Znalecký posudek č. 708 15 / 2017 Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV.č.2448 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí, pro obec a k.ú. Velké Meziříčí a to zemědělských a ostatních pozemků objednatel posudku : účel posudku : posudek vypracoval : Exekutorský úřad Brno město JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, 616 00 Brno Jednací číslo : 97 EX 4323/15 Odhad obvyklé ceny Ing.arch.Pavel Heřmánek Jana Zahradníčka 1899/5 Velké Meziříčí datum místního šetření : 20.6.2017 ocenění provedeno ke dni : 20.6.2017 použitý oceňovací předpis : Vyhláška č. 443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č.441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění pozdějších předpisů. Tento znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. 1
A. PODKLADY Ocenění nemovitostí bylo provedeno na základě usnesení Exekutorského úřadu Brno město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, 616 00 Brno, Jednací číslo : 97 EX 4323/15 ze dne 30.5.2017. Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 4323/15-11 ze dne 10.8.2015 a to pouze nemovitosti na LV č.2448: 1. PODKLADY a) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku b) Vyhláška MF č. 443/2016 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku c) RIS počet bydlících obyvatel k 1.1.2017 : 11 593 d) Publikace Nemovitosti oceňování a právní vztahy Doc.ing. Albert Bradáč a Doc.JUDr. Josef Fiala, vydalo nakl. Linde Praha a.s. v roce 1999 e) Publikace Teorie oceňování nemovitostí Doc.ing. Albert Bradáč, DrSc., IV. vydání, vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 1998 f) Výpis z katastru nemovitostí, z listu vlastnictví č.2448 pro kat. území Velké Meziříčí g) Snímek z katastrální mapy v měřítku 1:1250 obce Velké Meziříčí h) Usnesení č.j.97ex 4323/15-45 i) Exekuční příkaz č.j. 97EX 4323/15-11 j) Databáze vlastní a veřejná 2
B. NÁLEZ 1. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Číslo listu vlastnictví : 2448, okres:cz0635 Žďár nad Sázavou, obec:597007 Velké Meziříčí, k.ú.:779091 Velké Meziříčí A Vlastník Identifikátor Podíl Anděl Josef, Lhotky 8, 594 01 Velké Meziříčí 511206/179 1/6 B Nemovitosti Parcela Výměra m 2 Druh pozemku Způsob využití 4900/5 410 trvalý travní porost 4900/6 2362 trvalý travní porost 4900/10 6272 trvalý travní porost 5086 653 trvalý travní porost 5087 1536 trvalý travní porost 5088 224 trvalý travní porost 5089/2 132 trvalý travní porost 5090 872 trvalý travní porost 5091/1 3979 orná půda 5091/2 136 ostatní plocha neplodná půda 5092/3 375 trvalý travní porost 5095 384 trvalý travní porost 5096 443 trvalý travní porost 5097 608 trvalý travní porost 5098 430 trvalý travní porost 5099 243 trvalý travní porost 2. POPIS NEMOVITOSTI 1. POZEMKY LV 2448 : zemědělsky využívané pozemky (pastvina) v celkové výměře 18 923m 2 a ostatní plocha neplodná o výměře 136m 2. Pozemky v jednotném funkčním celku jsou situované severně od Velkého Meziříčí, nad dálnicí D1, v blízkosti polní komunikace spojující Fajtův kopec a obec Lhotky. Pozemky nejsou zatíženy ochranným pásmem ani věcným břemenem. Oceňuje se podíl ve výši 1/6. 3
