ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3931-16/18 NEMOVITÁ VĚC: pozemek p.č. 1728 - zahrada Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Komín Adresa nemovité věci: Bystrcká, Brno Vlastníci pozemku: Ing. Ludvík Musil, Dunovice 8, 389 01 Cehnice, vlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Musil, Husova 165/5, 602 00 Brno, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, 60200 Brno Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 62500 Brno IČ: 63373513 telefon: 721 741 066 e-mail: cechp@post.cz Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA id. ½ pozemku p.č. 1728 120 000 Kč Stav ke dni: 25.9.2018 Počet stran: 22 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně, dne 17. října 2018 Ing. Petr Čech
NÁLEZ Znalecký úkol V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského se znalci ukládá, aby ve znaleckém posudku stanovil: a) cenu obvyklou nemovitostí a jejich příslušenství, resp. podílu id. 1/2 nemovitostí povinného, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 1756/13-13 ze dne 4.7.2013 b) určil příslušenství nemovitých věcí (včetně přídatného spoluvlastnictví) tj. vyjmenoval a popsal příslušenství nemovitých věcí včetně příslušenství tvořeného movitými věcmi) c) práva a závady s nemovitými věcmi spojená (např. věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) Přehled podkladů Usnesení č.j. 056 EX 1756/13-79 ze dne 18.7.2018 soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského č.j. 056 EX 1756/13-13 ze dne 4.7.2013 Výpis z listu vlastnictví číslo 426 vyhotovený dálkovým přístupem pro účel Provedení exekuce, č.j. 056 EX 1756/13 pro JUDr. Vít Novozámský Znalecké standardy Asociace znalce a odhadců České republiky Územní plán města Brna Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Webové stránky ČÚZK Webové stránky Sreality 2
Místopis Statutární město Brno asi s 380 tisíci obyvateli je druhým největším městem České republiky a největším moravským městem. Je metropolí Jihomoravského kraje. Výhodou města Brna je vynikající dopravní dostupnost a strategická poloha na křižovatce transevropských silničních a železničních dálkových tras, které jsou důležitými dopravními tepnami spojujícími Evropu západní s východní a severní s jižní. Město je hospodářským, dopravním, vědeckým, školským a kulturním centrem regionu. Oceňovaná nemovitost - zahrada parc. čísla 1728 se nachází v městské části Komín u křižovatky ulic Bystrcká, Závist a Branka. V územním plánu města Brna je lokalita označena SV smíšené plochy. Pozemek (délky asi 47 m, šířky přibližně 8 m) je mezi dalšími zahradami, z nichž většina je jako předmětný pozemek neudržovaná. Pozemek obdélníkového tvaru je ve směru sever - jih, podél jeho 2 delších stran se nacházejí zahrady jiných vlastníků. Příjezd a přístup je na severní straně z nezpevněné komunikace šířky pouze cca 3 4,3 m na pozemku p.č. 1746/2 - ost. plocha (ost. komunikace) ve vlastnictví Statutárního města Brna. Dále souběžně je p.č. 1746/3 - ost. plocha (zeleň), p.č. 1746/28 - ostatní plocha (dráha) s tramvajovou tratí, p.č. 1746/41 - ost. plocha (zeleň) a p.č. 1747/1 - ost. plocha (ostatní komunikace). Všechny uvedené pozemky jsou ve vlastnictví Statutárního města Brna. Tramvajová trať je od oceňovaného pozemku ve vzdálenosti asi 7 m. Podél protější (jižní) kratší strany se nachází 1749/24 - ost. plocha (zeleň) ve vlastnictví Statutárního města Brna. Za ní je na p.č. 1526/350 - ost. plocha (silnice) ve vlastnictví Jihomoravského kraje, s právem hospodaření pro Správu a údržbu silnic Jihomoravského kraje, příspěvková organizace kraje. Celkový popis Povinného Miroslava Musila jsem 3 dopisy s dodejkou do vlastních rukou obeslal na tři adresy a vyzval jej k poskytnutí součinnosti. Povinný si dopisy nepřevzal a součinnost mně neposkytl. Ze dvou adres se mně dopisy vrátily zpět s poznámkou na uvedené adrese adresát neznámý a z jedné adresy s poznámkou nevyzvednuto. Pozemek se v terénu bez poskytnutí součinnosti těžko identifikuje, protože zahrady jsou zarostlé zplaněnými stromy a keři a podél veřejné komunikace je plot z drátěného pletiva. Na pozemek nelze vstoupit. Obsah tržního ocenění majetku 1. Hodnota pozemků 1.1. Zahrada p.č. 1728 3
Tržní ocenění majetku 1. Hodnota pozemků 1.1. Zahrada p.č. 1728 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Při cenovém porovnání vycházím z informací o 3 pozemcích prodaných v Brně a 2 pozemcích nabízených k dnešnímu dni k prodeji. Rozdíly mezi pozemky porovnávacími a oceňovanou zahradou parc. č. 1728 odlišuji pomocí řady koeficientů. Kladnou stránkou oceňovaného pozemku je poloha v zastavěné části města s nedalekou zastávkou MHD. Záporem naopak je přístup úzkou nezpevněnou komunikací šířky asi 3 4,5 m, malá výměra pozemku a jeho tvar s podstatně převládajícím délkovým rozměrem. Přehled srovnatelných pozemků: Název: 1. orná půda, ostatní plocha Lokalita: Obřany Popis: Prodaný pozemek užívaný jako zahrada v zahrádkářské osadě v Obřanech západně od Fryčajovy ulice je přístupný po veřejně užívané nezpevněné komunikaci asi 500 m z ulice Cihelní. Pozemek má tvar úzkého pásu svažitého k jihovýchodu. Pozemek je delší dobu neužívaný. Trvalé porosty - staré ovocné stromy, mezi nimi jsou keře a stromy vzniklé náletem. Oplocení je na severní a jižní straně. Malá část je zahradou - pozemek ostatní plochy s porostem akátů. V místě je možnost připojení pouze na rozvod elektr. energie. V územním plánu se jedná o plochu stabilizovanou - plochu s objekty pro individuální rekreaci. Koeficienty: redukce pramene ceny - prodaný pozemek 1,00 velikost pozemku - větší pozemek srovnávací 0,90 poloha pozemku - podobná 1,00 dopravní dostupnost - lepší u pozemku oceňovaného 1,20 možnost zastavění poz. - lepší možnost u srovn. pozemku 0,90 intenzita využití poz. - obdobná 1,00 vybavenost pozemku - podobná 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - lepší pozemek srovnávací 0,90 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 500 805 1 077 465,00 0,87 406,78 4
Název: 2. orná půda Lokalita: Horní Heršpice, ul. Sklenářská Popis: Prodané pozemky nacházející se v městské části Horní Heršpice při ul. Sklenářské (mezi ulici Sklenářskou a řekou Svratkou) nedaleko prodejny OBI. Pozemky jsou rovinaté, zarostlé náletovými dřevinami, k datu ocenění nevyužívané. Pozemky jsou v Katastru nemovitostí vedené jako orná půda a jsou přístupné z veřejné komunikace ul. Sokolova (ve vlastnictví: Statutární město Brno) a dále po pozemcích jiných vlastníků). Pozemky jsou situované v zastavěné části obce s dobrou dopravní dostupností prostředky MHD (nejbližší zastávka autobusu je na ul. Sokolova vzdálená od pozemků cca 300 m), na dálnici D1 a také do centra Města Brna. Veškeré inženýrské sítě jsou v dostupné vzdálenosti. Územní plán: SV - smíšená plocha výroby a služeb Koeficienty: redukce pramene ceny - prodaný pozemek 1,00 velikost pozemku - větší pozemek 0,80 poloha pozemku - podobná 1,00 dopravní dostupnost - lepší u oceňovaného pozemku 1,20 možnost zastavění poz. - podstatně lepší možnost u srovn. pozemku 0,80 intenzita využití poz. - podobná. 1,00 vybavenost pozemku - podobná 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - lepší pozemek se širokou možností využití oproti malému úzkému a dlouhému pozemku oceňovanému 0,70 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 22 092 000 15 780 1 400,00 0,54 752,64 5
Název: 3. orná půda Lokalita: Ivanovice Popis: Prodané pozemky jsou situovány v katastrálním území Ivanovice na okraji zástavby, dle územního plánu mimo zastavěné území města. Příjezd je po nezpevněné cestě, která navazuje na ulici Černohorskou. Pozemky jsou umístěny mezi ulicí Černohorkou a ulicí Hradeckou silnice č. 43 (výpadovka z Brna směrem na Svitavy). Pozemky jsou rovinaté, obdélníkového tvaru se zkosenými kratšími konci. Čelní, zadní a podélná strana pozemků jsou oploceny. Vstup na pozemek je z nezpevněné cesty dvoukřídlovou bránou. K pozemkům nejsou zřízeny žádné přípojky na veřejné inženýrské sítě. Pozemky jsou osázeny okrasnými a ovocnými stromy. Vzdálenost pozemků od zastávky autobusu je do 200 m. Na pozemcích jsou umístěny 2 studny o hloubce 6 m a plechový sklad. V územním plánu města jsou pozemky umístěny v lokalitě určené k zástavbě plocha označená Bo plocha všeobecného bydlení a část pozemku směrem k silnici číslo 43 v lokalitě SV smíšená plocha výroba a služeb. Koeficienty: redukce pramene ceny - prodaný pozemek 1,00 velikost pozemku - větší pozemek srovnávací 0,80 poloha pozemku - podobná 1,00 dopravní dostupnost - lepší u oceň. pozemku 1,20 možnost zastavění poz. - lepší možnost zastavění srovnávacího pozemku 0,80 intenzita využití poz. - podobná 1,00 vybavenost pozemku - obdobná 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - lepší pozemek srovnávací se širší možností využití 0,70 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 6 500 000 4 546 1 429,83 0,54 768,68 6
