,62 63 457,17 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Sklad na parc.č.6644/1 POPIS STAVBY Stavba je prízemná nepodpivničená. Osadená je v zadnej časti parc.č.6644/1. Murovaná je z pálených tehál v skladobnej hrúbke do 15 cm. Strecha je šikmá s krytinou z vlnitého plechu. Stavba je bez omietok, okien, dverí, inžinierskych sietí, klampiarských konštrukcií. Životnosť predpokladám 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1970 4,55*2,20 10,01 18/10,01=1,798 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.1.c murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky do 15 cm 930 5.4 klincované väzníky a ostatné 540 6 Krytina strechy na krove 14 Podlahy 6.1.c plechová pozinkovaná 760 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 2990 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (2990 + 0 * 1,798)/30,1260 99,25 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1970 45 15 60 75,00 25,00 Strana 7
Východisková hodnota 99,25 /m 2 *10,01 m 2 *2,281*1,00 2 266,16 Technická hodnota 25,00% z 2 266,16 566,54 2.2.2 Chliev na parc.č.6645 POPIS STAVBY Drevená konštrukcia obitá latovaním, okno jednoduché, dvere latové, strecha pultová s krytinou z AZC vlnoviek, životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1970 4,50*2,40 10,8 18/10,8=1,667 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže 115 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom 5 Krov 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 12 Dvere 13 Okná 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 Spolu 1815 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (1815 + 0 * 1,667)/30,1260 60,25 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1970 45 5 50 90,00 10,00 675 Strana 8
Východisková hodnota 60,25 /m 2 *10,80 m 2 *2,281*1,00 1 484,25 Technická hodnota 10,00% z 1 484,25 148,43 2.2.3 Oplotenie predné na p.č.6644/1 Oplotenie je z betónovej podmurovky v ktorej sú osadené kovové stĺpy na ktorých je kovová tyčovina s kovovou výplňou. Vráta a vrátka sú kovové, základná životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 14,50m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 14,50m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 14,50m 2 435 14,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 14,50 m Pohľadová plocha výplne: 14,50 = 14,50 m 2 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie predné na p.č.6644/1 1970 45 5 50 90,00 10,00 (14,50m * 53,98 /m + 14,50m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 3 125,72 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,281 * 1,00 Technická hodnota 10,00 % z 3 125,72 312,57 2.2.4 Vodovodná prípojka na p.č.6644/1 Zabezpečuje napojenie rodinného domu na verejný rozvod vody, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 9,00 bm Strana 9
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p.č.6644/1 2006 9 41 50 18,00 82,00 Východisková hodnota 9 bm * 41,49 /bm * 2,281 * 1,00 851,75 Technická hodnota 82,00 % z 851,75 698,44 2.2.5 Kanalizačná prípojka na p.č.6644/1 Oceňuje sa časť od rodinného domu po žumpu, životnosť 60 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm Počet merných jednotiek: 12,50 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p.č.6644/1 2006 9 41 50 18,00 82,00 Východisková hodnota 12,5 bm * 17,59 /bm * 2,281 * 1,00 501,53 Technická hodnota 82,00 % z 501,53 411,25 2.2.6 Elektrická prípojka vzdušná Vzdušná jednokáblová, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 /bm Počet merných jednotiek: 14,00 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka vzdušná 2006 9 41 50 18,00 82,00 Východisková hodnota 14 bm * (15,93 /bm + 0 * 9,56 /bm) * 2,281 * 1,00 508,71 Technická hodnota 82,00 % z 508,71 417,14 Strana 10
2.2.7 Prípojka plynu na p.č.6644/1 Napojenie na verejný rozvod plynu, životnosť 50 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 9,00 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p.č.6644/1 1994 21 29 50 42,00 58,00 Východisková hodnota 9 bm * 14,11 /bm * 2,281 * 1,00 289,66 Technická hodnota 58,00 % z 289,66 168,00 2.2.8 Spevnené plochy na p.č.6644/1 Prístupový chodník k rodinnému domu, životnosť 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 9,30*1,20+10,50*0,95 = 21,14 m 2 ZP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p.č.6644/1 2006 9 41 50 18,00 82,00 Východisková hodnota 21,14 m 2 ZP * 18,92 /m2 ZP * 2,281 * 1,00 912,33 Technická hodnota 82,00 % z 912,33 748,11 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.1168 na parc.č.6644/2 95 352,62 63 457,17 Sklad na parc.č.6644/1 2 266,16 566,54 Chliev na parc.č.6645 1 484,25 148,43 Oplotenie predné na p.č.6644/1 3 125,72 312,57 Vodovodná prípojka na p.č.6644/1 851,75 698,44 Strana 11
Kanalizačná prípojka na p.č.6644/1 501,53 411,25 Elektrická prípojka vzdušná 508,71 417,14 Prípojka plynu na p.č.6644/1 289,66 168,00 Spevnené plochy na p.č.6644/1 912,33 748,11 Celkom: 105 292,73 66 927,65 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti sa nachádzajú v okresnom meste Nové Zámky, v okrajovej obytnej časti mesta, v zastavanom území mesta (prístup do centra mesta autom cca 3.minúty). Mesto má cca 40000 obyvateľov, rozšírenú sieť obchodov a služieb komplexného charakteru, nachádza sa tu okresný a mestský úrad, kultúrne zariadenia, športové areály, pošty, materské, základné, stredné školy, vybudovaný je verejný vodovod, plynovod, kanalizácia, elektrický rozvod a telekomunikačná a teplonosná sieť. Pracovné možnosti v meste sú priemerné, nezamestnanosť je okolo 15%. Realitný trh je v oceňovanej časti mesta slabý. Hlavnou oceňovanou nehnuteľnosťou je samostatne stojaci rodinný dom š.č.1168 na parc.č.6644/2. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť bola v čase obhliadky využívaná na účel zriadenia rekonštruovaná. Prostredie zabezpečuje pokojné užívanie stavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nehnuteľnosť je po technickej stránke schopná ako celok plniť účel na ktorý bola postavená. Nehnuteľnosť je zaťažená ťarchami. Nie sú známe iné riziká spojené využívaním nehnuteľnosti. d) Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN...) vzhľadom na veľkosť a charakter sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,40. Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl Váha Výsledok Popis Trieda kpdi o vi kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,220 13 2,86 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,400 30 12,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,800 8 6,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,200 7 8,40 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,400 6 2,40 6 Typ nehnuteľnosti Strana 12
priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,800 10 8,00 III. 0,400 9 3,60 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,800 6 4,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1,200 5 6,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,200 6 7,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0,800 7 5,60 železnica, autobus a miestna doprava II. 0,800 7 5,60 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 0,800 10 8,00 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,040 8 0,32 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,400 9 3,60 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,400 8 3,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,220 7 1,54 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,040 4 0,16 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0,800 20 16,00 Spolu 180 105,68 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 105,68/ 180 0,587 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 66 927,65 * 0,587 39 286,53 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Nové Zámky POPIS Pozemky sú rovinaté, nachádzajú sa v obytnej okrajovej časti mesta (prístup do centra autom cca 3.minúty), prístupné sú po spevnenej asfaltovej komunikácii (cesta I.triedy smer Nitra), napojené na verejný vodovod, plynovod, elektrickú rozvodnú sieť, kanalizáciu. Miesto je zaťažené negatívnymi vplyvmi od intenzívnej automobilovej dopravy. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu Podiel Výmera [m 2 ] Strana 13
výmera [m 2 ] 6644/1 zastavaná plocha a nádvorie 205 205,00 1/1 205,00 6644/2 zastavaná plocha a nádvorie 151 151,00 1/1 151,00 Spolu výmera 356,00 Obec: Nové Zámky Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 4. rušivý hluk z cestnej, leteckej alebo železničnej dopravy v obytných oblastiach VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 2,80 * 0,90 4,9896 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 4,9896 49,70 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 356,00 m 2 * 49,70 /m 2 17 693,20 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 6644/1 10 188,50 parcela č. 6644/2 7 504,70 Spolu 17 693,20 3.2.1.1.2 Nové Zámky POPIS Pozemok je rovinatý, nachádza sa v obytnej okrajovej časti mesta (prístup do centra autom cca 3.minúty), prístupný je po spevnenej asfaltovej komunikácii (cesta I.triedy smer Nitra), cez parc.č.6644/1, s možnosťou napojenia na verejný vodovod, plynovod, elektrickú rozvodnú sieť, kanalizáciu. Miesto je zaťažené negatívnymi vplyvmi od intenzívnej automobilovej dopravy. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 6645 záhrada 327 327,00 1/1 327,00 Obec: Nové Zámky Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 /m 2 1,10 1,00 1,00 2,80 0,90 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu Strana 14
ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 1,00 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 4. rušivý hluk z cestnej, leteckej alebo železničnej dopravy v obytných oblastiach VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 0,90 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 2,80 * 0,90 2,9938 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 2,9938 29,82 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 327,00 m 2 * 29,82 /m 2 9 751,14 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 39 286,53 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 27 444,34 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.1168 na parc.č.6644/2 37 249,36 Sklad na parc.č.6644/1 332,56 Chliev na parc.č.6645 87,13 Oplotenie predné na p.č.6644/1 183,48 Vodovodná prípojka na p.č.6644/1 409,98 Kanalizačná prípojka na p.č.6644/1 241,40 Elektrická prípojka vzdušná 244,86 Prípojka plynu na p.č.6644/1 98,62 Spevnené plochy na p.č.6644/1 439,14 Pozemky Nové Zámky - parc. č. 6644/1 (205 m 2 ) 10 188,50 1,10 0,90 1,00 2,80 0,90 Strana 15
Nové Zámky - parc. č. 6644/2 (151 m 2 ) 7 504,70 Nové Zámky - parc. č. 6645 (327 m 2 ) 9 751,14 Spolu VŠH 66 730,87 Zaokrúhlená VŠH spolu 66 700,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 66 700,00 Slovom: Šestdesiatšesťtisícsedemsto Eur V Komárne dňa 27.09.2015 Ing. Oto Pisoň IV. PRÍLOHY 1.Objednávka č.174/2015 zo dňa 28.08.2015. 2.Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva, zo dňa 28.08.2015. 3.Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.2745 zo dňa 01.09.2015, katastrálne územie Nové Zámky, obec Nové Zámky, okres Nové Zámky. 4.Kópia z katastrálnej mapy, katastrálne územie Nové Zámky, obec Nové Zámky, okres Nové Zámky, zo dňa 01.09.2015. 5.Geometrický plán č.35974672-370/2008 zo dňa 18.09.2008. 6.Pôdorysný nákres RD s.č.1168, na p.č.6644/2 M 1:100 7.Fotodokumentácia Strana 16
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som podal ako znalec menovaný rozhodnutím Krajského súdu v... zo dňa... číslo... pre základný odbor stavebníctvo - odvetvie oceňovanie nehnuteľností, pozemné stavby, dopravné stavby, oceňovanie stavebných prác. Evidenčné číslo znalca.... Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom... znaleckého denníka číslo. Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa dokladu číslo... Strana 17