3. OBSAH POSUDKU A. PODKLADY B. NÁLEZ C. NÁKLADOVÁ HODNOTA 1. ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 2. NEPLODNÁ PŮDA D. VÝNOSOVÁ HODNOTA E. SROVNÁVACÍ HODNOTA F. REKAPITULACE OCENĚNÍ G. ZÁVĚREČNÝ VÝROK H. ZNALECKÁ DOLOŽKA I. PŘÍLOHY 1. SNÍMEK MAPY 2. SNÍMEK Z KATASTRÁLNÍ MAPY 3. ORTOFOTO MAPA 4. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 5. USNESENÍ 6. EXEKUČNÍ PŘÍKAZ 4
C. NÁKLADOVÁ HODNOTA 1. ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY LV 2448 : k.ú. Velké Meziříčí, zemědělské pozemky 18 923m 2 OCENĚNÍ 6 ZC = výměra x BPEJ Úprava základní ceny dle přílohy č. 5 pol.1.8.2. +120% p.č. Výměra celk Výměra dílčí BPEJ Kč/m 2 Kč 4900/5 410 258 73421 4,07 1 050,06 152 75011 4,04 614,08 4900/6 2362 1527 73421 4,07 6 214,89 835 75011 4,04 3 373,40 4900/10 6272 6269 73421 4,07 25 514,83 3 75011 4,04 12,12 5086 653 75011 4,04 2 638,12 5087 1536 133 73421 4,07 541,31 1403 75011 4,04 5 668,12 5088 224 173 73421 4,07 704,11 51 75011 4,04 206,04 5089 132 73241 4,07 537,24 5090 872 73241 4,07 3 549,04 5091/1 3979 73241 4,07 16 194,53 5092/3 375 73241 4,07 1 526,25 5095 384 117 73421 4,07 476,19 267 75011 4,04 1 078,68 5096 443 73241 4,07 1 803,01 5097 608 73241 4,07 2 474,56 5098 430 317 73421 4,07 1 290,19 113 75011 4,04 456,52 5099 243 75011 4,04 981,72 Základní cena dle přílohy č.4 76 905,01 Úprava ceny příloha č.5 - pol.1.6.1. +120% x1,200 + 92 286,01 Celkem 169 191,02 1. ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 169 191,00 Kč 5
2. NEPLODNÁ PŮDA LV 2448 : k.ú. Velké Meziříčí, ostatní plocha - neplodná OCENĚNÍ 9 ZC = výměra x průměrná cena zemědělských pozemků x koef.0,25, nejméně 1 Kč/m 2 k.ú. Velkého Meziříčí - průměrná základní cena 3,38Kč/m 2 Úprava základní ceny dle přílohy č. 5 pol.1.6.1. +120% p.č. Výměra celk Výměra dílčí BPEJ Kč/m 2 Kč 5091/2 136 není 3,38 459,68 Základní cena dle přílohy č.4 459,68 Úprava ceny příloha č.5 - pol.1.6.1. +120% x 2,200 1 011,30 Úprava koeficientem 0,25 x 0,250 252,83 Min. 1Kč/m 2 x 136m 2 136,00 Celkem 252,083 2. NEPLODNÁ PŮDA 252,00 Kč C. NÁKLADOVÁ HODNOTA 169 443,00 Kč D. VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu, diskontovaných na současnou hodnotu. Dosažené hrubé nájemné se sníží o náklady na jeho dosažení (daň z nemovitostí, pojištění, náklady na údržbu a opravy a správu nemovitosti. Do výnosu se nezapočítává výnos z podnikatelské činnosti provozované v objektu. Výnosová metoda je jednou z metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Při odhadu obvyklé ceny představuje výnosová hodnota ekonomickou stránku nemovité věci. Pro výpočet výnosové hodnoty je použita metodika tzv. věčné renty kdy se jedná o kapitalizaci stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu, příslušnou mírou kapitalizace. Žádný z oceňovaných pozemků není pronajatý, výnosová hodnota není stanovena. D. VÝNOSOVÁ HODNOTA 00,00 Kč 6
