Meno a priezvisko znalca: Miroslav Pomffy Ing. Adresa znalca: Tatranská Lomnica 131, 059 60 Vysoké Tatry Tel.: 0905 274699, 0903 328893 Č. objednávky: 37/14 číslo: 37/2014 ZNALECKÝ POSUDOK Predmet znaleckého posúdenia: Stanovenie VŠH nehnuteľností v k.ú. Važec: - rodinný dom s.č. 494 na parcele parc.č. 704/1 - pozemok parc.č.704/1 Zadávateľ znaleckého posudku: LICITOR group a.s. Počet strán posudku (z toho príloh): 32 (14) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Tatranskej Lomnici, dňa 02.05.2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu stavby rodinného domu s.č. 494 na parc. č. 704/1 a pozemkov C - KN parc.č. 704/1 v k. ú. Važec, obec Važec, okres Liptovský Mikuláš. 2. Dátum vyžiadania posudku: 04.04.2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 14.04.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 14.04.2014 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Potvrdenie veku vydané Obec Važec j.č. 202/2008 z 16.04.2008 Projektová dokumentácia v rozsahu: situácia, pôdorysy podlaží. 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 6199 k.ú. Važec zo dňa 02.05.2014, vytvorený cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. vektorová mapa k.ú. Važec zo dňa 02.05.2014 vytvorená cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Bez. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Uplatnenie záložného práva, exekúcia, prevod nehnuteľností. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Strana 2
a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2014. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 6199 v k.ú. Važec. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc.č. 704/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 275 m2 Stavby Rodinný dom s.č. 494 na parc. č. 704/1 B. Vlastníci: 1 Raučinová Ľudmila r. Raučinová, nar. 15.01.1985, Kukučínová 1006/30, Palárikovo; spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: Viď LV č. 6199. Iné údaje: Viď LV č. 6199. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 14.04.2014 za účasti vlastníka. Zameranie vykonané dňa 14.04.2014 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 14.04.2014 d) Technická dokumentácia: Zadávateľom neposkytnutá projektová dokumentácia stavby rodinného domu. Zistené neboli rozdiely. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Zadávateľom nebola poskytnutá stavebná dokumentácia stavby. Zistené neboli rozdiely. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra neboli. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: stavba rodinného domu s.č. 494 na parc.č. 704/1 Pozemky: parc. č. 704/1 Oplotenie Vonkajšie úpravy - vodovodná, kanalizačná, plynová a el. prípojka, vodomerná šachta, žumpa, predsadené schody. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: časť oplotenia pre neusporiadané vlastnícke vzťahy. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY Strana 3
2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č. 494 POPIS STAVBY Predmetný objekt samostatne stojaceho rodinného domu predstavuje prízemná, čiastočne podpivničená murovaná stavba, murivo stien a priečok z kusového staviva, strop nad suterénom betónový doskový, nad prízemím drevený trámový s rovným podhľadom, strecha objektu je sedlová, krytina škridľová na drevenom krove, klampiarske konštrukcie plechové pozinkované. Omietky stien a stropov vápenné hladké, v časti sadrokartón, po za linku a sporák a v kúpeľni keramické obklady, v práčovni obklad vane, vonkajšie brizolitové. Okná plastové novo osadené, dvere drevené, podlahy obytných miestností drevené doskové, ostatné keramické dlažby, schodisko monolitické s povrchom stupňov cementový poter. Vykurovanie ústredné, plynový kotol v nefunkčnom stave, revízie nedoložené, v časti vykurovacie plechové tabuľové telesá, ohrev vody plynovým kotlom, vodovodné rozvody mimo prevádzku, funkčnosť nezistená. Elektrické rozvody pod omietkou svetelné aj zásuvkové, revízie nedoložené, funkčnosť nezistená. Linka nekompletná na báze dreva, umývadlo keramické kúpeľňové, vodovodné batérie kohútové obyčajné, zariaďovacie predmety osadené ako sporák plynový s rúrou na pečenie, WC typu Kombi, sprchový kút s vaničkou smaltovanou, v suteréne vaňa. Objekt je dlhodobo neobývaný, schátralý, údržba dlhodobo zanedbávaná, znaky zamorenia obytného priestoru hlodavcami. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8036 Domy rodinné jednobytové 1110 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. PP 1953 1,2*(3,22*4,62+2,48*1,75+2,02*1,73) 27,25 1. PP 1975 1,2*(3,46*1,2) 4,98 Spolu 1. PP 32,23 120/32,23=3,723 1. NP 1953 11,0*5,92 65,12 1. NP 1975 9,53*2,03+(3,2+2,65)/2*0,42-0,34*0,34/2 20,52 Spolu 1. NP 85,64 120/85,64=1,401 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 1 Osadenie do terénu 4 Murivo Hodnota 1.3.b v priemernej hĺbke do 1 m bez zvislej izolácie 325 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm 690 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 Strana 4
