Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, e-mail: weiss.zdenko@gmail.com Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 56/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 2700 na parc. č. 3701/125 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Tehelnej 97, obec Bardejov, katastrálne územie Bardejov, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016 Počet strán (z toho príloh): 32 ( 15 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 6
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 05.10.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 04.02.2016 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 31.10.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016 - originál - výzva DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016 (Velgos Ľubomír) - originál - výzva DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016 (Mgr. Velgosová Jana) - originál - znalecký posudok č. 4/2016 zo dňa 04.02.2016 vypracovaný Ing. Kurejom Mariánom 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 5115 - vytvorený dňa 20.10.2016 cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 20.10.2016 cez katastrálny portál - fotodokumentácia zo dňa 31.10.2016 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 3.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľom posudku bola zaslaná vlastníkovi nehnuteľnosti výzva č. DDr.062/2015 zo dňa 05.10.2016, v ktorej bol vyzvaný, aby dňa 31.10.2016 o 11,00 hod. umožnil obhliadku nehnuteľnosti znalcovi za účelom vypracovania znaleckého posudku. Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti v stanovenom termíne dňa 31.10.2016 o 11,00 hod. nebola umožnená, zadávateľ posudku v objednávke č. DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016, žiada stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona 527/2002 v znení nesk. prepisov, ktorá priamo uvádza: Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii", t.j. v tomto prípade použitím znaleckého posudku č. 04/2016 vypracovaného Ing. Mariánom Kurejom dňa 04.02.2016, popísaného v znaleckom posudku č. 04/2016 a ohodnotenie nehnuteľnosti vykonať ku dňu plánovanej obhliadky dňa 31.10.2016. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností.
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 3 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 5115 Vydaný: vytvorený dňa 20.10.2016 cez katastrálny portál Obec: Bardejov Katastrálne územie: Bardejov A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 3701/38 - zastavaná plocha o výmere 260 m 2 - parc. č. 3701/125 - zastavaná plocha o výmere 140 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 2700 na parc. č. 3701/125 B. Vlastníci: - Velgos Ľubomír, nar. 23.11.1973 a Mgr. Jana Velgosová r. Kiecová, nar. 07.05.1976... 1/1 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech DEXIA BANKY SLOVENSKO a.s., pod V - 1661/2004 - ostatné uvedené ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 31.10.2016 o 11,00 hod. Obhliadka v stanovenom termíne nebola umožnená. Miestne šetrenie, obhliadka a zameranie bolo vykonané znalcom Ing. Mariánom Kurejom dňa 04.02.2016, fotodokumentácia nehnuteľnosti z miestnej komunikácie vyhotovená dňa 31.10.2016 v čase od 11,00 do 12,00 hod. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu sa nachádzal v zaslanom posudku č. 04/2016, zároveň je v ňom doklad o veku stavby potvrdený Mestom Bardejov - rodinný dom užívaný od roku 1990. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve vlastníkov uvedených na LV 5115 pod por. č. 1. Rodinný dom č.s. 2700 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 3701/125 a v LV 5115. Na liste vlastníctva č. 5115 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 5115 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 2700 na parc. č. 3701/125 - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 3701/38 - zastavaná plocha o výmere 260 m 2 - parc. č. 3701/125 - zastavaná plocha o výmere 140 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Rodinný dom: č.s. 2700 na parc. č. 3701/125 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 2700, na ul. Tehelná 97 na parc. č. 3701/125, podpivničený, s jednym nadzemnými podlažiami v obeci Bardejov, k.ú. Bardejov. Dispozičné členenie: V 1. p.p. sa nachádza chodba, spoločenská izba, garáž, kúpeľňa, práčovňa, schodisko do 1. n.p., plynová kotolňa, špajza a pivnica v 1. p.p. sa nachádza predsieň, hala, obývacia izba, predsieň, kúpeľňa s WC, kuchyňa a 3 x izba.
