Znalec: Zadávateľ: Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 680 526 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 015/2015 zo dňa 04.03.2015 ZNALECKÝ POSUDOK ČÍSLO: 32/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 542 na parc. č. 1116, na ul. Mlynská, katastrálne územie Pavlovce nad Uhom s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 015/2015 zo dňa 04.03.2015 Počet strán (z toho príloh): 24 ( 9 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 015/2015 zo dňa 04.03.2015. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 04.03.2015 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 27.03.2015 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 07.04.2015 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka DDr. 015/2015 zo dňa 04.03.2015 - originál - Výzva DDr. 015/2015 zo dňa 04.03.2015 - originál - LV č. 2090 vydaný dňa 18.03.2015 Správou katastra Michalovce - mailom - LV č. 3078 vydaný dňa 18.03.2015 Správou katastra Michalovce - mailom - Znalecký posudok č. 8/2001 vypracovaný Ing. Kovaľom - kópia mailom 1.5.2. Obstarané znalcom : - Kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 17.03.2015 cez katastrálny portál - Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti - Fotodokumentácia 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 4.Q./2014 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy som nemala k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 2090 Vydaný: vydaný dňa 18.03.2015 Správou katastra Michalovce Katastrálne územie: Pavlovce nad Uhom A. Majetková podstata: Pozemky - evidované na LV 3078 Stavby - rodinný dom č.s. 542 na parc. č. 1116
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 3 B. Vlastníci: - Vasiľ Dušan, nar. 28.09.1962... 1/1 Poznámky: - na LV 2090 v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech CASH COLLECTORS SK pod V - 427/01 - exekučné záložné právo Ex. 695/05 List vlastníctva č.: 3078 Vydaný: vydaný dňa 18.03.2015 Správou katastra Michalovce Katastrálne územie: Pavlovce nad Uhom A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 1116 - zastavaná plocha o výmere 487 m 2 - parc. č. 1117 - záhrada o výmere 511 m 2 - parc. č. 1118 - záhrada o výmere 2392 m 2 Stavby - evidované na LV 2090 B. Vlastníci: - Vasiľ Dušan, nar. 28.09.1962... 6/8 - Vasiľ Dušan, nar. 28.09.1962... 2/8 Poznámky: - na LV 2090 v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech CASH COLLECTORS SK pod V - 427/01 - exekučné záložné právo Ex. 695/05 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 27.03.2015 o 10,00 hod. Miestne šetrenia, obhliadka, zameranie a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase bez prítomnosti vlastníka - nehnuteľnosť je otvorená a je prístupná. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu bol predložený v zaslanom znaleckom posudku č. 8/2001, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Rodinný dom podľa predloženého znaleckého posudku č. 8/2011 postavený v roku 1959. Na základe miestneho šetrenia a zistenia na OcÚ Pavlovce nad Uhom bol však podľa daňového priznania k dani z nehnuteľnosti dom postavený v roku 1949 - pri výpočte uvažujem s týmto rokom. Dom sa v súčasnosti neužíva, bol otvorený, prístupný a je značne zdevastovaný. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 2090 pod por. č. 1 a na LV 3078 pod por. č. 1 a 2. Rodinný dom č.s. 542 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 1116 bez prístavby predsiene, zapísaný je v LV 2090, pozemky sú zapísané na LV 3078, letná kuchyňa je zakreslená v kópii z katastrálnej mapy. Na liste vlastníctva č. 2090 a 3078 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 2090 a 3078 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 542 s prístavbou na parc. č. 1116 - letná kuchyňa na parc. č. 1116 - plot čelný - studňa - vonkajšie úpravy - pozemky - parc. č. 1116 - zastavaná plocha o výmere 487 m 2 - parc. č. 1117 - záhrada o výmere 511 m 2 - parc. č. 1118 - záhrada o výmere 2392 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 4 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty 2.2.1.1 Rodinný dom č.s. 542 na p.