ZNALECKÝ POSUDEK č. 3668-32/2017 O ceně nemovitých věcí, zapsaných v Katastru nemovitostí u KÚ pro Středočeský kraj, kat. pracoviště Kolín, pro obec a k.ú. Zásmuky na LV č.1560, tj. pozemek č.parc. 168/7 s příslušenstvím a porosty ve výši spoluvlastnického podílu id. 1/4. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Karel Urban, soudní exekutor IČ: 66208238 DIČ: CZ5910140192 Exekutorský úřad Brno-město Minská 54 616 00 Brno Usnesení č.j. 97EX 4388/14-55 ze dne 5.4.2017 Exekuce prodejem nemovitosti povinného, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 4388/14-11 ze dne 15.8.2014 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 2.4.2017 znalecký posudek vypracoval: Jiří Šmejkal Palackého 235 282 01 Český Brod Počet stran: 11 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Českém Brodě 23.4.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to: - jiná plocha, parcelní číslo 168/7 o výměře 318m 2, druh pozemku ostatní plocha, zapsaný v katastru nemovitostí, vedeném KÚ pro Středočeský kraj, kat. pracoviště Kolín pro obec Zásmuky, k.ú. Zásmuky na listu vlastnictví č. 1560 - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora, č.j. 97EX 4388/14-11 ze dne 15.8.2014 - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojenými - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou - a výslednou cenu Exekuční příkaz č.j. 97EX 4388/14-11 Exekuce prodejem nemovitosti povinného a to: Okres: CZ 0204 Kolín, obec 533921 Zásmuky, k.ú. 791105 Zásmuky, LV č. 1560 A. Nouzák Michal, Komenského nám. 133, 281 44 Zásmuky (810106/0770), podíl 1/4 B. Pozemek č.parc. 168/7, výměra 318m 2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek č.parc. 168/7 s příslušenstvím a porosty Adresa předmětu ocenění: Zásmuky 281 44 Zásmuky Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Zásmuky Katastrální území: Zásmuky Počet obyvatel: 1 904 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 692,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 529,00 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.4.2017 za přítomnosti Jiří Šmejkal, Lupták David, Luptáková Šárka (spoluvlastníci). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení soudního exekutora č.j. 97EX 4388/14-55 ze dne 5.4.2017, včetně průvodního dopisu 2) Exekuční příkaz č.j. 97EX 4388/14-11 ze dne 15.8.2014 3) Výpis z katastru nemovitostí č.lv 1560 pro obec a k.ú. Zásmuky podle stavu ke dni 15.3.2017 4) Snímky katastrální mapy, získané internetovým přístupem do katastru nemovitostí podle stavu ke dni 30.3.2017 5) Informace poskytnuté pracovníkem stavebního úřadu MÚ Zásmuky, p. Alešem Šibravou 6) Skutečnosti zjištěné při místním šetření, konaném dne 2.4.2017 7) Fotodokumentace pořízená při místním šetření 8) Informace poskytnuté spoluvlastnicí oceňované nemovitosti pí. Šárkou Luptákovou 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí č.lv 1560 pro obec a k.ú. Zásmuky: A. Vlastnické právo: 1) Lupták David, Sladkovského 258, 281 44 Zásmuky (800413/0783) 1/4 2) Luptáková Šárka, Sladkovského 258, 281 44 Zásmuky (796211/0772) 1/4 3) Nouzák Michal, Komenského nám. 133, 281 44 Zásmuky (810106/0770) 1/4 4) Nouzáková Kateřina, čp. 63, 281 63 Třebovle (805413/0799) 1/4 B. Pozemky č.parc. 168/7, výměra 318m 2, ostatní plocha jiná plocha 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek č.parc. 168/7 o výměře 318m 2, ve výši spoluvlastnického podílu id. 1/4, vedený v katastru nemovitostí u KÚ pro Středočeský kraj, kat. pracoviště Kolín na LV č. 1560 pro obec a k.ú. Zásmuky, v druhu pozemku ostatní plocha, se způsobem využití jiná plocha. Pozemek je situován v návaznosti na centrum města, severním směrem od centra, přístupný z místní zpevněné komunikace ul. Sladkovského. Pozemek je přibližně lichoběžníkového půdorysu, rovinného povrchu, s možností připojení na veškeré inženýrské sítě v obci (elekro, voda, kanalizace, plyn). Ke dni ocenění se na tomto pozemku nachází stavba kryté pergoly, využívaná v přední části od ul. Sladkovského jako přístřešek pro osobní automobil, v zadní části jako kryté zahradní posezení. Tato stavba byla realizována na základě ohlášení stavebnímu úřadu, výlučně pouze jedním ze spoluvlastníků pozemku (Šárka Luptáková) a není proto předmětem ocenění (viz. průvodní dopis soudního exekutora k Usnesení o ustanovení znalce). - 3 -
