Znalecký posudek č. 3780/2012 o ceně obvyklé - 1/6 pozemků parc. č. 460/12, parc. č. 751/3, parc. č. 807, parc. č. 808, parc. č. 809/1, parc. č. 809/2, parc. č. 820, a parc. č. 821 v katastrálním území Sukorady, obec Snědovice, okres Litoměřice, ve vlastnictví Špačka Milana. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 1203/09-65 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 8.11.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 5.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 370, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kat. úz. Sukorady, obec Snědovice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 411 74 Snědovice Region: Ústecký Okres: Litoměřice Katastrální území: Sukorady 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.11.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.9.2012, LV 370, kat. úz. Sukorady, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie map katastrálních - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1203/09-65 ze dne 5.10.2010 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1203/09-207 ze dne 21.9.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 370, kat. úz. Sukorady, obec Snědovice, okres Litoměřice, ze dne 21.9.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Pešta Jiří, Kratochvílova 1300, 413 01 Roudnice nad Labem 1/4 Špaček Jiří, Školní 498, 411 08 Štětí 1/6 Špaček Milan, Školní 581, 411 08 Štětí 1/6 Špaček Pavel, 1. máje 598, 411 08 Štětí 1/6 Vrabcová Marie, Čs.Armády 512, 411 08 Štětí 1/4 2
oddíl B - nemovitosti: - pozemek parc. č. 460/12 - orná půda o výměře 10223 m 2 - pozemek parc. č. 751/3 - ostatní plocha - neplodná půda o výměře 2818 m 2 - pozemek parc. č. 807 - trvalý travní porost o výměře 9499 m 2 - pozemek parc. č. 808 - ostatní plocha - neplodná půda o výměře 1740 m 2 - pozemek parc. č. 809/1- trvalý travní porost o výměře 476 m 2 - pozemek parc. č. 809/2 - orná půda o výměře 1226 m 2 - pozemek parc. č. 820 - ostatní plocha - neplodná půda o výměře 1152 m 2 - pozemek parc. č. 821 - orná půda o výměře 2680 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5242/2007-5 ze dne 18.09.2007.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5317/2007-3 ze dne 20.11.2007.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9Nc-5367/2007-5 ze dne 20.12.2007.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5122/2008-5 ze dne 10.04.2008.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5483/2008-6 ze dne 09.09.2008.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5522/2008-3 ze dne 31.12.2008. Právní moc ke dni 15.04.2009.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5349/2009-4 ze dne 12.08.2009.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5283/2009-5 ze dne 19.06.2009.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 EXE-5019/2010-6 ze dne 29.1.2010 a oprava 9 EXE 5019/2010-10 ze dne 9.4.2010; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 16 EXE-5493/2010-7 ze dne 05.03.2010.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-5332/2011-11 ze dne 08.02.2011.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-5974/2011-12 ze dne 10.03.2011.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-6462/2011-12 ze dne 13.04.2011.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-5335/2012-15 ze dne 02.02.2012.; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18EXE-6197/2012-15 ze dne 22.03.2012.; uloženo na prac. Litoměřice - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-9865/2007-5 ze dne 03.03.2008. - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Zlín, 77 Ex-3717/2007-9 ze dne 25.08.2008. 3
- Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Praha 5, 067 EX-3109/2008-14 ze dne 29.12.2008. - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-1948/2009-12 ze dne 24.04.2009. Právní moc ke dni 29.04.2009. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha-východ, 081 EX- 18318/2009-10J ze dne 09.11.2009. Prachatice, 40 Ex-10023/2009-6 ze dne 16.12.2009. Právní moc ke dni 21.01.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha-východ, 081 EX- 03163/2010-8J ze dne 06.09.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-1203/2009-65 ze dne 05.10.2010. Právní moc ke dni 11.10.2010. Litoměřice, 124 EX-1203/2009-64 ze dne 05.10.2010. Právní moc ke dni 11.10.2010. Praha 5, 067 EX-3109/2008-41 ze dne 18.06.2010. Právní moc ke dni 26.07.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-383/2011-9 ze dne 04.05.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-2166/2011-10 ze dne 24.05.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-4388/2011-15 ze dne 20.06.2011. Litoměřice, 124 EX-4388/2011-14 ze dne 20.06.2011. Právní moc ke dni 18.07.2011. - Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-1203/2009-157 ze dne 22.02.2012. 4
- Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-9865/2007-67 ze dne 29.03.2012. Praha 3, 091 EX-00737/2012-007 ze dne 15.05.2012. Právní moc ke dni 22.05.2012 Praha 3, 091 EX-02469/2012-010 ze dne 12.07.2012. Právní moc ke dni 16.07.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu 6. Dokumentace a skutečnost: Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Dle sdělení zástupce obce oceňované pozemky neleží v zastavitelné ploše ani nejsou určeny k zastavění. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou využívány jako louky a orná půda. Nájemní smlouvy nebyly předloženy. 7. Celkový popis nemovitosti: Sukorady leží v Ústeckém kraji, okrese Litoměřice, na komunikaci č. 269, spojující Tuhaň u Dubé a Svařenice u Hoštky, a spadají pod obec Snědovice. Základní občanská vybavenost je ve Snědovici (cca 6 km), rozšířená v Dubé (cca 10 km) a kompletní občanská vybavenost v Litoměřicích (cca 25 km). Doprava v Sukoradech je zajištěna autobusy. Oceňované pozemky se nachází jihozápadně a severozápadně od Sukorad, netvoří celek a převážně jsou užívány jako louky a orná půda. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky 5
a 1 ) Pozemky Oceňované pozemky se nachází v katastrálním území Sukorady, okr. Litoměřice. Pozemky netvoří celek, leží jihozápadně a severozápadně od obce Snědovice. Pozemek parc.č. 460/12, v KN veden jako orná půda, leží jihozápadně od Sukorad, je nepravidelného tvaru, s terénní nerovností a bez vyznačených hranic v terénu, přístupný po nezpevněné cestě, užíván jako orná půda. Pozemky parc.č. 807 a parc.č. 809/1 (v KN vedeny jako trvalý travní porost), parc. č. 809/2 a parc.č. 821 (v KN vedeny jako orná půda) a parc.č. 751/3, parc. č. 808 a parc. č. 820 (v KN vedeny jako ostatní plocha - neplodná půda) leží severozápadně od Sukorad, tvoří celek nepravidelného tvaru, nacházejí se u zpevněné komunikace vedoucí ze Sukorad do Robče v nerovném terénu, jsou nepravidelných tvarů, bez vyznačených hranic, převážně využívány jako louky. Na pozemcích parc. č. 751/3, parc. č. 808 a parc. č. 820 je remízkový porost. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda 460/12 51110 8369 10,78 10,78 90 217,82 orná půda 460/12 51410 1854 9,50 9,50 17 613,00 trvalý travní 807 50810 5865 8,17 8,17 47 917,05 porost trvalý travní 807 55600 1821 9,33 9,33 16 989,93 porost trvalý travní 807 50850 1813 7,28 7,28 13 198,64 porost trvalý travní 809/1 55600 476 9,33 9,33 4 441,08 porost orná půda 809/2 55600 1226 9,33 9,33 11 438,58 orná půda 821 55600 2680 9,33 9,33 25 004,40 Výměra celkem 24104 Mezisoučet 226 820,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 226 820,50 6
Průměrná jednotková cena: 12,16 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 10,87 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 13,50 Kč/m 2 Oceňované pozemky: orná půda p.č. 460/12 10223 m 2 TTP p.č. 807 9499 m 2 TTP p.č. 809/1 476 m 2 orná půda p.č. 809/2 1226 m 2 orná půda p.č. 821 2680 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 24104 m 2 24 104,00 m 2 á 12,16 Kč/m 2 = 293 104,64 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 293 104,64 Kč Pozemky - výsledná cena = 293 104,64 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 293 100,- Kč Cena pozemků činí celkem 293 100,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 pozemků: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 47 320,- Kč 47 320,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 293 100,- Kč 293 100,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: - velká výměra - obhospodařované a udržované c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - pozemky netvoří celek 8
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši 48.900 Kč Obvyklá cena 1/6 pozemků: 48 900,- Kč slovy: čtyřicet osm tisíc devět set Kč V Praze dne 5.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3780/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 471/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9