ZNALECKÝ POSUDOK. číslo: 118/2016

Meno, adresa znalca: Ing. Oto Pisoň, Vozová 6/10, 945 01 Komárno tel: 0905 702 894 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 118/2016 Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina Číslo objednávky: 118/2016 zo dňa 23.06.2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.13 na parc.č.1857/1, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.1857/1, 1857/2, 1857/3, katastrálne územie Veľké Kosihy, okres Komárno, ako podklad pre výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NR SR číslo 527/2002 Z.z. v znení neskorších právnych predpisov. Počet listov (z toho príloh) : 30 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.13 na parc.č.1857/1, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.1857/1, 1857/2, 1857/3, katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. 2. Účel znaleckého posudku: Podklad pre výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NR SR číslo 527/2002 Z.z. v znení neskorších právnych predpisov. 3. Dátum vyžiadania posudku: 23.06.2016 4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 29.06.2016 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané objednávateľom : Objednávka č.118/2015 zo dňa 23.06.2016. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu zo dňa 23.06.2016. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.695, zo dňa 29.06.2016, katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 29.06.2016, katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. Potvrdenie č.108/2005 o veku stavby zo dňa 27.7.2005. Znalecký posudok č.142/2005 (znalec Ing.Tibor Szabó, Komáromi Kacza 32, 945 01 Komárno)- vek stavieb 5.2 Obstarané znalcom : Zameranie skutkového stavu. Pôdorys - Rodinný dom s.č.13 na p.č.1857/1 Pôdorys garáže so skladom na p.č.1857/1 Fotodokumentácia 6.Použité predpisy : Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č.40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. Príloha č.5 k vyhláške č.490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č.50/2005 Z.z., vyhlášky č.534/2008 Z.z. s vyhlášky č.33/2009 Z.z. Vyhláška 254/2010 Z.z.. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Identifikácia použitej metodiky: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č.3 vyhlášky MS SR 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v " Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb ", vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3). Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, lebo pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko je nehnuteľnosť využívaná výlučne na bývanie (vlastník), to znamená, že je bez výnosu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej príloh. Rozpočtové ukazovatele jednotlivých podlaží stavieb sú vytvorené na m2 zastavanej plochy podľa prílohy č.1 uvedenej metodiky. Pri výpočte Strana 2

východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II. Q/2015. Koeficienty zastavanej plochy, vybavenia, konštrukčno - materiálovej charakteristiky sú zohľadnené pri tvorbe jednotlivých rozpočtových ukazovateľov. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1.List vlastníctva č.695 vytvorený cez katastrálny portál, zo dňa 29.06.2016, katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. A. Majetková podstata: Pozemky: parc.č.1857/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1085 m2 parc.č.1857/2 záhrady o výmere 1243 m2 parc.č.1857/3 zastavané plochy a nádvoria o výmere 41 m2 Stavby: Rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1 B.Vlastníci: v podiele 1/1 Škultéty Miroslav r.škultéty, č.127, Okoličná na Ostrove, PSČ 946 13, SR Dátum narodenia: 24.07.1971 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V-16/2014 z 27.01.2014 Notárska zápisnica N 179/2015 o priebehu dražby D 200715 - prvé kolo dražby (neúspešná dražba), P 884/15 Notárska zápisnica N 37/2016 o priebehu dražby D 200715 - druhé kolo dražby (neúspešná dražba), P 258/16 Poznámky: Zapísané na LV č.695 zo dňa 22.04.2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. C. Ťarchy: Zapísané na LV č.695 zo dňa 22 04 2015, ktorý je súčasťou prílohovej časti. D.Iné údaje: Bez zápisu. c) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Poskytnutá dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. Zistené boli rozdiely. Právna dokumentácia nie je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1 je zapísaný na LV č.695, zakresliť je potrebné prístavbu kotolne na tuhé palivo za zadnou izbou. Stavba na parc.č.1857/3 už neexistuje, potrebný jej výmaz z katastrálnej mapy. Na jej mieste je postavená garáž so skladom na parc.č.1857/1, ktorú treba zapísať do listu vlastníctva a zakresliť do katastrálnej mapy. Projektová dokumentácia rodinného domu, stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie neboli predložené. Predložené bolo Potvrdenie č.108/2005 o veku stavby zo dňa 27.07.2005 (pôvodný rodinný dom), ktoré je súčasťou prílohovej časti. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1929, rekonštrukčné práce prebiehali postupne, prístavba kotolne bola v roku 2010. d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú v súlade s vlastníckymi dokladmi: Stavby: Rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1 Studňa na parc.č.1857/1 Studňa na parc.č.1857/2 Plot na parc.č.1857/1 Vonkajšie úpravy na parc.č.1857/1 Pozemky: parc.č.1857/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1085 m2 parc.č.1857/2 záhrady o výmere 1243 m2 parc.č.1857/3 zastavané plochy a nádvoria o výmere 41 m2 e) Vymenovanie jednotlivých oceňovaných stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Garáž na parc.č.1857/1, 1857/3 f) Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. g) Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Strana 3

Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 29.06.2016, za účasti zástupcu vlastníka. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 29.06.2016. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 29.06.2016.. h) Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností: 29.06.2016. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom súp.č.13 na p.č.1857/1 POPIS STAVBY Rodinný dom je prízemný nepodpivničený, bez možnosti využitia podkrovia na bývanie, postavený na parc.č.1857/1. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1929, prístavba bola realizovaná v roku 2010. Komplexná rekonštrukcia bola realizovaná postupne, čo je zohľadnené vo výpočte opotrebenia stavby Analytickou metódou (zníženie opotrebenia), dokončenosť rekonštrukčných prác je zahrnutá vo výpočte. Dispozičné riešenie: Prízemie (1.NP): predsieň, štyri izby, jedáleň s kuchyňou, chodba, kúpeľňa, WC, špajza, komora 2*. Prístavba (1.NP) - kotolňa Základy sú betónové s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodové murivo je murované prevažne z tehál v skladobnej hrúbke do 50 cm, fasáda bude na báze suchých omietkových zmesí, vnútorné omietky vápennocementové hladké, stropy sú drevené trámové s rovným podhľadom. Strecha je sedlová, krov drevený väznicový, krytina je z ťažkej škridle Bramac. Vnútorné dvere sú prevažne drevené plné.okná sú plastové s izotermickými sklami. Podlahy obytných priestorov poschodia sú z veľkoplošných parkiet. V kuchyni je plynový šporák s keramickou platňou, digestor nie je osadený. V kuchyni je rohová kuchynská linka s nerezovým drezom s nerezovou pákovou výtokovou armatúrou. Keramický obklad stien je za šporákom a linkou. Kúpeľňa obsahuje smaltovanú vaňu a umývadlo s nerezovými pákovými výtokovými armatúrami. Záchod suterénu je splachovací bez umývadla. Keramický obklad stien kúpeľne je nad 1,35 m výšky. Vykurovanie je kotlom na plyn a kotlom na tuhé palivo umiestneným v kotolni, radiátory sú panelové. Príprava TÚV je bojlerom umiestneným v kúpeľni. Elektrická inštalácia je svetelná - ističe, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Rodinný dom je napojený na verejný vodovod, plynovod a elektrickú rozvodnú sieť, splašky sú zvedené do žumpy. Stavba je v dobrom technickom stave bez viditeľného poškodenia, základná životnosť 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1974 9,30*10,18+7,70*6,15+10,80*3,53 180,15 1. NP 2010 2,60*2,45 6,37 Spolu 1. NP 186,52 120/186,52=0,643 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 100 960,0 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 1290 100 1290,0 Strana 4

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 100 760,0 8.2 väznicové valbové, stanové 625 100 625,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové 535 100 535,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.1.b z medeného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 210 100 210,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 180 10 18 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 100 135,0 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 100 530,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 355 100 355,0 23.2 keramické dlažby 150 100 150,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 480 100 480,0 25.2 svetelná 155 100 155,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 100 55,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0 Spolu 7035 6873,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 100 10,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 100 65,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 100 155,0 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90 100 90,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 100 60,0 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 100 30,0 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (7.6 bm) 418 100 418,0 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 100 30,0 Strana 5