Název: 4. prodej komerčního pozemku 5 462 m2 Lokalita: Brno - Brno-Komín, okres Brno-město Popis: Citace z realitní inzerce: Prodej pozemku pro komerční využití v komerční zóně Brno Komín v blízkosti supermarketu UNI Hobby Market. Jedná se o dva pozemky o velikosti 2708 m2 a 2754 m2, nyní orná půda, které jsou dostupné pešky i automobilem po přilehlé komunikaci. Jedná se o dva pruhy, každý o šířce cca 6 m a délce 450 m. Inženýrské sítě jsou v přilehlé komunikaci, detail nutno projednat. Pozemky jsou ve schváleném územním plánu obce v zóně pro komerční zástavbu. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídková cena 0,90 velikost pozemku - větší pozemek srovnávací 0,80 poloha pozemku - podobná 1,00 dopravní dostupnost - lepší u oceň. pozemku 1,20 možnost zastavění poz. - lepší u srovnávacího pozemku 0,80 intenzita využití poz. - podobná 1,00 vybavenost pozemku - lepší u srovn. pozemku 0,80 úvaha zpracovatele ocenění - lepší pozemek srovnávací se širší možností využití 0,80 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 9 230 780 5 462 1 690,00 0,44 747,60 7
Název: 5. prodej komerčního pozemku 818 m2 Lokalita: Brno - část obce Komín, okres Brno-město Popis: Citace z realitní inzerce: Koeficienty: Prodej pozemku pro komerční výstavbu, dle platného územního plánu se jedná o plochu pro výrobu. redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 velikost pozemku - větší pozemek srovnávací 0,90 poloha pozemku - podobná 1,00 dopravní dostupnost - lepší dostupnost oceňovaného pozemku 1,20 možnost zastavění poz. - lepší možnost u srovnávacího pozemku 0,90 intenzita využití poz. - podobná 1,00 vybavenost pozemku - obdobná 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - lepší pozemek srovnávací 0,80 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 1 227 000 818 1 500,00 0,70 1 049,76 Zjištěná průměrná jednotková cena 745,09 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Při stanovení jednotkové ceny pozemků vycházím z informací o 3 pozemcích prodaných v Brně a 2 pozemcích nabízených k dnešnímu dni k prodeji. Rozdíly mezi pozemky odlišuji pomocí řady koeficientů. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [ Kč ] zahrada 1728 377 750,00 282 750 Celková výměra pozemků 377 Hodnota pozemků celkem 282 750 8
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Hodnota pozemků 1.1. Zahrada p.č. 1728 282 800,00 Kč Srovnávací hodnota pozemku 282 750 Kč 9
Komentář ke stanovení výsledné ceny ZÁVĚR Cenu pozemku p.č. 1728 odhaduji na základě porovnávací hodnoty, kdy jsem vycházel z informací o pozemcích prodaných v Brně a o 2 pozemcích nabízených nyní v Brně k prodeji. V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského se znalci ukládá, aby ve znaleckém posudku stanovil a) cenu obvyklou nemovitostí a jejich příslušenství, resp. podílu id. 1/2 nemovitostí povinného, vymezených v exekučním příkaze příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 1756/13-13 ze dne 4.7.2013, b) určil příslušenství nemovitých věcí (včetně přídatného spoluvlastnictví) tj. vyjmenoval a popsal příslušenství nemovitých věcí včetně příslušenství tvořeného movitými věcmi) c) práva a závady s nemovitými věcmi spojená (např. věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo). Příslušenství tvoří plot podél přední strany pozemku (pohled od Bystrcké ulice). Bez přístupu na pozemek nelze blíže příslušenství specifikovat. Práva a závady s nemovitými věcmi spojená nebyla zjištěna. Cenu obvyklou pozemku p.č. 1728 odhaduji ve výši 280 000 Kč. Úkolem znalce odhad podílu povinného ve výši 1/2. O podíly nemovitostí je na realitním trhu menší zájem, protože vlastník ideální části je omezen ve vykonávání svých práv dalšími spoluvlastníky. Cena podílu se nedá vypočítat pouhým aritmetickým úkonem. Z tohoto důvodu odhaduji obvyklou cenu podílu 1/2 povinného v souladu se znaleckým standardem Asociace znalců a odhadců ČR ve výši asi slovy: stodvacettisíc korunčeských 120 000 Kč. V Brně, dne 17. října 2018 Ing. Petr Čech 10
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3931 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 16. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4v příloze Fotodokumentace z veřejně přístupného pozemku 1 Výpis z listu vlastnictví č. 426 4 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Mapa oblasti 1 Územní plán 1 Legenda k územnímu plánu 1 Podací lístky k dopisům povinnému a spoluvlastníku nemovitosti 1 11
Fotodokumentace z veřejně přístupného pozemku Zahrada Zahrada Zahrada Přístupová komunikace k zahradě 12
13
14
15
16
Zahrada parc. č. 1728 17
Ortofotomapa Zahrada parc.č. 1728 18
Mapa oblasti Poloha pozemku v Brně 19
20
Legenda k územnímu plánu 21
22