Znalec: Ing. Dušan Posypanka T.J.Moussona 6429/2B, 071 01 Michalovce mobil: 0903 612 834 mail: cossi@cossi.sk Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, 811 08 Bratislava IČO: 45 881 014 DIČ: 2023121826 Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 074/14 zo dňa 03.02.2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 31/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s prístavbou súp. č. 65 stojaceho na parcele č. 1307/59, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 1307/11, 1307/12, 1307/48, 1307/59 katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 24 (z toho 6 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s prístavbou súp. č. 65 stojaceho na parcele č. 1307/59, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 1307/11, 1307/12, 1307/48, 1307/59 katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 3.2.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 27.2.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 27.2.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č. 074/14 zo dňa 3.2.2015 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 17 zo dňa 27.02.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a 1307/59 zo dňa 27.2.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Čestné prehlásenie vlastníka (bývalý) nehnuteľnosti o veku stavby zo dňa 2.5.2011 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV.štvrťrok 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre IV.Q/2014. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 17 v k.ú. Lastomír. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č. 17 - vytvorený cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 1307/11 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 480 m 2 parc. č. 1307/12 Záhrady o výmere 970 m 2 parc. č. 1307/48 Záhrady o výmere 354 m 2 parc. č. 1307/59 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 160 m 2 Stavby parc.č. 1307/59 rodinný dom, súp. č. 65 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Ondo Jaroslav r. Ondo, dátum narodenia: 16.10.1965 a Mária Ondová r. Červeňáková, dátum narodenia: 09.10.1965, Štefana Fidlika 3318/45, Michalovce, PSČ 071 01, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 1406/11 z.d. 7.7.2011 Čz 83/11 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916 na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a rodinný dom č.s. 65 na parc.č. 1307/11 - V 1406/11 z.d. 7.7.2011 Čz 82/11 Iné údaje: 1 GP č. 36582972-94/2011 z.d. 27.5.2011 čz 83/11 Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti zástupcu spoločnosti Auctioneer, s.r.o. vykonaná dňa 27.2.2015, vlastník nehnuteľností neumožnil vstup do interiéru, obhliadka vykonaná len z exteriéru Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 27.2.2015 Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností z exteriéru vyhotovená znalcom dňa 27.2.2015 d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností bol zistený z dostupných údajov a znalecký posudok bol vyhotovený v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona 527/2002. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Čestného prehlásenia predchádzajúceho vlastníka nehnuteľnosti o veku stavby zo dňa 2.5.2011: Strana 3
- vek rodinného domu: 47 rokov (daný do užívania v roku 1968) - vek oplotenia: 32 rokov (1983) - vek studne: 47 rokov (1968) - vek vodovodnej prípojky: 16 rokov (1999) - vek plynovej prípojky: 16 rokov (1999) - vek prípojky NN: 8 rokov (2007) - vek kanalizačnej prípojky: 32 rokov (1983) - vek žumpy: 32 rokov (1983) - vek spevnených plôch: 32 rokov (1983) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti nie je v súlade so skutkovým stavom. Vo výpise z katastra nehnuteľností, výpisu z listu vlastníctva č. 17 je k predmetným nehnuteľnostiam uvedené katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, pri obhliadke nehnuteľnosti bolo zistené, že v skutočnosti sa nehnuteľnosti nachádzajú v obci Šamudovce. Rodinný dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parc.č. 1307/11. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 1307/11 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 480 m 2 Pozemky na parc. č. 1307/12 Záhrady o výmere 970 m 2 Pozemky na parc. č. 1307/48 Záhrady o výmere 354 m 2 Pozemky na parc. č. 1307/59 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 160 m 2 Rodinný dom s prístavbou na parc. č. 1307/59, súp.č. 65 Oplotenie na parc. č.1307/11, 1307/48 Studňa na parc.č. 1307/48 Prípojka vody na parc. č. 1307/48 Prípojka plynu na parc. č. 1307/48 Prípojka NN na parc. č. 1307/11, 1307/48 Prípojka kanalizácie na parc. č. 1307/11, 1307/48 Žumpa na parc. č. 1307/48 Spevnené plochy na parc. č. 1307/48 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom súp.č. 65, parc.č. 1307/59 Jedná sa o nehnuteľnosť - jednopodlažný rodinný dom s prístavbou, individuálnej zástavbe v obci Lastomír, katastrálne územie Lastomír, okres Michalovce. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza 2x zádverie, 2x chodba, kuchyňa, komora, šatník, 4 izby a kúpeľňa. Konštrukčné riešenie: - Základy - betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - murované z tehál v skladobnej hr. do 40 cm; deliace konštrukcie - tehlové - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - s rovným podhľadom drevené trámové - Strecha - krovy - manzardové; krytiny strechy na krove - pozinkovaný plech s poplastovanou úpravou; klampiarske konštrukcie strechy - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - omietky na báze umelých látok; obklady fasád - obklady keramické - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky; - kuchyne min. pri sporáku - Výplne otvorov - dvere - hladké plné alebo zasklené; okná - plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením; okenné žalúzie - plastové Strana 4