37.5 umývadlo (1 ks) 10 100 10,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 100 35,0 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 100 40,0 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 100 30,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 100 240,0 Spolu 1333 1333,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia (7035 + 1333 * 0,643)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (6873 + 1333 * 0,643)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 261,97 256,59 Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku. Číslo Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cpi*oi/100 1 Základy vrátane zemných prác 11,70 60,00 7,02 2 Zvislé konštrukcie 17,69 50,00 8,85 3 Stropy 9,26 20,00 1,85 4 Zastrešenie bez krytiny 7,62 10,00 0,76 5 Krytina strechy 6,52 10,00 0,65 6 Klampiarske konštrukcie 2,80 10,00 0,28 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,87 6,00 0,29 8 Úpravy vonkajších povrchov 0,22 0,00 0,00 9 Vnútorné keramické obklady 1,52 6,00 0,09 10 Schody 0,00 16,00 0,00 11 Dvere 1,65 24,00 0,40 12 Vráta 0,00 0,00 0,00 13 Okná 6,46 10,00 0,65 14 Povrchy podláh 6,15 10,00 0,62 15 Vykurovanie 8,83 10,00 0,88 16 Elektroinštalácia 4,81 20,00 0,96 17 Bleskozvod 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,58 10,00 0,16 19 Vnútorná kanalizácia 0,12 10,00 0,01 20 Vnútorný plynovod 0,43 20,00 0,09 21 Ohrev teplej vody 0,79 10,00 0,08 22 Vybavenie kuchýň 6,19 5,00 0,31 23 Hygienické zariadenia a WC 0,79 10,00 0,08 Strana 6

24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 0,00 10,00 0,00 Opotrebenie 24,03% Technický stav 75,97% 1. NP z roku 1974 Východisková hodnota 261,97 /m 2 *186,52 m 2 *2,307*0,95 107 089,81 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 256,59 /m 2 *186,52 m 2 *2,307*0,95 104 890,54 Technická hodnota 75,97% z 104 890,54 79 685,34 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie 107 089,81 104 890,54 79 685,34 Spolu 107 089,81 104 890,54 79 685,34 Dokončenosť stavby: (104 890,54 / 107 089,81 ) * 100 % = 97,95 % 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ 2.2.1 Garáž na parc.č. 1857/1 POPIS STAVBY Stavba je jednopodlažná, bez možnosti využitia podkrovia. Murovaná je z pálených tehál v skladobnej hrúbke do 30 cm, strecha je sedlová, drevená trámová s krytinou z AZC vlnoviek. Vráta sú plné výklopné, vonkajšie a vnútorné omietky sú hladké vápennocementové, podlaha je z cementového poteru. Garáž je bez rozvodu studenej a teplej vody. Elektrická inštalácia je svetelná a motorická - ističe. Stavba je primerane udržovaná, životnosť predpokladám 80 rokov. Dispožične je riešená ako garážový priestor pre osobný automobil a skladový priestor. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení KS: 124 2 Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1974 9,30*6,50 60,45 18/60,45=0,298 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 565 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680 6 Krytina strechy na krove Strana 7

6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 310 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 12.4 hladké plné alebo zasklené 150 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 18 Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 4525 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.3 výklopné s pohľadovou plochou drevenou alebo hliníkovou (1 ks) 535 26 Montážna jama 26.2 nad 2 m 2 pôdorysnej plochy (1 ks) 650 Spolu 1185 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (4525 + 1185 * 0,298)/30,1260 161,92 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1974 42 38 80 52,50 47,50 Východisková hodnota 161,92 /m 2 *60,45 m 2 *2,307*0,95 21 452,01 Technická hodnota 47,50% z 21 452,01 10 189,70 2.3 PRÍSLUŠENSTVO 2.3.1 Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/2 Plot je vybudovaný z betónového prahu v ktorom sú kovové stĺpiky s výplňou zo strojového pletiva, vráta a vrátka sú kovové. Vybudovaný bol podľa zistenia v roku 1960, údržba primeraná, životnosť 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 160,00m 225 7,47 /m Strana 8

Spolu: 7,47 /m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 288,00m 2 380 12,61 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 160,00 m Pohľadová plocha výplne: 160,00*1,80 = 288,00 m 2 Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/2 1960 56 4 60 93,33 6,67 (160,00m * 7,47 /m + 288,00m Východisková hodnota 2 * 12,61 /m 2 + 1ks * 249,12 11 407,80 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 0,95 Technická hodnota 6,67 % z 11 407,80 760,90 2.3.2 Studňa na p.č.1857/2 - Kopaná Zdroj závlahovej vody, životnosť 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody Hĺbka: 9 m Priemer: 1000 mm Studňa na p.č.1857/2 1929 87 13 100 87,00 13,00 Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 4m) * 2,307 * 0,95 2 201,05 Technická hodnota 13,00 % z 2 201,05 286,14 2.3.3 Studňa na p.č.1857/1 - Vŕtaná Zdroj úžitkovej vody, osadené je elektrické čerpanie, životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody Strana 9