č. 1116 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 542, na parc. č. 1116 v uličnej zástavbe, nepodpivničený, s jedným nadzemným podlažím na ul. Mlynská v obci Pavlovce nad Uhom. Dispozičné členenie: V 1.n.p. sa nachádza predsieň, kuchyňa, komora a dve izby. Stavebno-technický popis: Základy betón prekladaný kameňom bez izolácie s podmurovkou, nosná konštrukcia domu murovaná z nepálených tehál (valkov) hr. do 50 cm, strop drevený trámový s podhľadom, strecha hambálková, krytina plechová, klampiarske konštrukcie chýbajú, fasádne omietky hladké - poškodené, vnútorné omietky hladké - poškodené, vnútorný obklad kuchyne, dvere hladké plné alebo presklené, okná drevené dvojité, podlahy obytných miestností chýbajú, ostatných miestností doskové, vykurovanie žiadne, elektroinštalácia, kanalizácia, rozvod studenej vody. Vnútorné vybavenie: žiadne Jednotlivé položky boli zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom na základe miestneho šetrenia a zistenia na OcÚ Pavlovce nad Uhom podľa daňového priznania k dani z nehnuteľností postavený v roku 1949, prístavba v roku 2001. V súčasnosti sa dom neužíva, je v značne zanedbanom stave, životnosť znižujem na 80 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 1949 5,75*13,02 74,87 1. NP 2001 3,20*1,22 3,9 Spolu 1. NP 78,77 120/78,77=1,523 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie 200 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - z lom. kameňa, betónu, tvárnic 255 4 Murivo 4.2.c murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 40 do 50cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 940
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 5 8 Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 445 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 180 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvojvrstv. zasklením 250 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.3 xylolit, palubovky, dosky 150 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 Spolu 4630 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 40 Vnútorné obklady 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 170 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (4630 + 170 * 1,523)/30,1260 162,28 TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1949 66 14 80 82,50 17,50 1. NP - prístavba 2001 14 14 28 50,00 50,00 1. NP z roku 1949 Východisková hodnota 162,28 /m 2 *74,87 m 2 *2,255*0,95 26 028,13 Technická hodnota 17,50% z 26 028,13 4 554,92 1. NP - prístavba z roku 2001 Východisková hodnota 162,28 /m 2 *3,90 m 2 *2,255*0,95 1 355,81 Technická hodnota 50,00% z 1 355,81 677,91 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [ ] [ ] 1. nadzemné podlažie 27 383,94 5 232,83 Spolu 27 383,94 5 232,83
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 6 2.2.1.2. DROBNÉ STAVBY - letná kuchyňa na parc. č. 1116 Jedná sa o letnú kuchyňu na parc. č. 1116 postavenú za rodinným domom. Stavba je drobná, je jednopodlažná, nepodpivničená, je zakreslená v kópii z katastrálnej mapy, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na 1 m 2. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie pórobetónové tvárnice, strop drevený trámový s podbitím, strecha hambálková, krytina AZC, okno jednoduché, dvere zvlakové, podlaha hrubá betónová, vonkajšia úprava povrchu zdrsnená omietka - v prevažnej časti chýba, vnútorná úprava povrchu hladká omietka, elektroinštalácia, kanalizácia, rozvod vody, vnútorné vybavenie žiadne. Stavba podľa predloženého znaleckého posudku postavená a užívaná od roku 1990. Údržba zanedbaná, životnosť znižujem na 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 1990 4,05*3,40 13,77 18/13,77=1,307 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.3 betónové, monolit. alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830 4.2 trámčekové s podhľadom 360 5.2 hambálkové 470 6 Krytina strechy na krove 6.4 azbestocementové šablóny 350 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka 185 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 16 Rozvod vody 16.2 len studenej 25 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 3340 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 23 Kanalizácia 23.4 z kuchyne (1 ks) 30 Spolu 30
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 7 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (3340 + 30 * 1,307)/30,1260 112,17 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1990 25 25 50 50,00 50,00 Východisková hodnota 112,17 /m 2 *13,77 m 2 *2,255*0,95 3 308,88 Technická hodnota 50,00% z 3 308,88 1 654,44 2.2.1.3. PLOT - čelný Jedná sa o oplotenie na parc. č. 1116 od miestnej komunikácie. Základy betónové s podmurovkou, plot kovový, plotové vráta a plotové vrátka kovové. Plot postavený a užívaný od roku 1971, životnosť stanovujem na 45 rokov. Ostatné ploty sú v zanedbanom stave, nie sú predmetom ohodnotenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 7,20m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 7,20m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 7,20 m Pohľadová plocha výplne: 7,20*1,05 = 7,56 m 2 53,98 /m 7,56m 2 435 14,44 /m 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] plot čelný 1971 44 1 45 97,78 2,22
