Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3029/58/2014 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka byt č. 287/9 Adresa nemovitosti: Hrušovská 287 / 10, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava, kód k.ú. 713520, LV 3403 Ostatní stavby: Pozemky: 1100/12 Vlastník jednotky: Petr Pelikán, Hrušovská 287/10, 70200 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Pelikán, Hrušovská 287/10, 70200 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 4994/103849 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j.: 574/2014-A, obj. ze dne 18.4.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení ocenění předmětu aukce ve věci č. j.: 574/2014-A, obj. ze dne 18.4.2014 Datum místního šetření: 14.5.2014 Datum zpracování : 19.5.2014 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 287/9 s podílem 4994/103849 na společných částech bytového domu č. p. 287 a pozemku parc. č. 1100/12 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, zpevněný příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Počet obyvatel: 297 421 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 10/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 287/9 5. NP 1+1 41,47 0,00 8,00 49,47 45,47 4 994 / 103 849 7 697 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Obvyklá cena 350 000 Kč NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel 297 421. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost bytového domu se nachází v širším centru Moravské Ostravy. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 287/9 v bytovém domě č.p. 287 na ulici Hrušovské, v širším centru Ostravy, s bytovou zástavbou. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Hrušovské. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice. Jedná se o bytovou jednotku č. 9, která je umístěna v 5.N.P. bytového domu č. p. 287 v Ostravě. Bytový dům má pět nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, jednu obytnou místnost, koupelnu, WC, spíž a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Krov je dřevěný vázaný sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon a z asfaltových svařovaných pásů. Podlahy obytné místnosti jsou plovoucí z laminátových lamel, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou rámové náplňové. Okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory ocelové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. V kuchyni je plynový sporák, odsávač par.přívod teplé vody dálkový. Na domě je instalován bleskosvod. Byt č. 287/9 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Pelikána. Dle vyjádření p. Pelikána byl dán bytový dům do užívání v roce 1930. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2008 vyměněna plastová okna. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 5 Počet bytový/nebytových jednotek: 10 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: 554821 Ostrava Katastrální území: 713520 Moravská Ostrava Ulice: Hrušovská č.o.: 10 Vlastníci Podíl FO RČ: 761113/5565 Petr Pelikán Hrušovská 287/10, 70200 Ostrava 1 / 1 Stavby na LV 1491 je součástí část obce Moravská Ostrava č.p. 287 na pozemku p.č. 1100/12 Jednotky na LV 3403 Číslo jednotky: 287/9 Spoluvlastnický podíl: 4 994 / 103 849 Byt Pozemky na LV 1491 1100/12 Pozemková parcela Parcela KN 529 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o bytovou jednotku č. 9, která je umístěna v 5.N.P. bytového domu č. p. 287 v Ostravě. Bytový dům má pět nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, jednu obytnou místnost, koupelnu, WC, spíž a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Krov je dřevěný vázaný sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon a z asfaltových svařovaných pásů. Podlahy obytné místnosti jsou plovoucí z laminátových lamel, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou rámové náplňové. Okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory ocelové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. V kuchyni je plynový sporák, odsávač par. Přívod teplé vody dálkový. Na domě je instalován bleskosvod. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové monolitické dřevěný vázaný osinkocementové šablony, živičná krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady železobetonové s povrchem teracovým rámové náplňové nejsou plastová zdvojená plovoucí laminátová ústřední dálkové světelná bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu dálkový přívod teplé vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí rozvod antén, digestoř instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 49 Započitatelná plocha [m 2 ] 45,47 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 795 806 Stáří roků 84 Další životnost roků 46 Opotřebení % 64,61 Věcná hodnota (VH) Kč 281 596 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 4994/103849 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 529 m 2 z LV č. 1491 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 1100/12 z LV č. 1491 s podílem 4994/103849 je Petr Pelikán, Hrušovská 287/10, 702 00 Moravská Ostrava. - 4 -
Na pozemku parc. č. 1100/12 je postavený bytový dům č. p. 287. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je po zpevněné komunikaci. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 14. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 1 050 Kč/m 2. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 1100/12 529 4 994 / 103 849 Celková výměra pozemků: 529 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014 Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 3,71 m 2 1,00 3,71 m 2 kuchyně byt 10,25 m 2 1,00 10,25 m 2 pokoj byt 21,94 m 2 1,00 21,94 m 2 koupelna byt 3,07 m 2 1,00 3,07 m 2 WC byt 1,24 m 2 1,00 1,24 m 2 spíž byt 1,25 m 2 1,00 1,25 m 2 sklep Mimo byt 8,00 m 2 0,50 4,00 m 2 Celková podlahová plocha 49,47 m 2 45,47 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Jedná se o bytovou jednotku č. 9, která je umístěna v 5.N.P. bytového domu č. p. 287 v Ostravě. Bytový dům má pět nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, jednu obytnou místnost, koupelnu, WC, spíž a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Krov je dřevěný vázaný sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon a z - 5 -
asfaltových svařovaných pásů. Podlahy obytné místnosti jsou plovoucí z laminátových lamel, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou rámové náplňové. Okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory ocelové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. V kuchyni je plynový sporák, odsávač par. Přívod teplé vody dálkový. Na domě je instalován bleskosvod. Typ stavby Byt 1+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, ul. Čujkovova. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu, WC. Ostrava - Zábřeh, ul. Čujkovova Bytový dům zděný netypový 30,00 2 1+1 300 000 10 000 0,800 8 000 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Jih, ul. Horní. Byt se nachází v 4.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu, WC. Ostrava - Jih, ul. Horní Bytový dům zděný netypový 35,00 4 1+1 349 000 9 971 0,800 7 977 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, ul. Palkovského. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu, WC. Ostrava - Zábřeh, ul. Palkovského Bytový dům zděný netypový 39,00 2 1+1 380 000 9 744 0,800 7 795 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, ul. U Hřiště. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu, WC. Ostrava - Zábřeh, ul. U Hřiště bytový dům zděný netypový 46,00 1 1+1 450 000 9 783 0,800 7 826-6 -
Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Porubě, ul. Opavská. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu, WC. Ostrava - Poruba, ul. Opavská Bytový dům zděný netypový 52,00 2 1+1 499 000 9 596 0,800 7 677 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu, WC. Ostrava - Zábřeh Bytový dům zděný netypový 41,00 2 1+1 379 000 9 244 0,800 7 395 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 287/9 z LV č. 3403 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava s podílem 4994/103849 na společných částech bytového domu č. p. 287 a pozemku parc. č. 1100/12 z LV č. 1491 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 395 Kč/m 2 do 8 000 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 287/9 s podílem 4994/103849 na společných částech domu č. p. 287 a pozemku parc. č. 1100/12 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 7 800 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru města Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenství bytu - sklep Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Byt je v 5.N.P. bez výtahu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 800 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 287/9 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 7 800 Kč/m 2-7 -
Započitatelná plocha bytu: 45,47 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 45,47 m 2 x 7 800 Kč/m 2 = 354 666 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 287/9 s podílem 4994/103849 na společných částech bytového domu č. p. 287 a pozemku parc. č. 1100/12 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 354 666 Kč, po zaokrouhlení slovy: třistapadesáttisíc Kč 350 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3403 ze dne 20.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína, 19.5.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3029/58/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3029/58/2014-8 -
- 9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna WC Předsíň Pokoj Vstup do bytu č. 9-12 -
Sklep v 1.P.P. Vstup do domu č.p.287 Pohled východní ze dvora Pohled západní z ulice Hrušovské - 13 -
Mapa oblasti - 14 -