Hĺbka: 9 m Priemer: 150 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Studňa na p.č.1857/1 1993 23 77 100 23,00 77,00 Východisková hodnota (60,74 /m * 9m + 327,29 /ks * 1 ks) * 2,307 * 0,95 1 915,39 Technická hodnota 77,00 % z 1 915,39 1 474,85 2.3.4 Vodovodná prípojka na p.č.1857/1 Napojenie na verejný vodovod, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 30,00 bm Vodovodná prípojka na p.č.1857/1 1998 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 30 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 0,95 3 885,14 Technická hodnota 64,00 % z 3 885,14 2 486,49 2.3.5 Kanalizačná prípojka na p.č.1857/1 Odvod splaškov do žumpy, životnosť 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 5,00 bm Kanalizačná prípojka na p.č.1857/1 1998 18 32 50 36,00 64,00 Strana 10

Východisková hodnota 5 bm * 28,38 /bm * 2,307 * 0,95 311,00 Technická hodnota 64,00 % z 311,00 199,04 2.3.6 Žumpa na parc.č.1857/1 Železobetónová s oceľovým poklopom, životnosť 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 15,00 m 3 OP Žumpa na parc.č.1857/1 1998 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 15 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0,95 3 546,53 Technická hodnota 64,00 % z 3 546,53 2 269,78 2.3.7 Plynová prípojka na p.č.1857/1 Napojenie ne rozvod plynu, plynomer je za plotom z uličnej strany, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 25,00 bm Plynová prípojka na p.č.1857/1 1998 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 25 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 0,95 773,10 Technická hodnota 64,00 % z 773,10 494,78 2.3.8 Elektrická prípojka na p.č.1857/1 Zemná jednokáblová, životnosť 50 rokov. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Strana 11

Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 /bm Počet merných jednotiek: 25,00 bm Elektrická prípojka na p.č.1857/1 2001 15 35 50 30,00 70,00 Východisková hodnota 25 bm * (20,25 /bm + 0 * 12,15 /bm) * 2,307 * 0,95 1 109,52 Technická hodnota 70,00 % z 1 109,52 776,66 2.3.9 Spevnené betónové plochy na p.č.1487/26 Okapový chodník, životnosť 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: (8,50+10,20+7,50)*0,60 = 15,72 m 2 ZP Spevnené betónové plochy na p.č.1487/26 1974 42 8 50 84,00 16,00 Východisková hodnota 15,72 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 297,33 Technická hodnota 16,00 % z 297,33 47,57 2.3.10 Vodomerná šachta na p.č.1857/1 Železobetónová s oceľovým poklopom, osadená vedľa rodinného domu, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,30*1,60*1,05 = 2,18 m 3 OP Strana 12

Vodomerná šachta na p.č.1857/1 1998 18 32 50 36,00 64,00 Východisková hodnota 2,18 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 0,95 1 214,85 Technická hodnota 64,00 % z 1 214,85 777,50 2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.13 na p.č.1857/1 104 890,54 79 685,34 Garáž na parc.č. 1857/1 21 452,01 10 189,70 Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/2 11 407,80 760,90 Studňa na p.č.1857/2 2 201,05 286,14 Studňa na p.č.1857/1 1 915,39 1 474,85 Vodovodná prípojka na p.č.1857/1 3 885,14 2 486,49 Kanalizačná prípojka na p.č.1857/1 311,00 199,04 Žumpa na parc.č.1857/1 3 546,53 2 269,78 Plynová prípojka na p.č.1857/1 773,10 494,78 Elektrická prípojka na p.č.1857/1 1 109,52 776,66 Spevnené betónové plochy na p.č.1487/26 297,33 47,57 Vodomerná šachta na p.č.1857/1 1 214,85 777,50 Celkom: 153 004,26 99 448,75 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti sa nachádza v obci Veľké Kosihy časť Okánikovo (stavebne nezrastené s obcou), okres Komárno, v jej obytnej okrajovej časti. Prístup je po spevnenej asfaltovej komunikácii. Obec má cca 980 obyvateľov, potravinové obchody, nachádza sa tu obecný úrad, kultúrne zariadenie, športový areál, pošta, materská a základná škola, vybudovaný je verejný vodovod, plynovod, elektrický rozvod a telekomunikačná sieť. Pracovné možnosti sú priemerné, nezamestnanosť je okolo 15%. Realitný trh je v oceňovanej časti obce je slabý, ponuka prevažuje nad dopytom. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi, prostredie je kľudné, vhodné na bývanie. Hlavným oceňovaným stavebným objektom je samostatne stojaci rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je v súčasnej dobe využívaná na účel zriadenia, prostredie zabezpečuje pokojné užívanie stavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nehnuteľnosť je zaťažená ťarchami. Nie sú známe iné riziká spojené využívaním nehnuteľnosti. d) Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN...) vzhľadom na veľkosť a charakter sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po Strana 13

nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,16. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,16 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,160 + 0,320) 0,480 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,320 III. trieda Priemerný koeficient 0,160 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,088 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,160-0,144) 0,016 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,016 13 0,21 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,160 30 4,80 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,160 8 1,28 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,480 7 3,36 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,160 6 0,96 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0,320 10 3,20 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,016 9 0,14 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,320 6 1,92 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,160 5 0,80 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,480 6 2,88 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,160 7 1,12 železnica, alebo autobus IV. 0,088 7 0,62 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) žiadna V. 0,016 10 0,16 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,016 8 0,13 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,320 9 2,88 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov IV. 0,088 8 0,70 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,088 7 0,62 Strana 14

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,016 4 0,06 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,160 20 3,20 Spolu 180 29,04 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 29,04/ 180 0,161 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 99 448,75 * 0,161 16 011,25 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Veľké Kosihy - Okánikovo POPIS Predmetom ocenenia sú pozemky v zastavanom území obce evidované ako zastavané plochy a nádvoria, v jej obytnej okrajovej časti, v uličnej zástavbe rodinnými domami. Pozemky sú rovinaté, prístupné po spevnenej asfaltovej komunikácii, napojené na verejný vodovod, plynovod, telekomunikačnú sieť a elektrickú rozvodnú sieť, bez možnosti napojenia na kanalizáciu. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 1857/1 zastavaná plocha a nádvorie 1085 1085,00 1/1 1085,00 1857/3 zastavaná plocha a nádvorie 41 41,00 1/1 41,00 Spolu výmera 1 126,00 Obec: Veľké Kosihy Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 0,80 1,00 0,85 1,30 1,20 Strana 15

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,20 * 1,00 1,0608 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,0608 3,52 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 126,00 m 2 * 3,52 /m 2 3 963,52 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1857/1 3 819,20 parcela č. 1857/3 144,32 Spolu 3 963,52 3.2.1.1.2 Veľké Kosihy - Okánikovo POPIS Predmetom ocenenia je pozemok v zastavanom území obce evidovaný ako záhrada, v jej obytnej okrajovej časti, v uličnej zástavbe rodinnými domami. Pozemok je rovinatý, prístupný po spevnenej asfaltovej komunikácii, s možnosťou napojenia na verejný vodovod, plynovod, telekomunikačnú sieť a elektrickú rozvodnú sieť, bez možnosti napojenia na kanalizáciu. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 1857/2 záhrada 1243 1243,00 1/1 1243,00 Obec: Veľké Kosihy Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 1,00 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 0,7344 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,7344 2,44 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 243,00 m 2 * 2,44 /m 2 3 032,92 0,80 0,90 0,85 1,20 Strana 16

III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 16 011,25 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 6 996,44 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.13 na p.č.1857/1 12 829,34 Garáž na parc.č. 1857/1 1 640,54 Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/2 122,50 Studňa na p.č.1857/2 46,07 Studňa na p.č.1857/1 237,45 Vodovodná prípojka na p.č.1857/1 400,32 Kanalizačná prípojka na p.č.1857/1 32,05 Žumpa na parc.č.1857/1 365,43 Plynová prípojka na p.č.1857/1 79,66 Elektrická prípojka na p.č.1857/1 125,04 Spevnené betónové plochy na p.č.1487/26 7,66 Vodomerná šachta na p.č.1857/1 125,18 Pozemky Veľké Kosihy - Okánikovo - parc. č. 1857/1 (1 085 m 2 ) 3 819,20 Veľké Kosihy - Okánikovo - parc. č. 1857/3 (41 m 2 ) 144,32 Veľké Kosihy - Okánikovo - parc. č. 1857/2 (1 243 m 2 ) 3 032,92 Spolu VŠH 23 007,69 Zaokrúhlená VŠH spolu 23 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 23 000,00 Slovom: Dvadsaťtritisíc Eur V Komárne dňa 11.7.2016 Ing. Oto Pisoň IV. PRÍLOHY 1.Objednávka č.118/2015 zo dňa 23.06.2016. 2.Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu zo dňa 23.06.2016. 3.Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.695, zo dňa 29.06.2016, katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. 4.Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 29.06.2016, katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. 5.Potvrdenie č.108/2005 o veku stavby zo dňa 27.7.2005. 6.Pôdorys - Rodinný dom s.č.13 na p.č.1857/1 7.Pôdorys garáže so skladom na p.č.1857/1 8.Fotodokumentácia Strana 17

Strana 18

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Strana 19