7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 14. Fasádne omietky 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 25 14.4.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit do 1/3 40 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.6 cementový poter 180 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 4265 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) 15 40 Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 Spolu 115 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie 200 3 Podmurovka 3.6.c podpivn. do 1/2 ZP - priem. výška nad 100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 270 4 Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 Strana 5
8 Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 445 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...) 800 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 55 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 20 Okenice a vonkajšie rolety 20.1 drevené 90 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 185 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6090 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) 40 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotle, aj prevedenia turbo (Junkers, Vailant, Leblanc...) (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks) 20 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (2 ks) 30 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 335 Strana 6
40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 Spolu 690 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. PP (4265 + 115 * 3,723)/30,1260 155,78 1. NP (6090 + 690 * 1,401)/30,1260 234,24 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Základná životnosť stavby: 100 rokov Prvok dlhodobej životnosti (1) Podiel zo stavby celkom [%] (2) Podiel na súčte PDŽ [%] (3) Stav pri prehliadke [%] (4) (3)*(4)/100 [%] Základy 3,82 8,62 100 8,62 Murivo 20,76 46,84 100 46,84 Stropy 13,66 30,82 100 30,82 Schodisko 0,80 1,81 100 1,81 Krov 5,28 11,91 50 5,96 Súčet 44,32 94,05 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1953 61 47 108 56,48 43,52 1. PP - prístavba 1975 39 47 86 45,35 54,65 1. NP 1953 61 47 108 56,48 43,52 1. NP - prístavba 1975 39 47 86 45,35 54,65 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. PP z roku 1953 Východisková hodnota 155,78 EUR/m 2 *27,25 m 2 *2,227*0,95 8 980,94 Technická hodnota 43,52% z 8980,94 3908,51 1. PP - prístavba z roku 1975 Východisková hodnota 155,78 EUR/m 2 *4,98 m 2 *2,227*0,95 1641,29 Technická hodnota 54,65% z 1 641,29 896,96 1. NP z roku 1953 Východisková hodnota 234,24 EUR/m 2 *65,12 m 2 *2,227*0,95 32 271,51 Technická hodnota 43,52% z 32271,51 14044,56 1. NP - prístavba z roku 1975 Východisková hodnota 234,24 EUR/m 2 *20,52 m 2 *2,227*0,95 10169,09 Technická hodnota 54,65% z 10 169,09 5 557,41 Strana 7
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [EUR] [EUR] 1. podzemné podlažie 10622,23 4805,47 1. nadzemné podlažie 42 440,60 19 601,97 Spolu 53 062,83 24 407,44 2.2 DROBNÉ STAVBY 2.2.1 Hospodárska stavba na p.č. 704/1 POPIS STAVBY Kamenná murovaná stavba na kamenných pásových základoch, strecha sedlová, krov drevený, čiastočne chýbajúca krytina škridľová, klampiarske konštrukcie nevyhotovené, inžinierske siete nezavedené, podlaha udupaná hlina, štrk, vráta drevené, strop neúplný drevený na drevených nosných trámoch. Stav objektu: objekt je značne schátralý, údržba dlhodobo zanedbávaná, objekt na konci životnosti, hrozí zrútenie niektorých konštrukcií. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 1953 11,15*9,9 110,39 18/110,39=0,163 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy a podmurovka Hodnota Dokon. Vysled. 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 100 615,0 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830 100 830,0 4.3 trámčekové bez pohľadu 205 80 164,0 5.2 hambálkové 470 100 470,0 6 Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové 295 50 147,5 10 Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka 145 20 29,0 Strana 8
12 Dvere 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 0 0,0 14 Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 100 145,0 Spolu 2810 2400,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks) 145 100 145,0 Spolu 145 145,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie 1. NP Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia (2810 + 145 * 0,163)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (2400,5 + 145 * 0,163)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [EUR/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [EUR/m 2 ] 94,06 80,47 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Základná životnosť stavby: 80 rokov Prvok dlhodobej životnosti (1) Podiel zo stavby celkom [%] (2) Podiel na súčte PDŽ [%] (3) Stav pri prehliadke [%] (4) (3)*(4)/100 [%] Základy 24,16 29,59 90 26,63 Murivo 32,60 39,91 60 23,95 Stropy 6,44 7,89 50 3,95 Schodisko 0,00 0,00 0 0,00 Krov 18,46 22,61 50 11,31 Súčet 81,66 65,84 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1953 61 24 85 71,76 28,24 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 94,06 EUR/m 2 *110,39 m 2 *2,227*0,95 21967,39 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 80,47 EUR/m 2 *110,39 m 2 *2,227*0,95 18793,50 Technická hodnota 28,24% z 18793,50 5307,28 Dokončenosť stavby: (18 793,50EUR / 21 967,39EUR) * 100 % = 85,55 % Strana 9
2.3 PLOTY 2.3.1 Oplotenie I ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8152 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1. Základy vrátane zemných prác: Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ z kameňa a betónu 9,00m 700 23,24 EUR/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 9,00m 926 30,74 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 EUR/m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 10,80m 2 435 14,44 EUR/m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 EUR/ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 EUR/ks Dĺžka plotu: 9 m Pohľadová plocha výplne: 9*1,2 = 10,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie I 1970 44 6 50 88,00 12,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] (9,00m* 53,98 EUR/m + 10,80m Východisková hodnota 2 * 14,44 EUR/m 2 + 1ks * 249,12 2157,99 EUR/ks + 1ks * 129,12 EUR/ks) * 2,227 * 0,95 Technická hodnota 12,00 % z 2157,99 EUR 258,96 2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Vodovodná prípojka Strana 10
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm Počet merných jednotiek: 7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1975 39 11 50 78,00 22,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 7 bm * 59,09 EUR/bm * 2,227 * 0,95 875,10 Technická hodnota 22,00 % z 875,10 EUR 192,52 2.4.2 Vodomerná šachta ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 8255) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,5*1,5*1,6 = 3,6 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta 1975 39 11 50 78,00 22,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 3,6 m 3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,227 * 0,95 1936,61 Technická hodnota 22,00 % z 1936,61 EUR 426,05 Strana 11
2.4.3 El. prípojka NN ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 8287) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.t) kábelová prípojka zemná Cu 4*6 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 436/30,1260 = 14,47 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,66 EUR/bm Počet merných jednotiek: 12,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] El. prípojka NN 1998 16 34 50 32,00 68,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 12,5 bm *(14,47 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,227 * 0,95 382,67 Technická hodnota 68,00 % z 382,67 EUR 260,22 2.4.4 Plynová prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 8275) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Počet merných jednotiek: 12,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka 1998 16 34 50 32,00 68,00 Strana 12
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 12,5 bm * 14,11 EUR/bm * 2,227 * 0,95 373,15 Technická hodnota 68,00 % z 373,15 EUR 253,74 2.4.5 Kanalizačná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm Počet merných jednotiek: 7,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 1975 39 11 50 78,00 22,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 7,5 bm * 30,54 EUR/bm * 2,227 * 0,95 484,59 Technická hodnota 22,00 % z 484,59 EUR 106,61 2.4.6 Žumpa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 2,0*1,8*1,5 = 5,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa 1975 39 11 50 78,00 22,00 Strana 13
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 5,4 bm * 41,49 EUR/bm * 2,227 * 0,95 474,00 Technická hodnota 22,00 % z 474,00 EUR 104,28 2.4.7 Vonkajšie schody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 8222) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 EUR/bm stupňa Počet merných jednotiek: 5*1,15 = 5,75 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody 1953 61 19 80 76,25 23,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 5,75 bm stupňa * 7,14 EUR/bm stupňa * 2,227 * 0,95 86,86 Technická hodnota 23,75 % z 86,86 EUR 20,63 2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č. 494 53062,83 24407,44 Hospodárska stavba na p.č. 704/1 18 793,50 5 307,28 Oplotenie I 2 157,99 258,96 Vodovodná prípojka 875,10 192,52 Vodomerná šachta 1 936,61 426,05 El. prípojka NN 382,67 260,22 Plynová prípojka 373,15 253,74 Kanalizačná prípojka 484,59 106,61 Žumpa 474,00 104,28 Vonkajšie schody 86,86 20,63 Celkom: 78 627,30 31 337,73 Strana 14