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 4 Stavebno-technický popis: Nakoľko rodinný dom nebol sprístupnený, podrobný stavebno-technický popis sa nachádza v zaslanom znaleckom posudku č. 04/2016 - viď príloha znaleckého posudku.. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu, obecný vodovod, mestskú kanalizáciu a plyn. Stavba užívaná od roku 1990. Údržba domu v súčasnosti na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky primeraná veku stavby. Objekt sa pravidelne užíva. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 100 rokov (murivo tehlové hr. 40 cm - viď. príloha znaleckého posudku ( budovy pre bývanie murované hr. 30 cm až 45 cm - životnosť 80-100 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1990 12,5*12,45-4,05*1,65-8,25*1,05 140,28 120/140,28=0,855 1. NP 1990 12,55*12,6-5,1*1,7 149,46 120/149,46=0,803 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750 4.3 z monolitického betónu 1250 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 15. Obklady fasád 15.4.b obkladové murivo z prírodného kameňa (haklíky, kopáky) do 1/3 220 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.8 mäkké drevo bez podstupníc 185 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové 560
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 5 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5965 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.5 oceľové (1 ks) 95 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) 70 38.3 pákové nerezové (1 ks) 20 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 40.4 vane (1 ks) 15 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 Spolu 680 155 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 4 Murivo 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 10 Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky 465 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 6 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 220 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové 560 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6505 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) 165 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 44 Vstavané skrine 44.1 (4 ks) 140 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 925 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia:
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 7 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (5965 + 680 * 0,855)/30,1260 217,30 1. NP (6505 + 925 * 0,803)/30,1260 240,58 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1990 26 74 100 26,00 74,00 1. NP 1990 26 74 100 26,00 74,00 1. PP z roku 1990 Východisková hodnota 217,30 /m 2 *140,28 m 2 *2,315*1,00 70 567,78 Technická hodnota 74,00% z 70 567,78 52 220,16 1. NP z roku 1990 Východisková hodnota 240,58 /m 2 *149,46 m 2 *2,315*1,00 83 240,66 Technická hodnota 74,00% z 83 240,66 61 598,09 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 70 567,78 52 220,16 1. nadzemné podlažie 83 240,66 61 598,09 Spolu 153 808,44 113 818,25 2.2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.2.1 Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody k rodinnému domu cez parc. č. 3701/38 užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm 20 bm prípojka vody 1990 26 24 50 52,00 48,00 Východisková hodnota 20 bm * 59,09 /bm * 2,315 * 1,00 2 735,87 Technická hodnota 48,00 % z 2 735,87 1 313,22 2.2.2.2 Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie k rodinnému domu cez parcelu 3701/171, ktorá nie je vo vlastníctve majiteľa nehnuteľnosti, z uvedeného dôvodu ohodnocujem len časť
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 8 kanalizácie, ktorá prechádza cez parcelu č. 3701/125 v dĺžke 1m užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm 1 bm prípojka kanalizácie 1990 26 24 50 52,00 48,00 Východisková hodnota 1 bm * 30,54 /bm * 2,315 * 1,00 70,70 Technická hodnota 48,00 % z 70,70 33,94 2.2.2.3 Vonkajšia úprava: kanalizačná šachta Jedná sa o kanalizačnú šachtu, umiestnené na parcele č. 3701/125, užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.4. Kanalizačné šachty Položka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN 200-300 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 /Ks 1 Ks kanalizačná šachta 1990 26 24 50 52,00 48,00 Východisková hodnota 1 Ks * 303,72 /Ks * 2,315 * 1,00 703,11 Technická hodnota 48,00 % z 703,11 337,49 2.2.2.4 Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu k rodinnému domu cez parc. č. 3701/38 užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm 20 bm