Příslušenství pozemku tvoří pouze oplocení z východní strany a provizorní vrata z jižní strany. Plot je z ocelových sloupků s nataženým drátěným pletivem s vraty stejného provedení, na hranici životnosti. Opotřebení proto uvažováno v souladu s vyhláškou nejvyšší, tj. 85%. Na pozemku se nachází trvalé porosty - okrasné dřeviny různého druhu, stáří a kvality. Jejich specifikace je uvedena ve vlastním posudku. Dle platného územního plánu města Zásmuky není oceňovaný pozemek řešen a je i nadále veden v druhu pozemku ostatní plocha jiná plocha. Vzhledem k tomu, že je však pozemek č.parc. 168/7 zastavěn stavbou o zastavěné ploše větší jak 25m 2 ((8,60+11,50)/2)x4,50 = 90,45m2; je posouzení tohoto pozemku provedeno podle 9 odst. 5 zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění, tj. pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu, uvedeného v katastru nemovitosti. Při nesouladu mezi stavem, uvedeným v KN a skutečným stavem, se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ploty - podíl 1/4 2. Plotová vrata - podíl 1/4 3. Pozemky - podíl 1/4 4. Porosty - podíl 1/4-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Prodej podílu. I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,648 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,900 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Rezidenční zástavba I 0,04 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti: Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 i = 1-5 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,848 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,550 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,763 1. Ploty - podíl 1/4 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 14,0*1,50 = 21,00 m 2 pohledové plochy 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 563,76 Plná cena: 21,00 m 2 * 563,76 Kč/m 2 = 11 838,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 22 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 22 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 1 775,84 Kč Koeficient pp * 0,550 Cena stavby CS = 976,71 Kč Ploty - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 976,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ploty - podíl 1/4 - zjištěná cena = 244,18 Kč 2. Plotová vrata - podíl 1/4-6 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 3 523,50 Plná cena: 1,00 ks * 3 523,50 Kč/ks = 3 523,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 22 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 22 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 528,53 Kč Koeficient pp * 0,550 Cena stavby CS = 290,69 Kč Plotová vrata - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 290,69 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Plotová vrata - podíl 1/4 - zjištěná cena = 72,67 Kč 3. Pozemky - podíl 1/4 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,848 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Nesoulad právního stavu se skutečností. I -0,30-7 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,700 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,700 * 0,848 = 0,534 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 529,- 0,534 282,49 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha jiná plocha 168/7 318,00 282,49 89 831,82 Stavební pozemek - celkem 318,00 89 831,82 Pozemky - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 89 831,82 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - podíl 1/4 - zjištěná cena = 22 457,96 Kč 4. Porosty - podíl 1/4 Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] - 8 -
lípa na pozemku p.č.: 168/7 15 roků 1,00 ks Listnaté stromy III 13 160,- - 50 % 6 580,- 6 580,- zlatice, vrba jíva na pozemku p.č.: 168/7 10 roků 4,00 ks Listnaté keře opadavé a 520,- - 50 % 260,- 1 040,- stálezelené I zeraf na pozemku p.č.: 168/7 13 roků 13,00 ks Jehličnaté keře I 1 090,- - 70 % 327,- 4 251,- živé ploty (zeraf, cypřišky) na pozemku p.č.: 168/7 13 roků 8,50 m Živé ploty z jehl. dřevin (zerav, cypřišek, smrk omorika) 4 310,- - 30 % 3 017,- 25 644,50 Součet: 37 515,50 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 28 136,63 Kč Porosty - podíl 1/4 - celkem: 28 136,63 Kč Porosty - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 28 136,63 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Porosty - podíl 1/4 - zjištěná cena = 7 034,16 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE 1. Ploty - podíl 1/4 244,20 Kč 2. Plotová vrata - podíl 1/4 72,70 Kč 3. Pozemky - podíl 1/4 22 458,- Kč 4. Porosty - podíl 1/4 7 034,20 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvacetdevěttisícosmsetdeset Kč 29 809,10 Kč 29 810,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: Ke dni ocenění byl znalcem zjištěn nesoulad, se stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem, zjištěným při místním šetření. V katastru nemovitostí na LV č. 1560 pro obec a k.ú. Zásmuky je zapsán pozemek parc.č. 168/7 o výměře 318m 2 v druhu pozemku ostatní plocha, se způsobem využití jiná plocha. Na LV nejsou zapsány žádné stavby. Ve skutečnosti je však pozemek zastavěn povolenou a dokončenou stavbou, která podléhá zápisu do katastru nemovitostí, neboť její skutečná zastavěná plocha byla zjištěna 90m 2. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127 a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění. V Českém Brodě 23.4.2017 Jiří Šmejkal Palackého 235 282 01 Český Brod Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA - 10 -
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Praze dne 26.11.1982, č. jmenovacího dekretu Spr. 942/81 pro základní obor e k o n o m i k a odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3668-32/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 32/2017. - 11 -