ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4195/2013 NEMOVITOST: 1/7 pozemků parc. č. 352/12, 361/33 a 933/18 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Bystřice, k.ú. Drachkov Adresa nemovitosti: Bystřice, 257 51 Vlastníci pozemku: Zdeňka Říhová, Olbramovice Ves 80, 259 01 Olbramovice, vlastnictví: podílové, Miluše Šafránová, Drachkov 92, 257 51 Bystřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 7 Hana Skalová, Švecova 341/5, 149 00 Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 7 Antonín Sochůrek, Drachkov 68, 257 51 Bystřice, vlastnictví: podílové, Jan Sochůrek, Drachkov 22, 257 51 Bystřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 7 Jaroslav Sochůrek, Šmilovského 198, 570 01 Litomyšl-Město, vlastnictví: podílové, Pavel Sochůrek, Sídliště 9. května 302, 285 06 Sázava, vlastnictví: podílové, OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX21618/12-19 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/7 Datum místního šetření: 27.6.2013 Stav ke dni : 27.6.2013 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 16.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé 1/7 nemovitostí - pozemků parc. č. 352/12, 361/33 a 933/18 v kat. úz. Drachkov, obec Bystřice, okres Benešov, vše uvedeno na listu vlastnictví č. 455. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.4.2013, LV č. 455, kat. úz. Drachkov, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Benešov - kopie mapy katastrální, kat. úz. Drachkov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 21618/12-19 ze dne 18.10.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 21618/12-86 ze dne 26.4.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Bystřice se nachází na území okresu Benešov a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Benešov. Obec Bystřice se rozkládá asi 7 km jižně od Benešova. V Bystřici je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 353/17 Vaněček Petr Celkový popis Oceňované pozemky se nacházejí severovýchodně od osady (kat. úz.) Drachkov, obec Bystřice, okres Benešov. Pozemky tvoří celek a mají přibližně obdélníkový tvar. Pozemek p.č. 361/33 je svažitý východním směrem, pozemek je obhospodařován. Nájemní smlouva nepředložena. Na pozemek navazuje jižní hranicí pozemek p.č. 933/18 - vodoteč a na tento pozemek navazuje p.č. 352/12. Pozemek je svažitý východním a jižním směrem. Pozemek je s trvalým travním porostem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní 2
smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní porost 352/12 56 401 1 612,00 5,12 60,00 8,19 13 202,28 3
trvalý travní 361/33 52 911 589,00 6,79 60,00 10,86 6 396,54 porost trvalý travní 361/33 56 401 17,00 5,12 60,00 8,19 139,23 porost Mezisoučet 2 218,00 19 738,05 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 19 738,05 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K i K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 31 odstavec 5 119,45 0,07 1,000 8,36 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 31 odstavec 5 vodní plocha 933/18 82,00 10,00 820,- Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 820,- = 20 558,05 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 7 Pozemky p.č. 352/12, 361/33 a 933/18 - zjištěná cena = 2 936,86 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky p.č. 352/12, 361/33 a 933/18 2 936,90 Kč celkem 2 936,90 Kč Celkem 2 936,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 936,90 Kč 4
Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Čeřenice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,70 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,70 Parcela č.: 11 085 500 000 45,11 0,37 16,80 Popis pozemku: Pozemek o celkové ploše 11085 m2 v obci Sázava, část obce Čeřenice. Svažitá louka s rovinou ve spodní části, kde je i potok a částečně i kousek lesa - vzrostlé javory. Okolo obecní přístupová cesta a elektrické vedení. Nedaleko rekreační oblast s chatkami. Pozemek není v územním plánu obce.tiché místo s maximálním soukromím. Lokalita: Pozemek, Vranov KRC: 0,95 KMP: 0,85 KPP: 0,70 KDD: 0,90 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 4 905 213 265 43,48 0,41 17,70 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek v obci Vranov okres Benešov. Pozemek je složen ze tří parcel o celkové výměře 4905 m2 leží nedaleko od sjezdu z dálnice D1. Výhodná investice do budoucna. V ceně je obsažen kompletní právní i finanční servis a zajištění případného úvěru. Lokalita: Pozemek, Bystřany KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 0,70 KDD: 0,70 KMZ: 0,70 KIV: 0,70 KVP: 0,80 KUV: 0,50 Parcela č.: 1 263 360 000 285,04 0,10 27,31 Popis pozemku: pozemek trvalý trávní porost, sousedí se zástavbou RD lze převést na stavební parcelu a postavit RD nebo rekreační objekt Pozemek je vedený na katastru jako trvalý trávní porost a je situován na okraji malé vesnice Tožice ( Bystřice u Benešova - Olbramovice ). Sousední pozemky jsou zastavěny. Vesnice má velmi dobré vlakové a autobusové spojení s Prahou a Benešovem. Ve vesnici je přímo vlaková zastávka. Přístup na pozemek je z místní asfaltové silnice, která vede kolem pozemku. V současné době probíhá řízení o změně pozemku na stavební parcelu. Inženýrské sítě jsou v dosahu. Pozemek není oplocen, na hranici pozemku jsou vysazeny keře. Průměrná jednotková cena 20,60 Kč/m 2 5
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost 352/12 1 612 21 33 852 trvalý travní porost 361/33 606 21 12 726 vodní plocha 933/18 82 21 1 722 Obvyklá cena před korekcí ceny 48 300 * 1,00 / 7,00 = 6 900,00 Celková výměra pozemků 2 300 Hodnota pozemků celkem 6 900 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 2 940,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 6 900,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč 2 937 Kč Obvyklá cena 1/7 slovy: Šest tisíc devět set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19 6
Komentář ke stanovení obvyklé ceny ři stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost, částečně obhospodařované c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/7 nemovitostí ve výši V Praze 16.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4195/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 204/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 455 ze dne 16.4.2013 3 7