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 9 prípojka plynu 1990 26 24 50 52,00 48,00 Východisková hodnota 20 bm * 14,11 /bm * 2,315 * 1,00 653,29 Technická hodnota 48,00 % z 653,29 313,58 2.2.2.5 Vonkajšia úprava: NN prípojka Jedná sa o prípojku elektriny k rodinnému domu cez parc. č. 3701/38 užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.l) kábelová prípojka zemná Al 4*35 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 490/30,1260 = 16,27 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,76 /bm 8 bm NN prípojka 1990 26 24 50 52,00 48,00 Východisková hodnota 8 bm * (16,27 /bm + 0 * 9,76 /bm) * 2,315 * 1,00 301,32 Technická hodnota 48,00 % z 301,32 144,63 2.2.2.6 Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnenú komunikáciu zo zámkovej dlažby okolo rodinného domu a za rodinným domom na parc. č. 3701/38 užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP 0,6*(13,0+13,5+11,0)+1,4*4,1+1*6,6+2,3*3 = 41,74 m 2 ZP
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 10 spevnené plochy 1990 26 14 40 65,00 35,00 Východisková hodnota 41,74 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,315 * 1,00 1 411,74 Technická hodnota 35,00 % z 1 411,74 494,11 2.2.2.7 Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnenú komunikáciu z betónovej dlažby za rodinným domom na parc. č. 3701/38 užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.d) Betónové dlaždice - kladené do piesku 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 220/30,1260 = 7,30 /m2 ZP 6,0*5,0 = 30 m 2 ZP spevnené plochy 1990 26 14 40 65,00 35,00 Východisková hodnota 30 m 2 ZP * 7,3 /m2 ZP * 2,315 * 1,00 506,99 Technická hodnota 35,00 % z 506,99 177,45 2.2.2.8 Vonkajšia úprava: oporný múr betónový Jedná sa o oporný múr od verejnej komunikácií, ktorý tvorí bočné steny vjazdu do garáže na parc. č. 3701/171, ktorá nie je vo vlastníctve majiteľa nehnuteľnosti, z uvedeného dôvodu oporný múr neuvažujem do výpočtu. Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) 9.3. Betónové - monolitické 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1300/30,1260 = 43,15 /m3 OP 0,001 = 0 m 3 OP oporný múr betónový 1990 26 24 50 52,00 48,00 Východisková hodnota 0 m 3 OP * 43,15 /m3 OP * 2,315 * 1,00 0,00 Technická hodnota 48,00 % z 0,00 0,00
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 11 2.2.2.9 Vonkajšia úprava: oporný múr z betónových tvárnic Jedná sa o oporný múr v zadnej časti rodinného domu na parc. č. 3701/125 užívanú od roku 2005. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) 9.4. Železobetónové - monolitické 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1555/30,1260 = 51,62 /m3 OP (3,8+17)*0,4*((1,5+4,5)*0,5) = 24,96 m 3 OP oporný múr z betónových tvárnic 2005 11 39 50 22,00 78,00 Východisková hodnota 24,96 m 3 OP * 51,62 /m3 OP * 2,315 * 1,00 2 982,73 Technická hodnota 78,00 % z 2 982,73 2 326,53 2.2.2.10 Vonkajšia úprava: vonkajšie schody Jedná sa o vonkajšie schody z betónových dlaždic na parc. č. 3701/38 užívané od roku 1990. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) 10.9. Na želbet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 830/30,1260 = 27,55 /bm stupňa 1,45*8 = 11,6 bm stupňa vonkajšie schody 1990 26 24 50 52,00 48,00 Východisková hodnota 11,6 bm stupňa * 27,55 /bm stupňa * 2,315 * 1,00 739,83 Technická hodnota 48,00 % z 739,83 355,12 2.2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] č.s. 2700 na parc. č. 3701/125 153 808,44 113 818,25 Vonkajšie úpravy prípojka vody 2 735,87 1 313,22 prípojka kanalizácie 70,70 33,94 kanalizačná šachta 703,11 337,49 prípojka plynu 653,29 313,58 NN prípojka 301,32 144,63
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 12 spevnené plochy 1 411,74 494,11 spevnené plochy 506,99 177,45 oporný múr betónový 0,00 0,00 oporný múr z betónových tvárnic 2 982,73 2 326,53 vonkajšie schody 739,83 355,12 Celkom: 163 914,02 119 314,32 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v okresnom meste Bardejov, k.ú. Bardejov v zastavanom území obce. V tejto lokalite je v súčasnosti dopyt v porovnaní s ponukou v rovnováhe. Jedná sa o rodinný dom s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v priemernom technickom stave - potrebná bežná údržba, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, situovaný na okraji obce, príslušenstvo - bez dopadu na cenu nehnuteľnosti, pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť nad 20%, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia obytných miestností na juh a sever, terén so sklonom do 5%, možnosť napojenia na elektrinu, vodovod, plyn a kanalizáciu, doprava autobusová, MHD a železničná, občianska vybavenosť - OkÚ, banka, súd, DÚ, SŠ, ZŠ, MŠ, poliklinika, kultúrne zariadenie, kompletná sieť obchodov a základné služby, prírodnej lokality - od roku 2000 zapísané medzi lokality Svetového dedičstva UNESCO, v blízkosti Bardejovské Kúpele, životné prostredie - bežná hlučnosť od dopravy, bez možnosti ďalšieho rozšírenia. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,40 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre okresné mestá v intervale 0,40-0,50).