E. SROVNÁVACÍ HODNOTA CENOVÉ POROVNÁNÍ ZEMĚDĚLSKÝCH POZEMKŮ Cena stanovená srovnávacím způsobem vychází z porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě. Pro odhad obvyklé ceny srovnávacím způsobem byly použity srovnatelné nemovitosti v obdobných lokalitách. Realizované tržní ceny srovnatelných objektů z daného segmentu trhu, se v lokalitě pohybují v částkách cca 14 Kč/m 2 až 24 Kč/m 2 pozemku, v závislosti na atraktivitě konkrétní lokality, bonitním čísle, využitelnosti, velikosti pozemků, dostupnosti apod. Cena stanovena porovnáním byla odhadnuta na částku 15 Kč/m 2 užitné plochy, jako hodnota průměrná. 1. VÍDEŇ (ZR) Výměra : 44 361 m 2 Cena : 1 064 664,00 Kč Cena/m 2 : 24,00 Kč Popis : Jedná se o dvě pole blízko u sebe o celkové rozloze 4,4 ha orné půdy. Mezi pozemky vede přístupová lesní cesta. Pozemek je momentálně v nájmu u hospodáře jehož nájemní smlouva končí v září tohoto roku. 2. HORNÍ RADSLAVICE (ZR) Výměra : 8 805 m 2 Cena : 158 490,00 Kč Cena/m 2 : 18,00 Kč Popis : Prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 5/12, které jsou na souboru zemědělských parcel (orná půda, trvalý travní porost), katastrální území Horní Radslavice a Pohořílky u Otína 3. PYŠEL (TR) Výměra : 5 182 m 2 Cena : 75 000,00 Kč Cena/m 2 : 14,00 Kč Popis : Soubor sousedících pozemků o celkové ploše 5182 m2. Velmi pěkné a klidné místo v blízkosti obce Vaneč. U těchto pozemků lze uvažovat o výstavbě rekreační chaty nebo umístění mobilního domu. Možnost zemědělského využití. 7
CENOVÉ POROVNÁNÍ Nabídková cena (Kč) Plocha m 2 Cena / m 2 1. VÍDEŇ (ZR) 1 064 664,00 44 361,00 24,00 2. HORNÍ RADSLAVICE 158 490,00 8 805,00 18,00 3. PYŠEL (TR) 75 000,00 5 182 14,00 Průměrná hodnota 18,66 Maximum 24 Minimum 14 Celková výměra pozemků 19 059 m 2 Porovnávací hodnota JC 15,00 Kč/m 2 SROVNÁVACÍ HODNOTA 15 x 19 059 285 885 Kč F. REKAPITULACE OCENĚNÍ METODY STANOVENÍ HODNOTY Zjištěné hodnoty (Kč) NÁKLADOVÁ HODNOTA 169 443,00 VÝNOSOVÁ HODNOTA 00,00 SROVNÁVACÍ HODNOTA 285 885,00 PODÍL 1/6 47 648,00 8
G. ZÁVĚREČNÝ VÝROK Cílem závěrečné analýzy je porovnat, vyhodnotit a zvážit působení jednotlivých metod pro ocenění nemovitosti. Byla provedena všechna šetření nezbytná k odhadu obvyklé (tržní) ceny oceňované nemovitosti. Celkovou analýzou nemovitosti s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy a charakteru předmětné nemovitosti byl proveden odhad obvyklé ceny. Klady : Zápory : pozemky v jednotném funkčním celku poloha, příjezd využití prodej menšinového podílu Obvyklá cena podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech zapsaných na LV.č.2448 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí, pro obec a k.ú. Velké Meziříčí a to zemědělské pozemky včetně součástí a příslušenství je k datu ocenění odhadována částkou ve výši : 40.000,00 Kč 40 000,00 Kč Slovy : čtyřicet tisíc korun českých H. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000, č.j. Spr. 2285/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 708 15 / 2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing.arch. Pavel Heřmánek Jana Zahradníčka 1899/5 594 01 Velké Meziříčí Velké Meziříčí : 26.6.2017 9
I. PŘÍLOHY SNÍMEK MAPY 10
11
ORTOFOTO SNÍMEK 12
13
14
15
16
17
18
19