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 8 Východisková hodnota (7,20m * 53,98 /m + 7,56m2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 1 876,74 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,255 * 0,95 Technická hodnota 2,22 % z 1 876,74 41,66 2.2.1.4. STUDŇA - kopaná Jedná sa o kopanú studňu na parc. č. 1116 pred rodinným domom užívanú od roku 1949. Životnosť stanovujme na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody Hĺbka: 5 m Priemer: 1000 mm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kopaná 1949 66 34 100 66,00 34,00 Východisková hodnota (81,49 /m * 5m) * 2,255 * 0,95 872,86 Technická hodnota 34,00 % z 872,86 296,77 2.2.1.5. VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1.5.1. Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody užívanú od roku 1971. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 10 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka vody 1971 44 6 50 88,00 12,00 Východisková hodnota 10 bm * 59,09 /bm * 2,255 * 0,95 1 265,86 Technická hodnota 12,00 % z 1 265,86 151,90
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 9 2.2.1.5.2. Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 1 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka plynu 1990 25 15 40 62,50 37,50 Východisková hodnota 1 bm * 14,11 /bm * 2,255 * 0,95 30,23 Technická hodnota 37,50 % z 30,23 11,34 2.2.1.5.3. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 1971. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 0,95*9,70 = 9,22 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] spevnené plochy 1971 44 6 50 88,00 12,00 Východisková hodnota 9,22 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,255 * 0,95 170,46 Technická hodnota 12,00 % z 170,46 20,46 2.2.1.5.4. Vonkajšia úprava: dreváreň Jedná sa o dreváreň medzi rodinným domom a letnou kuchyňou užívanú od roku 1990. Životnosť stanovujem na 30 rokov. Kategória: 21. Altánok Bod: 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 10 výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,30*1,68 = 5,54 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Dreváreň 1990 25 5 30 83,33 16,67 Východisková hodnota 5,54 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,255 * 0,95 1 229,18 Technická hodnota 16,67 % z 1 229,18 204,90 2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 542 na p.č. 1116 27 383,94 5 232,83 letná kuchyňa na parc. č. 1116 3 308,88 1 654,44 plot čelný 1 876,74 41,66 studňa kopaná 872,86 296,77 Vonkajšie úpravy prípojka vody 1 265,86 151,90 prípojka plynu 30,23 11,34 spevnené plochy 170,46 20,46 dreváreň 1 229,18 204,90 Celkom: 36 138,15 7 614,30 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Pavlovce nad Uhom - obec vzdialená asi 22 km od okresného mesta Michalovce, v zastavanom území, na okraji obce. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší, jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v zanedbanom technickom stave - potrebná rozsiahla oprava, prevládajúca zástavba - objekty na bývanie, pracovné možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva malá - konfliktné skupiny v blízkosti, orientácia hlavných miestností na západ a juh, terén rovinatý, možnosť napojenia na všetky inžinierske siete, doprava autobusová, príslušenstvo nevhodné, občianska vybavenosť - OcÚ, pošta, MŚ, ZŠ, lekár, lekáreň, obchod so zmiešaným tovarom, pohostinstvo, prírodná lokalita v blízkosti - žiadna, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia až 3 - nás. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako problematickú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,20 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre obce v intervale 0,20-0,30). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 11 Na liste vlastníctva č. 2090 a 3078 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 2090 a 3078 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,20 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,020 13 0,26 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,200 30 6,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti V. 0,020 8 0,16 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,600 7 4,20 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - je potrebné ho odstrániť 6 Typ nehnuteľnosti V. 0,020 6 0,12 priemerný - dom s priemerným dispozičným riešením III. 0,200 10 2,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamest. nad 20 % V. 0,020 9 0,18 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby konfliktné skupiny v okolí IV. 0,110 6 0,66
