Znalec: Ing. Dušan Posypanka T.J.Moussona 6429/2B, 071 01 Michalovce mobil: 0903 612 834 mail: cossi@cossi.sk Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, 917 01 Trnava Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. DD 109-2015 zo dňa 1.10.2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 193/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 336 stojaceho na parcele č. 507, drobná stavba na parc. č. 507, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 507 a 508 katastrálne územie Nacina Ves, obec Nacina Ves, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 26 (z toho 8 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 336 stojaceho na parcele č. 507, drobná stavba na parc. č. 507, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 507 a 508 katastrálne územie Nacina Ves, obec Nacina Ves, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 1.10.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 23.10.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 23.10.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č. DD 109-2015 zo dňa 1.10.2015 Znalecký posudok 6/2011-kópia Čestné prehlásenie o veku stavby 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 1211 zo dňa 5.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 507 a 508 zo dňa 5.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 1211 v k.ú. Nacina Ves. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č. 1211 - vytvorený cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 507 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 628 m 2 parc. č. 508 Záhrady o výmere 1904 m 2 Stavby parc.č. 507 rodinný dom, súp. č. 336 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Tokárová Jana r. Tokárová, dátum narodenia: 14.09.1969 a Ján Tokár r. Tokár, dátum narodenia: 17.7.1969, 072 21 Nacina Ves č. 290, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka P - 96/2015 - Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, ktorý sa uskutoční predajom nehnuteľností formou dobrovoľnej dražby, Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bajkalská 30, 829 48 Bratislava, IČO: 31335004, z.d. 16.9.2015, ČZ - 207/15 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 1030/10 z.d. 30.7.2010 Čz 84/10 C. Ťarchy: Por.č.: 1 Záložné právo v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s.,bajkalská 30, Bratislava, IČO: 31 335 004 (č.2864629 1 04 a 2864629 9 05) na rodinný dom čs. 336 na parc.č. 507 a pozemky, parc.č. 507, 508. V- 914/11 z.d. 30.5.2011, čz-83/11 1 Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1159/00 z.d. 2.6.2015, Ex. úrad Vranov nad Topľou, Hronského 1811, súd. exek. JUDr. Štefan Šviderský - Z 2546/15 Čz 165/15 Iné údaje: 1 zmena katastrálnej hranice Voľa-Nacina Ves prídel A-54. Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka nehnuteľností z exteriéru spojená s miestnym šetrením bez účasti vlastníka vykonaná dňa 23.10.2015 Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 23.10.2015 Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností z exteriéru vyhotovená znalcom dňa 23.10.2015 Strana 3
d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností z exteriéru bol zistený meraním, zameranie nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku, pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností v interiéri znalec vychádzal z údajov uvedených v ZP č. 6/2011 zo dňa 2.3.2011. Vek stavby je stanovený na základe čestného prehlásenia vlastníka nehnuteľností a odborného odhadu znalca: - vek rodinného domu: 65 rokov (daný do užívania v roku 1950) - vek drobnej stavby: 65 rokov (1950) - vek oplotenia: 40 rokov (1975) - vek studne: 65 rokov (1950) - vek plynovej prípojky: 20 rokov (1995) - vek spevnených plôch: 65 rokov (1950) - vek vonkajších schodov: 65 rokov (1950) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parc.č. 507, na kópii katastrálnej mapy je zakreslený objekt drobná stavba na parc. č. 507. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 507 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 628 m 2 Pozemky na parc. č. 508 Záhrady o výmere 1904 m 2 Rodinný dom na parc. č.507, súp.č. 336 Drobná stavba na parc. č.507 Oplotenie na parc. č. 507 Studňa na parc. č. 507 Prípojka plynu parc. č. 507 Spevnené plochy parc. č. 507 Vonkajšie schody parc. č. 507 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom súp.č. 336, parc.č. 507 Jedná sa o nehnuteľnosť - dvojpodlažný rodinný dom, čiastočne podpivničený v individuálnej zástavbe v obci Nacina Ves, katastrálne územie Nacina Ves, okres Michalovce. Dispozičné riešenie: V I. podzemnom podlaží sa schodisko a pivnica. V I. nadzemnom podlaží sa nachádza chodba, kuchyňa, špajz, 2x izba a komora. Konštrukčné riešenie: - Základy - 1. NP - betónové - objekt s podzemným podlažím bez izolácie - Zvislé nosné konštrukcie - 1. PP - z monolitického betónu; 1. NP - murované z tehál v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm; deliace konštrukcie - 1. NP - tehlové - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. PP - s rovným podhľadom betónové monolitické; 1. NP - s rovným podhľadom drevené trámové - Schodisko - 1. PP - cementový poter - Strecha - krovy - 1. NP - manzardové; krytiny strechy na krove - 1. NP - azbestocementové šablóny na latách; klampiarske konštrukcie strechy - 1. NP - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP - vápenné - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. NP - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - 1. PP - kuchyne min Strana 4
- Výplne otvorov - dvere - 1. PP - zvlakové; 1. NP - hladké plné alebo zasklené; okná - 1. PP - jednoduché drevené alebo oceľové; 1. NP - dvojité drevené s doskovým ostením s dvojvrstv. zasklením - Podlahy - podlahy obytných miestností - 1. NP - palubovky a podlahy ost. miestností - 1. NP - cementový poter, tehlová dlažba -- Vnútorné rozvody vody - 1. NP - z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja - Vnútorné rozvody kanalizácie - 1. PP, 1. NP - plastové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - 1. PP, 1. NP - svetelná; elektrický rozvádzač - 1. NP - s poistkami - Vnútorné rozvody plynu - 1. NP - zemného plynu Rodinný dom nie je v súčasnosti využívaný, na rodinnom dome je potrebné zrealizovať opravy. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1950 1,2*(5,00*3,20+1,00*1,00) 20,4 120/20,4=5,882 1. NP 1950 9,45*5,35+5,80*10,60 112,04 120/112,04=1,071 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu 2 Základy 1.3.b v priemernej hĺbke do 1 m bez zvislej izolácie 325-2.2.b betónové - objekt s podzemným podlažím bez izolácie - 425 3 Podmurovka 4 Murivo 3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic - 200 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm - 1000 4.3 z monolitického betónu 1250-5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) - 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené - 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040-7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové - 760 8.3 väznicové sedlové, manzardové - 575 10 Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky - 465 12 Klampiarske konštrukcie strechy Strana 5
12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 20 14. Fasádne omietky 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3-165 14.2.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/2 do 2/3-35 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.6 cementový poter 180-17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené - 135 17.8 zvlakové 110-18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením - 340 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové 150-22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit - 185 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba - 50 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja - 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu - 35 Spolu 3230 5215 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 10 10 40 Vnútorné obklady 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15-45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) - 145 Spolu 25 155 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia:koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (3230 + 25 * 5,882)/30,1260 112,10 1. NP (5215 + 155 * 1,071)/30,1260 178,62 Strana 6
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1950 65 35 100 65,00 35,00 1. NP 1950 65 35 100 65,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PP z roku 1950 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 112,10 /m 2 *20,40 m 2 *2,281*0,95 4 955,47 Technická hodnota 35,00% z 4 955,47 1 734,41 1. NP z roku 1950 Východisková hodnota 178,62 /m 2 *112,04 m 2 *2,281*0,95 43 366,27 Technická hodnota 35,00% z 43 366,27 15 178,19 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 4 955,47 1 734,41 1. nadzemné podlažie 43 366,27 15 178,19 Spolu 48 321,74 16 912,60 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Drobná stavba na parc. č. 507 Jedná sa o nehnuteľnosť - jednopodlažnú drobnú stavbu v individuálnej zástavbe v obci Nacina Ves, katastrálne územie Nacina Ves, okres Michalovce. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza sklad. Konštrukčné riešenie: - Základy - bez podmurovky, iba základové pásy - Zvislé nosné konštrukcie - murované z pálenej tehly nad 15 do 30 cm - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - trámčekové s podhľadom - Strecha - krov - sedlové - azbestocementové šablóny - Úpravy vonkajších povrchov - vápenná hrubá omietka - Úpravy vnútorných povrchov - vápenná hladká omietka - Výplne otvorov - dvere - hladké plné - Podlahy - dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter Na objekte je potrebné realizovať stavebné úpravy. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1950 2,55*3,30 8,42 18/8,42=2,138 Strana 7
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 4.2 trámčekové s podhľadom 360 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680 6 Krytina strechy na krove 6.4 azbestocementové šablóny 350 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter 170 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 12.4 hladké plné alebo zasklené 150 14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 Spolu 3955 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (3955 + 0 * 2,138)/30,1260 131,28 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1950 65 15 80 81,25 18,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 131,28 /m 2 *8,42 m 2 *2,281*0,95 2 395,30 Technická hodnota 18,75% z 2 395,30 449,12 Strana 8
2.2.2 Plot čelný na parc.č. 507 Jedná sa o plot nachádzajúci sa pred domom na parc. č. 507 so základom a podmurovkou z prostého betónu. Vráta a vrátka sú z kovových profilov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 15,90m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 15,90m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 15,00m 2 435 14,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 15,9 m Pohľadová plocha výplne: 15,0*1,00 = 15,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot čelný na parc.č. 507 1980 35 5 40 87,50 12,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (15,90m * 53,98 /m + 15,00m 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,281 * 0,95 3 148,84 Technická hodnota 12,50 % z 3 148,84 393,61 2.2.3 Studňa na parc. č. 507 - kopaná Studňa kopaná z betónových skrúži hl. 6,0 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: 6 m 1000 mm Strana 9
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na parc. č. 507 1980 35 35 70 50,00 50,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 1m) * 2,281 * 0,95 1 206,25 Technická hodnota 50,00 % z 1 206,25 603,13 2.2.4 Prípojka plynu na parc.č. 507 Prípojka plynu od verejnej siete k rodinnému domu z oceľového potrubia DN 40 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm Počet merných jednotiek: 3,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p.č. 507 1995 20 20 40 50,00 50,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3,4 bm * 15,27 /bm * 2,281 * 0,95 112,50 Technická hodnota 50,00 % z 112,50 56,25 2.2.5 Spevnené plochy na parc.č. 507 Spevnené plochy z monolitického betónu hr. 250 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.c) Do hrúbky 250 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 430/30,1260 = 14,27 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 6,18 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 10
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p.č. 507 1950 65 15 80 81,25 18,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6,18 m 2 ZP * 14,27 /m2 ZP * 2,281 * 0,95 191,10 Technická hodnota 18,75 % z 191,10 35,83 2.2.6 Vonkajšie schody na parc.č. 507 Vonkajšie schody z monolitického betónu a povrchovou úpravou cementového poteru hr. 250 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 8,7 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na p.č. 507 1950 65 15 80 81,25 18,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8,7 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,281 * 0,95 134,61 Technická hodnota 18,75 % z 134,61 25,24 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 336, parc.č. 507 48 321,74 16 912,60 Drobná stavba na parc. č. 507 2 395,30 449,12 Plot čelný na parc.č. 507 3 148,84 393,61 Studňa na parc. č. 507 1 206,25 603,13 Prípojka plynu na parc.č. 507 112,50 56,25 Spevnené plochy na parc.č. 507 191,10 35,83 Vonkajšie schody na parc.č. 507 134,61 25,24 Celkom: 55 510,34 18 475,78 Strana 11
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v severnej časti zastavaného územia obce Nacina Ves, katastrálne územie Nacina Ves, okres Michalovce v lokalite s nižším záujmom o kúpu nehnuteľností. Obec Nacina Ves leží v laboreckom výbežku Východoslovenskej nížiny na nánosovom vale Laborca. V obci sa nachádzajú objekty základnej občianskej vybavenosti, obecný úrad, predajňa potravinárskeho tovaru, pohostinské stredisko, predajňa nepotravinárskeho tovaru, samostatné ambulancie praktického lekára pre deti a dorast, futbalové ihrisko, pošta, vlaková zastávka, základná škola. Obec má vybudovanú vodovodnú sieť, rozvodnú sieť plynu a rozvodnú sieť ELI. Dopravné spojenie s okresným mestom mesta je dobré (do 13 min, vzdialenosť cca. 11 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Rodinný dom je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie domu v súčasnosti možno vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: 1 Záložné právo v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s.,bajkalská 30, Bratislava, IČO: 31 335 004 (č.2864629 1 04 a 2864629 9 05) na rodinný dom čs. 336 na parc.č. 507 a pozemky, parc.č. 507, 508. V- 914/11 z.d. 30.5.2011, čz-83/11 1 Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1159/00 z.d. 2.6.2015, Ex. úrad Vranov nad Topľpu, Hronského 1811, súd. exek. JUDr. Štefan Šviderský - Z 2546/15 Čz 165/15 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,30. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,165 13 2,15 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,300 30 9,00 Strana 12
3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,300 8 2,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,900 7 6,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,300 6 1,80 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 0,900 10 9,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,030 9 0,27 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,600 6 3,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,600 5 3,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,900 6 5,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,300 7 2,10 železnica, alebo autobus IV. 0,165 7 1,16 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,165 10 1,65 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,165 8 1,32 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,600 9 5,40 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov IV. 0,165 8 1,32 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,030 7 0,21 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,12 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,165 20 3,30 Spolu 180 59,49 Strana 13
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 59,49/ 180 0,331 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 18 475,78 * 0,331 6 115,48 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Nacina Ves zastavané rodinným domom súp.č. 336 na parc. č. 507 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 628 m 2 a parc.č. 508 Záhrady o výmere 1904 m 2. Pozemky sú napojené na miestnu komunikáciu a inžinierske siete, terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 507 zastavané plochy a nádvoria 628 628,00 1/1 628,00 Obec: Nacina Ves Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- kv podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, koeficient intenzity využitia nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí Hodnota koeficientu 0,80 0,90 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,20 1,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 0,7344 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,7344 2,44 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 628,00 m 2 * 2,44 /m 2 1 532,32 Strana 14
3.2.1.1.2 Záhrady Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 508 záhrada 1904 1904,00 1/1 1904,00 Obec: Nacina Ves Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- kv podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, koeficient intenzity využitia nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 0,80 0,90 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 kz koeficient povyšujúcich faktorov 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 0,80 * 1,00 * 1,00 0,4896 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,4896 1,63 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 904,00 m 2 * 1,63 /m 2 3 103,52 Strana 15
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 6 115,48 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 4 635,84 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 336, parc.č. 507 5 598,07 Drobná stavba na parc. č. 507 148,66 Plot čelný na parc.č. 507 130,28 Studňa na parc. č. 507 199,64 Prípojka plynu na parc.č. 507 18,62 Spevnené plochy na parc.č. 507 11,86 Vonkajšie schody na parc.č. 507 8,35 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 507 (628 m 2 ) 1 532,32 Záhrady - parc. č. 508 (1 904 m 2 ) 3 103,52 Spolu VŠH 10 751,32 Zaokrúhlená VŠH spolu 10 800,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 10 800,00 Slovom: Desaťtisícosemsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka P - 96/2015 - Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, ktorý sa uskutoční predajom nehnuteľností formou dobrovoľnej dražby, Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bajkalská 30, 829 48 Bratislava, IČO: 31335004, z.d. 16.9.2015, ČZ - 207/15 Ťarchy: Por.č.: 1 Záložné právo v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s.,bajkalská 30, Bratislava, IČO: 31 335 004 (č.2864629 1 04 a 2864629 9 05) na rodinný dom čs. 336 na parc.č. 507 a pozemky, parc.č. 507, 508. V- 914/11 z.d. 30.5.2011, čz-83/11 1 Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1159/00 z.d. 2.6.2015, Ex. úrad Vranov nad Topľou, Hronského 1811, súd. exek. JUDr. Štefan Šviderský - Z 2546/15 Čz 165/15 V Michalovciach dňa 3.11.2015 Ing.Posypanka Dušan Strana 16
IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku č. DD 109-2015 zo dňa 1.10.2015-kópia Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 1211 zo dňa 5.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 507 a 508 zo dňa 5.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Čestné prehlásenie o veku stavby Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia Strana 17
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 10 135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 193/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 193/2015 Ing. Dušan Posypanka Strana 18