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI Žilina. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu a typ nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,3. V danej lokalite trh s obdobnými nehnuteľnosťami je výrazne nižší ako ponuka, predmetná nehnuteľnosť je situovaná v podhorskej obci čiastočne s rekreačnými a turistickými možnosťami a návštevou miestnej sprístupnenej jaskyne, vo vhodnej vzdialenosti od okresného mesta Poprad a na spojnici s okresným mestom Liptovský Mikuláš a cez obec Štrba aj so Štrbským Plesom, v katastri obce sa vyskytujú však aj neprispôsobivý občania z miestnej kolónie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,030 13 0,3900 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti II. 0,600 30 18,0000 V. 0,030 8 0,2400 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,900 7 6,3000 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) 6 Typ nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt vybudovaný z iných stavieb bez výraznejšej prestavby a rekonštrukcie 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti IV. 0,165 6 0,9900 V. 0,030 10 0,3000 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,030 9 0,2700 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby konfliktné skupiny v okolí IV. 0,165 6 0,9900 Strana 15
9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,300 5 1,5000 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,900 6 5,4000 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,300 7 2,1000 železnica a autobus III. 0,300 7 2,1000 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,165 10 1,6500 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,300 8 2,4000 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,600 9 5,4000 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,300 8 2,4000 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,030 7 0,2100 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,1200 19 Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť V. 0,030 20 0,6000 Spolu 180 51,36 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 51,36/ 180 0,285 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 31 337,73 EUR * 0,285 8 931,25 EUR 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok v k.ú. Važec POPIS Rovinatý pozemok vedený ako zastavaná plocha a nádvorie, v zastavanom území obce, zastavaný hlavnou stavbou - rodinným domom, v časti príslušenstvom hlavnej stavby ako je hospodársky objekt, vonkajšie úpravy, v časti slúži ako záhrada, v časti ako dvor, z inžinierskych sietí verejná elektrická sieť, vodovod, kanalizácia, plyn v dosahu, prístup z miestnej spevnenej komunikácie s povrchom asfaltovým. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 704/1 zastavaná plocha a nádvorie 275 275,00 1/1 275,00 m 2 Strana 16
Obec: Važec Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5000 do 10000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 1,00 0,85 3,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 0,85 * 1,10 * 1,40 * 3,00 * 1,00 3,9270 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 EUR/m 2 * 3,9270 13,04 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 275,00 m 2 * 13,04 EUR/m 2 3 586,00 EUR Strana 17
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Vzhľadom na charakter a umiestnenie nehnuteľností, ako aj na stavebno-technické a materiálové využitie, funkčné a všetky ostatné vlastnosti predmetných nehnuteľností volím metódu polohovej diferenciácie, nakoľko zvolená metóda vystihuje všeobecnú hodnotu nehnuteľností a stavieb najvernejšie. Pre výnosovú metódu a kombinovanú metódu nie sú predpoklady pre charakter a spôsob užívania predmetných nehnuteľností, pre porovnávaciu metódu nemám relevantné podklady z daného územia. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 8 931,25 EUR Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 3586,00 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č. 494 6 956,12 Hospodárska stavba na p.č. 704/1 1 512,57 Oplotenie I 73,80 Vodovodná prípojka 54,87 Vodomerná šachta 121,42 El. prípojka NN 74,16 Plynová prípojka 72,32 Kanalizačná prípojka 30,38 Žumpa 29,72 Vonkajšie schody 5,88 Pozemky Pozemok v k.ú. Važec - parc. č. 704/1 (275 m 2 ) 3 586,00 Spolu VŠH 12 517,25 Zaokrúhlená VŠH spolu 12 500,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 12 500,00 EUR Slovom: Dvanásťtisícpäťsto EUR V Tatranskej Lomnici dňa 2.5.2014 Strana 18
IV. PRÍLOHY List vlastníctva Snímok z katastrálnej mapy Potvrdenie veku stavieb Pôdorysy podlaží Fotodokumentácia Strana 19
Strana 20
Strana 21
Strana 22
Strana 23
Strana 24
Strana 25
Strana 26
Strana 27
Strana 28
Strana 29
Strana 30
Strana 31
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie: - pozemné stavby - odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca 912805. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 37/2014 znaleckého denníka. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu. Strana 32