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 12 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,400 5 2,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 0,600 6 3,60 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0,400 7 2,80 železnica, alebo autobus IV. 0,110 7 0,77 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,110 10 1,10 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,020 8 0,16 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,400 9 3,60 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,200 8 1,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,110 7 0,77 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,020 4 0,08 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,110 20 2,20 Spolu 180 32,26 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 32,26/ 180 0,179 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 7 614,30 * 0,179 1 362,96 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v obci Pavlovce nad Uhom, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha a záhrada. Zastavané sú rodinným domom s podštandardným vybavením, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra veľmi dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Vzhľadom na výmeru pozemku, jeho tvar a druh možnej zástavby znižujem hodnotu parc. č. 1117 a 1118 o 70 %, povyšujúce faktory neuvažujem. 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: LV 3078 Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 1116 zastavaná plocha a nádvorie 487 487,00 1/1 487,00 Obec: Pavlovce nad Uhom Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia Hodnotenie Hodnota koeficientu 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov 0,80 1. rodinné domy s podštandardným vybavením 0,90
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 13 k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa koeficient povyšujúcich faktorov 1,00 k R 1. nevyskytuje sa koeficient redukujúcich faktorov 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient poloh. diferenciácie k PD = 0,80*0,90*0,85*1,00*1,30*1,00*1,00 0,7956 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 0,7956 2,64 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 487,00 m 2 * 2,64 /m 2 1 285,68 2.3.2.2. Identifikácia pozemku: LV 3078 Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 1117 záhrada 511 511,00 1/1 511,00 1118 záhrada 2392 2392,00 1/1 2392,00 Spolu výmera 2 903,00 Obec: Pavlovce nad Uhom Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z Hodnotenie Hodnota koeficientu 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov 0,80 1. veľmi malé využitie 0,90 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 5. poľnohospodárska poloha 0,90 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 1. nevyskytuje sa koeficient povyšujúcich faktorov 1,00 k R 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera koeficient redukujúcich faktorov pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 0,30 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient poloh. diferenciácie k PD = 0,80*0,90*0,85*0,90*0,80*1,00*0,30 0,1322 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 0,1322 0,44 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 2 903,00 m 2 * 0,44 /m 2 1 277,32 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1117 224,84 parcela č. 1118 1 052,48 Spolu 1 277,32
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 14 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 542 na parc. č. 1116, na ul. Mlynská, katastrálne územie Pavlovce nad Uhom s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 015/2015 zo dňa 04.03.2015. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy som nemala k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 1 362,96 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc. Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 2 563,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc. 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby rodinný dom č.s. 542 na p.č. 1116 936,68 letná kuchyňa na parc. č. 1116 296,14 plot čelný 7,46 studňa kopaná 53,12 Vonkajšie úpravy prípojka vody 27,19 prípojka plynu 2,03 spevnené plochy 3,66 dreváreň 36,68 Spolu stavby 1 362,96 Pozemky LV 3078 - parc. č. 1116 (487 m 2 ) 1 285,68 LV 3078 - parc. č. 1117 (511 m 2 ) 224,84 LV 3078 - parc. č. 1118 (2 392 m 2 ) 1 052,48 Spolu pozemky (3 390,00 m 2 ) 2 563,00 Spolu VŠH 3 925,96 Zaokrúhlená VŠH spolu 3 930,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 3 930,00 Slovom: Tritisícdeväťstotridsať Eur V Trebišove 07.04.2015... Ing.I.Weissová 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 2090 a 3078 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 2090 a 3078 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 32/2015 list č. 15 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva - list vlastníctva č. 2090 a 3078 - kópia z mapy - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia