EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 34/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Byt 3+1. Bytová jednotka číslo: 961/4 v bytovém domě č.p.: 961 na pozemku parc. č. st. 1148 s pozemky: st. 1148 včetně spoluvlastnického podílu: 596 / 41 782 na společných částech domu a pozemku Katastrální území: Nová Ulice LV č.: 9259, 7527 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Část obce: Nová Ulice Ulice: Foerstrova Číslo orientační: 17 PSČ: 77900 Vlastník jednotky: SJM, Skopalík Josef a Nezhybová Martina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Josef Skopalík, Foerstrova 961 / 17, 77900 Olomouc Martina Nezhybová, Chválkovická 158 / 104, 77900 Olomouc Vlastník pozemku: SJM, Skopalík Josef a Nezhybová Martina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Josef Skopalík, Foerstrova 961 / 17, 77900 Olomouc Martina Nezhybová, Chválkovická 158 / 104, 77900 Olomouc Objednatel: Eurodražby tel.: 800900490 Adresa: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 27.10.2015 / 27.10.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Vypracoval: Ing. František Hás tel.: 604529836 Adresa: Měrovice nad Hanou 137 137, 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail: frhas@email.cz Datum: 5.11.2015 Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 4 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Olomouc, Nová Ulice Počet obyvatel: 99 489 KÚ: Nová Ulice Ulice: Foerstrova Číslo popisné: 961 Bytová jednotka stávající stav Dispozice jednotky: 3+1 Podlaží: 1. NP Orientace: V Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Podlahová plocha: 63,10 m 2 Započitatelná plocha: 61,35 m 2 Garáž v objektu (počet stání): ne Stáří / další životnost: 46 54 Opotřebení celkové: 46,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: celková dílčí 2007 Provedené dílčí rekonstrukce jednotky: soc. zařízení kuch. linka podlahy okna Budova Počet podlaží PP / NP 0 / 13 Počet bytových / nebytových jednotek 77 / 0 Výtah ano ne Konstrukce budovy montovaná (panelová, betonová) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: st. 1148 Celková výměra pozemku: 500 m 2 Energetický průkaz stavby: Technický stav: dobře udržovaná Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: celková 2012 dílčí Provedené dílčí rekonstrukce stavby: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Prodejnost nemovitosti: Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena 0 Kč 596 322 Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Olomouc je významné krajské a statutární město regionu s úplnou infrastrukturou. Umístění oceňované nemovitosti: Obytná budova postavená mezi podobnými obytnými budovami na ulici Foerstrova v blízkosti supermarketu Albert a Billa. Příjezd na parkoviště u domu je z ulice Dobnerova. Prostředí průměrné pro bydlení. Budova je přístupná po městských pozemcích. Lokalita má dobrou polohu pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města a není v záplavové oblasti. Nevýhodou je rušná doprava na hlavní třídě Foerstrova. - 2 -
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Panelový bytový dům postaven v r.1969. Dům byl revitalizován v r.2007. Výtahy v domě jsou 2 a byly postupně obnovovány v r.2009 a v r.2012. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je ve zvýšeném přízemí. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na východ. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 13 Počet bytových/nebytových jednotek: 77 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 263/5 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 263/5 ostatní plocha Stat.město Olomouc/ostatní komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné - 3 -
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.9259 pro k.ú.nová ulice ze dne 22.4.2015 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Věcné břemeno užívání-vedení inž. sítí Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0712 Olomouc Obec: 500496 Olomouc Katastrální území: 710717 Nová Ulice Ulice: Foerstrova č.o.: 17 Vlastníci Podíl SJM Skopalík Josef a Nezhybová Martina 1 / 1 Josef Skopalík Foerstrova 961 / 17, 77900 Olomouc Martina Nezhybová Chválkovická 158 / 104, 77900 Olomouc Stavby na LV 7527 stavba je součástí pozemku část obce Nová Ulice Bytový dům č.p. 961 na pozemku p.č. st. 1148 NE Jednotky na LV 9259 Číslo jednotky: 961/4 Spoluvlastnický podíl: 596 / 41 782 Byt Pozemky na LV 7527 st. 1148 Stavební parcela Parcela KN 500 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Panelový bytový dům postaven v r.1969. Dům byl revitalizován v r.2007. Výtahy v domě jsou 2 a byly postupně obnovovány v r.2009 a v r.2012. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je ve zvýšeném přízemí. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na východ. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 15,60 m 2 1,00 15,60 m 2 pokoj byt 11,60 m 2 1,00 11,60 m 2 pokoj byt 8,10 m 2 1,00 8,10 m 2 kuchyň byt 12,10 m 2 1,00 12,10 m 2 chodba byt 9,10 m 2 1,00 9,10 m 2 WC byt 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 koupelna byt 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 lodžie zasklená byt 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 komora byt 1,50 m 2 0,50 0,75 m 2 Celková podlahová plocha 63,10 m 2 61,35 m 2-4 -
Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis deskové izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem prosklené chybí plastová PVC ústřední z CZT světelná bleskosvod ocelové trubky litinové rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana 2xosobní výtah běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC Podlahová plocha [m 2 ] 63 Započitatelná plocha [m 2 ] 61,35 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 18 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 104 300 Stáří roků 46 Další životnost roků 54 Opotřebení % 46,00 Věcná hodnota (VH) Kč 596 322 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinný pozemek přístupný z veřejné komunikace a je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 1148 500 596 / 41 782 Celková výměra pozemků: 500 Výpočet porovnávací hodnoty Panelový bytový dům postaven v r.1969. Dům byl revitalizován v r.2007. Výtahy v domě jsou 2 a byly postupně obnovovány v r.2009 a v r.2012. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je ve zvýšeném přízemí. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na východ. Technický stav: V současné době byt neobýván a neudržován. Pro neplacení spotřeby plynu je odmontován plynoměr. - 5 -
Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Prodej bytu 3+1, ul. Janského, Olomouc Povel. Jedná se o panelový byt, který má k dispozici tři lodžie z toho jedna lodžie je zasklená. Podlahová plocha bytu činí 63,2 m2 + 12,9 m2 lodžie. V bytě plastová okna, částečná modernizace kuchyně + koupelny (sprchový kout), původní bytové jádro, neprůchozí pokoje. Byt se nachází v 7. nadzemním podlaží z celkových 14.NP. Byt má k dispozici sklep. Celý dům je zateplený, nové výtahy (nákladní + osobní). Klidné místo s velmi dobrou občanskou vybaveností v okolí domu. Janského. Olomouc Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší-1.NP. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,97; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Podobný.; Panel 63,00 7.NP 3+1 1 450 000 23 016 0,83 19 103 Byt 3+1 Prodej panelového bytu 3+1 s lodžií, ul. Trnkova, Olomouc Nové Sady. Podlahová plocha bytu činí 68 m2, nachází se v 5. patře z celkových 7 v kompletně zrevitalizovaném domě s výtahem, k bytu náleží sklepní kóje. V bytě jsou plastová okna, proběhla modernizace podlah v obytných místnostech, interiérových dveří, omítek v obývacím pokoji. Bytové jádro je umakartové, koupelna s vanou a WC zvlášť. K nastěhování ihned. Trnkova, Olomouc Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší-1.NP. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,97; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Podobný.; Panel 68,00 5.NP 3+1 1 550 000 22 794 0,83 18 919 Byt 3+1 Prodej panelového bytu 3+1, 70m2, ve 4.patře bytového domu na ulici Werichova 17 v Olomouci. Plastová okna, nový výtah, nová koupelna, balkon. Werichova, Olomouc-Nové Sady Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobmá. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší-1.NP. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Podobný.; Panel 70,00 4.NP 3+1 1 690 000 24 143 0,81 19 556 Variační koeficient před úpravami: 2,53 % Variační koeficient po úpravách: 1,39 % Započítatelná plocha: 61,35 m 2 Minimální jednotková cena: 18 919 Kč/m 2 Minimální cena: 1 160 681 Kč Průměrná jednotková cena: 19 193 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 177 491 Kč Maximální jednotková cena: 19 556 Kč/m 2 Maximální cena: 1 199 761 Kč Stanovená jednotková cena: 19 071 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: - 6 -
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé: Na základě zjištěných silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a s ohledem na porovnávací hodnotu stanovuji stávající obvyklou cenu nemovitosti na 1 170 000,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena Silné stránky nemovitosti - byt. dům je průběžně udržován a je po revitalizaci - byt. dům je napojen na IS v rozsahu: elektřina, veř. vodovod, veř. kanalizace s ČOV, zemní plyn a CZT (topení i teplá voda) - možnost parkování na parkovišti v ulici Dobnerova s menším silničním provozem neboť se jedná o boční ulici - dobrá poloha pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města - v místě jsou 2 supermarkety, pošta a ordinace s lékárnou Slabé stránky nemovitosti - byt v současné době neudržovaný a je odpojen od přívodu zemního plynu - rušná doprava na hlavní třídě Foerstrova - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.9259 pro k.ú.nová ulice ze dne 22.4.2015 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 170 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: 1 170 000Kč Započitatelná plocha: 61,35m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 19 071Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.9259 ze dne 22.4.2015-str.1. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 4.11.2015. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1-7 -
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 34/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.34/2015. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 8 -
Fotodokumentace ze dne 27.10.2015. Koupelna. Kuchyně. Jídelna. Pokoj. Pokoj. Chodba. - 9 -