- Podlahy - podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - laminátové; dlažby a podlahy ost. miestností - keramické dlažby - Vybavenie kuchýň - plynový sporák; - odsávač pár; - drezové umývadlo nerezové; - kuchynská linka z materiálov na báze dreva - Vybavenie kúpeľní - umývadlo; - samostatná sprcha; vodovodné batérie - pákové nerezové so sprchou; - pákové nerezové; záchod - splachovací bez umývadla - Vykurovanie - zdroj vykurovania - lokálne - plynové kachle - Vnútorné rozvody vody - z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja; zdroj teplej vody - zásobníkový ohrievač elektrický - Vnútorné rozvody kanalizácie - plastové a azbestocementové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - svetelná, motorická; elektrický rozvádzač - s automatickým istením - Vnútorné rozvody plynu - zemného plynu -Rodinný dom je v dobrom stave, primeranom k veku domu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1968 9,70*11,25 109,13 1. NP 1968 6,03*2,66+6,03*3,14+3,14*3,14+3,95*1,42 50,44 Spolu 1. NP 159,57 120/159,57=0,752 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 100 960,0 3 Podmurovka 4 Murivo 3.1.b nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 380 100 380,0 1000 100 1000,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 100 760,0 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 100 575,0 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 100 570,0 Strana 5
12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 100 55,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 95 19,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 90 234 15. Obklady fasád 17 Dvere 18 Okná 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3 45 100 45 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 95 128,3 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 100 530,0 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 100 75,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 355 100 355,0 23.2 keramické dlažby 150 95 142,5 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 100 35,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0 Spolu 6780 6738,8 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 100 10,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 65 100 65,0 35.2.c lokálne - plynové kachle (6 ks) 360 100 360,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 100 50,0 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 100 30,0 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 100 30,0 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.8 bm) 154 100 154,0 Strana 6
37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 100 10,0 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 100 75,0 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 100 35,0 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 100 40,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 100 25,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 100 80,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 100 240,0 Spolu 1219 1219,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia (6780 + 1219 * 0,752)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (6738,8 + 1219 * 0,752)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 255,48 254,12 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1968 47 53 100 47,00 53,00 1. NP - prístavba 1968 47 53 100 47,00 53,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. NP z roku 1968 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 255,48 /m 2 *109,13 m 2 *2,255*0,95 59 727,07 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 254,12 /m 2 *109,13 m 2 *2,255*0,95 59 409,12 Technická hodnota 53,00% z 59 409,12 31 486,83 1. NP - prístavba z roku 1968 Východisková hodnota 255,48 /m 2 *50,44 m 2 *2,255*0,95 27 605,91 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 254,12 /m 2 *50,44 m 2 *2,255*0,95 27 458,96 Technická hodnota 53,00% z 27 458,96 14 553,25 Strana 7
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie 87 332,98 86 868,08 46 040,08 Spolu 87 332,98 86 868,08 46 040,08 Dokončenosť stavby: (86 868,08 / 87 332,98 ) * 100 % = 99,47 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Plot čelný na parc.č. 1307/11, 1307/48 Jedná sa o plot nachádzajúci sa pred domom na parc. č. 1307/11 a 1307/48 s betónovým základom a podmurovkou dĺžky 23,0 m. Vráta a vrátka sú z kovových profilov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 23,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 23,00m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 24,15m 2 435 14,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 23,00 m Pohľadová plocha výplne: 23,00*1,05 = 24,15 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot čelný na p.č. 1307/11, 1307/48 1983 32 8 40 80,00 20,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (23,00m * 53,98 /m + 24,15m 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,255 * 0,95 4 217,03 Technická hodnota 20,00 % z 4 217,03 843,41 Strana 8
2.2.2 Studňa na parc.č. 1307/48 - kopaná Jedná sa o kopanú studňu z prefabrikovaných skrúži, studňa je na parc. č. 1307/48. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 5 m Priemer: 1000 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na parc.č. 1307/48 1968 47 53 100 47,00 53,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m) * 2,255 * 0,95 872,86 Technická hodnota 53,00 % z 872,86 462,62 2.2.3 Prípojka vody na parc.č. 1307/48 Prípojka vody od studne k rodinnému domu z PVC potrubia DN 25 mm o dĺžke 13,40 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 13,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody na p.č. 1307/48 1999 16 24 40 40,00 60,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 13,4 bm * 41,49 /bm * 2,255 * 0,95 1 191,02 Technická hodnota 60,00 % z 1 191,02 714,61 Strana 9
2.2.4 Prípojka plynu na parc.č. 1307/11 Prípojka plynu od verejnej siete k rodinnému domu DN 40 mm a dĺžke 5,0 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm Počet merných jednotiek: 5,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p.č. 1307/11 1999 16 24 40 40,00 60,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5 bm * 15,27 /bm * 2,255 * 0,95 163,56 Technická hodnota 60,00 % z 163,56 98,14 2.2.5 Prípojka NN na parc.č. 1307/11, 1307/48 Prípojka NN jednokábelová od existujúcej vonkajšej siete k rodinnému domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.c) káblová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 270/30,1260 = 8,96 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,38 /bm Počet merných jednotiek: 14,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN na p.č. 1307/11, 1307/48 2007 8 32 40 20,00 80,00 Strana 10
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14,2 bm * (8,96 /bm + 0 * 5,38 /bm) * 2,255 * 0,95 272,56 Technická hodnota 80,00 % z 272,56 218,05 2.2.6 Kanalizačná prípojka na parc.č. 1307/11, 1307/48 Kanalizačná prípojka z plastového potrubia DN 125 mm, dĺžka 11,20 m smerujúca od rodinného domu do žumpy. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 11,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p.č. 1307/11, 1307/48 1983 32 8 40 80,00 20,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11,2 bm * 28,38 /bm * 2,255 * 0,95 680,93 Technická hodnota 20,00 % z 680,93 136,19 2.2.7 Žumpa na parc.č. 1307/48 Žumpa vyhotovená z prostého betónu z oceľovým poklopom. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 3,0 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p.č. 1307/48 1983 32 8 40 80,00 20,00 Strana 11
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,255 * 0,95 693,32 Technická hodnota 20,00 % z 693,32 138,66 2.2.8 Spevnené plochy na parc.č. 1307/48 Spevnené plochy z prostého betónu hr. 100 mm.. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 30,0 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p.č. 1307/48 1983 32 18 50 64,00 36,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 30 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,255 * 0,95 554,63 Technická hodnota 36,00 % z 554,63 199,67 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 65, parc.č. 1307/59 86 868,08 46 040,08 Plot čelný na parc.č. 1307/11, 1307/48 4 217,03 843,41 Studňa na parc.č. 1307/48 872,86 462,62 Prípojka vody na parc.č. 1307/48 1 191,02 714,61 Prípojka plynu na parc.č. 1307/11 163,56 98,14 Prípojka NN na parc.č. 1307/11, 1307/48 272,56 218,05 Kanalizačná prípojka na parc.č. 1307/11, 1307/48 680,93 136,19 Žumpa na parc.č. 1307/48 693,32 138,66 Spevnené plochy na parc.č. 1307/48 554,63 199,67 Celkom: 95 513,99 48 851,43 Strana 12
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti:.nehnuteľnosť sa nachádza v južnej časti zastavaného územia obce Šamudovce, katastrálne územie Lastomír, okres Michalovce v zástavbe rodinných domov podobného typu v lokalite s nižším záujmom o kúpu nehnuteľností v porovnaní s ponukou. Vo výpise z katastra nehnuteľností, výpisu z listu vlastníctva č. 17 je k predmetným nehnuteľnostiam uvedené katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, pri obhliadke nehnuteľnosti bolo zistené, že v skutočnosti sa nehnuteľnosti nachádzajú v obci Šamudovce. V obci sa nachádzajú objekty základnej občianskej vybavenosti, obecný úrad, základná škola, obchodné predajne potravín. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, NN, kanalizácia). Dopravné spojenie s centrom mesta je dobré (do 10 min, vzdialenosť cca. 10 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Rodinný dom je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie domu v súčasnosti možno vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č. 1 Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916 na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a rodinný dom č.s. 65 na parc.č. 1307/11 - V 1406/11 z.d. 7.7.2011 Čz 82/11 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,193 13 2,51 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,350 30 10,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,350 8 2,80 Strana 13
4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,050 7 7,35 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,350 6 2,10 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 1,050 10 10,50 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,035 9 0,32 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1,050 6 6,30 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1,050 5 5,25 10 Konfigurácia terénu južný svah o sklone 5% - 25% II. 0,700 6 4,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,350 7 2,45 železnica, alebo autobus IV. 0,193 7 1,35 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,193 10 1,93 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,193 8 1,54 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 1,050 9 9,45 bez zmeny III. 0,350 8 2,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,193 7 1,35 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,035 4 0,14 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,350 20 7,00 Spolu 180 79,84 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 79,84/ 180 0,444 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 48 851,43 * 0,444 21 690,03 Strana 14
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Lastomír zastavané rodinným domom súp.č. 65 na parc. č. 1307/59 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 160 m 2, parc.č. 1307/11 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 480 m 2, parc.č. 1307/12 Záhrady o výmere 970 m 2 a parc.č. 1307/48 Záhrady o výmere 354 m 2. Pozemky sú napojené na miestnu komunikáciu a inžinierske siete, terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1307/11 zastavané plochy a nádvoria 480 480,00 1/1 480,00 1307/59 zastavané plochy a nádvoria 160 160,00 1/1 160,00 Spolu výmera 640,00 Obec: Lastomír Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,85 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 kz koeficient povyšujúcich faktorov 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,50 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,50 * 1,00 1,6907 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,6907 5,61 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 640,00 m 2 * 5,61 /m 2 3 590,40 Strana 15
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 1307/11 2 692,80 parcela č. 1307/59 897,60 Spolu 3 590,40 3.2.1.1.2 Záhrady Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1307/12 záhrada 970 970,00 1/1 970,00 1307/48 záhrada 354 354,00 1/1 354,00 Spolu výmera 1 324,00 Obec: Lastomír Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,85 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,50 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 1,00 1,4089 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,4089 4,68 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 324,00 m 2 * 4,68 /m 2 6 196,32 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 1307/12 4 539,60 parcela č. 1307/48 1 656,72 Spolu 6 196,32 Strana 16
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 21 690,03 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 9 786,72 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 65, parc.č. 1307/59 20 441,79 Plot čelný na parc.č. 1307/11, 1307/48 374,47 Studňa na parc.č. 1307/48 205,40 Prípojka vody na parc.č. 1307/48 317,29 Prípojka plynu na parc.č. 1307/11 43,57 Prípojka NN na parc.č. 1307/11, 1307/48 96,81 Kanalizačná prípojka na parc.č. 1307/11, 1307/48 60,47 Žumpa na parc.č. 1307/48 61,57 Spevnené plochy na parc.č. 1307/48 88,65 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1307/11 (480 m 2 ) 2 692,80 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1307/59 (160 m 2 ) 897,60 Záhrady - parc. č. 1307/12 (970 m 2 ) 4 539,60 Záhrady - parc. č. 1307/48 (354 m 2 ) 1 656,72 Spolu VŠH 31 476,75 Zaokrúhlená VŠH spolu 31 500,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 31 500,00 Slovom: Tridsaťjedentisícpäťsto Eur V Michalovciach dňa 9.3.2015 Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku č. 074/14 zo dňa 3.2.2015 - kópia Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 17 zo dňa 27.02.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a 1307/59 zo dňa 27.2.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Čestné prehlásenie predchádzajúceho vlastníka nehnuteľnosti o veku stavby zo dňa 2.5.2011 - kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia Strana 17
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 10 135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 31/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 31/2015 Ing. Dušan Posypanka Strana 18