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 13 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 5115 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 5115 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,400 13 5,20 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,400 30 12,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,800 8 6,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,200 7 8,40 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,400 6 2,40 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0,800 10 8,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,040 9 0,36 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,800 6 4,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,400 5 2,00 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,200 6 7,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0,800 7 5,60 železnica, autobus a miestna doprava II. 0,800 7 5,60 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod. 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby II. 0,800 10 8,00 I. 1,200 8 9,60 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,800 9 7,20
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 14 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,400 8 3,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,040 7 0,28 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,040 4 0,16 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,400 20 8,00 Spolu 180 104,40 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 104,4/ 180 0,58 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 119 314,32 * 0,580 69 202,31 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcely sa nachádzajú v okresnom meste Bardejov, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová, MHD a železničná, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť, možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Redukujúce faktory neuvažujem. Vzhľadom k výrazne zvýšenému záujmu o kúpu pozemku povyšujúce faktory zvyšujem o 80%. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 3701/38 zastavaná plocha a nádvorie 260 260,00 1/1 260,00 3701/125 zastavaná plocha a nádvorie 140 140,00 1/1 140,00 Spolu výmera 400,00 Obec: Bardejov Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,80
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 15 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,30 * 1,80 * 1,00 2,3400 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 2,3400 23,31 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 400,00 m 2 * 23,31 /m 2 9 324,00 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 3701/38 6 060,60 parcela č. 3701/125 3 263,40 Spolu 9 324,00
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 16 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 2700 na parc. č. 3701/125 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Tehelnej 97, obec Bardejov, katastrálne územie Bardejov, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 062/2015 zo dňa 05.10.2016 Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 69 202,31 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 9 324,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] č.s. 2700 na parc. č. 3701/125 66 014,59 Vonkajšie úpravy prípojka vody 761,67 prípojka kanalizácie 19,69 kanalizačná šachta 195,74 prípojka plynu 181,88 NN prípojka 83,89 spevnené plochy 286,58 spevnené plochy 102,92 oporný múr betónový 0,00 oporný múr z betónových tvárnic 1 349,39 vonkajšie schody 205,97 Spolu stavby 69 202,31 Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 3701/38 (260 m 2 ) 6 060,60 zastavaná plocha - parc. č. 3701/125 (140 m 2 ) 3 263,40 Spolu pozemky (400,00 m 2 ) 9 324,00 Spolu VŠH 78 526,31 Zaokrúhlená VŠH spolu 78 500,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 78 500,00 Slovom: Sedemdesiatosemtisícpäťsto Eur V Trebišove 16.11.2016... Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 5115 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 5115 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 56/2016 list č. 17 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva 2 x - list vlastníctva - kópia z mapy - doklad o veku stavby - situácia - pôdorysný náčrt s rezom - fotodokumentácia pri miestnom šetrení 31.10.2016 - fotodokumentácia pri miestnom šetrení 04.02.2016